房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)統(tǒng)計工作存在的問題與對策

倪紅偉

（農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司，上海 200060）

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)統(tǒng)計工作存在的問題與對策

倪紅偉

（農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司，上海 200060）

房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計既是國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的一項重要的基礎(chǔ)性工作。目前，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)統(tǒng)計工作中存在著對統(tǒng)計工作重視不夠、統(tǒng)計法律意識不強(qiáng)、統(tǒng)計人員調(diào)動頻繁、企業(yè)變換經(jīng)營地址，以及統(tǒng)計制度不完善導(dǎo)致數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不高等問題，為加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計工作，建議企業(yè)配備專職統(tǒng)計人員、穩(wěn)定統(tǒng)計工作隊伍，提高統(tǒng)計人員的素質(zhì)，建立規(guī)范的統(tǒng)計工作流程，完善企業(yè)統(tǒng)計工作制度，加強(qiáng)源頭數(shù)據(jù)質(zhì)量控制，定期或不定期開展統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查，提高統(tǒng)計人員的統(tǒng)計分析能力。

房地產(chǎn)企業(yè)；統(tǒng)計；問題；對策

房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為各級政府和有關(guān)部門制定政策、實施管理提供參考依據(jù)，其數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時性，直接影響著國家的宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展；同時房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計是企業(yè)在經(jīng)營活動中實施科學(xué)管理，監(jiān)督整個企業(yè)活動的一項重要工作。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作更發(fā)揮著不可替代的作用。所以房地產(chǎn)統(tǒng)計是反映宏觀國民經(jīng)濟(jì)運行和企業(yè)微觀經(jīng)濟(jì)不可缺少的基礎(chǔ)性工作之一。本文針對基層企業(yè)的統(tǒng)計工作存在的問題，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作的一些建議和對策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)統(tǒng)計工作存在的問題

（一）對統(tǒng)計工作認(rèn)識上的問題

1.企業(yè)單位對統(tǒng)計工作重視程度不夠。在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也日益受到各級政府層面的重視，但有些基層企業(yè)統(tǒng)計工作得不到領(lǐng)導(dǎo)的重視，在統(tǒng)計崗位的設(shè)置上隨意性很強(qiáng)，他們認(rèn)為統(tǒng)計數(shù)據(jù)是為政府宏觀調(diào)控服務(wù)的，對企業(yè)的實際意義不是很大，統(tǒng)計工作主要是為上級統(tǒng)計部門所服務(wù)，因此采取應(yīng)付的態(tài)度，使得統(tǒng)計的地位得不到改觀。統(tǒng)計信息沒有發(fā)揮基層的作用，統(tǒng)計人員的積極性調(diào)動不起來，久而久之形成惡性循環(huán)，崗位流動性較大。

2.統(tǒng)計法律意識有待加強(qiáng)，無證上崗現(xiàn)象時有發(fā)生?！督y(tǒng)計法》頒布和實施以來，大多數(shù)企業(yè)的統(tǒng)計意識得到了很大提升，但由于種種原因，統(tǒng)計人員無證上崗現(xiàn)象還是時有發(fā)生。一般分為兩種類型:一是企業(yè)在新設(shè)或更換統(tǒng)計人員時，需持證上崗的意識不強(qiáng)，因而造成一定時期內(nèi)無證上崗現(xiàn)象；二是一些年紀(jì)較大的兼職統(tǒng)計人員，考慮到自己接近退休年齡，不愿意在余下的工作時間里再去參加統(tǒng)計上崗證書培訓(xùn)，兩種原因直接導(dǎo)致無證上崗。

3.統(tǒng)計人員兼職多，制約了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計工作，一般由會計兼任。他們承擔(dān)著大量的財務(wù)工作，統(tǒng)計工作只是兼帶，只是被動的疲于應(yīng)付，沒有時間全身心的投入到統(tǒng)計業(yè)務(wù)中去。同時，統(tǒng)計與會計的專業(yè)知識畢竟有差異，社會上針對統(tǒng)計業(yè)務(wù)的培訓(xùn)機(jī)會較少，使得統(tǒng)計人員知識更新和提升慢，業(yè)務(wù)能力的提高受到影響。因此兼職統(tǒng)計人員的工作精力、業(yè)務(wù)水平不及專職的統(tǒng)計人員，在一定程度上影響統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量的進(jìn)一步提高。

（二）企業(yè)本身特點決定的問題

1.統(tǒng)計人員調(diào)動頻繁，影響了統(tǒng)計工作的正常有序開展。由于企業(yè)的轉(zhuǎn)、改制重組、合并及崗位輪換等原因，造成統(tǒng)計人員的調(diào)動較頻繁。統(tǒng)計崗位由原來已經(jīng)熟悉業(yè)務(wù)的統(tǒng)計人員，換一個業(yè)務(wù)生疏的新人重頭再來。統(tǒng)計工作人員不斷更換，業(yè)務(wù)水平參差不齊，統(tǒng)計資料不完整，使正常開展的統(tǒng)計工作受到了影響。

2.企業(yè)變換經(jīng)營地址容易產(chǎn)生重報和漏報房產(chǎn)單位的現(xiàn)象。按照《房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營統(tǒng)計報表制度》總說明第三條的要求，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營法人單位按照在地統(tǒng)計的原則進(jìn)行統(tǒng)計。對于有項目開發(fā)經(jīng)營1的企業(yè)，按項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營地報所在區(qū)縣政府統(tǒng)計機(jī)構(gòu)；對于無項目開發(fā)經(jīng)營2的企業(yè)，按企業(yè)辦公經(jīng)營地報所在區(qū)縣政府統(tǒng)計機(jī)構(gòu)。但是實際情況是有的房產(chǎn)項目單位中途轉(zhuǎn)進(jìn)、轉(zhuǎn)出，或者由于房產(chǎn)開發(fā)項目單位辦公經(jīng)營地變換，沒有及時和所在地的統(tǒng)計局取得聯(lián)系。造成區(qū)、縣統(tǒng)計局難于把握確定自己所管轄的區(qū)域范圍內(nèi)到底有多少房產(chǎn)企業(yè)，最終產(chǎn)生重報和漏報房產(chǎn)單位的現(xiàn)象。

（三）統(tǒng)計制度不完善導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不高的問題

1.項目累計完成投資額不能及時得到調(diào)整。累計完成投資額是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建的房屋建設(shè)工程或正在開發(fā)的土地開發(fā)工程，從開始建設(shè)到本期止累計完成的全部投資。它是企業(yè)在一定時期內(nèi)完成的工作量及相關(guān)費用，以形成工程實體為準(zhǔn)是一個實物量指標(biāo)。

從統(tǒng)計制度上看，應(yīng)從兩個方面采集數(shù)據(jù)。一是根據(jù)財務(wù)報表獲得有關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用；二是根據(jù)房產(chǎn)項目施工單位上報的建筑安裝量，按工程的實際形象進(jìn)度，獲得與建設(shè)進(jìn)度相匹配的建筑安裝工程費用。通過這兩個方面的數(shù)據(jù)收集，基本構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)投資額。該指標(biāo)應(yīng)正確反映某個房產(chǎn)開發(fā)項目，從項目投資開始到報告期累計的投資數(shù)，包括本年投資和歷年投資的累計數(shù)。

但在實際操作中，一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容相當(dāng)廣泛，造成了投資統(tǒng)計的難度和申報的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，許多單位統(tǒng)計人員由會計人員兼職，為圖方便沒有按照進(jìn)度來統(tǒng)計投資額，沒有認(rèn)真審核實際的工作量，造成應(yīng)計入當(dāng)期工程投資額的前期費用沒有及時計入。如：土地開發(fā)投資額、勘測及房產(chǎn)設(shè)計費等，這些費用應(yīng)是前期投入，有時因財務(wù)部門沒有及時支付款項，統(tǒng)計人員也就沒有計入這部分費用。另一方面，工程決算、財務(wù)結(jié)算與竣工交付三者之間的時間差導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計的不完整性。通常情況下，房產(chǎn)項目的竣工交付要先于工程結(jié)算與財務(wù)結(jié)算，由于現(xiàn)行的統(tǒng)計制度是以獨立的項目為統(tǒng)計單體，如果該項目是由上年度結(jié)轉(zhuǎn)并在年初竣工交付的，那么在本年度的年報上報之前，有比較充足的時間可以調(diào)整由于三者時間差而少報的，如工程結(jié)算款等后期的投資額。如果該項目是在年末竣工交付的，就不能結(jié)轉(zhuǎn)至下一年，也就會有相當(dāng)數(shù)量的投資額不能上報。對于房產(chǎn)企業(yè)跨度時間較長的項目，歸集的累計完成投資額一旦發(fā)生差錯就不能進(jìn)行修改。如：某企業(yè)12月份有2個房產(chǎn)開發(fā)項目，由于統(tǒng)計疏忽把2個投資額的數(shù)據(jù)給弄混了，當(dāng)時沒及時發(fā)現(xiàn)，到了第二年發(fā)現(xiàn)上年上報的數(shù)據(jù)和實際上報的數(shù)據(jù)有出入，上年數(shù)已經(jīng)上報了，是不能進(jìn)行調(diào)整的，這樣就造成統(tǒng)計報表上報的投資額累計數(shù)與實際的形象進(jìn)度的投資額累計數(shù)不一致。

2.房屋實際施工面積與統(tǒng)計上報的施工面積不一致。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋（包括地下室以及配套房屋）建筑面積，包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層面積應(yīng)填各層建筑面積之和。

但在實際工作中，往往會存在房屋實際施工面積與統(tǒng)計上報的施工面積不一致的現(xiàn)象，原因是統(tǒng)計按照項目施工許可證上的施工面積來填寫，而房產(chǎn)施工企業(yè)是以現(xiàn)場的施工面積來計數(shù)的，但是，真正的實測面積一定要等到項目竣工驗收才知曉確切的實測面積，因項目開工到竣工跨度時間長，導(dǎo)致統(tǒng)計上報施工面積和實測面積存在較大的差異。

3.房地產(chǎn)交易部門、房產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計、企業(yè)財務(wù)三者統(tǒng)計房屋銷售面積數(shù)據(jù)不一致。造成不一致的原因主要是：其一，前兩者的統(tǒng)計時間節(jié)點上存在差異，房產(chǎn)交易中心是以購房者登記注冊的日期為統(tǒng)計的時間節(jié)點，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以購房者簽訂預(yù)售、銷售合同的日期為上報統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時間節(jié)點；其二，后兩者確認(rèn)銷售的口徑存在差異，統(tǒng)計歸集的銷售面積和金額不論款項是否收到都是按照當(dāng)年的銷售和預(yù)售合同簽訂來計算的；而財務(wù)歸集的銷售面積是以實際收到的款項來計算銷售面積，不僅包括本年銷售的，也包括上年銷售的面積。

二、加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)統(tǒng)計工作的對策和建議

（一）配備專職統(tǒng)計人員，穩(wěn)定統(tǒng)計工作隊伍

全面系統(tǒng)的統(tǒng)計工作，需要具有一定統(tǒng)計業(yè)務(wù)基礎(chǔ)、專業(yè)技術(shù)和相對固定的統(tǒng)計人員來完成，配備專職的統(tǒng)計人員是很有必要的。專職統(tǒng)計人員不僅要具備較強(qiáng)的理論聯(lián)系實際的工作能力，而且在經(jīng)驗積累中，將所學(xué)的統(tǒng)計專業(yè)知識應(yīng)用于實際工作中去。只有確保統(tǒng)計隊伍的相對穩(wěn)定，才能確保統(tǒng)計源頭數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（二）提高統(tǒng)計人員的素質(zhì)，確保統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量

統(tǒng)計工作是專業(yè)型、綜合性很強(qiáng)的工作，涉及的面較廣，要求統(tǒng)計工作者有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。企業(yè)應(yīng)在鞏固和加強(qiáng)綜合統(tǒng)計部門職能的基礎(chǔ)上，培養(yǎng)各級統(tǒng)計人員的高度責(zé)任心和愛崗敬業(yè)精神。此外，統(tǒng)計人員不僅要對統(tǒng)計專業(yè)熟悉和精通，而且要懂得企業(yè)的財務(wù)核算、生產(chǎn)經(jīng)營和企業(yè)管理等工作。如房地產(chǎn)開發(fā)完成投資表中，有部分?jǐn)?shù)據(jù)就是關(guān)于企業(yè)財務(wù)狀況的數(shù)據(jù)，若不懂財務(wù)方面的知識，那么在收集數(shù)據(jù)時就會產(chǎn)生差錯，就無法保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。同時，還要了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的整個過程特點，了解項目從立項、土地開發(fā)、土建水電的施工各階段到房屋結(jié)頂竣工、附屬配套工程、市場銷售的情況。企業(yè)在配備充足的素質(zhì)優(yōu)良的統(tǒng)計人員的情況下，還要對他們進(jìn)行經(jīng)常性的統(tǒng)計培訓(xùn)，不斷完善統(tǒng)計隊伍，這樣才能解決實際問題確保統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質(zhì)量。

（三）建立規(guī)范的統(tǒng)計工作流程，完善企業(yè)統(tǒng)計工作制度

建立和健全統(tǒng)計工作制度是很有必要的，制度是標(biāo)桿，有了標(biāo)桿就有了對照。房地產(chǎn)統(tǒng)計是一項嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作，從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集到綜合匯總處理，從數(shù)據(jù)的分析研究到最終服務(wù)于社會和企業(yè)，各個環(huán)節(jié)緊密相連，涉及層面廣，處理流程嚴(yán)密，因此，要建立并規(guī)范好統(tǒng)計工作的流程。要從改變對統(tǒng)計工作觀念、提高統(tǒng)計人員素質(zhì)、改善統(tǒng)計工作方法、從健全統(tǒng)計原始記錄和統(tǒng)計臺賬及統(tǒng)計工作質(zhì)量監(jiān)控等各方面下功夫，夯實統(tǒng)計基礎(chǔ)工作，這樣才能為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理提供決策依據(jù)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)統(tǒng)計的工作職能。

（四）加強(qiáng)源頭數(shù)據(jù)質(zhì)量控制，把好數(shù)據(jù)質(zhì)量關(guān)

統(tǒng)計的基礎(chǔ)在基層，統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵在源頭。源頭數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，匯總結(jié)果就會產(chǎn)生偏差。

1.針對重報和漏報單位的現(xiàn)象，企業(yè)單位一定要以現(xiàn)行的規(guī)定為基礎(chǔ)，不管有無房產(chǎn)開發(fā)項目和經(jīng)營地變更等情況，都要做好統(tǒng)計報表上報的新、舊管轄地的銜接工作。對新開發(fā)項目或中途進(jìn)行變更的項目，統(tǒng)計人員一定要引起重視，盡快確定新的項目地址所在地，及時與新地址所在地的統(tǒng)計辦取得聯(lián)系，避免漏報單位情況的發(fā)生。實行統(tǒng)計一套表制度后，有專門的基本單位名錄庫維護(hù)，這樣可以避免漏報和重報現(xiàn)象的發(fā)生。

2.對項目施工單位上報的月報表，統(tǒng)計人員一定要認(rèn)真進(jìn)行審核，應(yīng)計入當(dāng)期投資額的各項前期費用，要主動到財務(wù)部、工程部等收集相關(guān)數(shù)據(jù)，及時、準(zhǔn)確地歸集到當(dāng)期投資中。要定期或不定期地到現(xiàn)場核對工程進(jìn)度，對整個過程進(jìn)行監(jiān)督，形成環(huán)環(huán)相扣，層層監(jiān)督的局面，施工單位統(tǒng)計報表要及時、準(zhǔn)確、真實反映本月的施工進(jìn)度。項目經(jīng)理要在統(tǒng)計報表上簽字，對數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性予以確認(rèn)，確保源頭數(shù)據(jù)的真實、準(zhǔn)確；開發(fā)單位的現(xiàn)場管理人員要對施工單位上報的報表進(jìn)行核對，并在統(tǒng)計報表上簽字，真正擔(dān)負(fù)起監(jiān)督的責(zé)任；開發(fā)單位各部室提供的數(shù)據(jù)材料也要保證真實、準(zhǔn)確。提供數(shù)據(jù)人員要在所提供的材料上簽字確認(rèn)，實現(xiàn)傳遞過程的數(shù)字真實。

3.對于項目實測面積，施工單位應(yīng)該嚴(yán)格按照圖紙進(jìn)行施工，施工時若出現(xiàn)與圖紙發(fā)生不一致的問題，應(yīng)該即時通知開發(fā)商，商榷具體的解決辦法。當(dāng)建筑工程項目需要變更施工方案，變更施工圖紙的時候，無論這種要求是開發(fā)單位根據(jù)以后銷售方案需要提出的，還是施工單位根據(jù)實際地形、地貌或是地下水電線路等管道鋪設(shè)所提出的，都應(yīng)該及時與預(yù)測單位聯(lián)系，告示變更的具體方案，由預(yù)測單位根據(jù)現(xiàn)有的變更后的圖紙對該建筑工程項目進(jìn)行重新測算，出具變更后的數(shù)據(jù)，重新申領(lǐng)變更后的銷售面積。統(tǒng)計人員可以要求項目部，根據(jù)現(xiàn)場施工的面積隨時進(jìn)行更新，來替代統(tǒng)計人員上報施工許可證上的面積直到項目竣工。

4.對于銷售面積不同的，三個部門從各自的立場出發(fā)是焦點。有關(guān)統(tǒng)計和財務(wù)制度對銷售確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)并無矛盾，沒有嚴(yán)格按相關(guān)制度執(zhí)行才是差錯的原因。

（五）定期或不定期開展統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查

定期和不定期的開展統(tǒng)計檢查，實行嚴(yán)格的責(zé)任獎懲制度和責(zé)任追究制度，以此調(diào)動統(tǒng)計人員的工作積極性和主動性。檢查的目的是通過數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查這一形式來提高統(tǒng)計人員對統(tǒng)計工作重要性的認(rèn)識；通過檢查來發(fā)現(xiàn)問題，解決問題；通過檢查來增強(qiáng)統(tǒng)計人員的責(zé)任感；通過檢查來提升統(tǒng)計人員的統(tǒng)計水平和專業(yè)素養(yǎng)，確保統(tǒng)計工作有序進(jìn)行。

（六）提高統(tǒng)計人員的統(tǒng)計分析能力

目前較多的統(tǒng)計人員都是以完成報表作為統(tǒng)計工作的終點，統(tǒng)計分析依舊是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作中比較薄弱的環(huán)節(jié)。因此，做好這項工作的關(guān)鍵在于統(tǒng)計人員要改變陳舊理念及思維方式。做到思路清晰知識面廣，具備較強(qiáng)的政策性、邏輯性、語言和文字表達(dá)能力及分析能力，特別應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，掌握國家方針與房地產(chǎn)體制改革的有關(guān)政策，熟悉企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的情況和統(tǒng)計資料的口徑，通過統(tǒng)計分析為企業(yè)決策層提供優(yōu)質(zhì)的統(tǒng)計服務(wù)，用實績來逐步轉(zhuǎn)變領(lǐng)導(dǎo)對統(tǒng)計工作的片面理解，提升統(tǒng)計在企業(yè)中的工作地位。

房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計工作是對房地產(chǎn)企業(yè)實行科學(xué)管理，監(jiān)督整個企業(yè)活動的重要手段，是政府制定政策和企業(yè)經(jīng)營決策的主要依據(jù)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作，既需要企業(yè)主管部門的支持，也需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視和統(tǒng)計人員的共同努力。

[1]全國統(tǒng)計專業(yè)指數(shù)資格考試用書編寫委員會《統(tǒng)計業(yè)務(wù)知識》第二版[M].中國統(tǒng)計出版社.2011.（5）.

[2]陳軍英.夯實統(tǒng)計基礎(chǔ)工作完善統(tǒng)計管理體系[J].統(tǒng)計科學(xué)與實踐.2011.（12）.

[3]賈慶援.基層房地產(chǎn)統(tǒng)計工作問題與對策[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技.2009.（12）.

[4]張翠竹.房地產(chǎn)專項統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2008.（5）.

[5]徐敬玲.對加強(qiáng)統(tǒng)計基層基礎(chǔ)工作規(guī)范化建設(shè)的幾點思考[J].2007.（22）.

[6]劉富強(qiáng).關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計制度與統(tǒng)計方法的思考[J].2010.（09）.

（責(zé)任編輯：周群艷）

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.07.020

注：1有項目開發(fā)經(jīng)營：指企業(yè)在報告期有項目正在開發(fā)建設(shè)、銷售，或尚有待銷售房屋和出租房屋。

2無項目開發(fā)經(jīng)營：指企業(yè)在報告期既無項目開發(fā)建設(shè)、銷售，也無待售和出租房屋。