辦公樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法探討

周文秀

（上海市統(tǒng)計(jì)局，上海 200003）

辦公樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法探討

周文秀

（上海市統(tǒng)計(jì)局，上海 200003）

隨著上海辦公樓市場(chǎng)化程度迅速推進(jìn)，其產(chǎn)生的樓宇經(jīng)濟(jì)效應(yīng)日益顯現(xiàn)。文章在梳理國(guó)內(nèi)辦公樓調(diào)查方法的基礎(chǔ)上，探討建立上海辦公樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查統(tǒng)計(jì)制度，得出上海辦公樓分布較為集中、集聚效應(yīng)明顯等結(jié)論，建議在調(diào)查工作中重點(diǎn)關(guān)注加強(qiáng)辦公樓統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作等三方面問題。

辦公樓市場(chǎng)；統(tǒng)計(jì)調(diào)查；方法

辦公樓是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位使用的各類辦公用房（又稱寫字樓）。上世紀(jì)90年代以來，隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整，辦公樓市場(chǎng)化進(jìn)程迅速推進(jìn)，其產(chǎn)生的樓宇經(jīng)濟(jì)效應(yīng)日益顯現(xiàn)。但現(xiàn)行的辦公樓統(tǒng)計(jì)方法尚難以全面、客觀地反映辦公樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，特別是在分析辦公樓經(jīng)營(yíng)情況上存在不足。本文從研究樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，探討研究辦公樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況的統(tǒng)計(jì)方法，以更好地為政府規(guī)劃辦公樓建設(shè)、引導(dǎo)辦公樓市場(chǎng)調(diào)控方向、發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供決策依據(jù)。

一、開展辦公樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查研究的意義

（一）研究的重要性

1.辦公樓市場(chǎng)發(fā)展對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大，推動(dòng)了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近幾年，上海大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。與這一發(fā)展戰(zhàn)略相吻合，通過建設(shè)辦公樓宇集聚區(qū)，匯集大量服務(wù)業(yè)和大中型制造企業(yè)，形成資本、技術(shù)、人才、信息等集中，使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要素因空間的聚集而進(jìn)一步促成資源利用效率的提高、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的擴(kuò)大和交易成本的降低。辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展推動(dòng)了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化了城市的形態(tài)和功能；有利于增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2.辦公樓建設(shè)拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)。大批辦公樓的建設(shè)直接拉動(dòng)了上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近10年來，上海辦公樓開發(fā)投資總額1026.47億元，年均增長(zhǎng)12.6%，增幅高出全部房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅2.6個(gè)百分點(diǎn)；2009年，上海辦公樓投資總額達(dá)到189.15億元，超過了上世紀(jì)80年代中期全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的總量，成為推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿χ唬瑢?duì)擴(kuò)大內(nèi)需作用明顯。

（二）研究的必要性

1.動(dòng)態(tài)掌握辦公樓建設(shè)發(fā)展情況的需要。隨著辦公樓市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)的逐步推進(jìn)，上海存量辦公樓規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，迫切需要?jiǎng)討B(tài)掌握辦公樓的開發(fā)建設(shè)和投入使用情況。上海辦公樓市場(chǎng)從20世紀(jì)90年代初開始起步發(fā)展，此后伴隨著土地使用制度改革、浦東開發(fā)開放、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和外資的進(jìn)入，辦公樓投資建設(shè)力度不斷加大，存量辦公樓市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大。為了解其發(fā)展規(guī)律，一方面要加強(qiáng)辦公樓開發(fā)建設(shè)情況研究，進(jìn)行市場(chǎng)建設(shè)供應(yīng)分析；另一方面也要開展辦公樓投入使用情況研究，加強(qiáng)對(duì)辦公樓存量市場(chǎng)的供求特征、價(jià)格特征和空置情況的調(diào)查，分析辦公樓市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況。

2.加強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究的需要。加強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究，揭示樓宇經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的聯(lián)系，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作中對(duì)辦公樓統(tǒng)計(jì)工作提出的新要求。樓宇經(jīng)濟(jì)是以辦公樓宇為載體，通過出租、出售各類辦公樓宇吸引大批企業(yè)高度集聚，從而直接產(chǎn)生大量的租金和稅收收入，并間接形成巨大的服務(wù)業(yè)需求，快速帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)的載體是辦公樓，但不等于說有辦公樓就發(fā)展了樓宇經(jīng)濟(jì)。分析樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要素，不僅要研究辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展特征，同時(shí)需要了解辦公樓需求方的消費(fèi)需求和行業(yè)分布等特點(diǎn)，以明確本區(qū)域功能和產(chǎn)業(yè)定位，完善樓宇招商發(fā)展規(guī)劃，增加樓宇引資及產(chǎn)出效果。這就要求建立科學(xué)的統(tǒng)計(jì)制度，并綜合辦公樓宇的各類統(tǒng)計(jì)信息，來滿足對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)研究的需要。

二、我國(guó)辦公樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作研究進(jìn)展情況

（一）國(guó)內(nèi)辦公樓統(tǒng)計(jì)調(diào)查研究現(xiàn)狀

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)、城市功能整體提升，一些城市的樓宇經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，對(duì)辦公樓統(tǒng)計(jì)工作提出新的課題。各城市紛紛進(jìn)行辦公樓統(tǒng)計(jì)調(diào)查等工作的研究，積極探索辦公樓統(tǒng)計(jì)模式，在常規(guī)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上建立樓宇統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，開展樓宇經(jīng)濟(jì)專項(xiàng)調(diào)查。部分城市采取全面調(diào)查的方法，如2007年，北京市東城區(qū)建立了全區(qū)商務(wù)樓宇統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部?jī)蓪蛹皟蓪右陨仙虅?wù)樓宇的物業(yè)管理部門或產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行調(diào)查；部分城市采用重點(diǎn)調(diào)查的方法，如2008年，杭州市下城區(qū)對(duì)轄區(qū)內(nèi)94座建筑面積5000平方米以上的商務(wù)樓宇進(jìn)行了上門調(diào)查，采用清查摸底的方式核查全區(qū)重點(diǎn)樓宇相關(guān)信息。

（二）上?，F(xiàn)行辦公樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法及其局限性

上海現(xiàn)行的辦公樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)主要包括兩大類。一是新建辦公樓統(tǒng)計(jì)，主要由上海市統(tǒng)計(jì)局對(duì)全市新建辦公樓的開發(fā)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。二是存量辦公樓統(tǒng)計(jì)，此類統(tǒng)計(jì)，上海市統(tǒng)計(jì)局和一些房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)均有涉及，其中，上海市統(tǒng)計(jì)局主要對(duì)各物業(yè)公司在管辦公樓情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)主要針對(duì)全市甲級(jí)辦公樓供需情況進(jìn)行研究。雖然這兩類辦公樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，對(duì)辦公樓的經(jīng)營(yíng)情況已有所涉及，但仍存在局限性，缺乏調(diào)查指標(biāo)的整體協(xié)調(diào)性，尚未形成一個(gè)能全面反映全市辦公樓市場(chǎng)供求狀況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查體系。

1.辦公樓開發(fā)建設(shè)統(tǒng)計(jì)只反映辦公樓增量市場(chǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局規(guī)定，上海市統(tǒng)計(jì)局制定《房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》對(duì)全市所有房地產(chǎn)企業(yè)的基本信息及其開發(fā)、出售、出租的房地產(chǎn)項(xiàng)目信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)方法為全面調(diào)查，統(tǒng)計(jì)內(nèi)容包括開發(fā)投資額、在建規(guī)模、銷售、出租和待售情況，辦公樓作為其中一個(gè)分類進(jìn)行了全面統(tǒng)計(jì)。但這只針對(duì)全市房地產(chǎn)企業(yè)正在開發(fā)、銷售、出租或待售的辦公樓項(xiàng)目，即只反映辦公樓增量市場(chǎng)情況，不包含已完成開發(fā)、銷售等流程的存量辦公樓項(xiàng)目，所反映的數(shù)量?jī)H占全市辦公樓市場(chǎng)的一部分，無法全面反映辦公樓市場(chǎng)的總體情況。

2.在管辦公樓統(tǒng)計(jì)內(nèi)容比較單一。在管辦公樓統(tǒng)計(jì)是指上海市統(tǒng)計(jì)局依據(jù)《物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》對(duì)全市各物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行抽樣調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括企業(yè)基本情況、財(cái)務(wù)狀況及在管房屋情況，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)包括在管房屋建筑面積和物業(yè)管理費(fèi)用，辦公用房作為其中一個(gè)分類也納入統(tǒng)計(jì)體系。但其統(tǒng)計(jì)的內(nèi)容是該物業(yè)管理公司管轄的所有辦公樓建筑面積和綜合物業(yè)管理費(fèi)的收取情況，無法對(duì)各辦公樓的供求情況、入駐企業(yè)和租金水平等分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，反映的內(nèi)容比較單一。

3.各咨詢機(jī)構(gòu)的研究對(duì)象略顯狹窄。目前，國(guó)內(nèi)進(jìn)行辦公樓市場(chǎng)分析的咨詢機(jī)構(gòu)和專業(yè)房地產(chǎn)咨詢公司主要從微觀的角度分析商務(wù)辦公樓經(jīng)營(yíng)等情況，對(duì)商務(wù)辦公樓的價(jià)格、租售情況、空置率等方面進(jìn)行調(diào)查，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告。這些咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)辦公樓市場(chǎng)的研究?jī)?nèi)容雖然比較豐富，但其研究的對(duì)象主要集中在甲級(jí)辦公樓或核心商圈的辦公樓市場(chǎng)，反映高端辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。而從發(fā)展趨勢(shì)看，目前上海市核心商圈辦公樓的建設(shè)日漸完善，可擴(kuò)展的空間日益減少，辦公樓的開發(fā)逐步向次中心和郊區(qū)發(fā)展，部分甲級(jí)辦公樓客戶逐漸流向非甲級(jí)辦公樓。因此，僅僅研究甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)情況難以完全滿足辦公樓市場(chǎng)研究的需求。

三、辦公樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的初步探討

在常規(guī)數(shù)據(jù)收集的基礎(chǔ)上，針對(duì)上海辦公樓存量市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)較為薄弱的特點(diǎn)，本文通過擴(kuò)大統(tǒng)計(jì)范圍、拓展統(tǒng)計(jì)內(nèi)容，開展專項(xiàng)調(diào)查收集全市辦公樓市場(chǎng)供求狀況、價(jià)格變化和空置情況的數(shù)據(jù)資料，開展辦公樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

（一）明確辦公樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查對(duì)象

辦公樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況由辦公樓市場(chǎng)的供需兩方面所反映，其中辦公樓的價(jià)格變化和空置情況等主要反映了供給方面的信息，入駐辦公樓企業(yè)的消費(fèi)需求、行業(yè)分布和營(yíng)業(yè)收入則反映了需求方面的信息。為全面反映辦公樓市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況，本文分別以辦公樓市場(chǎng)的供求雙方為調(diào)查對(duì)象，即對(duì)辦公樓市場(chǎng)的供給方——管理辦公用房的物業(yè)管理企業(yè)和辦公樓市場(chǎng)的需求方——入駐辦公樓的法人單位分別開展調(diào)查。

（二）明確辦公樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法

目前，上海經(jīng)營(yíng)性辦公樓總體規(guī)模約3900萬平方米，若采用全面調(diào)查，需先對(duì)全市辦公樓基本情況進(jìn)行摸底調(diào)查，時(shí)間久、任務(wù)重；且經(jīng)營(yíng)性辦公樓通常由物業(yè)公司進(jìn)行管理，企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，部分企業(yè)對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的配合度較低。因此，采取重點(diǎn)調(diào)查的方法，一方面使工作更具有針對(duì)性，減輕基層統(tǒng)計(jì)人員負(fù)擔(dān)，減少統(tǒng)計(jì)調(diào)查費(fèi)用開支；另一方面便于在較短時(shí)間內(nèi)獲得相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，能及時(shí)反映上海辦公樓市場(chǎng)情況?？紤]到資質(zhì)等級(jí)較高的企業(yè)通常管理好、操作規(guī)范，相對(duì)配合程度也較好，重點(diǎn)選取資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)以上且在管辦公用房建筑面積超過10萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)其所管理的辦公樓和入駐辦公樓的企業(yè)分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，共調(diào)查物業(yè)管理企業(yè)48家，入駐辦公樓的法人單位1079家。

（三）明確辦公樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查內(nèi)容

根據(jù)辦公樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查對(duì)象和目的的不同，將統(tǒng)計(jì)調(diào)查內(nèi)容分為兩部分，具體分類如下：

1.辦公樓供給情況統(tǒng)計(jì)內(nèi)容

（1）辦公樓基本情況：包括辦公樓名稱、地址、所屬區(qū)縣、產(chǎn)權(quán)情況和總建筑面積等指標(biāo)，主要用于反映該辦公樓的基本特征。

（2）辦公樓經(jīng)營(yíng)情況：包括辦公樓租金水平、物業(yè)管理費(fèi)、可供出租辦公樓建筑面積、已出租建筑面積和空置建筑面積等指標(biāo)。這些指標(biāo)一方面直接反映了該辦公樓的價(jià)格水平，另一方面，可通過相關(guān)指標(biāo)計(jì)算得到該辦公樓的空置率，用于反映辦公樓空置情況。

（3）辦公樓入駐單位情況：包括承租單位數(shù)量、承租單位所屬行業(yè)和租賃面積等指標(biāo)，用于反映該辦公樓入駐企業(yè)的基本特征。

2.入駐企業(yè)需求信息統(tǒng)計(jì)內(nèi)容及指標(biāo)

（1）入駐企業(yè)的基本情況：包括企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)代碼、單位名稱、地址、行業(yè)類別、使用的辦公樓名稱和使用方式等指標(biāo)，主要反映企業(yè)的基本特征。

（2）入駐企業(yè)對(duì)辦公樓的需求情況：包括企業(yè)對(duì)所入駐辦公樓的滿意程度以及對(duì)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和租金水平等方面的看法，主要反映企業(yè)的需求信息。

（3）入駐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況：包括企業(yè)資產(chǎn)及營(yíng)業(yè)收入等指標(biāo)，主要反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和產(chǎn)出信息等。

四、上海辦公樓經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查的結(jié)果分析

為論證上述辦公樓統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法的可行性、有效性和可操作性，上海市統(tǒng)計(jì)局根據(jù)此調(diào)查方案，于2010年10-11月開展了辦公樓經(jīng)營(yíng)情況重點(diǎn)調(diào)查，結(jié)果如下：

（一）辦公樓分布較為集中、集聚效應(yīng)明顯

截至2009年末，上海共有經(jīng)營(yíng)性辦公樓3900萬平方米左右。從分布看，主要集中在10個(gè)中心區(qū)，約占全市辦公樓總面積的80%，其中尤以浦東新區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和靜安區(qū)密集度最高，分布較為集中。辦公樓的集聚效應(yīng)明顯，落戶上海的跨國(guó)公司地區(qū)總部數(shù)量不斷增加。至2009年末，聚集了跨國(guó)公司地區(qū)總部257家，外資投資性公司190家，外資研發(fā)中心304家，以及576家國(guó)內(nèi)企業(yè)總部，包括上市公司、中央大企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)總部。辦公樓密度較高的區(qū)縣聚集效應(yīng)更加明顯，浦東新區(qū)已集聚了100多家跨國(guó)公司地區(qū)總部，占全市跨國(guó)公司地區(qū)總部的半壁江山；徐匯區(qū)入駐的國(guó)內(nèi)企業(yè)總部機(jī)構(gòu)最多，約占全市國(guó)內(nèi)企業(yè)總部數(shù)量的40%。

（二）辦公樓市場(chǎng)供求基本平衡

專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，77.5%的企業(yè)認(rèn)為目前上海辦公樓的供應(yīng)量能夠基本滿足市場(chǎng)需求，辦公樓市場(chǎng)供求基本平衡。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，67%的企業(yè)認(rèn)為辦公樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，其中國(guó)際一流的甲級(jí)辦公樓供應(yīng)量比較充足，但中檔辦公樓的供應(yīng)則略顯不足。在被調(diào)查的企業(yè)中，約八成企業(yè)認(rèn)為在上海要找到符合企業(yè)要求的辦公樓不是很困難。絕大多數(shù)企業(yè)對(duì)其目前正在使用的辦公樓總體較滿意，認(rèn)為不滿意的比重不足一成。

（三）辦公樓租金水平偏高

近六成被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為上海辦公樓租金水平總體偏高。考慮到較高的租金水平，有另覓辦公樓計(jì)劃的企業(yè)中，57.6%更加傾向于中檔辦公樓。另據(jù)戴德梁行咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2010年第3季度，全市甲級(jí)辦公樓租金的成交價(jià)格為每天每平方米7.02元，與上季度每天每平方米6.8元的交易租金相比，環(huán)比上漲3.24%，其中，租金最高的地區(qū)是靜安區(qū)，其次分別為盧灣區(qū)和徐匯區(qū)。

（四）不同區(qū)域辦公樓進(jìn)駐企業(yè)有明顯差異

專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，不同區(qū)域辦公樓的進(jìn)駐企業(yè)呈現(xiàn)出明顯差異。中心區(qū)以從事金融、咨詢、商貿(mào)等服務(wù)性行業(yè)的企業(yè)居多，其中大企業(yè)又占了多數(shù)；非中心區(qū)則多數(shù)以制造業(yè)企業(yè)和中、小規(guī)模的各類企業(yè)為主。從進(jìn)駐甲級(jí)辦公樓的企業(yè)行業(yè)分布特征看，金融類、咨詢服務(wù)類、法律服務(wù)類、廣告服務(wù)類企業(yè)以及大、中型制造業(yè)企業(yè)是甲級(jí)辦公樓租賃的主力。在甲級(jí)辦公樓的租賃戶中，外資企業(yè)約占70%，中資企業(yè)占30%。超甲級(jí)辦公樓的進(jìn)駐企業(yè)中，外資企業(yè)所占比重達(dá)90%左右。

五、開展辦公樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查工作需關(guān)注的問題

（一）關(guān)注辦公樓市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)辦公樓名錄庫的建設(shè)工作

辦公樓的發(fā)展在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著越來越重要的角色，各地政府也積極規(guī)劃并推動(dòng)本地區(qū)辦公樓宇的發(fā)展。因此，關(guān)注辦公樓市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)更新辦公樓有關(guān)信息，加強(qiáng)辦公樓名錄庫的建設(shè)工作，是進(jìn)一步做好辦公樓統(tǒng)計(jì)工作、進(jìn)行辦公樓統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度研究的前提條件和有力保證?？赏ㄟ^聯(lián)合房管部門，以辦公樓普查或房屋普查的形式，登記辦公樓基本情況、所屬區(qū)域和入駐企業(yè)等信息，建立全市辦公樓名錄庫。此外，每年根據(jù)新建辦公樓的竣工情況，及時(shí)更新名錄，及時(shí)掌握上海辦公樓最新名錄信息。

（二）建立辦公樓統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，進(jìn)一步研究和改進(jìn)辦公樓統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法

為切實(shí)做好辦公樓統(tǒng)計(jì)工作，準(zhǔn)確、完整地掌握辦公樓的供求狀況和發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)建立規(guī)范、有效的辦公樓統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度。這有利于及時(shí)獲取辦公樓市場(chǎng)相關(guān)信息，滿足市場(chǎng)分析的需要，為政府規(guī)劃辦公樓建設(shè)、引導(dǎo)辦公樓市場(chǎng)調(diào)控方向、發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供決策依據(jù)。目前由于辦公樓名錄庫不全，無法采取抽樣調(diào)查的方式來抽取更具代表性的辦公樓樣本，只能采取重點(diǎn)調(diào)查的方式。若能結(jié)合辦公樓名錄庫建設(shè)，在目前研究基礎(chǔ)上，可考慮改進(jìn)辦公樓統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法，采取抽樣調(diào)查或全面調(diào)查的方式，以取得更加詳細(xì)、精確的辦公樓市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，為政策制定提供可靠依據(jù)。

（三）加強(qiáng)辦公樓統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作，提高統(tǒng)計(jì)人員業(yè)務(wù)水平

開展辦公樓調(diào)查需要物業(yè)管理單位的配合，但上海物業(yè)管理單位數(shù)量眾多、規(guī)模不一、管理水平參差不齊，且大多數(shù)單位未設(shè)專職統(tǒng)計(jì)人員，單位主要經(jīng)營(yíng)者對(duì)統(tǒng)計(jì)工作重視度不高，對(duì)調(diào)查的配合程度較低。因此，必須加強(qiáng)對(duì)基層單位和統(tǒng)計(jì)人員的宣傳教育力度，普及統(tǒng)計(jì)法律、法規(guī)知識(shí)，增強(qiáng)法制意識(shí)。同時(shí)，要提高調(diào)查人員的專業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，適當(dāng)增加基層調(diào)查人員力量，加強(qiáng)調(diào)查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，形成一支訓(xùn)練有素的基層調(diào)查隊(duì)伍，保持調(diào)查隊(duì)伍的穩(wěn)定性。這是持續(xù)開展調(diào)查工作、防止調(diào)查數(shù)據(jù)失真、提高調(diào)查數(shù)據(jù)可信度的有效保障。

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.018

周群艷）