房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法制度改革探索

陳斯恩、崔寶軍、沈小葉

（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)，浙江 寧波 315010）

房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法制度改革探索

陳斯恩、崔寶軍、沈小葉

（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)，浙江 寧波 315010）

近年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與公眾對(duì)市場(chǎng)的直觀感受不一致，從而引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛質(zhì)疑。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法中存在問(wèn)題，因此建議運(yùn)用中位數(shù)采價(jià)法、靈活權(quán)數(shù)等新方法來(lái)測(cè)算房屋銷售價(jià)格變動(dòng)情況。結(jié)果表明，新方法的使用對(duì)提高房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的準(zhǔn)確性具有顯著意義。

房地產(chǎn)；價(jià)格指數(shù)；統(tǒng)計(jì)方法

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的重要指標(biāo)，一直以來(lái)深受公眾關(guān)注。2010年初，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2009年度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.5%，與群眾對(duì)市場(chǎng)房屋銷售價(jià)格上漲的感受大相徑庭，引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛質(zhì)疑，嚴(yán)重影響政府統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)的公信度。本文通過(guò)分析研究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的方法，對(duì)如何改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法提出了一些設(shè)想，以期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能更客觀反映現(xiàn)實(shí)情況，為政府決策提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

一、全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法建立過(guò)程

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為當(dāng)前國(guó)內(nèi)涵蓋面最廣、代表性最強(qiáng)的全國(guó)性官方房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法，一直以來(lái)深受社會(huì)各界高度關(guān)注。其統(tǒng)計(jì)方法的建立主要經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：第一階段，從2005年7月開始，全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方案正式實(shí)施，該方案計(jì)算的價(jià)格指數(shù)包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)、物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)；第二階段，從2008年1月開始，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在對(duì)原有方案中存在的問(wèn)題進(jìn)行修訂的基礎(chǔ)上，頒布實(shí)施了《房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》；第三階段，從2011年1月開始，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局開始實(shí)施《住房銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》。這套方案在數(shù)據(jù)采集、計(jì)算方法等多方面進(jìn)行了改革。

現(xiàn)階段正在使用的住房?jī)r(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)方案在提高數(shù)據(jù)質(zhì)量、增強(qiáng)市場(chǎng)可參考性和規(guī)范化樓盤信息的披露有較大突破。但從實(shí)際操作來(lái)看，存在四個(gè)問(wèn)題需要解決：一是價(jià)格指數(shù)受房地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響較大；二是平均價(jià)格容易受極端值的影響；三是現(xiàn)行“網(wǎng)簽”數(shù)據(jù)質(zhì)量難以根本保證；四是二手房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)存在缺陷，人為誤差大。

二、對(duì)改進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法的幾點(diǎn)設(shè)想

本文關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法改革設(shè)想的內(nèi)容主要包括調(diào)查內(nèi)容、計(jì)算方法、樣本價(jià)格采集、權(quán)數(shù)設(shè)定、“缺失值”確定等內(nèi)容。具體如下：

（一）調(diào)查內(nèi)容

目前我國(guó)編制的70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)包含了住宅銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)、住宅租賃價(jià)格指數(shù)和物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)共三套，指標(biāo)體系覆蓋面廣，其中住宅銷售價(jià)格指數(shù)作為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的晴雨表，是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)工作的重心，相應(yīng)的方法制度也較為完善。而其余三類價(jià)格指數(shù)由于自身編制過(guò)程不夠完善、質(zhì)量不高，指數(shù)與實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)行有一定差距，實(shí)際使用價(jià)值不高，故建議取消。

（二）調(diào)查方法和指數(shù)計(jì)算方法

住宅銷售價(jià)格指數(shù)分為新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，但由于不同市場(chǎng)具備各自的特色，因此在部署房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作時(shí)應(yīng)因地制宜，采用切實(shí)可行的具體方法和措施。

1.新建住宅的調(diào)查方法和指數(shù)計(jì)算方法

一是全面調(diào)查。鑒于房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)工作的重要性，而且當(dāng)前我國(guó)大部分城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或正在嘗試聯(lián)網(wǎng)直報(bào)，網(wǎng)絡(luò)資源的充分利用減輕了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集過(guò)程的工作量，因此，建議采用全面調(diào)查方式，即調(diào)查對(duì)象包括屬地內(nèi)的所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)一步提高調(diào)查對(duì)象的覆蓋率。

二是利用中位數(shù)法采集樣本價(jià)格（中位價(jià)）。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面調(diào)查的情況下，采用房屋銷售價(jià)格中位數(shù)法采集樣本價(jià)格。所謂房屋銷售價(jià)格中位數(shù)法，就是以所有在售樓盤為對(duì)象，將本月銷售的全部房源按單價(jià)從低到高的順序進(jìn)行排列，位于此數(shù)列中間位置所對(duì)應(yīng)的價(jià)格，即為中位價(jià)。中位價(jià)剔除了極端值的影響，具有較強(qiáng)的代表性，能比較全面準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售價(jià)格變動(dòng)情況。與此相配套的環(huán)比指數(shù)用本月中位價(jià)與上月中位價(jià)相除而得。簡(jiǎn)而言之，就是用中位價(jià)代替現(xiàn)行的樣本房銷售單價(jià)參與各類指數(shù)的計(jì)算。

三是采用銷售面積作為靈活權(quán)數(shù)。固定權(quán)數(shù)的設(shè)定能有效排除結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，但是當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速、市場(chǎng)銷售結(jié)構(gòu)變化較快，反映上年市場(chǎng)銷售結(jié)構(gòu)的固定權(quán)數(shù)一定程度上與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)銷售結(jié)構(gòu)脫節(jié)。各類型房地產(chǎn)銷售所占比重是一個(gè)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，無(wú)法精準(zhǔn)把握，故建議整套價(jià)格指數(shù)體系應(yīng)采用靈活權(quán)數(shù)，且宜根據(jù)實(shí)際成交面積分別加權(quán)，以計(jì)算細(xì)項(xiàng)、小類、中類、大類各類指數(shù)。

四是采用幾何平均值替代缺失值。我國(guó)大多數(shù)地區(qū)和城市的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)都不是很成熟，市場(chǎng)交易或多或少存在一些漏洞或問(wèn)題，按照現(xiàn)行制度，樣本數(shù)據(jù)往往缺乏連續(xù)性。譬如，當(dāng)某一類型房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)全部缺失時(shí)（譬如目前這種市場(chǎng)不是很景氣的狀況下），在計(jì)算該類型房地產(chǎn)同比指數(shù)（計(jì)算公式是12個(gè)月環(huán)比指數(shù)的連乘）時(shí)，現(xiàn)行的方法是默認(rèn)缺失的環(huán)比指數(shù)為100.0%，與事實(shí)不相符，因?yàn)闆](méi)成交并不意味著價(jià)格不發(fā)生變化。長(zhǎng)此以往，將會(huì)使指數(shù)與實(shí)際產(chǎn)生很大偏差。因此，建議考慮使用均值替代法來(lái)彌補(bǔ)缺失值。即在計(jì)算同比指數(shù)時(shí)，如果某類型房地產(chǎn)成交價(jià)格環(huán)比指數(shù)缺失，則用其余參與計(jì)算的同類環(huán)比指數(shù)的幾何平均值來(lái)替代。

五是用“派氏公式”計(jì)算指數(shù)。“拉氏指數(shù)”和“派氏指數(shù)”最大的區(qū)別就是權(quán)數(shù)固定的時(shí)間不同，前者固定在基期，后者固定在報(bào)告期。雖然從理論上講，“拉氏指數(shù)”用基期數(shù)量作權(quán)數(shù)可以消除權(quán)數(shù)變動(dòng)對(duì)指數(shù)的影響，從而使不同時(shí)期的價(jià)格指數(shù)具有可比性。但是實(shí)際操作過(guò)程中，每月指數(shù)計(jì)算的基期都是“上個(gè)月”，即基期是不同的，因此，事實(shí)上也無(wú)法完全剔除權(quán)數(shù)的影響。相反，在采用當(dāng)月統(tǒng)計(jì)的前提下，“派氏指數(shù)”的優(yōu)勢(shì)比較明顯。雖然“派氏指數(shù)”也無(wú)法剔除結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)指數(shù)的影響，但“派氏指數(shù)”不僅可以同時(shí)反映出價(jià)格和數(shù)量及其結(jié)構(gòu)的變化，而且能大大提高指數(shù)的時(shí)效性，其經(jīng)濟(jì)意義更加明確。

六是對(duì)新開樓盤進(jìn)行基期價(jià)格評(píng)估。新開樓盤開盤價(jià)一般都會(huì)比周邊同類型二手房?jī)r(jià)格高些，這在市場(chǎng)行情好時(shí)更加明顯，為及時(shí)反映新開樓盤開盤價(jià)格的波動(dòng)幅度，對(duì)于新開樓盤我們采用當(dāng)月統(tǒng)計(jì)方式，統(tǒng)計(jì)的面積和金額為當(dāng)月實(shí)際成交量，而基期價(jià)格（開盤當(dāng)月的上月價(jià)格）可使用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

七是合理解釋和使用各項(xiàng)指標(biāo)。在中位價(jià)方法公布使用后，要做好對(duì)“中位價(jià)”計(jì)算方法的解釋。房屋銷售中位價(jià)格的波動(dòng)包含兩方面：一是銷售結(jié)構(gòu)的變動(dòng)引起指數(shù)變化（雖然中位價(jià)依然無(wú)法完全剔除結(jié)構(gòu)性影響但是與均價(jià)相比已經(jīng)得到了緩解）；二是市場(chǎng)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。當(dāng)短期內(nèi)中位價(jià)大幅波動(dòng)時(shí)，要深刻分析其原因，以防對(duì)社會(huì)公眾產(chǎn)生誤導(dǎo)。

2.二手房的調(diào)查方法和指數(shù)計(jì)算方法

由于我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以一級(jí)市場(chǎng)（即新盤的交易）為主，大多數(shù)城市的二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)未放開，市場(chǎng)交易資料相對(duì)來(lái)說(shuō)還是較封閉不公開，這種狀況極大地增加了二手房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作的難度，其價(jià)格指數(shù)的準(zhǔn)確性有待進(jìn)一步提高。

充分利用房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大二手房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查的范圍。通過(guò)與建設(shè)委（房地產(chǎn)管理部門）等有關(guān)部門的合作，取得本地區(qū)所有房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄，盡可能將更多的中介公司納入到統(tǒng)計(jì)調(diào)查范圍之內(nèi)，并通過(guò)這些公司選定一個(gè)熟悉二手房市場(chǎng)銷售的業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)每月的二手房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)工作。要求統(tǒng)計(jì)人員每月分區(qū)域、分類型上報(bào)當(dāng)月該公司所有門店的二手房成交數(shù)據(jù)，具體包括：成交金額、成交面積、本月和上月成交中位價(jià)。

其他關(guān)于二手房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查時(shí)間、計(jì)算公式及方法等均參照現(xiàn)行新建房統(tǒng)計(jì)方法處理。

三、新方法下部分指標(biāo)實(shí)證測(cè)算

（一）開盤當(dāng)月樓盤價(jià)格測(cè)算

選用當(dāng)月報(bào)表同一地段和類型結(jié)構(gòu)的幅度作為測(cè)算系數(shù)，推算新樓盤基期（上月）價(jià)格，以此來(lái)評(píng)估開盤當(dāng)月樓盤價(jià)格波動(dòng)幅度，測(cè)算得到2010年度新建房銷售價(jià)格指數(shù)（表1）。

表1 對(duì)新開樓盤價(jià)格測(cè)算前后的2010年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（%）

在對(duì)2010年各月新開樓盤基期價(jià)格進(jìn)行修正后，測(cè)算得到的2010年度寧波市新建房銷售價(jià)格同比指數(shù)比測(cè)算前提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)；測(cè)算后的2010年1-12月份新建房銷售價(jià)格累計(jì)環(huán)比指數(shù)比測(cè)算前提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。由此可知，新方法對(duì)新開樓盤的價(jià)格波動(dòng)反應(yīng)更加靈敏，與公眾的感覺(jué)更加接近。

（二）靈活權(quán)數(shù)測(cè)算

由于設(shè)計(jì)的新計(jì)算方法與統(tǒng)計(jì)軟件采用默認(rèn)的計(jì)算方式存在很大區(qū)別，因此我們無(wú)法用當(dāng)月銷售面積作為靈活權(quán)重來(lái)測(cè)算數(shù)據(jù)。因此暫且在原來(lái)系統(tǒng)基礎(chǔ)上，用銷售金額作為靈活權(quán)數(shù)代替現(xiàn)行的固定權(quán)數(shù)來(lái)測(cè)算一下2009年房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)，通過(guò)對(duì)比來(lái)嘗試觀測(cè)采用靈活權(quán)數(shù)的效果。以新建房為例，測(cè)算結(jié)果如下：

表2 固定權(quán)數(shù)下的2009年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) （%）

表3 靈活權(quán)數(shù)測(cè)算后的2009年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) （%）

此外，數(shù)據(jù)還顯示，測(cè)算后的2009年1-12月寧波市新建房銷售價(jià)格環(huán)比累計(jì)上漲13.3個(gè)百分點(diǎn)，比測(cè)算前提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。這與2009年寧波市房?jī)r(jià)大幅上漲的市場(chǎng)形勢(shì)更為符合，也與公眾的直觀感受更加貼近。

（三）中位數(shù)采價(jià)法測(cè)算

依照上述中位數(shù)采價(jià)方法我們嘗試著對(duì)企業(yè)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行修正，由于數(shù)據(jù)量大和取得難度較高，我們暫且將2010年每月銷售量排名前十位的樓盤（約占總銷售量的50%）依照中位數(shù)法進(jìn)行重新采價(jià)，再計(jì)算全市新建商品住宅的銷售價(jià)格指數(shù)，測(cè)算結(jié)果具體如下：

圖1 新舊采價(jià)法下2010年各月全市新建商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)圖

如上圖所示，使用中位數(shù)采價(jià)法測(cè)算的環(huán)比指數(shù)走勢(shì)與原環(huán)比指數(shù)走勢(shì)總體是一致的，具體到每個(gè)月呈現(xiàn)出小幅波動(dòng)，指數(shù)波動(dòng)更加靈敏。測(cè)算得到的5月份和9月份環(huán)比走勢(shì)微降，這也與當(dāng)時(shí)國(guó)家先后兩次出臺(tái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策情況比較吻合。且中位數(shù)采價(jià)方法相對(duì)于以往樣本房的挑選和評(píng)估在操作上更加便利，大大減少了人為誤差。因此，我們相信中位數(shù)采價(jià)法具有一定的現(xiàn)實(shí)可行性。

四、結(jié) 論

我們通過(guò)新方法測(cè)算得到的各類房屋銷售價(jià)格變動(dòng)情況與現(xiàn)行制度下的房?jī)r(jià)波動(dòng)相比，更能反映市場(chǎng)實(shí)際情況，也與公眾的直觀感受更加貼近。這進(jìn)一步表明，新方法的實(shí)施將使房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)反應(yīng)更加靈敏。尤其是中位數(shù)法的運(yùn)用增強(qiáng)了實(shí)際采價(jià)的可操作性，減少人為誤差，有利于推廣使用；并且作為反映市場(chǎng)變動(dòng)集中趨勢(shì)的指標(biāo)之一，中位數(shù)編制方法能有效地反映市場(chǎng)總體變動(dòng)趨勢(shì)，具備較強(qiáng)的操作性，中位價(jià)的代表性更強(qiáng)，更貼近公眾的感受。當(dāng)然，從目前來(lái)看，我們提出的這套新方法在具備上述優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)也存在一些不足，比如：對(duì)新開樓盤基期價(jià)格的判斷仍無(wú)法擺脫評(píng)估的模式，這難免會(huì)引入人為誤差；二手房的統(tǒng)計(jì)在一些中介公司不夠規(guī)范的地區(qū)實(shí)施起來(lái)存在一定難度等等。但是綜合考慮，我們認(rèn)為新方法還是具備較強(qiáng)的可操作性和可行性，對(duì)于其存在的不足還希望群策群力，共同完善。

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10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.009

張巧燕）