南充市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的研究

西南石油大學(xué) 趙藝 龐敏

1 南充市人口老齡化和養(yǎng)老模式現(xiàn)狀

國家第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，南充市65歲及以上的老年人口總數(shù)為為753272人，在全市總?cè)丝谥械谋戎剡_到12.0%，相比第五次普查結(jié)果，上升了4.27個百分點。根據(jù)聯(lián)合國的標準，當(dāng)一個國家或者地區(qū)65歲以上人口達到或者超過總?cè)丝跀?shù)的7%時，該國家或者地區(qū)屬于人口老齡化國家或地區(qū)，據(jù)此南充已經(jīng)步入老齡化社會。

在南充市，絕大多數(shù)老年人選擇居家養(yǎng)老，即以家庭成員照顧為主，家政服務(wù)人員照顧為輔，少數(shù)老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老。居家養(yǎng)老以家庭為依托，老年人得到充分的親情撫慰，孤寂感減少，精神身心愉悅。但隨著現(xiàn)代社會生活節(jié)奏的加快，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)的普及和空巢家庭的劇增，老年人的子女承擔(dān)著工作、撫養(yǎng)兩代人的艱巨壓力，體力和精力方面都難以長期、持續(xù)、專業(yè)地照顧老年人。同時，相比10年前，南充市常住人口平均受教育程度大幅提高，每10萬人中具有大學(xué)以上程度、高中程度的人口分別增加了2688人和5420人，文化程度的普遍提高意味著人們對物質(zhì)、精神層面的高品質(zhì)退休生活的需求將增加。因此，單一的居家養(yǎng)老模式已經(jīng)無法適應(yīng)南充市民的養(yǎng)老需求，進一步規(guī)范和健全社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老模式將有效填補養(yǎng)老市場的空白。

2 南充市社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老運行的現(xiàn)狀和問題

目前，南充市的社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老分別以敬老院和老年公寓為依托，在運行中顯現(xiàn)出以下問題：第一，投資主體單一、投入資金少。由于敬老院、老年公寓的開發(fā)建設(shè)項目中缺少政策支持，加上建設(shè)管理中監(jiān)督指導(dǎo)缺位，因此難以吸引民間資金的流入；其中順慶區(qū)、嘉陵區(qū)新建的老年公寓都主要依靠財政資金的撥入修建。第二，住宅設(shè)計缺乏人文關(guān)懷、配套設(shè)施和專業(yè)服務(wù)不足。敬老院和老年公寓的規(guī)劃設(shè)計跟普通住宅大同小異，缺乏像緊急呼救系統(tǒng)、無障礙設(shè)計等生活必備設(shè)施；生活配套局限于就餐和娛樂，欠缺必要的醫(yī)療、康復(fù)和交通配套；專業(yè)護理人才配備不足。第三，消費定位群體模糊。根據(jù)老年人的健康狀況不同，他們在養(yǎng)生、護理和醫(yī)療服務(wù)方面的需求存在重大差異，南充市部分敬老院和老年公寓缺乏對現(xiàn)有軟硬件設(shè)施有效評估，混淆定位服務(wù)對象，不能承擔(dān)好應(yīng)有的責(zé)任。

3 南充市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

針對上述問題，引入專業(yè)機構(gòu)開發(fā)和管理的養(yǎng)老地產(chǎn)勢在必行。養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。

3.1 選址

南充市現(xiàn)有的敬老院、老年公寓集中在遠離城市喧囂、景色宜人的風(fēng)景區(qū)，雖然為老年人提供了宜居的棲息地，有利于養(yǎng)生，但受到兩點局限。首先，隨著老年人年紀增長，對醫(yī)療設(shè)施、條件的要求越來越高，居住地遠離市區(qū)中心醫(yī)院，加上交通配套不足，危急時刻如不能得到專業(yè)及時的救護，將面臨嚴重生命危險。其次，老年人大家庭意識強，大部分健康的老年人仍肩負著照顧孫輩、為子女分憂的職責(zé)，在以離兒女工作生活地最近為居住地點首選；同時老年人對長期居住生活圈形成了依賴，因此現(xiàn)有敬老院、老年公寓的位置難以滿足這兩方面的要求。

南充市現(xiàn)有的兩家三級甲等醫(yī)院均在順慶區(qū)，醫(yī)療設(shè)備先進，護理人才集中，剩余的甲級醫(yī)院主要分布在嘉陵區(qū)、高坪區(qū)，其他醫(yī)院以鄉(xiāng)辦、民辦為主。就人口分布來看，順慶區(qū)作為川東北老工業(yè)基地、川東北商貿(mào)中心和川東北最大的物資集散地，吸引匯集了大量人才工作定居。因此將順慶區(qū)作為南充市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)地址的首選。

3.2 消費群體

根據(jù)健康狀況不同，消費群體可以劃分為活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人。

活躍老人年齡集中在60歲至70歲，身體健康，能夠獨立居住。他們剛剛進入退休生活，普遍感覺生活不如原來充實，孤獨感強烈，因此他們追求物質(zhì)精神雙重幸福生活的意愿最強烈，同時通過常年工作積累了一定的物質(zhì)財富，對養(yǎng)老地產(chǎn)相應(yīng)配套設(shè)施和服務(wù)的支付能力較強。養(yǎng)老地產(chǎn)的配套設(shè)施包括餐廳、健身房、老年大學(xué)、休閑娛樂會所、門診，服務(wù)涉及養(yǎng)生學(xué)知識普及講座、退休生活規(guī)劃、老年旅游等。低度照顧老人年齡集中在70歲至80歲，體質(zhì)逐漸衰弱，容易產(chǎn)生周期性的疾病，在缺少關(guān)照的情況下容易發(fā)生意外。他們一般需要家人或家政服務(wù)人員的照顧，定期到醫(yī)院進行理療。這部分老人退休多年，支付能力大幅衰減，如果缺乏子女援助，生活負擔(dān)沉重。配套設(shè)施著力于開發(fā)設(shè)施完備的老年護理中心，保質(zhì)保量地提供專業(yè)家政護理人員、康復(fù)人員。高度護理老人年齡集中在80歲以上，患有嚴重的疾病，基本不能獨立生活。由于長期需要接受專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)，需要向醫(yī)院支付高昂的就診住院費用。配套設(shè)施重點在于建設(shè)綜合性的、科室專業(yè)分工精細的、醫(yī)療水平高的醫(yī)院。

通過比較，將消費群體應(yīng)定位于活躍老人具有兩方面現(xiàn)實性。第一，活躍老人的支付能力最強，對養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)的認知和消費時間最長。通過重復(fù)購買、交叉購買、向上購買和推薦新客戶為開發(fā)商創(chuàng)造的收入最高。第二，開放商針對活躍老人以提供養(yǎng)生服務(wù)為主，相對于向低度照顧老人、重度護理老人提供護理和醫(yī)療服務(wù)，配套設(shè)施和服務(wù)的成本較低，承擔(dān)風(fēng)險較小。

3.3 融資模式

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)通過銀行貸款籌集資金，但近年來，國家通過提高存款準備金率、出臺“限購令”等一系列方法收緊銀根、抑制房地產(chǎn)泡沫，使得房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)項目相比，投資周期長、投入金額大，從銀行和金融機構(gòu)取得貸款難度增大。

面臨這樣的融資困境，可以將房地產(chǎn)信托投資基金作為養(yǎng)老地產(chǎn)募資的新途徑。房地產(chǎn)信托投資基金是是一種由專門資產(chǎn)管理機構(gòu)發(fā)行的、匯集特定多數(shù)投資者的資金進行房地產(chǎn)投資、并將投資凈收益分配給投資者的一種信托基金。具體操作方案為如下。第一步，房地產(chǎn)開發(fā)商與基金管理者達成協(xié)議，以順慶區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，打成一個資產(chǎn)包；第二步，基金管理者按照資產(chǎn)包的總體規(guī)模大小向社會公眾或特定投資者發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金份額籌集資金，再用相應(yīng)資金向房地產(chǎn)開發(fā)商購買資產(chǎn)包；第三步，房地產(chǎn)開發(fā)商使用基金管理者為資產(chǎn)包支付的價款完成項目的開發(fā)；第四步，養(yǎng)老地產(chǎn)的購買者和承租者向基金繳納購房款和定期繳納的租金，作為向基金持有人分配投資收益的來源。

在融資方案的執(zhí)行中，南充市的政策性擔(dān)保公司應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資擔(dān)保，一方面可以降低使用房地產(chǎn)信托投資基金這項新興金融工具在募集資金過程中募集不暢的風(fēng)險；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)順應(yīng)了國家“十二五”規(guī)劃中鼓勵社會力量振興養(yǎng)老事業(yè)的號召，是利國利民的好事。此外，為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險，譬如卷款逃逸、施工中偷工減料，政府也應(yīng)要求開發(fā)商繳納一定金額的風(fēng)險押金，由指定銀行托管，待項目完工驗收合格后再予以退回。

3.4 運營模式

3.4.1 建造模式

南充市現(xiàn)有的敬老院、養(yǎng)老公寓是獨立建立于任何一座居民小區(qū)建立的，里面配備了基本的休閑、娛樂、餐飲設(shè)施，居住的除了工作人員外全部是老年人。這部分已經(jīng)入住的群體以活躍老人和低度照顧老人為主，他們的兒女正處于事業(yè)拼搏期，工作壓力大，經(jīng)濟能力比較有限，他們本來承擔(dān)著隔代人飲食起居甚至家庭教育的責(zé)任。雖然進入到養(yǎng)老社區(qū)開始集體生活，使用這里的設(shè)施和服務(wù)，有同齡人做伴可以有效減少他們的孤獨感，但脫離了以前的生活圈，不能夠再承擔(dān)原來任務(wù)，無法為兒女分憂。因此，將專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)植入普通住宅可以同時兼顧養(yǎng)老和隔代照顧的需要。

首先，戶型設(shè)計方面，在普通住宅社區(qū)中配建老少居和老人專用戶型。老少居的建造目的是為方便兩代人的相互照顧，同時保持各自的獨立空間。戶型包括半同居戶型、老少兩代住房完全相鄰或老少居室半相鄰。結(jié)合南充市居民住房特點，可以將老少居設(shè)計為一梯兩戶、老少兩代住房完全相鄰的戶型。其中一套中等面積的戶型由年輕人三口之家居住，房屋設(shè)計與普通住宅無異；另一套小戶型的由老年人居住，設(shè)計細節(jié)中注重房間采光面的選取、臥室和洗手間的布局以及扶手的安置。老人專用戶型是為殘障老人打造，樓層放在一樓，有坡道，主要突出無障礙設(shè)計。

其次，配套設(shè)施方面，配建老人日托中心、幼兒園和小學(xué)。老人日托中心，主要包括休閑娛樂中心、老年大學(xué)、門診、食堂和健身房。老人日托中心和老人住所同屬一片小區(qū)內(nèi)，只需徒步的距離就可以使老年人有效地打發(fā)空閑時間、豐富生活。幼兒園和小學(xué)在同一小區(qū)內(nèi)，采用開放式設(shè)計，既方便了老年人接送、照顧孫輩，也減少了兒童在校內(nèi)、外活動的風(fēng)險。

3.4.2 管理模式

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式包括開發(fā)商直接管理和專業(yè)公司管理模式。開發(fā)商直接管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開發(fā)商負責(zé)直接經(jīng)營管理，為業(yè)主提供直接的后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。這種模式雖然有利于加強業(yè)主與開發(fā)商之間的溝通，但由于術(shù)業(yè)有專攻，開發(fā)商缺乏養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)品的設(shè)計經(jīng)驗，服務(wù)品質(zhì)普遍不佳，供需雙方容易產(chǎn)生矛盾糾紛。專業(yè)公司管理模式是指引進專業(yè)化公司進行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營管理，這種模式通過專業(yè)化的服務(wù)分工，打造了精準而且全面的專業(yè)服務(wù)體系，受到國內(nèi)大多數(shù)新建養(yǎng)老地產(chǎn)項目的推崇，但也存在兩方面的問題。第一，配置問題。開發(fā)商只關(guān)注前期銷售、推廣，后續(xù)服務(wù)好壞與其經(jīng)濟利益不掛鉤，容易導(dǎo)致專業(yè)公司服務(wù)定價與業(yè)主消費水平間的差異化，使得業(yè)主入住后在自身經(jīng)濟能力范圍內(nèi)無力承擔(dān)高昂的養(yǎng)老服務(wù)費用，結(jié)果與入住普通住宅沒有差異。第二，監(jiān)督問題。專業(yè)化公司駐場后各自為政，缺乏統(tǒng)一監(jiān)督和消費意見反饋，業(yè)主的普遍訴求沒有統(tǒng)一的反饋渠道，出現(xiàn)任何問題也難以得到及時的調(diào)解和糾正。

針對以上兩種模式存在的缺陷，在南充市養(yǎng)老地產(chǎn)的后續(xù)管理中采用戰(zhàn)略聯(lián)盟管理可以規(guī)避以上問題。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理是指開發(fā)商與專業(yè)化公司建立合作關(guān)系，進行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營。在合作中，開發(fā)商組建專門的公司負責(zé)引入專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司，雙方共同簽署有關(guān)合作事項的合同，合同一年一簽，合同期滿后，通過對各養(yǎng)老服務(wù)公司的監(jiān)督，根據(jù)業(yè)主意見的反饋，綜合評估后決定是否與其續(xù)簽合同或者引入替代的合作者。這樣既有效維護了業(yè)主的利益，同時通過潛在的競爭機制約束了專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司的行為，使其具備危機意識，更加因地制宜地為業(yè)主設(shè)計養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)。

3.5 盈利模式

現(xiàn)有的盈利模式是由入住的老人根據(jù)自身的經(jīng)濟能力，按照敬老院、養(yǎng)老公寓提供的對應(yīng)不同條件床位的月收費標準繳費入住，繳費項目包括飲食費、基礎(chǔ)護理費、公雜費和床位費，每人每月繳納1000元至3000元不等。其中床位費占月費總額的30%至70%。對敬老院和養(yǎng)老公寓而言，為客戶提供的個性化服務(wù)缺乏，收入來源單一，利潤增長點較少。

結(jié)合建造模式中提出的“兼顧”思路，采用銷售和出租雙管齊下的盈利模式。首先，銷售房產(chǎn)。購買房產(chǎn)后既能享受專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的環(huán)境、設(shè)施和服務(wù)，同時擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，意味著通過持有不動產(chǎn)可以使資產(chǎn)保值增值，也可以將房產(chǎn)過繼給子女。以順慶區(qū)為例，房屋均價為4500元/平方米，購買一套70平方米的房屋總價為315000元，以首付5成、貸款20年及現(xiàn)有住房公積金貸款利率計算，每月按揭還款996元。2011年南充市職工月平均工資為2601元，在沒有考慮使用每月公積金還款的情況下，月供款占月收入比例為38%，個人的財務(wù)安全邊際充分，還款壓力較低。其次，出租房產(chǎn)。租金參考順慶區(qū)同檔次住宅租賃價格，每月600元至1000元，最長租期20年，承租人在租賃期內(nèi)享有轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和贈與權(quán)，租賃期滿后，無須增加額外費用，按照雙方重新商定的租金，定額繳納后即可續(xù)租。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商向提供養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)公司收取一定比例的入場費。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)公司達成戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，為客戶提供包括生活護理、健康養(yǎng)生、醫(yī)療、休閑娛樂、心理咨詢、家政等方面的全方位服務(wù)。在開發(fā)商和專業(yè)公司的利益分配方面，由于客戶群體來源于開發(fā)商打造的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)，開發(fā)商在前期的樓盤推廣階段承擔(dān)的高額的營銷費用，專業(yè)化公司在已經(jīng)搭建成型的客戶平臺上運作、經(jīng)營，節(jié)省了前期的營銷和市場推廣成本，作為回報，應(yīng)為平臺的搭建和維持正常運行承擔(dān)一定比例的費用。每年，該筆費用由雙方共同商議確定后，專業(yè)公司向開發(fā)商足額開發(fā)商繳納。

4 南充市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的綜合效益

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開展有利于增強南充市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動建材、水泥等行業(yè)的發(fā)展，增加地方政府財政收入。南充市現(xiàn)年均剩余勞動力20萬人，開展全面的養(yǎng)老服務(wù)需要大量護理員、營養(yǎng)師、心理治療師等人才，在以工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次中，將派生出醫(yī)療護理人員培訓(xùn)這個新興產(chǎn)業(yè)，不僅可以豐富產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次，還能夠有效提高就業(yè)率。

在南充“十二五”規(guī)劃中提出建設(shè)“低碳、生態(tài)、宜居”的南充，將其打造成為山水田園城市。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不僅順應(yīng)了規(guī)劃的主旋律，并且依靠社會的力量解決了與市民生活質(zhì)量息息相關(guān)的問題，實現(xiàn)了經(jīng)濟和民生的雙贏。

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