“樓市拐點論”概念模糊？“限購”使命已經(jīng)完成?

| 文· 本刊實習記者 寧晶

目前，市場上關(guān)于“中國樓市拐點已顯現(xiàn)”的報道愈炒愈烈。仿佛終于在2011年臨末的冬天，中國堅挺的房價曲線響應了“春風”的召喚，陡然滑坡，拐點降臨。

“單純講樓市拐點顯現(xiàn)是個很籠統(tǒng)的概念。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌向《中國新時代》講道，“單就房價而言，拐點有大小之分，小拐點是房價增幅下降，現(xiàn)在從全國看來，房價連續(xù)3、4個月增幅下滑，小拐點已開始。大拐點則體現(xiàn)在整體房價從漲到跌，這涉及到全國性的房價問題，不能以某些地方房價的下跌來說明整個樓市拐點來臨?！?/p>

聯(lián)達地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒則認為，樓市拐點的標志，一是樓市成交是否由供不應求轉(zhuǎn)向供過于求；二是房價是否開始持續(xù)大規(guī)模、較大幅度的下跌；三是房企資金鏈是否變得較為緊張。這三個方面任何一個因素不足，都不能說是樓市拐點已到。現(xiàn)在，這三種情況都已經(jīng)出現(xiàn)，所以說樓市拐點毫無疑問已經(jīng)到來。

顧云昌解釋道，若從市場供應來說，樓市原來供不應求，現(xiàn)在供大于求，這也是個拐點。但不可能永遠供不應求或供大于求。房價永遠處于調(diào)控當中，冷的加熱，熱的調(diào)冷。人們期待房價從此以后一直下滑，真沒這樣的好事。

對消費者來說，無論是房價增幅下降，還是持續(xù)大規(guī)模、較大幅度地下跌，都無疑是“春風”送喜，房價過快上漲勢頭已經(jīng)消失，房價基本控制住且穩(wěn)定下來?？蓪Ψ慨a(chǎn)相關(guān)企業(yè)來說，這股風則是“烈風”。楊少鋒向《中國新時代》介紹，目前房地產(chǎn)市場整體比較低迷，一方面是成交量和成交價格的持續(xù)下跌，另一方面則是房企的資金鏈陷入空前緊張狀況。滬深133家上市房企平均負債率63%，73家負債超70%；其中80家現(xiàn)金不足10億，20家不足1億；截至十月底，上市房企存貨已達1.45萬億，平均每家存貨110億元，負債達70%，表明房企已無可抵壓資產(chǎn)，喪失融資能力。“現(xiàn)金不足1億，如何熬過年關(guān)還款高峰？存貨近1.5萬億，競爭呈現(xiàn)白熱化，房企十年最大危機已到來?！睏钌黉h說道。

無論是“春風”還是“烈風”，這股風都是政府刮起的。政府連續(xù)發(fā)文表示，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。2011年政府對房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)加碼，分別實施了限購令、信貸控制、征收房產(chǎn)稅等措施。

而據(jù)中國人民大學經(jīng)濟研究所2011年11月底發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預測報告》預測，明年3季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”。

“我認為，限購作為一個臨時性給房地產(chǎn)降溫的行政手段，其歷史使命已經(jīng)完成?！睏钌黉h立場鮮明。他強調(diào)，限購令作為一個階段性的政策，已經(jīng)取得了良好的效果。宏觀調(diào)控的目標應當是房價較大幅度下跌而成交量不受影響，也就是購房者能夠以合適的價格買到房子，而房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用不會受到影響。但是在現(xiàn)有限購政策下，成交量大幅的萎縮使得整個房地產(chǎn)行業(yè)陷入極度缺血的狀況，同時也對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)造成了巨大的影響。

顧云昌則說，目前來看，從中央到地方?jīng)]有哪一級政府說是要放松“限購令”，樓市調(diào)控也沒有取消跡象，什么時候取消則要看整個宏觀經(jīng)濟形勢以及樓市的狀況，如果現(xiàn)在取消，樓價會出現(xiàn)強烈反彈。

中共中央政治局12月9日召開會議指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

何為房價的合理回歸，或者說回歸到怎樣的合理價格？“因收入差距過大，不可能達到所謂的合理價格”。顧云昌認為，應該通過建立合理的價格體系達到合理的價格。針對不同人群，供應房應有不同的價格，商品房、保障房、廉租房、公租房分別形成高、中、低檔的獨立價格。我國目前的1,000萬套大規(guī)模保障房計劃任務，規(guī)模之大、速度之快是世界之最，也是歷史之最。這樣一來，中等收入以上家庭房價靠市場決定，而中等收入以下家庭因永遠買不起房，就要靠政府定價，政府的優(yōu)惠價、保障價及補貼價等。

楊少峰也認為，不同城市、區(qū)域定價因素不同，沒有一個絕對合理的房價。房地產(chǎn)的最終解決方案應該是“有限市場化”，也就是保障性住宅退出流通領(lǐng)域，完全覆蓋中低端群體，而商品房則完全放開由市場來解決。

“房價最低點我認為會是在明年一季度?！睏钌黉h談到，11、12月份，開發(fā)商為了償還一年一度的到期貸款，資金鏈將變得異常緊張。1月份，新的貸款額度雖然下來了，但是有很多開發(fā)商一開始貸不到款；2月份，貸款陸續(xù)到賬，但開發(fā)商多半用來償還高利貸；3月份，開始逐步清理拖欠的工程款；直到二季度，開發(fā)商資金鏈才會有一個好轉(zhuǎn)。

顧云昌也稱：“未來房價不可能出現(xiàn)大幅度、快速地上行或下滑。但樓價下行的態(tài)勢還是明顯的，至明年上半年，房地產(chǎn)應該還是下行的趨勢。”