持有型物業(yè)運營管理的信息化建設(shè)研究

馮 丹 陸惠民

(東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系，南京 210096)

1 引言

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，各大房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利模式正發(fā)生著結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。一方面，不斷緊縮的貸款政策迫使開發(fā)商降低對于銀行貸款的依賴，另一方面，投資資金中自有資本金必須超過35%的規(guī)定對開發(fā)商的現(xiàn)金流提出了更高的要求。開發(fā)商不僅要在競爭激烈的住宅市場中保證其銷售目標的實現(xiàn)，還要找到一條可以維持其現(xiàn)金流的穩(wěn)定，平衡其銷售型物業(yè)的業(yè)績波動的出路。因此，增加持有型物業(yè)的比例成為了抗擊市場下滑，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的有效方法。日前，以散售為主的SOHO中國也開始了向自持轉(zhuǎn)型的計劃。對于持有型物業(yè)而言，項目建成后的運營管理將成為開發(fā)商考慮的重點，作為最終數(shù)據(jù)的消費者，運營管理的整合管理理念將在建筑信息化的有效支持下發(fā)揮其重要價值。

2 持有型物業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利模式主要有兩種，一種是建成后全部銷售，一次性回收資金，這類物業(yè)可稱為銷售型物業(yè)。另一種是建成后持有，即不轉(zhuǎn)移該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，只出賣其使用權(quán)，通過長期收取租金獲益，這類物業(yè)可稱為持有型物業(yè)。理論上幾乎所有的房產(chǎn)都可用作持有型物業(yè)，但較適合持有的物業(yè)包括商業(yè)用房、寫字樓、酒店、住宅、工業(yè)用房等中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2006年初對699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示，選擇“只租不售”模式的比例僅為21.4%，2007年這一比例上升至39%[1]。

從需求者的角度來看，仲量聯(lián)行發(fā)布的《2012年中國公司企業(yè)房地產(chǎn)調(diào)查報告》對我國企業(yè)房地產(chǎn)未來發(fā)展的趨勢作出了分析和預(yù)測，該報告顯示“企業(yè)期待快速發(fā)展，同時關(guān)注成本控制;企業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)外包已經(jīng)成為一種選擇;企業(yè)對其房地產(chǎn)管理部門寄予更高期望?！笔怯晌覈髽I(yè)的國際化進程所促生出的三大趨勢。在對46家范圍涉及銀行業(yè)/金融服務(wù)，房地產(chǎn)，法律服務(wù)，電信，媒體娛樂，消費產(chǎn)品，制作，工業(yè)，航空航天，政府機構(gòu)等企業(yè)的調(diào)查結(jié)果分析后，結(jié)果表明在未來三年，企業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)完全由內(nèi)部管理的企業(yè)比例將從53%驟降至20%，而選擇內(nèi)部管理與外包相結(jié)合的模式的中國企業(yè)將從目前的47%上升至70%，這意味著在未來，新的外包模式正在逐漸被采納，企業(yè)選擇獨家或多家合作伙伴進行所持有物業(yè)的服務(wù)外包，設(shè)立共同目標、風(fēng)險共擔(dān)、回報共享[2]。

3 持有型物業(yè)的運營管理及建筑信息化

3.1 對持有型物業(yè)現(xiàn)代運營管理的核心把握

現(xiàn)代運營管理的理念已經(jīng)超越了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，涉及設(shè)施管理團隊的建設(shè)、設(shè)施使用計劃及需求預(yù)測、租賃管理、空間管理、不動產(chǎn)的收購與處置、物業(yè)的可持續(xù)管理、設(shè)施設(shè)備的運行維護及修復(fù)、設(shè)施應(yīng)急管理、安保及安全管理、提供日常事務(wù)服務(wù)等方面。目前，國內(nèi)的設(shè)施管理實踐還處于從傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理向現(xiàn)代運營管理轉(zhuǎn)變的初級階段。持有型物業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自持資產(chǎn)，其運營管理不同于銷售型物業(yè)，物業(yè)設(shè)施自規(guī)劃到建成后投入使用直至報廢的整個生命周期，環(huán)環(huán)相扣，項目建成后的運營管理可謂企業(yè)對其資產(chǎn)進行管理和運作的一項重點。因此，筆者認為持有型物業(yè)的運營管理主要應(yīng)從幾個方面把握[3-4]:1)運營管理團隊的構(gòu)建。作為一項職能，首先應(yīng)該有履行該職能的責(zé)任人及其團隊。2)租賃管理。持有型物業(yè)為開發(fā)商帶來的最直接的利益就是租金收入。因此，租賃管理自然地成為運營管理的一項主要內(nèi)容。3)空間管理。開發(fā)商的運營管理團隊可以為承租方提供空間使用的方案，以確保出租的部分得以合理有效的使用。此外，對于建筑物的公共部分，運營管理團隊?wèi)?yīng)該做出空間使用需求的預(yù)測和使用計劃，具體到工作空間的使用計劃和設(shè)計，設(shè)施設(shè)備的安置計劃等。4)設(shè)施設(shè)備的運行維護及修復(fù)。這部分內(nèi)容繁多，構(gòu)成了運營管理的主要內(nèi)容。5)設(shè)施應(yīng)急管理。6)綠色建筑與可持續(xù)管理。

3.2 建筑信息化

Building Information Model是近年來在工程建設(shè)行業(yè)備受關(guān)注的話題。作為一個專有名詞，BIM不僅僅是一系列建筑軟件產(chǎn)品的統(tǒng)稱，也并非囊括了跟建設(shè)項目有關(guān)的所有信息。McGraw Hill(2009)在”The Business Value of BIM”的市場調(diào)研報告中對BIM的定義是“利用數(shù)字模型對項目進行設(shè)計、施工和運營的過程?！泵绹鴩褺IM標準的完整定義為:“BIM是一個設(shè)施物理和功能特性的數(shù)字表達;BIM是一個共享的知識資源，是一個分享有關(guān)這個設(shè)施的信息，為該設(shè)施從概念到拆除的全生命周期中的所有決策提供可靠依據(jù)的過程;在項目不同階段，不同利益相關(guān)方通過在BIM中插入、提取、更改和修改信息，以支持和反映其各自職責(zé)的協(xié)同作業(yè)。”不同于面向建筑設(shè)施實體的物業(yè)管理，現(xiàn)代運營管理更強調(diào)作為企業(yè)管理的一個有機組成部分，是連接企業(yè)業(yè)務(wù)開展和建筑設(shè)施各專業(yè)間的橋梁。從企業(yè)管理層面來看待運營管理，借助BIM來實現(xiàn)運營管理和企業(yè)其他各種管理職能之間的信息交互，將規(guī)劃、設(shè)計和施工過程中形成的各種豐富信息轉(zhuǎn)化和放大，將企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展需求轉(zhuǎn)化為建筑設(shè)施的具體需求，是建筑業(yè)的BIM模型得以進入漫長運營階段發(fā)揮巨大價值的關(guān)鍵[3]。

4 持有型物業(yè)運營管理的信息化建設(shè)

4.1 BIM-FM管理團隊的組建

The Facility Management Handbook 3rdEdition中給出了運營管理機構(gòu)的六種組建模式。一般房地產(chǎn)開發(fā)商不只在一處擁有多于一項的自持型物業(yè)，且通常采用租賃的形式獲取收益。因此結(jié)合該手冊給出的其中一種模式——Office Manager Model，BIM-FM團隊的組建應(yīng)該在較成熟的已有運營管理組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上進行。

圖1給出的是從物業(yè)承租人的角度來進行運營管理的組織結(jié)構(gòu)[3]，該結(jié)構(gòu)的人員構(gòu)成很簡單，由運營管理經(jīng)理、運營管理助理及秘書幾個角色組成，運營管理經(jīng)理的職責(zé)主要是管理部門人員、租賃管理和設(shè)施使用成本的預(yù)算和評估。諸如裝修、日常服務(wù)、通訊、安保、不動產(chǎn)咨詢等業(yè)務(wù)均通過租賃協(xié)議和外包服務(wù)完成。該結(jié)構(gòu)正好與本文探討的開發(fā)商持有型物業(yè)運營管理相對，即作為持有型物業(yè)的運營管理部門，其主要任務(wù)便是提供如上所述的各類通過租賃協(xié)議和外包合同規(guī)定的各項服務(wù)，或根據(jù)客戶要求提供各類定制化個性化服務(wù)。

BIM-FM團隊的組建應(yīng)該與傳統(tǒng)的FM管理部門有所區(qū)分，該團隊的工作模式包含原有的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，如運行維護、一般的經(jīng)營性服務(wù)，同時也應(yīng)體現(xiàn)BIM作為運營管理工具所發(fā)揮的作用和優(yōu)勢。

圖2是在前述Office Manager Model的基礎(chǔ)上構(gòu)建的BIM-FM團隊的業(yè)務(wù)模式。將持有型物業(yè)的運營管理分為了兩個主要部分，一部分針對租賃物業(yè)的用戶提供咨詢服務(wù)并收集有關(guān)租賃面積、空間占有率、建筑回報率等信息，對租戶的空間利用提供設(shè)計和管理服務(wù)，以提升租戶對所租用物業(yè)的使用效率，合理降低租用成本。一部分針對物業(yè)整體進行運營管理，細化公共區(qū)域的成本管理，提升物業(yè)的出租率，降低能源的消耗，提升整體物業(yè)的價值。

該團隊所需人員包括運營管理經(jīng)理，經(jīng)理助理，各專業(yè)人員(如租賃合約管理人員、運行維護人員、可持續(xù)管理人員、空間管理人員、日常性事物服務(wù)人員、不動產(chǎn)咨詢?nèi)藛T等)，BIM－FM信息平臺管理人員。同時，也要求各專業(yè)模塊至少有1－2名人員配合BIM-FM信息平臺人員將本模塊的信息及時整合更新并上傳，各類信息經(jīng)由信息平臺整理后分享，以實現(xiàn)運營管理的信息化。整個團隊中，運營管理經(jīng)理處于關(guān)鍵角色。他不僅要掌握運營管理的業(yè)務(wù)，還要具有BIM的相關(guān)知識，能明確各專業(yè)對建筑信息的需求，負責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)BIM與運營管理各專業(yè)之間的配合。美國陸軍工程兵對其所屬機構(gòu)的BIM經(jīng)理的定義對此具有參考意義。其將BIM經(jīng)理的主要職責(zé)分為四個部分:數(shù)據(jù)庫管理、項目執(zhí)行、培訓(xùn)及程序管理。此外，BIM－FM平臺管理人員應(yīng)能準確翻譯各項要求，并轉(zhuǎn)化為具體工作內(nèi)容。

4.2 運營戰(zhàn)略規(guī)劃

4.2.1 定義戰(zhàn)略目標

BIM與FM的整合應(yīng)用是為了實現(xiàn)更有效的商業(yè)運營，通過簡化的流程、更好的協(xié)調(diào)、減少錯誤以及提高生產(chǎn)效率來達到目的。但僅僅是使用BIM工具并不能馬上體現(xiàn)其價值。在舊的流程中引入新技術(shù)有時可能會適得其反。一項成功的BIM-FM實施戰(zhàn)略應(yīng)該保證不打亂其工作流程的前提下，建立起明確的目標，用有效的方式整合工作流程、BIM應(yīng)用工具以及運用工具的人員。因此，首要的工作就是定義戰(zhàn)略性目標。這類目標應(yīng)與持有型物業(yè)運營管理的整體有關(guān)，并結(jié)合企業(yè)自身業(yè)務(wù)發(fā)展目標來制定。Cotts在”The Facility Management Handbook 3rdEdition”中認為，每一個組織機構(gòu)的商業(yè)規(guī)劃都應(yīng)該有一個配套的設(shè)施管理規(guī)劃，該規(guī)劃應(yīng)從三個方面描述:用以確定優(yōu)先次序和發(fā)展目標的戰(zhàn)略和年度規(guī)劃;空間規(guī)劃;用以預(yù)測成本開銷的財務(wù)計劃。就戰(zhàn)略規(guī)劃而言，應(yīng)該至少涵蓋3－5年的BIM應(yīng)用目標。例如，為運營管理提供精確的3D記錄模型、減少10%人員檢查的工作量、減少10%的運營成本、節(jié)能指數(shù)達到15%等等。

4.2.2 定義階段性子目標

階段性子目標是更為具體的、可衡量的BIMFM目標。階段性子目標的確定要在戰(zhàn)略目標的基礎(chǔ)上進行細化和完善，并能夠給出切實可行的配套解決方案，更重要的是要與運營管理的工作計劃的制定同時進行。The Facility Management Handbook 3rdEdition中列出了運營管理過程中年度工作計劃需要考慮的各項，該計劃主要與成本計劃相結(jié)合，具有借鑒意義，如表1、表2所示。

表1 設(shè)施管理部門年度工作計劃內(nèi)容(The Facility Management Handbook 3rd Edition)

表2 收集工作計劃需求(The Facility Management Handbook 3rd Edition)

持有型物業(yè)的BIM-FM階段子目標結(jié)合具體的運營管理階段目標來制定，以設(shè)施設(shè)備運行維護及修復(fù)為例，見表3。

表3 設(shè)施設(shè)備運行維護及修復(fù)階段子目標

4.3 BIM-FM應(yīng)用環(huán)境的構(gòu)建

BIM－FM的構(gòu)建離不開軟硬件的支持。各類信息的采集、匯總分析是運營管理信息化的必要工作。筆者認為如何確保高效率地利用數(shù)據(jù)是一個很重要的問題，這其中涉及到信息的分類、互用和轉(zhuǎn)化、共享等方面?？偟膩碚f，BIM將為FM的整合理念發(fā)揮到最大效用提供非常好的平臺，因為基于BIM的運營管理可以在某種程度上看作是對信息的高效整合利用。

4.3.1 BIM-FM 信息分類體系

首先要解決的是信息的分類。由于FM涉及的細節(jié)非常多，在管理時需要采集的數(shù)據(jù)必然繁瑣。BIM的應(yīng)用需要在BIM工具和BIM標準的基礎(chǔ)上，由業(yè)務(wù)人員使用這些工具和標準產(chǎn)生BIM模型及信息，從而支持業(yè)務(wù)需求的高效優(yōu)質(zhì)的實現(xiàn)。因此，實現(xiàn)BIM環(huán)境下的高效信息互用離不開一個完善的標準化的建筑信息分類體系。隨著行業(yè)的發(fā)展，各國已經(jīng)建立起各種信息分類方法以滿足工程造價、項目管理、進度控制等管理目標的需要。具有代表性的有北美的 MasterFormat、UniFormat、Omniclass，歐洲的 Ci/SfB，CAWS，CESMM，EPIC，國際標準化組織頒布的ISO/TR 14177、ISO/DIS 12006－2、ISO/PAS 12006－3等。這些分類體系致力于將建筑領(lǐng)域的所有重要信息納入體系范圍內(nèi)，以期能夠滿足項目不同參與方、項目不同階段以及項目的不同層次的需求[4-6]。

4.3.2 專業(yè)間的信息協(xié)作

在對信息的范式作出統(tǒng)一規(guī)定的基礎(chǔ)上來談專業(yè)間的信息協(xié)作就顯得具有一定可行性了。運營管理所需的信息有很大一部分來自其之前的設(shè)計、施工階段。傳統(tǒng)的項目開發(fā)建設(shè)過程中信息存在丟失及重建的過程，這種“建立、丟失、再建立、再丟失”不僅浪費大量的人力重復(fù)無效勞動，還極易導(dǎo)致信息的冗余，出錯率也很高。

實際上，設(shè)計、施工對信息關(guān)注重點的不同以及所運用軟件間的信息兼容性問題是保證運營管理階段獲取結(jié)構(gòu)規(guī)范、冗余度小，可利用價值高的信息的考慮重點。這需要在項目前期就有FM專業(yè)人員的介入，從該物業(yè)未來運營管理需求的角度對設(shè)計方和施工方提出意見，并通過多方的事前規(guī)定，確定信息傳遞的內(nèi)容和方式。

4.3.3 模塊化專業(yè)分工

專業(yè)分工是為保證工作效率而演變出來的一種有效的工作方式。在建立起運營管理各專業(yè)間有效的信息、數(shù)據(jù)交流機制后，形成既相互聯(lián)系又相對獨立的模塊化專業(yè)分工來實現(xiàn)管理效率的最大化。各模塊有相應(yīng)的BIM軟件系統(tǒng)支撐，并通過BIM集成平臺達到實時共享。

對于設(shè)施設(shè)備的運行維護模塊，應(yīng)該具備三個基本要素:所管理物業(yè)的BIM模型、BIM數(shù)據(jù)庫、與BIM－FM集成平臺的數(shù)據(jù)接口。該模塊應(yīng)該為運營管理實現(xiàn)如下幾個功能:

(1)通過可視化模型，實現(xiàn)對設(shè)施設(shè)備對象基本信息的有效管理，與設(shè)備有關(guān)的各類信息將與可視化對象完全對應(yīng)，只需要在系統(tǒng)中點擊相應(yīng)設(shè)備即可獲取相關(guān)信息。

(2)根據(jù)設(shè)備運行狀況及時安排維護保養(yǎng)與更換計劃。可以通過專門的技術(shù)將設(shè)備的運行狀況與系統(tǒng)連接，設(shè)備的運行參數(shù)將實時反映在BIM系統(tǒng)中。

(3)儲存和記錄維護保養(yǎng)的過程，規(guī)范步驟和流程并及時積累更新;為決策提供各類統(tǒng)計報表。信息積累到一定程度后就可用來進行分析，進而生成各類報表為工作提供決策支持[7]。

對于應(yīng)急管理，關(guān)鍵在于能夠及時對設(shè)施設(shè)備故障及其他突發(fā)事故獲取準確信息并提供決策支持。香港某物業(yè)制定出的應(yīng)急管理機制充分利用了BIM系統(tǒng)快速、準確、高效的特點，效果顯著值得借鑒。在發(fā)生意外災(zāi)害時系統(tǒng)可以快速傳遞給相關(guān)應(yīng)急小組及管理人員的信息包括以下幾方面:緊急恢復(fù)小組與編制;逃生信息與公告系統(tǒng)發(fā)布;查詢相關(guān)保險信息與聯(lián)系;危險區(qū)域與安全區(qū)域提示公告。通過信息的及時發(fā)布與共享，減少信息傳遞與回復(fù)的時間，讓各層級的人員都能了解事故的進展情況。

目前逐漸發(fā)展起來的RFID射頻碼技術(shù)可以在應(yīng)急管理中發(fā)揮作用。這種自動識別技術(shù)利用無線射頻方式進行非接觸雙向通信，以達到識別目的并交換數(shù)據(jù)。簡單的說，一個典型的RFID應(yīng)用系統(tǒng)包括RFID讀寫器，網(wǎng)絡(luò)路由器，本地數(shù)據(jù)庫，RFID中間件，本地RFID信息服務(wù)器，ERP系統(tǒng)等。通過將設(shè)施設(shè)備信息儲存在不同頻段的電子標簽中，再經(jīng)由讀寫器探測電子標簽后與本地服務(wù)器進行信息交換，并觸發(fā)相應(yīng)的監(jiān)視設(shè)備來通知本地操作人員處理相應(yīng)問題。目前很多企業(yè)都有包括中間件的RFID軟件整體解決方案，一部分是設(shè)備管理模塊，針對硬件進行操控，如IBM的WebSphere Devices Infrastructure，另一部分是RFID中間件系統(tǒng)管理模塊，完成對系統(tǒng)的整體配置、部署和管理等[8]。

4.3.4 信息集成及共享平臺

BIM-FM信息集成平臺的構(gòu)建需要多種軟硬件技術(shù)的支持，是一個龐大而負責(zé)的系統(tǒng)工程。信息的傳輸是要解決的關(guān)鍵問題之一。隨著高速寬頻網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用的普及和使用成本的降低，通過構(gòu)建實時傳輸協(xié)議，如Real Time Transport Protocol，可以來專門傳遞有實時性要求的資料。實時控制協(xié)議則是幫助傳輸協(xié)議進行資料同步的控制和保證傳輸品質(zhì)的管理。此外，除以藍牙為主的短距無線傳輸外，新興的短距無線傳輸技術(shù)也正在發(fā)展中，ZigBee就是一種具有低成本、低耗電、雙向傳輸、傳感器網(wǎng)絡(luò)功能特色的短距離無線通訊技術(shù)，將其應(yīng)用在設(shè)施設(shè)備內(nèi)的作業(yè)溫度量測、水電瓦斯計度的記錄、安全防護的監(jiān)控上，使用者不用經(jīng)常更換電池或重新布置供電網(wǎng)絡(luò)，僅通過極少的人力與設(shè)備就可取得所需的信息[9]。

5 結(jié)論及展望

本文對持有型物業(yè)運營管理的信息化建設(shè)進行了討論。BIM-FM管理團隊的組建應(yīng)充分考慮原有運營管理的組織結(jié)構(gòu)并突出BIM管理工具的特點和優(yōu)勢。其業(yè)務(wù)模式分為兩個部分，一部分針對租賃物業(yè)的用戶提供咨詢服，另一部分針對物業(yè)整體進行運營管理，細化公共區(qū)域的成本管理。在明確了BIM與FM的整合管理戰(zhàn)略及階段性子目標后，BIM-FM的應(yīng)用環(huán)境強調(diào)完整統(tǒng)一的信息分類，專業(yè)間的信息協(xié)作以及模塊化的專業(yè)分工，最終通過BIM－FM集成化平臺實現(xiàn)準確高效的現(xiàn)代運營管理。

當(dāng)然，目前面臨的問題仍舊很多，例如信息分類的實施和普及，各專業(yè)軟件之間的兼容，網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)姆€(wěn)定以及無線通訊技術(shù)的讀取距離等都是未來要努力解決的。

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