淺析房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)及技術(shù)分析

于志勇

吉林市勘測(cè)設(shè)計(jì)院（13201 1）

房產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)比較獨(dú)特的分支。它測(cè)定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的測(cè)繪技術(shù)手段之一,在當(dāng)前有著重要的意義。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容和特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1）房產(chǎn)測(cè)繪成果重要內(nèi)容的房產(chǎn)圖是平面圖，其上只要求平面位置準(zhǔn)確,不表示高程,不繪制等高線。

2）房地產(chǎn)測(cè)繪采用比例尺大。房地產(chǎn)測(cè)繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行,圖上表示的內(nèi)容較多,有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素,都必須清晰準(zhǔn)確地注記,因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。

3）房地產(chǎn)測(cè)繪人員要求高。房地產(chǎn)測(cè)繪人員不僅要熟練掌握測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪業(yè)務(wù),以及運(yùn)用各種測(cè)繪方法,更重要的是要掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識(shí),熟悉房地產(chǎn)法律、法規(guī),從而正確測(cè)算房屋面積,保護(hù)產(chǎn)權(quán)合法利益。

4）城鎮(zhèn)新建筑的不斷發(fā)展和擴(kuò)大,建成區(qū)的房屋及土地使用情況的不斷變化,例如房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、新建、拆除等,都要求及時(shí)進(jìn)行變更房產(chǎn)圖,及時(shí)對(duì)房產(chǎn)圖補(bǔ)測(cè)和修改,修改相應(yīng)的文字和數(shù)據(jù)資料,以確保其應(yīng)有的現(xiàn)勢(shì)性。

5）房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容要素。房地產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量,用途等狀況,以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)繪對(duì)房屋及用地必須測(cè)定位置，調(diào)查所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì),測(cè)定范圍和界線,測(cè)算面積。

2 房地產(chǎn)測(cè)繪的工作流程

當(dāng)測(cè)繪公司通過市場(chǎng)營銷接收一個(gè)新的項(xiàng)目后，將按照以下的工作流程展開:首先進(jìn)行可行性研究;如果新項(xiàng)目通過可行性研究，則和客戶方面簽訂正式合同，并把正式合同備案到綜合管理部門;然后根據(jù)項(xiàng)目的具體要求和各設(shè)計(jì)人員現(xiàn)有的工作情況，安排作業(yè)人員參與設(shè)計(jì)并指定實(shí)施計(jì)劃;有了具體的計(jì)劃，就要按照計(jì)劃的相應(yīng)步驟，展開現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)或設(shè)計(jì)圖紙;設(shè)計(jì)的結(jié)果要進(jìn)行二級(jí)審核(包括審核人員審核和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核);最后是設(shè)計(jì)圖紙的交付、打印出圖與歸檔。另外，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的過程中，還可能因?yàn)楣緝?nèi)部或客戶方面的原因以及其他一些客觀方面的原因而對(duì)于項(xiàng)目及其相應(yīng)的各級(jí)計(jì)劃進(jìn)行修改或重新編寫計(jì)劃，對(duì)于不必修改計(jì)劃的變更則在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。房產(chǎn)測(cè)繪的主要工作流程如圖1所示。

3 房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)分析

房地產(chǎn)測(cè)繪過程即具體實(shí)施測(cè)繪的過程，包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆?jì)算,實(shí)施測(cè)繪過程的完成情況直接影響房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量,是技術(shù)控制的重點(diǎn)。

3.1 外業(yè)數(shù)據(jù)采集

外業(yè)數(shù)據(jù)采集應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的、能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具進(jìn)行。一般應(yīng)遵循先整體后局部，先外部后內(nèi)部的原則，即先采集房屋(主體)外圍數(shù)據(jù)，而后采集房屋內(nèi)部分割數(shù)據(jù)及房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。在記錄外業(yè)數(shù)據(jù)的同時(shí)核對(duì)測(cè)量草圖中標(biāo)注數(shù)據(jù),檢查兩者差值是否超出技術(shù)誤差,發(fā)現(xiàn)問題就地復(fù)查。避免錯(cuò)量、漏量,以此提高工作效率。

3.2 內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆?jì)算

外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行內(nèi)業(yè)平差和圖形處理，避免測(cè)繪時(shí)間間隔過長，造成遺忘和返工。數(shù)據(jù)處理時(shí)要統(tǒng)籌兼顧,既要考慮某一層或某一套的數(shù)據(jù),還要考慮上下相同樓層(戶型)數(shù)據(jù)的一致性。在圖形處理完成后、內(nèi)業(yè)計(jì)算前,應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)處理進(jìn)行全面檢查。內(nèi)業(yè)計(jì)算過程首先考慮是否滿足計(jì)算建筑面積的條件,其次再考慮如何計(jì)算、如何分?jǐn)偟膯栴}。

3.3 技術(shù)方法分析

3.3.1 測(cè)距儀的加常數(shù)

由于房產(chǎn)測(cè)繪精度要求高，目前開展的房產(chǎn)測(cè)繪工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪方法，在房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)必須使用資質(zhì)部門檢定過后的儀器進(jìn)行測(cè)量。對(duì)于全站儀而言,主要是測(cè)定測(cè)距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測(cè)繪碎部測(cè)圖中,由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì)，但加常數(shù)必須考慮。加常數(shù)產(chǎn)生的原因如圖2所示，是由于全站儀的發(fā)射面和接收面與儀器中心不一致，反射棱鏡的等效反射面與反光棱鏡的中心不一致，使得測(cè)距儀測(cè)出的距離值與實(shí)際距離值不一致。

3.3.2 常規(guī)測(cè)量方法

1）直接量測(cè)法

直接量測(cè)法是通過實(shí)地量測(cè)房屋（或地物）邊長、角度等要素,將需要計(jì)算面積的圖形分割成若干便于計(jì)算的簡(jiǎn)單圖形 （包括規(guī)則圖形和不規(guī)則圖形），應(yīng)用幾何圖形面積計(jì)算公式計(jì)算出房產(chǎn)面積。規(guī)則圖形計(jì)算。對(duì)于正方形、長方形、三角形、平行四邊形、梯形、扇形、圓、橢圓等規(guī)則幾何圖形,則將實(shí)地量出的幾何要素套入相關(guān)幾何公式，即可得出其面積。不規(guī)則圖形計(jì)算。將不規(guī)則圖形劃分成若干三角形和梯形，實(shí)地丈量出有關(guān)要素尺寸，然后按照幾何公式計(jì)算面積。

2）圖上量測(cè)法

①求積儀法。將圖紙固定展放在平滑的水平圖板或桌面上,采用求積儀量出所求面積。使用求積儀時(shí),圖板要安置平穩(wěn),圖紙不能有褶皺或裂痕；求積儀極點(diǎn)位置選定時(shí),兩臂應(yīng)盡量垂直；對(duì)于較大面積,可將圖紙分塊計(jì)算；②方格網(wǎng)法。將透明毫米小方格紙蒙在需要量測(cè)的圖形上,查數(shù)其所占小方格數(shù),再根據(jù)每個(gè)小方格所代表的實(shí)地面積,求出整個(gè)圖形面積。三、三斜法。將圖形分割成若干三角形,并量出三角形底與高,計(jì)算出每個(gè)三角形的面積,最后得出整個(gè)圖形面積,三斜法在分割圖形時(shí),三角形個(gè)數(shù)要盡量少,且應(yīng)盡可能分解成同底三角形。

3.3.3 數(shù)字測(cè)算方法

數(shù)字測(cè)算方法,是采用數(shù)字測(cè)繪技術(shù)先測(cè)繪出房產(chǎn)平面圖,然后再按照坐標(biāo)法計(jì)算出房產(chǎn)面積。測(cè)算步驟如下。

3.3.3.1 測(cè)繪數(shù)字房產(chǎn)平面圖

1）測(cè)設(shè)圖跟導(dǎo)線。居住區(qū)竣工后,沿居住區(qū)道路布設(shè)導(dǎo)線網(wǎng)。全站儀現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)和采集數(shù)據(jù)后,輸人微機(jī)。利用導(dǎo)線平差軟件進(jìn)行總體平差。2）測(cè)繪底層平面圖。在各導(dǎo)線點(diǎn)安置全站儀,測(cè)設(shè)房屋底層外墻勒腳以上的角點(diǎn)坐標(biāo),將采集的數(shù)據(jù)輸人計(jì)算機(jī)后,編繪出底層平面圖。3）測(cè)繪各層平面圖。使用經(jīng)檢定的鋼尺,現(xiàn)場(chǎng)量測(cè)出其他各層與底層不同之處,將有關(guān)數(shù)據(jù)輸人計(jì)算機(jī),編繪出各層平面圖。4）測(cè)繪分戶平面圖。使用經(jīng)檢定的鋼尺或手持測(cè)距儀,現(xiàn)場(chǎng)量測(cè)出各戶房屋尺寸及其共用部位尺寸，將有關(guān)數(shù)據(jù)整體平差后輸人計(jì)算機(jī),編繪出分戶平面圖。

3.3.3.2 計(jì)算房產(chǎn)面積

多邊形面積計(jì)算:

房產(chǎn)面積具體計(jì)算步驟如下:1）計(jì)算每層建筑面積。將每層平面圖的各角點(diǎn)坐標(biāo)輸人公式（1）,即可計(jì)算出每層建筑面積。2）計(jì)算整棟建筑面積。各層建筑面積之和即整棟建筑面積。3）計(jì)算分戶套內(nèi)建筑面積。將分戶平面圖各角點(diǎn)坐標(biāo)輸人公式（1）,即得出分戶套內(nèi)建筑面積。4）計(jì)算公用建筑面積。將公用部位的平面圖角點(diǎn)坐標(biāo)輸入公式（1）,即得出公用建筑面積。5）檢查分戶套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積。將分戶套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積的總和與整棟建筑面積相比較,進(jìn)行粗差檢查。如兩者相等,則無粗差。6）計(jì)算分戶建筑面積。先按照權(quán)屬分割協(xié)議或有關(guān)規(guī)定,按比例分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。再將該戶套內(nèi)建筑面積加上該戶應(yīng)攤的公用面積,得到該戶建筑面積。最后檢查各戶建筑面積之和與整棟建筑面積是否相等。

4 結(jié)語

管理的現(xiàn)代化、決策的科學(xué)化要求對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量信息的處理方法由用手工操作到計(jì)算機(jī)處理等現(xiàn)代化技術(shù),其作用也由一般統(tǒng)計(jì)發(fā)展為輔助決策,進(jìn)而形成房地產(chǎn)測(cè)量信息系統(tǒng)。但建立房地產(chǎn)測(cè)量信息處理系統(tǒng)是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它要求有比較高的技術(shù)素質(zhì)和管理水平。房地產(chǎn)測(cè)量信息系統(tǒng)(GIS)正逐步應(yīng)用到現(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)繪中,改變著傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)和理念。

[1]章書壽.地籍測(cè)量學(xué).南京:河海大學(xué)出版社,1991.

[2]呂永江.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù).北京:中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

[3]馮靜淺.議房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化.石家莊：河北企業(yè)出版社,2008-07-20.