六 樓市：調(diào)控不松 繼續(xù)下行

本刊記者_(dá)___丁筱凈

六 樓市：調(diào)控不松 繼續(xù)下行

本刊記者_(dá)___丁筱凈

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2011年11月全國70個大中城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，當(dāng)月全國樓市一片喊跌聲：與2011年10月相比，70個大中城市中，新建住宅價格下降的城市有49個，持平的有16個，只有5個城市房價出現(xiàn)了環(huán)比上漲。

目前，無論是業(yè)界還是學(xué)界，對2012年的房市價格普遍看低。調(diào)控了整整8年的房價，是不是真的挺不住了？2012年，全中國都在拭目以待。

——編者

2011 ，房價終于降了

“如今不打折，你都不好意思開門賣房；售樓處不在多個城市同時挨砸，你都不好意思說自己是全國性開發(fā)商；不關(guān)幾十家門店，你都不好意思說自己是品牌房產(chǎn)中介?！边@是如今產(chǎn)業(yè)界的寫照。

中介這邊，北京2011年一年就關(guān)閉了千家；開發(fā)商這邊，潘石屹說：“誰都看不清楚，走一步看一步”；庫存這邊，由房價高企變成了庫存高企，截至12月1日，北京商品房庫存量已達(dá)到12.5萬套，繼2009年5月30日達(dá)到12萬套之后再次回到歷史最高位。

通過供求看降價

“有幾百個因素，都通過供求關(guān)系起作用。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾在接受本刊記者采訪時表示。

然而，今年價格下降，并不意味著房市已經(jīng)供大于求了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁小民在接受本刊記者采訪時表示，現(xiàn)在的供求關(guān)系還是供小于求的。

“一方面，無房者還很多，他們有買房的需要；另一方面，購房也是現(xiàn)在很流行并且較為安全的投資手段?！?/p>

而供應(yīng)方面，梁小民指出，我國人多地少的現(xiàn)實一直沒有改變，供應(yīng)有限，需求不斷增加，導(dǎo)致了供小于求的房市狀況。

針對供小于求、房價卻大規(guī)模下降的情況，梁小民指出，需求被政策壓制了便出現(xiàn)了降價的情況，“現(xiàn)在國家調(diào)控的力度很大，比如三套房不貸款、不能購買三套房等，由此形成了有能力買房的人買不了房、原來有能力買房的人現(xiàn)在沒有能力買房、原來沒有能力買房的人還是買不起房的局面?！?/p>

當(dāng)降價已成共識

目前，政策是房價漲落的最關(guān)鍵因素。盡管中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)2012年將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，但仍抵擋不住民間的諸多猜測。政策在新的一年是否會松動？房價掉到一定程度政府是否會出手托市？

“目前看來不會松動，明年樓市比今年更加慘淡的可能性非常大?！绷盒∶襁x擇相信政府的承諾。這和大多數(shù)學(xué)界專家的觀點吻合。

但同時也有另一種聲音，“明后年肯定要托市！”茅于軾說道。

茅于軾表示，房價下降會帶來諸多問題：建筑工人失業(yè)，建材鋼筋混凝土等建材減產(chǎn)，裝修家具家電統(tǒng)統(tǒng)下降，整個GDP會大幅下降。“我估計房價掉得太厲害，政府就要反其道而行之，進(jìn)行托市了?！?/p>

但茅于軾也認(rèn)為，明后年房價會下行。在接受其他媒體采訪時他甚至表示，“一些地方房價不是掉20%、30%的問題，很可能一半都止不住。”

買房要慢 賣房要快

對于買房投資者和手有余房者，茅于軾和梁小民都提出了自己的建議。

梁小民建議明年再買房，“現(xiàn)在投資并不容易，在現(xiàn)行的“限購令”下，不是是否投資的問題，而是投資可行性的問題。”

同時，梁小民建議：“最好不要在一線城市投資，應(yīng)該在一些正在發(fā)展中的二三線城市投資。一線城市在調(diào)控下，房價繼續(xù)上漲的可能性不大，但下降的空間也不很大，應(yīng)該基本保持在這個價位?！?/p>

茅于軾也認(rèn)為，投資時機(jī)未到，“一般來講現(xiàn)在買入不是好時機(jī)。投資的話更不應(yīng)該買了，大部分地方房價還會降，現(xiàn)在買房可能虧本?！?/p>

對于手有余房者，茅于軾表示，“我對明、后年房價的看法是要持續(xù)降價，從這個角度來說，現(xiàn)在賣房是一個好時機(jī)。但也要分地區(qū)看待，特別是大中城市和小城市情況不同。”茅于軾認(rèn)為，大城市房地產(chǎn)泡沫“豐富”，降價空間大，而小城市泡沫比較少，還有上升空間。

□ 編輯 周 旭 □ 美編 龐 佳

年度節(jié)點

2011年1月底，新一輪限購限貸、房產(chǎn)稅政策出臺，截至3月限購城市已經(jīng)達(dá)到34個。4月-9月，二手房主和開放商都處于觀望態(tài)度。然而，“金九”沒有如期而至，北京樓市成交量比去年同期下降46%，有些城市9月成交量甚至不敵8月。

降價風(fēng)潮在10月大規(guī)模顯現(xiàn)，在經(jīng)歷了“冷九”之后，大家對政策的放松普遍失去信心，開發(fā)商紛紛開始降價，最后一季度，全國降價城市數(shù)量明顯增加。

全年，一線城市的交易量均同比下降8%左右，一、二線城市價格下降明顯但幅度不大，其中北京下降5%左右。

價格往事

1998年，房改開始實行。

2005年，“國八條”出臺。成交量與房價都急轉(zhuǎn)直下，上海二手房市場連續(xù)九個月價格下跌，累計跌幅超過17%。

2008年，宏觀緊縮，銀行停止對開發(fā)商提供貸款；金融危機(jī)大面積爆發(fā)，使原本慘淡的房市雪上加霜，一線城市房價大幅下跌。

2009年，政府出臺政策扶持市場，鼓勵民眾買房。加之4萬億投入市場，增加了市場資金的流動性。

2010年，國家開始出臺限購和限貸政策。5、6、7三月北上廣深四大城市二手房價格下降，到年末回升到年初水平。9月底更多城市加入了限購限貸的行列，但由于政策較為溫和，所以價格也比較穩(wěn)定。