臺(tái)灣評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀及兩岸的比較與差異

■ 福建省閩臺(tái)評(píng)估行業(yè)交流合作辦公室

兩岸評(píng)估業(yè)的發(fā)展時(shí)間各有長(zhǎng)短，但是兩岸都是依“法”進(jìn)行行業(yè)管理；兩岸社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制各不相同，但在行業(yè)管理、準(zhǔn)則推行以及市場(chǎng)準(zhǔn)入等方面，具有許多共同之處。兩岸完全可以存異求同、取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同打造交流發(fā)展平臺(tái)。

一、法律法規(guī)方面

臺(tái)灣評(píng)估行業(yè)主要是在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在人員資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)上也只有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師一種從業(yè)資格。除不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)之外，雖然也開(kāi)展動(dòng)產(chǎn)（機(jī)器設(shè)備）、珠寶、無(wú)形資產(chǎn)和企業(yè)評(píng)價(jià)等評(píng)估業(yè)務(wù)，但沒(méi)有行業(yè)規(guī)范性管理。目前，在臺(tái)灣比較規(guī)范管理的只有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，管理的法律有《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》和《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法施行細(xì)則》，其管理職能由內(nèi)政部門(mén)行使。

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大陸目前還沒(méi)有專門(mén)規(guī)范評(píng)估行業(yè)的《評(píng)估法》或《評(píng)估師法》，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)三個(gè)行業(yè)的管理依據(jù)只有部門(mén)規(guī)章和行業(yè)規(guī)范。而臺(tái)灣有專門(mén)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》，但其執(zhí)業(yè)內(nèi)容只限定在不動(dòng)產(chǎn)范圍，不涵蓋其他資產(chǎn)。

二、行業(yè)管理

臺(tái)灣評(píng)估行業(yè)的管理主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的管理，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)均實(shí)行政府許可的方式，由所在地直轄市政府或縣（市）政府審查登記，取得開(kāi)業(yè)證書(shū)。目前，全臺(tái)灣共有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)249家、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師405人，其中申請(qǐng)執(zhí)業(yè)的275人。

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)必須申請(qǐng)開(kāi)業(yè)證書(shū)，在未領(lǐng)取開(kāi)業(yè)證書(shū)前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)業(yè)，應(yīng)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所，或由兩個(gè)以上估價(jià)師組成聯(lián)合事務(wù)所，共同執(zhí)行業(yè)務(wù)，不得設(shè)立分所，也不得以股份有限公司、有限責(zé)任公司等方式開(kāi)業(yè)；不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師成立事務(wù)所并領(lǐng)取開(kāi)業(yè)證書(shū)后，要加入不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)，方可執(zhí)業(yè)，并按規(guī)定繳納會(huì)費(fèi)。公會(huì)分為臺(tái)灣地區(qū)聯(lián)合會(huì)和縣（市）公會(huì)兩級(jí)，主要負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)研究、保障會(huì)員合法權(quán)益、調(diào)解會(huì)員爭(zhēng)議、開(kāi)展專業(yè)訓(xùn)練、對(duì)外交流聯(lián)系、處理政府與民間委托糾紛等事務(wù)。

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)都是社會(huì)團(tuán)體性質(zhì)，具有獨(dú)立的社團(tuán)法人資格，在行業(yè)管理上與行政主管部門(mén)密不可分。在大陸，大多數(shù)地方只在省會(huì)和計(jì)劃單列市設(shè)立評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，少數(shù)地級(jí)市設(shè)立評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)。臺(tái)灣評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，主要是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)，臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)設(shè)立在其直轄市或縣(市)，直轄市或縣(市) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)由該區(qū)域內(nèi)開(kāi)業(yè)的15名以上不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師發(fā)起組織，開(kāi)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師不滿15名的，要加入臨近直轄市或縣(市)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)。同時(shí)，成立了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師全臺(tái)聯(lián)合會(huì)。臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)也是依法設(shè)立的職業(yè)團(tuán)體，是單純的民間團(tuán)體組織，與政府管理部門(mén)沒(méi)有關(guān)系。

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三、執(zhí)業(yè)資格

（一）執(zhí)業(yè)資格取得

臺(tái)灣評(píng)估執(zhí)業(yè)資格通過(guò)考試取得的只有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師一種，考試由考試部門(mén)負(fù)責(zé)，通過(guò)考試后由內(nèi)政部門(mén)發(fā)證。

在執(zhí)業(yè)資格的取得上，臺(tái)灣與大陸的差異主要表現(xiàn)在：一是臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試與大陸三種資格考試，雖然專科以上都可以報(bào)考，但大陸三種資格報(bào)考時(shí)均對(duì)工作年限有要求，而臺(tái)灣沒(méi)有對(duì)工作年限的要求。二是臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的考試科目比大陸三種資格的考試科目多，且有普通科目和專業(yè)科目之分。三是臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試與大陸三種資格的考試雖然都是每年開(kāi)考一次，但對(duì)成績(jī)有效期的規(guī)定不同，大陸的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和土地估價(jià)師的考試成績(jī)可以連續(xù)滾動(dòng)3年有效，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試成績(jī)可以連續(xù)滾動(dòng)2年有效，而臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的考試只能一次通過(guò)。四是臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試的成績(jī)計(jì)算要求較高，不僅普通科目與專業(yè)科目合計(jì)的總分要達(dá)到一定要求，且6科專業(yè)科目若平均成績(jī)未滿50分的，均不予及格。而大陸三種資格的考試成績(jī)一般以各科滿60分就算合格（100分卷），不以總分錄取。

（二）評(píng)估師執(zhí)業(yè)注冊(cè)

臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師也實(shí)行屬地管理方式，取得不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)、并有兩年估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的人，可向所在地直轄市政府或縣（市）政府申請(qǐng)登記開(kāi)業(yè)。

大陸與臺(tái)灣對(duì)評(píng)估師的管理方式基本相同，均實(shí)行屬地管理，均有年檢或換證制度，均需接受一定學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育，但臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)、年檢及后繼教育培訓(xùn)時(shí)間的要求都比大陸三種資格的低。下表以大陸福建省為例，對(duì)評(píng)估師執(zhí)業(yè)注冊(cè)方面的內(nèi)容與臺(tái)灣進(jìn)行比較。

（三）機(jī)構(gòu)設(shè)立

和大陸相比，臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件較低，對(duì)估價(jià)師人數(shù)要求不高，沒(méi)有對(duì)估價(jià)師人數(shù)的要求，一個(gè)人也可以申請(qǐng)?jiān)O(shè)立事務(wù)所登記開(kāi)業(yè)，因此，臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)雖然申請(qǐng)執(zhí)業(yè)的只有275人，但不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所卻有249家，其中聯(lián)合事務(wù)所只有20多家(有兩名以上的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師)，大多數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只有1名不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。（表見(jiàn)下頁(yè)）

四、評(píng)估準(zhǔn)則

臺(tái)灣目前出臺(tái)的有《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》、《證券化不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)范本》和《敘述式不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)范本》三項(xiàng)。估價(jià)方法有：比較法、收益法、成本法、土地開(kāi)發(fā)分析法。

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大陸的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系比臺(tái)灣的評(píng)估準(zhǔn)則全面，體系比較完善，覆蓋面較廣，除了不動(dòng)產(chǎn)以外，還涉及了機(jī)器設(shè)備、金融不良資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)、專利、珠寶，以及評(píng)估相關(guān)的程序性規(guī)范。但大陸與臺(tái)灣對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，所使用的評(píng)估方法基本相同，均以成本法、市場(chǎng)法、收益法三大評(píng)估基本方法為主。

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臺(tái)灣地區(qū)估價(jià)的基本方法有比較法、收益法、成本法和土地開(kāi)發(fā)分析法等，分別相當(dāng)或類似于大陸的市場(chǎng)法、收益法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。由于臺(tái)灣地區(qū)的估價(jià)受日本影響很大，因此臺(tái)灣地區(qū)在估價(jià)實(shí)務(wù)中主要是采用比較法，其他方法則很少使用。近年來(lái)，隨著日本地價(jià)泡沫的破滅，臺(tái)灣地區(qū)和日本一樣，也在反思對(duì)比較法過(guò)于倚重的不當(dāng)之處，開(kāi)始重視收益法等方法的應(yīng)用和各種估價(jià)方法的校驗(yàn)作用。

五、業(yè)務(wù)范圍及業(yè)務(wù)開(kāi)展情況

臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》的業(yè)務(wù)范圍是：辦理土地、建筑改良物、農(nóng)作改良物及其權(quán)利之估價(jià)。

臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的來(lái)源主要是三個(gè)方面：一是與訴訟相關(guān)的法院拍賣(mài)和法院訴訟；二是與金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)房屋貸款估價(jià)和金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)企業(yè)貸款估價(jià)；三是企業(yè)或個(gè)人委托，如：企業(yè)對(duì)所屬經(jīng)銷商之貨款擔(dān)保、會(huì)計(jì)35號(hào)公報(bào)與10號(hào)公報(bào)中對(duì)估價(jià)的要求、公開(kāi)發(fā)行公司資產(chǎn)交易、企業(yè)或個(gè)人有關(guān)海外投資等。

此外，還有共有土地分割價(jià)值分算、不動(dòng)產(chǎn)損害賠償、公共設(shè)施用地征收、用地征收地上物拆遷補(bǔ)償、不動(dòng)產(chǎn)投資可行性分析、不動(dòng)產(chǎn)證券化、都市更新權(quán)利價(jià)值、捷運(yùn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)價(jià)值分配，以及其他有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)特殊目的或用途之鑒價(jià)委托或顧問(wèn)服務(wù)等。

大陸資產(chǎn)評(píng)估分為法定評(píng)估和非法定評(píng)估兩類。法定評(píng)估是指法律法規(guī)規(guī)定經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生前必須經(jīng)過(guò)評(píng)估的事項(xiàng)，如：在《公司法》第二十七條規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資?！蹲C券法》第十七條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定：申請(qǐng)公開(kāi)發(fā)行公司債券，應(yīng)當(dāng)向國(guó)務(wù)院授權(quán)的部門(mén)或者國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)送資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告。《拍賣(mài)法》第二十八條第二款規(guī)定：拍賣(mài)國(guó)有資產(chǎn)，依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣(mài)標(biāo)的的保留價(jià)。此外，《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》、《知識(shí)產(chǎn)權(quán)法》、《公路法》等許多法律法規(guī)中都有明確要求評(píng)估的條款。非法定評(píng)估是指法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生前必須經(jīng)過(guò)評(píng)估的事項(xiàng)，如：私營(yíng)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。