填海造樓：爛別墅與高利潤(rùn)

燎原

青島“滟瀾海岸”的一些業(yè)主，正在為自己剛剛收樓的海邊別墅豪宅焦心。這些別墅都是建在填海造出來(lái)的土地上，購(gòu)買時(shí)每幢數(shù)百萬(wàn)元。兩個(gè)月前，開(kāi)發(fā)商青島龍湖地產(chǎn)才將房交給了他們。

業(yè)主們的焦心，源于樓體最近出現(xiàn)了不均勻沉降、傾斜和開(kāi)裂等毛病。青島龍湖地產(chǎn)承認(rèn)房子有瑕疵，但否認(rèn)有嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。

填海造豪宅引發(fā)的質(zhì)量問(wèn)題，使得業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾不斷。早在5年前，國(guó)家強(qiáng)調(diào)嚴(yán)守18億畝耕地紅線后，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)沿海城市填海造別墅。但這些豪宅卻并沒(méi)有因其高昂的身價(jià)而避免質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，并催生如“樓歪歪”、“樓裂裂”、“樓陷陷”等一批用于反諷樓盤(pán)質(zhì)量的專有名詞。

豪宅的憂心

“滟瀾海岸”位于青島市城陽(yáng)區(qū)白沙河入海口，房子是將海邊的養(yǎng)蝦池填起建造的，這是龍湖地產(chǎn)進(jìn)入青島開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。龍湖地產(chǎn)是重慶納稅前五強(qiáng)的民營(yíng)企業(yè)。兩年前，“滟瀾海岸”開(kāi)盤(pán)首日認(rèn)購(gòu)金額超13億元，雄踞青島別墅市場(chǎng)銷售冠軍。

不過(guò)，在今年5月30日收樓時(shí)，一些業(yè)主很快發(fā)現(xiàn)數(shù)百萬(wàn)元的別墅有問(wèn)題：樓體不均勻下沉、開(kāi)裂、傾斜，且覆蓋到小區(qū)近500棟別墅。小區(qū)的路面也在一場(chǎng)場(chǎng)大雨后，呈波浪型的坑洼、塌陷，因此只好修補(bǔ)不斷。

9月初，《南風(fēng)窗》記者來(lái)到這里發(fā)現(xiàn)，別墅和路面的裝修整改仍在進(jìn)行中，一些別墅的外立面、屋內(nèi)天花板和直立面間，都現(xiàn)開(kāi)裂。別墅外墻和地面接觸的地方，出現(xiàn)很多空洞。如480幢的別墅，小院有明顯下沉，窗臺(tái)也隨之傾斜，“橫梁甚至出現(xiàn)裂痕，后來(lái)開(kāi)發(fā)商偷偷補(bǔ)上了，但這畢竟是治標(biāo)不治本?！睒I(yè)主呂女士有些氣憤地指著她家的樓梯說(shuō)，這樓梯開(kāi)裂是越來(lái)越嚴(yán)重了。

“再怎么修補(bǔ)，新房成危房，內(nèi)心還是不能接受?！睒I(yè)主宋巍說(shuō)，交樓前一周，他就發(fā)現(xiàn)房子有問(wèn)題并要求整改，交樓時(shí)開(kāi)發(fā)商讓他先簽協(xié)議再看房，他覺(jué)不對(duì)勁。

和宋一樣，很多業(yè)主后來(lái)失望地發(fā)現(xiàn)，交樓前指出的問(wèn)題，依舊沒(méi)修補(bǔ)好。更麻煩的是，隨著時(shí)間推移，之前暴露出的問(wèn)題更加明顯。

青島龍湖地產(chǎn)客服經(jīng)理袁玉林接到記者電話時(shí)卻堅(jiān)稱，業(yè)主反映的傾斜、開(kāi)裂、下沉等現(xiàn)象根本不存在，房子也不存在任何質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主所以鬧，是因?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)不好，業(yè)主希望借此滿足些不正當(dāng)利益。

不過(guò)，宋巍提供6月份拍攝的一段視頻顯示：機(jī)器轟鳴的施工現(xiàn)場(chǎng)，有施工方貼出的“回填土下沉，維修整改中”等字樣。

“房子的整體結(jié)構(gòu)和質(zhì)量是沒(méi)有問(wèn)題的，我們也承認(rèn)確實(shí)有瑕疵，但哪個(gè)地產(chǎn)公司造的房子沒(méi)瑕疵呢？樁也是打了，但和客戶要求的可能不一致?！焙捅究浾咭?jiàn)面時(shí)，青島龍湖置業(yè)拓展有限公司媒介渠道經(jīng)理譚康說(shuō)，針對(duì)存在的問(wèn)題，龍湖將按業(yè)主的要求繼續(xù)修，修到業(yè)主滿意為止。

就房子質(zhì)量問(wèn)題，青島市城陽(yáng)區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站也進(jìn)行了鑒定，不過(guò)，該監(jiān)督站副站長(zhǎng)張衛(wèi)民在接受本刊采訪時(shí)的回答卻很巧妙，他說(shuō)：“‘滟瀾海岸房子的合格不代表就沒(méi)問(wèn)題，存在的問(wèn)題目前也已經(jīng)督促建設(shè)、施工單位進(jìn)行整改?！背顷?yáng)區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)管理局則婉拒了記者的采訪。

面對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑和記者的采訪，青島龍湖置業(yè)目前能夠提供的只有一份《房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告》和一份《信訪辦理報(bào)告》。9月7日，譚康將這兩份文件出示給本刊記者看?！惰b定報(bào)告》是由國(guó)家建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心出具的，不過(guò)只針對(duì)滟瀾海岸中的一幢別墅—13號(hào)樓進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論為：主體結(jié)構(gòu)無(wú)明顯變形、傾斜或歪扭，未發(fā)現(xiàn)地基不均勻沉降現(xiàn)象，部分樓地面、部分墻面與樓地面交接處存有裂痕，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查并結(jié)合施工資料分析可知，此類裂痕均為非結(jié)構(gòu)裂縫。

近500幢別墅中，只是針對(duì)其中一幢別墅的鑒定報(bào)告，顯然難以讓更多業(yè)主信服。譚康說(shuō)，“目前，確實(shí)還沒(méi)有整個(gè)別墅區(qū)的房屋質(zhì)量報(bào)告，13號(hào)別墅的報(bào)告也是應(yīng)業(yè)主要求鑒定的?！?/p>

譚康出示的《關(guān)于龍湖一期信訪辦理情況的報(bào)告》，則是由青島市城陽(yáng)區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站提供的，落款日期是今年8月20日，不過(guò)譚康說(shuō)，“這份《信訪辦理報(bào)告》在政府內(nèi)部已經(jīng)可以看到了，還沒(méi)來(lái)得及蓋公章?！?/p>

《信訪辦理報(bào)告》稱，此前委托山東科技大學(xué)科技開(kāi)發(fā)公司對(duì)一期工程96個(gè)樓座進(jìn)行抽查測(cè)量，并出具關(guān)于樓體傾斜度的檢測(cè)報(bào)告為，“所測(cè)建筑物的傾斜度在允許的限差范圍內(nèi)（傾斜度小于4‰），滿足規(guī)范的基本要求，質(zhì)量合格。”報(bào)告中，青島市城陽(yáng)區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站還特別提到，“該項(xiàng)目（滟瀾海岸）是龍湖公司進(jìn)入青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)地方情況不熟悉、不了解，并沒(méi)有建立精品工程的目標(biāo)……”“這個(gè)項(xiàng)目?jī)H是合格工程，不是優(yōu)良工程，在細(xì)部處理上存在不到位、不精致的地方?！?/p>

此外，該報(bào)告的內(nèi)容也確認(rèn)，該項(xiàng)目涉及地基基礎(chǔ)形式為強(qiáng)夯復(fù)合地基，筏板基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)人士分析，地基分為樁基和筏基，筏板基礎(chǔ)意味著沒(méi)打樁，這與業(yè)主們的質(zhì)疑是一致的。

那些爛房子

相關(guān)部門的沉默，并不能阻止這些非富即貴的業(yè)主了解真相的本事，他們通過(guò)內(nèi)部人士、建筑行家的業(yè)主了解到，“滟瀾海岸”近500套別墅都沒(méi)打樁。

青島一家建筑公司高級(jí)工程師孔先生分析說(shuō)，填海造樓應(yīng)該打樁，正常做法是采用灌注樁，一直打到巖石層。具體程序是先回填，接著是分層夯實(shí)，每夯實(shí)一層都要測(cè)一下承載力。

孔先生同是“滟瀾海岸”的業(yè)主，他指出了該樓盤(pán)存在的問(wèn)題：用橡皮泥（軟土）回填，房子建在筏板上，缺乏根基，如遭遇洪水、暴雨或地震，將受致命威脅。靠海的房受洪水等沖擊是常態(tài)，曾以靠海為榮的業(yè)主，如今憂慮不已。

在青島，最近因填海造樓出現(xiàn)和“滟瀾海岸”一樣“不均勻沉降、樓體傾斜和樓面開(kāi)裂”的，還有中信地產(chǎn)在膠州灣開(kāi)發(fā)的“中信森林湖”一期，該期別墅有307套。對(duì)這些別墅的質(zhì)量，當(dāng)?shù)孛襟w用“一場(chǎng)大雨將豪華別墅淋出豆腐渣本真”、“千瘡百孔，無(wú)法入住”、“垃圾房”等來(lái)形容。

填海造樓出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，非青島獨(dú)有。從兩年前深圳的“樓陷陷”，到一年多前浙江臺(tái)州的“樓歪歪”、“樓裂裂”，都讓人疑惑：填海造房是不是工程技術(shù)不成熟？

不過(guò)，這很快遭到否定。學(xué)地質(zhì)出身的中國(guó)海洋大學(xué)教授劉洪濱接受《南風(fēng)窗》采訪時(shí)說(shuō)，造碼頭或更大的工程都沒(méi)問(wèn)題，造個(gè)樓技術(shù)上能有啥問(wèn)題？填海造樓之所以出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，主要是開(kāi)發(fā)商為省錢偷工減料不打樁或打樁尺碼不足造成。

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)教授沈孝宇也談到，他全程參與的深圳灣大橋整個(gè)區(qū)域都進(jìn)行軟地基處理，政府出資10多億元，自啟用至今非常穩(wěn)固，“一個(gè)補(bǔ)丁都沒(méi)打，更別說(shuō)沉降了”。

對(duì)填海造樓出現(xiàn)很多樓盤(pán)塌陷的現(xiàn)象，沈孝宇認(rèn)為，應(yīng)該是沒(méi)做軟地基處理造成的，很可能只在表面簡(jiǎn)單鋪一層土，否則不會(huì)出現(xiàn)大面積的塌陷。

浙江臺(tái)州市出現(xiàn)的“樓歪歪”，更是將填海造樓出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題推向極限。去年12月6日，號(hào)稱臺(tái)州最大的純海景住宅小區(qū)—渝匯藍(lán)灣國(guó)際內(nèi)，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)，兩臺(tái)挖掘機(jī)“空降”在一幢18層高的建筑物樓頂，并從樓頂起逐層開(kāi)砸、拆除，要知道，10個(gè)月前，這房子才竣工并通過(guò)驗(yàn)收交房使用。

砸樓是因?yàn)椴痪鶆虺两祵?dǎo)致樓體過(guò)度傾斜，新房成了危房。4個(gè)月后，同是該小區(qū)，又有兩幢樓出現(xiàn)不均勻沉降，繼“樓歪歪”之后，這小區(qū)又有了“樓裂裂”的別稱，開(kāi)發(fā)商只好重新加固。

專家對(duì)“樓歪歪”、“樓裂裂”調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這是大樓樁基承載力不足引起的，加上原規(guī)劃建造11層，開(kāi)發(fā)商硬是建成18層，這導(dǎo)致房屋出現(xiàn)嚴(yán)重不均勻沉降。

“藍(lán)色圈地運(yùn)動(dòng)”

打根樁到底要花多少錢？

前述高級(jí)工程師孔先生給記者算了筆賬，以“滟瀾海岸”180平方米房子為例，應(yīng)打15根樁，樁滿打滿算是15米，每米造價(jià)200元，因此一根樁造價(jià)為3000元，15根樁需花4.5萬(wàn)元。

按此計(jì)，“滟瀾海岸”近500幢別墅，不打樁就能省下2000多萬(wàn)元。這些別墅每平方米售價(jià)在1.5萬(wàn)元以上，但開(kāi)發(fā)商每米200元的打樁費(fèi)都敢省，這讓業(yè)主難以接受。

事實(shí)上，填海造別墅的利潤(rùn)十分豐厚。劉洪濱說(shuō)，填海成本每畝在3萬(wàn)元至30萬(wàn)元不等，具體受水文、深度和氣象等不一樣的影響，成本也不一樣，有的地方甚至連每畝3萬(wàn)元都不到，但填出的土地身價(jià)飆升幾十倍、上百倍！

走到青島五四廣場(chǎng)火炬標(biāo)志附近時(shí)，劉洪濱舉例說(shuō)，“以我們腳下這片地為例，就是填海填出來(lái)的，地塊售價(jià)每平方米1萬(wàn)多元，每畝高達(dá)上千萬(wàn)元，但填海成本最多就30萬(wàn)元。”

北京大學(xué)教授汪勁曾隨發(fā)改委、國(guó)土部等部門到深圳調(diào)查，他發(fā)現(xiàn)深圳填海造出的地，一畝能拍到2400萬(wàn)元，而填海成本一畝只花20萬(wàn)元左右。

豐厚的利潤(rùn)迷醉了地方政府和企業(yè)的雙眼，“向大海進(jìn)攻，填海造地”因此在近幾年瘋狂上演。尤其是在國(guó)家提出“嚴(yán)守18億畝耕地紅線，堅(jiān)決實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”后，向大海要地愈演愈烈。

如今，從鴨綠江口到北侖河口，全國(guó)1.8萬(wàn)多公里的海岸線都有圍填海，海岸線屢屢被侵犯。

“從青島飛往天津的航班上朝窗外往下看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)靠渤海灣的很多地方都被圍填了?！眲⒑闉I傷感地形容，就像拿著竹竿不斷地往海中央趕，海域面積越來(lái)越小。

以青島膠州灣為例，海域面積已由1863年的578.5平方公里，縮至1992年的388平方公里，130年萎縮了33%。劉洪濱說(shuō)，如今又過(guò)20年，膠州灣整體面積萎縮達(dá)40%。

自1949年新中國(guó)成立以來(lái)，中國(guó)出現(xiàn)三次填海高峰：第一次是上世紀(jì)50年代的農(nóng)田圍墾，主要解決生產(chǎn)力不足問(wèn)題，但這一次圍墾面積不大。第二次出現(xiàn)在1980年代，這次除農(nóng)田圍墾，主要是搞蝦塘、魚(yú)塘，還有港口建設(shè)。第三次是上世紀(jì)末至今，這次規(guī)模更大，劉洪濱稱之為“圍填海大躍進(jìn)”、“藍(lán)色圈地運(yùn)動(dòng)”，主要用于城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、港口工業(yè)經(jīng)濟(jì)和旅游。

18億畝耕地紅線劃定后，地方政府批地非常難，但填海出來(lái)的土地審批沒(méi)那么嚴(yán)格?！鞍船F(xiàn)行國(guó)家政策，填海50公頃以下的，省里有審批權(quán)?！眲⒑闉I說(shuō)，一公頃15畝，這意味著對(duì)填出750畝以內(nèi)的土地，省里有權(quán)審批。相比之下，如果要對(duì)本是陸地的750畝地審批，就非常困難了。

財(cái)稅的沖動(dòng)讓許多地方政府并未滿足于50公頃以下的審批。他們往往多填海少上報(bào)、或先斬后奏，通用做法是“化整為零、分批申報(bào)”—為獲得大面積的填海審批，地方政府通常拆分多次申報(bào)，每次申報(bào)面積小于50公頃，最后再將多次申報(bào)獲批的區(qū)域打通連成一片。

劉洪濱查閱過(guò)最近10年來(lái)國(guó)家對(duì)填海的審批發(fā)現(xiàn)，國(guó)家平均每年審批只有150多平方公里。這樣算來(lái)，最近10年審批不超2000平方公里。但事實(shí)遠(yuǎn)非如此，有的地方一個(gè)工程項(xiàng)目就是上百平方公里。

填海新增地在政策審批上的松動(dòng)，加上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是企業(yè)投入為主，暴利誘使下，無(wú)需掏錢就可坐享碩大GDP和稅收的地方政府，很樂(lè)意和開(kāi)發(fā)商攜手。甚至在國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控下，也急于削尖腦袋想辦法為地產(chǎn)商松綁。

“本是貓和老鼠關(guān)系，結(jié)果這貓不但不抓老鼠，還和老鼠睡到一塊了。甚至帶頭搗亂、搞違建?！眲⒑闉I指著青島五四廣場(chǎng)海邊的劇院說(shuō)，這劇院是政府搞的，是個(gè)違章建筑，媒體報(bào)過(guò)一次后就不了了之了，政府帶頭搞違建，你說(shuō)咋辦？

利益的一致讓地方政府和開(kāi)發(fā)商走到一起，甚至在填海造樓出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，政府通常還幫開(kāi)發(fā)商出具房屋合格證。浙江省人大代表任狄紹就用“無(wú)法無(wú)天”來(lái)形容“樓歪歪”的出現(xiàn)，并說(shuō)這不是個(gè)案。他說(shuō)，“樓歪歪”是相關(guān)職能部門互相袒護(hù)的結(jié)果，地方政府在查處上，通常是看關(guān)系而不看房子質(zhì)量，“睜一只眼閉一只眼，反正向上匯報(bào)的都是好的”。

資本之所以癲狂，多與監(jiān)管無(wú)力脫不開(kāi)干系。在工程技術(shù)早已成熟的今天，填海造出來(lái)的別墅頻現(xiàn)的樓體沉降、傾斜、開(kāi)裂等問(wèn)題背后，是不斷沉降的監(jiān)管底線、為利益而扭曲的執(zhí)法。