樓市降價潮來襲 成功退房有“高招”

陶家平

在不斷升級的樓市調(diào)控之下，一些開發(fā)商為回籠資金，掀起了新一輪降價潮。對此，不少樓盤的老業(yè)主表示不能接受，紛紛向開發(fā)商討要說法。房子也是一種商品，其價格的漲跌是一種市場行為，購房者以此為由要求退房，有違契約精神，無法獲得法律的支持。降價潮中，如何成功退房，減少損失，下面這些案例值得購房者借鑒。

面積誤差可退房

案例：胡女士屬于改善型購房者，去年5月，她在某樓盤購買了一套三居室的房子，合同約定：房屋建筑面積為120平方米，按建筑面積計價，每平方米人民幣6500元。合同簽訂后，胡女士依約支付了全部購房款。今年2月，該房屋竣工，經(jīng)實際測量建筑面積只有108平方米。胡女士認(rèn)為自己購房的目的就是想擁有一個大一點的生活環(huán)境，現(xiàn)在剛剛購買的新房一下子縮水了那么多，這讓她無法接受。她找到開發(fā)商要求退房。

點評：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：房屋建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。本案中涉及的房屋面積誤差比為10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3%，胡女士主張退房，并要求開發(fā)商退還購房款及利息，理應(yīng)得到法院支持。

擅改設(shè)計可退房

案例：去年元月，唐女士在某小區(qū)看中一套商品房，后與該小區(qū)開發(fā)商簽訂了一份購買合同。根據(jù)合同所附平面圖，唐女士所購的商品房兩間臥室均有一個寬寬的落地窗。然而交房時，她卻發(fā)現(xiàn)原設(shè)計中的兩個落地窗，一個被完全封死，另一個則被改成了一個防火門和一個防火窗。唐女士認(rèn)為開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計，嚴(yán)重影響了房屋的使用功能，使房屋的通風(fēng)、采光受到影響，故找到開發(fā)商要求退房并賠償損失。而開發(fā)商則以變更房屋設(shè)計已獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)為由拒絕退房。

點評：我國《商品房銷售管理方法》第24條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

質(zhì)量缺陷可退房

案例：2010年12月22日，趙先生在一家樓盤購買了一套面積為80平方米的商品房，約定交房日期為今年2月1日。到了交房日期，趙先生順利地拿到了鑰匙。走進(jìn)自己的新房，趙先生卻發(fā)現(xiàn)該房屋主體出現(xiàn)了數(shù)條裂縫，于是趙先生找到開發(fā)商交涉，但開發(fā)商只同意找人來修理。但修了幾次后，還是沒有修好。趙先生一怒之下，將開發(fā)商告上了法院，要求退房并賠償損失。

點評：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。值得提醒的是，退房僅限于“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確實不合格”或“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”兩種情況下。對于房屋內(nèi)的門、窗、給排水管材等非主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn)質(zhì)量問題，或者出現(xiàn)一般質(zhì)量問題不足以影響正常居住使用的，都是不能夠要求退房的。

權(quán)利瑕疵可退房

案例：2010年年初，王先生在某開發(fā)商處購買了一套價值40萬元的商品房，合同約定交房后90天內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。今年元月6日，王先生從開發(fā)商處領(lǐng)取了房屋鑰匙，并對房屋進(jìn)行了裝修，可該房的房產(chǎn)證卻遲遲未能辦下來，王先生和其他業(yè)主一起找開發(fā)商理論，但開發(fā)商卻一直沒有給予正面答復(fù)。后王先生到房產(chǎn)管理局查詢得知，由于開商發(fā)資金短缺，早在2009年就已經(jīng)將王先生等人所購的商品房抵押給了銀行，所以房產(chǎn)證無法辦下來。王先生遂將其告上了法院。法院經(jīng)審理后，判決開發(fā)商退房并賠償王先生損失30余萬元。

點評：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。 本案中，開發(fā)商將已經(jīng)抵押的商品房賣給王先生，其行為已構(gòu)成欺詐，王先生據(jù)此退房并要求賠償損失，理應(yīng)獲得支持。

延期交房可退房

案例：2010年6月8日，夏女士購買了一套商品房期房，合約定于次年9月1日前交樓。合同簽訂之日，夏女士交付了30%的房屋首付款，其余部分采用貸款的方式支付，在貸款獲得審批后，夏女士開始按月向銀行還貸?？砷_發(fā)商卻沒有如期向夏女士交房。就這樣拖了3個多月，開發(fā)商還是沒有向夏女士交鑰匙?？紤]到現(xiàn)在房價下跌，夏女士向法院提起訴訟，要求退房并賠償損失。

點評：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，開發(fā)商已逾期交房3個多月，夏女士有權(quán)要求退房。

除此之外，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，如果購房人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同，或者合同無效等請況，購者都可以要求退房。責(zé)編/張立平laomalp820114@163.com