租房,如何不是噩夢(mèng)

任蕙蘭

扭曲的租售比

掛上中介電話(huà)前，李阿姨又被貫徹了一次“房?jī)r(jià)合理回歸”的總理講話(huà)，她決定將一套靠近浦東世博園的兩房出手。

自從場(chǎng)館工作人員撤離，這片區(qū)域騰出不少空房，因?yàn)榻煌ú槐沲r有租客問(wèn)津，李阿姨的房子空置了一年多，她給中介的指令從“只租不賣(mài)”變成“邊租邊賣(mài)”。她盤(pán)算過(guò)，這套房子市場(chǎng)價(jià)200萬(wàn)上下，世博期間租金在3500元，每年租金收益率只有2%，還要扣除物業(yè)費(fèi)等支出，如果再下調(diào)租金，算上家電家具折損，大概只能是“收支平衡”了。

幾次加息后銀行存款利率最高達(dá)到5.5%，李阿姨想到空置的房子，就感覺(jué)像把10萬(wàn)元鈔票扔進(jìn)水里。在中介勸說(shuō)下，她準(zhǔn)備趁著3月1日頒布普通住宅新規(guī)利好，和上次幾個(gè)看房者好好談?wù)劇?/p>

抱有同樣想法的還有漢宇地產(chǎn)陸家嘴某家門(mén)店經(jīng)理李旭，他在中介行當(dāng)打拼了10多年，投資過(guò)幾套地段不錯(cuò)的住宅。這幾年租金收益率走低，加上每月還貸資金壓力大，他也萌生了賣(mài)房減壓的想法?！扒皫啄曜饨鸹貓?bào)率還在5%-6%，現(xiàn)在地段不錯(cuò)的住宅也只有2%-3%，很多房東都在邊租邊賣(mài)，如果有下家就帶著租約賣(mài)?！?/p>

房?jī)r(jià)暴漲的歷史讓投資者原本很少真正關(guān)心租金回報(bào)率，因?yàn)樽畲蟮奶痤^來(lái)自買(mǎi)賣(mài)差價(jià)。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)宋會(huì)雍分析，“投資者在‘租轉(zhuǎn)售和‘售轉(zhuǎn)租之間來(lái)回跳躍，都是一種僵持和等待，一種對(duì)市場(chǎng)的觀望，等著合適時(shí)機(jī)賣(mài)錢(qián)，所以買(mǎi)住宅出租一直是種投機(jī)。投資會(huì)考慮投資回報(bào)率，但投機(jī)不會(huì)。”

而當(dāng)樓市升值前景不如以前明朗，租金回報(bào)率和銀行利率之間的賽跑開(kāi)始讓房東們焦急不安。限購(gòu)令持續(xù)一年多以來(lái)，住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的熱度退去，租賃市場(chǎng)卻沒(méi)有因?yàn)椤疤娲?yīng)”價(jià)量上升。

“去年到現(xiàn)在租金沒(méi)怎么漲過(guò)?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新天地某門(mén)店經(jīng)理李妍表示。新天地客群90%是在上海工作的外籍人士，一房或兩房月租金達(dá)兩三萬(wàn)，三房以上5萬(wàn)-9萬(wàn)，因?yàn)樽夥啃枨蠓€(wěn)定，一套房子掛出去半個(gè)月到20天左右就能出租。

“業(yè)主多數(shù)也是境外人士，受到限購(gòu)令影響，賣(mài)了房子就不能再買(mǎi)了，他們考慮在上海長(zhǎng)期發(fā)展，普遍打算持有出租，惜售心態(tài)很強(qiáng)?！毕拶?gòu)令出臺(tái)，高端租房市場(chǎng)的供應(yīng)量增大，為波瀾不驚的租金水平提供了一種解釋。

而在普通住宅市場(chǎng)，租金也只是在年后“例行公事”地小幅上漲。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)西藏南路某門(mén)店經(jīng)理張丹告訴記者，“今年2月份租金上漲了大概3%-5%左右，去年同期上漲大概10%。年后成交量也上升了一些，2月我們分行做了十幾單租賃業(yè)務(wù)，這個(gè)月又回落到四五單。因?yàn)槟旰笠话阕饧s到期，很多人會(huì)換房子，所以行情會(huì)上去?！?/p>

張丹的門(mén)店附近大部分是老公房和2000年左右建造的次新房，由于靠近大同中學(xué)和大境中學(xué)，一半以上客戶(hù)是兩校學(xué)生和陪讀家長(zhǎng)，另外還有附近醫(yī)院的醫(yī)生。因?yàn)榈罔F線(xiàn)路方便，這里也很受白領(lǐng)青睞?！?000元到5000元的兩房最好租。”

張丹的感受和統(tǒng)計(jì)數(shù)字很接近。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)全市40個(gè)標(biāo)桿樓盤(pán)的租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，較2011年8月末，2012年2月末價(jià)格持平的占總數(shù)約為59.2%，其中大戶(hù)型約為77.50%；價(jià)格有上漲的項(xiàng)目為26.7%，大部分漲幅在10%以?xún)?nèi)。

被“限購(gòu)令”擠出的購(gòu)房需求沒(méi)有落在租賃市場(chǎng)，租金微不足道的上揚(yáng)只是呼應(yīng)了CPI?！皬?009年到現(xiàn)在，陸家嘴板塊租金漲了40%，每年漲幅基本上和物價(jià)上漲速度持平?！崩钚裾f(shuō)。

為什么住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)之間幾乎脫節(jié)？

宋會(huì)雍分析，限購(gòu)令擠出的大部分是投機(jī)性需求，所以沒(méi)有影響租賃市場(chǎng)表現(xiàn)。“租賃是一種實(shí)際的居住需求，不含有投資成分，所以租金是一種商品真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的反映。需求結(jié)構(gòu)上的不同導(dǎo)致租售價(jià)格在市場(chǎng)上的表現(xiàn)完全不一樣。買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)受到調(diào)控的影響，有高有低有起有落，租賃市場(chǎng)的漲幅和CPI基本是一致的?！?/p>

長(zhǎng)久以來(lái)樓市瘋漲令住宅的租售比越走越遠(yuǎn)。2007年1月，上海租售比（月租金與總房?jī)r(jià)之比）在1比300到350之間，現(xiàn)在達(dá)到1比600到850之間，而國(guó)際上通用的租售比值為 1比160??！胺从吵龇?jī)r(jià)漲了租金沒(méi)怎么漲。但租金是反映一個(gè)產(chǎn)品真實(shí)價(jià)值的，這說(shuō)明投資者炒房子導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，脫離了價(jià)值趨勢(shì)，房?jī)r(jià)最起碼一半以上是泡沫。”宋會(huì)雍表示。

扭曲的租售比令住宅失去投資意義，成為完全的投機(jī)。房東待價(jià)而沽，房?jī)r(jià)快速上漲讓房東的違約成本顯得很低廉，這令租客生活在隨時(shí)搬遷的不安定中，加速了他們的買(mǎi)房進(jìn)程，而旺盛需求進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)上漲，陷入了惡性循環(huán)。

為何人人要買(mǎi)房？

隨著城市人口不斷增加，每年有務(wù)工者和畢業(yè)生進(jìn)入租房市場(chǎng)，也有存夠錢(qián)買(mǎi)房子的租客離開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)，租房市場(chǎng)始終維持著動(dòng)態(tài)的平衡。每個(gè)租房者的終點(diǎn)都是買(mǎi)房，他們盡可能縮短自己在租房市場(chǎng)停留的時(shí)間。為什么人們買(mǎi)房意愿如此強(qiáng)烈？

每次遭遇房東跳價(jià)或要收回房子時(shí)，江蘇女孩葉琳（化名）就覺(jué)得自己像這個(gè)城市的過(guò)客。2009年畢業(yè)后，她進(jìn)入上海一家傳媒公司工作，至今已經(jīng)換了五六個(gè)住處。

為了壓低房租開(kāi)支，葉琳經(jīng)常與人合租，她租過(guò)500元/月的床位，也租過(guò)客廳里用木板隔出的1000元/月單間，對(duì)她而言，“有床、書(shū)桌、空調(diào)和網(wǎng)線(xiàn)”就可以住。

葉琳說(shuō)，有時(shí)一套100多平方米的三居室會(huì)被隔成五六間，租給很多人，夏天使用空調(diào)頻繁，經(jīng)常發(fā)生跳閘，物業(yè)來(lái)檢修時(shí)，大家會(huì)默契地按照房東交代，說(shuō)是一個(gè)公司的同事，彼此認(rèn)識(shí)，因?yàn)椤白饪统煞痔珡?fù)雜會(huì)給房東惹麻煩”。

葉琳習(xí)慣了“家”里來(lái)來(lái)往往的陌生人，也習(xí)慣了忍受“二房東”的抽成。每個(gè)地方都有一個(gè)直接和房東打交道的租客，租下整個(gè)單元，再按間或按床位拆分轉(zhuǎn)租給其他人，自己賺個(gè)租金差價(jià)?！坝幸淮挝姨娑繓|把租金給房東，才知道他加了幾百元?！?/p>

她見(jiàn)過(guò)的最?！岸繓|”是個(gè)30多歲貌不驚人的婦女，沒(méi)有固定職業(yè)，她一口氣租下肇嘉浜路附近四個(gè)單元，再轉(zhuǎn)租給其他人，從中收差價(jià)?！坝幸淮挝覍?duì)房子不滿(mǎn)意，她就帶我去馬路對(duì)面另一套房子，我后來(lái)才知道她租了好幾套?！比~琳打聽(tīng)到，去年“二房東”靠這份收入在昆山買(mǎi)了一套100多萬(wàn)的房子。

為了規(guī)避中介高額的手續(xù)費(fèi)，葉琳經(jīng)常在網(wǎng)上找房子，租賃雙方簽一份手寫(xiě)合同，交租金時(shí)她會(huì)拿到一張手寫(xiě)的收據(jù)。葉琳展示的一張收據(jù)中，“茲定于”被寫(xiě)成“滋定于”，她知道這些錯(cuò)別字連篇的協(xié)議并沒(méi)有多少保障?！坝幸淮挝液灹藚f(xié)議付了1500元押金給房東，搬進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)約定的電視機(jī)等家電都被房東搬走了，理論了半天，房東只退了一半押金給我?！?/p>

租房遭遇的種種亂象葉琳都已習(xí)以為常，不過(guò)她最大的噩夢(mèng)就是房東跳價(jià)，年底房東經(jīng)常會(huì)提出在原來(lái)租金基礎(chǔ)上浮100-200元，對(duì)于她而言又是一次搬家的信號(hào)。

葉琳并不喜歡這樣顛沛流離的生活?！耙郧肮湟思視r(shí)會(huì)買(mǎi)一些簡(jiǎn)易衣柜或書(shū)桌，因?yàn)榘峒姨l繁扔了不少東西，現(xiàn)在不怎么敢去逛宜家，也不敢買(mǎi)很貴的衣服?！比~琳也希望有一套自己的房子，如果“沉沒(méi)”的租金是用來(lái)還房貸，多年后至少擁有一個(gè)屬于自己的小窩，但日漸上漲的房?jī)r(jià)讓她只能苦笑著算算下一個(gè)交租日。

“安全感”很重要，但買(mǎi)房更強(qiáng)烈的原因，是被看成在城市自立的標(biāo)志。

王洛（化名）大學(xué)畢業(yè)就在上海一家房地產(chǎn)企業(yè)工作，從和同學(xué)合租到單租，從住在樓梯吱呀亂顫的老房子到酒店式公寓，從租房到買(mǎi)房，她一步步在城市站穩(wěn)腳跟。

王洛最早租住在黃河路附近某條里弄的三層樓老房子，她的房間在走廊最盡頭，每當(dāng)她提著大包小包購(gòu)物袋回家，只能側(cè)著身子踱進(jìn)房間，因?yàn)樽呃热种臻g堆滿(mǎn)了各家的雜物。王洛很疑惑，家里清清爽爽，善于螺螄殼里做道場(chǎng)的上海人家，怎么喜歡在門(mén)口堆這么多垃圾。另一個(gè)讓她難以理解的現(xiàn)象是，鄰居永遠(yuǎn)只掃家門(mén)前那塊走廊。

“蝸居”的那段日子，王洛每天早上在弄堂里買(mǎi)煎餅或包子，在里弄人家的煙熏火燎中去上班，走出弄堂拐個(gè)彎，高檔樓宇堆砌出摩登城市的繁華。為了在這個(gè)城市中真正立足，她立下30歲之前買(mǎi)房的人生目標(biāo)。

2003年樓市飛漲，王洛跟幾個(gè)同事湊錢(qián)付首付，買(mǎi)了一套期房，不到3個(gè)月轉(zhuǎn)合同出手，賺了一倍。她用這筆錢(qián)加上東拼西借湊足首付，買(mǎi)了一套50多平方米單價(jià)8000元小戶(hù)型，并在30歲以前還清了貸款。“有一套獨(dú)立的房子才有在城市安家的底氣，才有提高生活品質(zhì)的基礎(chǔ)，女人有自己的房子在結(jié)婚時(shí)也不會(huì)被說(shuō)閑話(huà)占男方便宜?！?/p>

如何鼓勵(lì)租房？

買(mǎi)房在很多國(guó)家并非人生的第一目標(biāo)，法國(guó)住宅持有率為55%，澳大利亞為56%，德國(guó)只有42%，美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后這個(gè)數(shù)字不超過(guò)70%。金融危機(jī)后白宮出臺(tái)的住房融資計(jì)劃中更強(qiáng)調(diào)租房的作用。

各國(guó)都有穩(wěn)定租房市場(chǎng)的措施，比如美國(guó)法律規(guī)定業(yè)主不能以租客的種族、性別、年齡、國(guó)籍、婚姻狀況、宗教信仰、身體殘疾等因素而拒絕租房，但是可以要求收入，信用記錄，犯罪背景調(diào)查。合同期滿(mǎn)之后，如果業(yè)主需要租客遷出，至少要提前一個(gè)月書(shū)面通知。租客在小孩入學(xué)、社區(qū)服務(wù)和社會(huì)福利方面，享有同房主同樣的權(quán)利。

國(guó)內(nèi)各地也在推行類(lèi)似的租房條例，比如房屋租賃期限內(nèi)未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金；出租房屋人均居住面積不得低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不得將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等作為臥室出租供人員居住。但監(jiān)管上的難度使其對(duì)改善租房環(huán)境的效果甚微。

鼓勵(lì)租房一個(gè)根本手段是抑制投機(jī)買(mǎi)房的需求。在稅收方面，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資影響最明顯的是房地產(chǎn)稅。美國(guó)50個(gè)州都已開(kāi)征房地產(chǎn)稅，州政府相關(guān)部門(mén)每年都會(huì)定期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，所以住房?jī)r(jià)格上漲就意味著個(gè)人必須繳納的稅款增加。針對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)和出售時(shí)的差價(jià)，美國(guó)一些州政府還專(zhuān)門(mén)征收房地產(chǎn)增值稅。

法國(guó)政府除了通過(guò)各種福利政策鼓勵(lì)租房，也對(duì)房產(chǎn)所有者征收重稅。購(gòu)房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費(fèi)。另外，法國(guó)政府還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價(jià)值縮水。

對(duì)低收入家庭提供租房補(bǔ)貼也是各國(guó)住房政策的重要內(nèi)容。美國(guó)從80年代開(kāi)始，如果業(yè)主的一部分公寓是租給低收入家庭，則對(duì)其部分盈利給予免稅優(yōu)惠。對(duì)低收入家庭，以“住房券”的形式給予貨幣補(bǔ)貼，住房券不能用于租房之外的其他用途，不能交易、轉(zhuǎn)換或贈(zèng)予。

德國(guó)政府大力推行“社會(huì)住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。政府通過(guò)不同的補(bǔ)貼方式，使這類(lèi)住房以低于成本的租金供應(yīng)給低收入階層。依照日本《公營(yíng)住宅法》，中央政府要為地方政府興建用于出租的住房提供財(cái)政補(bǔ)貼。其中，新建住房的費(fèi)用由國(guó)家補(bǔ)貼一半，而翻修住房的費(fèi)用由國(guó)家補(bǔ)貼三分之一。

香港也推行廉租房，目前200萬(wàn)套住宅中有80萬(wàn)套是保障性住房，包括居屋和廉租房，覆蓋了很多香港中產(chǎn)階層的住房需求。

宋會(huì)雍認(rèn)為，政府不應(yīng)直接干預(yù)租金市場(chǎng)價(jià)格，比如限制租金漲價(jià)，但可以把需求分流到公租房，從而維持市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定。

“政府要算好有多少租賃需求量和需求結(jié)構(gòu)。上海有多少房子出租？要保障多少人住房？過(guò)度密集住房者有多少？這些問(wèn)題沒(méi)有一個(gè)權(quán)威統(tǒng)計(jì)。把低收入者、過(guò)度密集住房者分流到公租房，但現(xiàn)在公租房?jī)r(jià)格過(guò)高或設(shè)計(jì)不合理就會(huì)出現(xiàn)申請(qǐng)者寥寥的情況?！?/p>

在國(guó)內(nèi)，租房市場(chǎng)需求過(guò)渡到買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的最大動(dòng)力仍是戶(hù)籍制度。比如教育需求成為當(dāng)前買(mǎi)房的理由，在大中城市教育資源緊張的情況下，沒(méi)有當(dāng)?shù)貞?hù)口就無(wú)法享受均等的教育資源，必須花錢(qián)讀高價(jià)私立學(xué)校，或者交所謂的“借讀費(fèi)”、“擇校費(fèi)”等。

當(dāng)然，戶(hù)籍是更大的一個(gè)話(huà)題了。