樓市調(diào)控僵持時刻/新民說

聶日明

始于2010年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)過一年多的持續(xù)，目前進(jìn)入了膠著狀態(tài)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年房價處于微幅下跌的態(tài)勢，但未顯較大的松動，購房者和開發(fā)商形成了僵持對峙，呈現(xiàn)勢均力敵之態(tài)，這時中央政府的政策走向是影響均衡最重要的砝碼。此前中央經(jīng)濟(jì)工作會議、住建部等決策機(jī)構(gòu)所透露出的信號顯示，地方限購到期將延續(xù)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不存在放松的可能。

縱觀2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控，中央政府的調(diào)控思路為：第一，限制商品房市場的發(fā)展；第二，大力推進(jìn)保障房的建設(shè)。對于前者，主要采用抑制，同時對需求和供給進(jìn)行約束，如限購、提高首付、加息等抑制需求的舉措和土地使用、開發(fā)信貸等供給調(diào)控。對于后者卻開閘放水，中央與地方簽訂責(zé)任狀全力保證保障房的建設(shè)?；诖?，我們應(yīng)該意識到，在商品房價未明顯下降或達(dá)到中央政府的預(yù)期之前，政策層面不太可能逆轉(zhuǎn)，尤其處于黨政換屆之時，房地產(chǎn)調(diào)控政策很難出現(xiàn)方向性的變化。

那持續(xù)進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控可以完成調(diào)控的初衷嗎？按1998年房改的目標(biāo)來看，住宅市場被分為兩部分：追求效率的商品住房和追求公平的保障性住房。近十幾年的商品房市場達(dá)到了政策的初衷，但讓沒錢的人如何買得起或者住得起房子依然是個難題。只是問題出在保障房上，板子卻打在商品房上。限房價、限購房者等調(diào)控政策大多針對商品房，多以非價格配給和消費(fèi)者身份限定的方式進(jìn)行，暫時可能會有一定的效果，但長期來看，依然沒法讓低收入群體買房子，還損害了商品房市場的效率。

2010年開始力推的保障房建設(shè)抓住了1998年房改主要思路，彌補(bǔ)了近十幾年房地產(chǎn)市場改革的跛腳之處，但現(xiàn)在看來，很難一蹴而就。巨量的建設(shè)資金從何而來，建完以后分配給誰，如何保證分配的公平性？這些都非當(dāng)前財(cái)政與分配機(jī)制所能承擔(dān)，在這些前提沒有解決的情況下，3600萬套保障房的目標(biāo)很鼓舞人心，但進(jìn)展?fàn)顩r可能難以如意。

反思近些年來的房地產(chǎn)調(diào)控己在僵局之中，限購、限價、內(nèi)部集資建福利房低價賣給特定群體、政府大建保障房分給低收入群體，這幾乎是1998年房改以前才有的故事，市場恍如回到十幾年前。這樣的調(diào)控如果能達(dá)到改革初衷，那1998年為何還要啟動房地產(chǎn)改革？這些都需要我們重新審視房地產(chǎn)市場調(diào)控，居住需求的保障不能以損失商品房的效率為代價，更不能重回計(jì)劃體制。即使在商品房市場上打再多的板子，市場還是無法解決公平。

再來看商品房市場的需求，在城市化大潮中，外地移民進(jìn)入城市要扎根落戶，商品房價長期上升是必然結(jié)果。因?yàn)楫?dāng)前體制下，商品房不僅僅限于居住的屬性。首先，購買城市商品房是享受城市權(quán)利與福利的必要條件，如落戶、子女入學(xué)以及附加的社保、養(yǎng)老等，對城市新移民來說，他們要具備在城市生活的各項(xiàng)權(quán)利，就必然要購買與戶籍緊密相聯(lián)的商品房。

其次，居民財(cái)富在增加，財(cái)富的保值增值就是非常重要的議題，此時中國的金融市場還處于壓抑狀態(tài)，養(yǎng)老金、子女教育投資、財(cái)富管理等都缺乏安全可靠的渠道進(jìn)行投資。國債、債券、投資等金融市場發(fā)展很緩慢，2002年的數(shù)據(jù)顯示居民財(cái)富構(gòu)成中69%是房產(chǎn)、21%是金融資產(chǎn)。普通居民除了把錢存在銀行或投資商品房外，就沒有別的可靠的渠道。

我們必須正視，商品房的過度需求，尤其是投資需求和市民權(quán)利獲得，是由于中國其他市場的非市場化所導(dǎo)致的。這些需求都是居民必需的權(quán)利，它們要充分地釋放，需要其他領(lǐng)域的市場化改革來滿足，非房地產(chǎn)一個市場所能承擔(dān)。在此僵持時刻，為政者應(yīng)看到這一點(diǎn)。盡可能早地啟動戶籍改革，發(fā)展多元金融市場，就能盡早地緩解這些市場的供給不足給商品房市場帶來的沖擊，這才是真正可行的房地產(chǎn)調(diào)控。

(作者為上海金融與法律研究院研究員)