房市逼近臨界點

王小廣

房市“拐點”的前奏

與許多人認為2011年房市已經(jīng)出現(xiàn)拐點不同，我認為，2011年的房市仍相當堅挺，并未出現(xiàn)“拐點”變化，投資、房價和資金等三個重要方面都未出現(xiàn)重大變化。去年前10個月房地產(chǎn)投資總額為44224.8億元，同比增長31.1%，其中住宅投資同比增長34.3%，投資增長十分強勁。房價總體仍然保持較快增長，上漲的區(qū)域由一二線城市擴散到三四線城市，三四線城市房價大幅上漲。據(jù)我們調研，3年來中國絕大部分地區(qū)房價均上漲1倍左右。成交量在一二線城市萎縮，但其他多數(shù)城市仍然保持較快增長。房地產(chǎn)資金面仍然寬松。去年前3季度累計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源為82653.8億元，同比增長26.8%，比一季度和二季度均有所加快。

但受三大因素的影響，持續(xù)達13年的房地產(chǎn)“牛市”有望在2012年出現(xiàn)“大拐點”，由此進入長期調整期。導致房地產(chǎn)將出現(xiàn)“大拐點”變化的原因主要有三個方面：一是受內生的金融收縮機制的影響。盡管2012年國家層面的金融貨幣政策將會適度放松，但由于金融貨幣市場將形成一種內在緊縮機制，這將在兩方面緊縮房地產(chǎn)資金，房地產(chǎn)資金供給將會出現(xiàn)明顯緊縮或不足。一方面，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)和個人按揭貸款將明顯謹慎，不少企業(yè)將面臨流動資金不足問題；另一方面，隨著實際利率的上升，從其他企業(yè)（其融資的實際成本上升）流入房地產(chǎn)的資金將會明顯減少。

二是房地產(chǎn)的投資預期正在出現(xiàn)反向變化，即越來越多的投資者不看好房價上漲。去年招商銀行的一份調查報告顯示，90%的高端客戶不愿再增加對住房的投資，30%左右的高端客戶在考慮或已經(jīng)出售已獲高收益的房產(chǎn)，即“落袋為安”。隨著一二線城市房價的滯漲，且持續(xù)時間拉長，將會形成一種累積效應，導致大多數(shù)投資者對房價上漲預期的改變，這很像美國的失業(yè)率上升到9%短期無所謂，時間長了就會爆發(fā)社會不穩(wěn)定（占領華爾街就是這種不穩(wěn)定的反映）。

三是房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)是全國性的，幾乎所有的地方房價都正在達到或接近頂點，據(jù)我們調研，全國各地房價在13年間一般都上漲了5倍左右，高的達10倍，今年連一些邊遠地區(qū)如新疆的喀什、黑龍江的一些縣城房價都出現(xiàn)了大幅上漲，全球金融危機后我國各地房價平均上漲1倍以上。房價的全國性調整隨時都可能發(fā)生。

房市泡沫的破滅

對房地產(chǎn)影響最大的金融市場環(huán)境的變化，即內生的金融收縮機制的形成將使房地產(chǎn)由“?！鞭D“熊”。對此，我們要有清醒的認識。2012年無論宏觀經(jīng)濟增長，還是房地產(chǎn)發(fā)展，都面臨“宏觀松微觀緊”的經(jīng)濟環(huán)境。從宏觀經(jīng)濟政策操作上講，2012年將與2011年相反，將由適度收緊轉為適度放松。但我們尤其要關注的是：影響經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)走勢的主要因素不是政策的松緊，而是內生性的市場因素的作用，2012年中國經(jīng)濟增長在受到宏觀經(jīng)濟政策的有力支撐的同時，市場環(huán)境卻在趨于緊縮。我們估計，在這兩種力量中，市場向下調整的力量明顯強于政策上拉的力量，從而導致經(jīng)濟增長繼續(xù)減速。市場環(huán)境的收縮主要來自于兩方面，一方面實體經(jīng)濟中最終需求增長的收縮，另一方面，是金融市場和財政的內在收縮。

2012年市場需求的收縮將會明顯強于2011年。不僅消費需求增長繼續(xù)偏低，更重要的出口需求受全球經(jīng)濟步入二次調整期的影響將大幅放慢，從而形成“雙收縮”的市場壓力，這有利于物價總水平向合適區(qū)間回歸，但也會加劇市場競爭，使企業(yè)效益明顯下滑，當然這可以理解為結構調整所必經(jīng)的“陣痛”，一些先前盲目擴張、投機過強的企業(yè)將面臨重大困難，甚至倒閉。

對產(chǎn)業(yè)和企業(yè)發(fā)展來講，放松貨幣政策是可期待的，但它的作用有限，因為它將面臨一個新的問題：金融市場正在形成一種內生收縮機制。這種機制由兩部分構成，一部分是未來一段時間商業(yè)銀行不得不緊縮信貸。最近，當社會上普遍期望商業(yè)銀行放松房地產(chǎn)按揭貸款時，建設銀行等做出了一個出人意料的決定：提高首套房及二套以上房的按揭貸款率，一套住房貸款利率提高5%。即商業(yè)銀行是緊縮信貸而不是放松信貸。為什么？原因很簡單：商業(yè)銀行可貸資金不足及風險意識增強。

由于央行長期采取負利率政策，導致居民存款積極性下降，新增存款大幅減少，前3季度新增存款總額比上年同期減少了2萬多億元，再加上央行連續(xù)多次上調存款準備金率，銀行可貸資金明顯不足，一些小銀行可貸資金短缺更為明顯，而過去一段時間銀行的長期貸款比重明顯高于短期貸款比重也加劇了銀行短期可貸資金不足，為應對這一局面，商業(yè)銀行不得不收縮信貸。最近許多銀行推出一些理財產(chǎn)品,其期限越來越短,且收益率呈明顯的上升趨勢,這也反映了短期利率正在大幅上升。銀行貨幣收縮信貸還有一點考慮，那就是對貸款風險的擔心，許多商業(yè)銀行對房地產(chǎn)投資的預期已開始動搖，為降低房地產(chǎn)的投資風險，收縮房地產(chǎn)信貸無疑是一種合理的決策。

構成金融市場收縮機制的另一部分就是實際利率的上升將使企業(yè)的貸款需求收縮。前不久我曾撰文指出：正是長期采取負利率政策導致了2011年以來中小企業(yè)融資的異常困難。但在經(jīng)濟增長率下滑、企業(yè)效益變差的情況下，企望央行提高利率糾正這一失衡的可能性不大，但我們相信市場的力量，市場正在自主地糾正這種偏差，那就是當通脹率不斷下降時實際利率將會明顯上升，我們預計明年CPI增長將由目前的6%回落到3%左右，因此，負利率將會逐步縮小，甚至轉為0利率或正利率，實際利率的不斷上升意味著企業(yè)貸款成本的上升，從而抑制企業(yè)的貸款需求。

與此同時，地方財政支出也會出現(xiàn)“收縮”趨勢。未來一段時間內，財政收入將會明顯放慢，會限制地方政府的投資擴張。導致財政收入放慢主要有兩個原因：一是生產(chǎn)資料價格的回落，將會減少大企業(yè)和壟斷行業(yè)的利潤，從而減少各級政府的財政稅收；二是房地產(chǎn)市場的調整將會大大減少地方土地出讓金收入。

許多跡象表明：金融貨幣市場和財政上的這種內在收縮機制正在形成，它一方面將抑制企業(yè)的投資需求，另一方面將促使房地產(chǎn)泡沫的逐步破滅，從而加劇經(jīng)濟增長調整，因此，未來二三年我國經(jīng)濟都將繼續(xù)回落，尋求新的平衡增長點。

房市調控不能松

房地產(chǎn)調整是導致2012年中國經(jīng)濟繼續(xù)下行的重要原因，為防止調整過猛及應對歐債危機的沖擊，適度松動貨幣政策是必要的，但不能全面放松貨幣政策。2011年的貨幣政策在總量上是與經(jīng)濟增長相適應的，并不存在貨幣政策實際狀態(tài)已經(jīng)緊縮的問題，中小企業(yè)困難恰恰是因為利率過低。房地產(chǎn)調控才剛剛有些成效，如果全面放松貨幣政策，房地產(chǎn)泡沫將會轉頭重來，更大的泡沫將會使未來經(jīng)濟調整付出更大的代價，因此，貨幣政策只能微調，不能全面放松，貨幣供應量M2和貸款增長應保持在15%左右。千萬不能過于遷就于房地產(chǎn)業(yè)的利益，而過早地放寬房地產(chǎn)的調控政策。

對2012年以及今后幾年我國宏觀經(jīng)濟的繼續(xù)回調，不能反應過度，要正確地看待我國宏觀經(jīng)濟的調整。宏觀經(jīng)濟進入調整型增長期，是一種內在發(fā)展要求，關鍵是要在調整型增長期中解決長期結構性矛盾，即調整發(fā)展模式和方式，加快我國經(jīng)濟結構的戰(zhàn)略性調整。

不能認為宏觀經(jīng)濟下行是風險，繼續(xù)保持高位增長才是安全，相反，我認為，繼續(xù)保持高位增長是風險，過高的增長會加劇各種結構矛盾，而經(jīng)濟適度下行是安全。基于這樣的認識，我們認為，2012年宏觀經(jīng)濟政策的總基調是：保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和堅定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但可根據(jù)國際國內經(jīng)濟形勢變化，對貨幣政策、財政政策進行微調，宏觀經(jīng)濟政策的重點在于緩解短期結構矛盾和為長期結構矛盾的解決創(chuàng)造寬松的宏觀環(huán)境，在加快經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調整和深化改革上下功夫。