試析我國個人住房消費貸款風險與防范

摘要：經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國個人住房消費貸款已發(fā)展到了相當?shù)囊?guī)模，越來越多的居民在購買住房時采用到銀行辦理住房按揭手續(xù)。個人住房消費貸款業(yè)務(wù)已成為銀行收入穩(wěn)定增長的主要來源。隨著貸款量的激劇上升，對個人住房消費貸款業(yè)務(wù)的風險管理已成為商業(yè)銀行在經(jīng)營運行中的重要問題，如何在新的環(huán)境中大力發(fā)展個人住房消費貸款這項銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，對于我國商業(yè)銀行而言顯得非常重要。本文旨在探計我國商業(yè)銀行對個人住房消費貸款的風險與防范，結(jié)合實踐提出完善我國對個人住房消費貸款管理的一些建議。

關(guān)鍵詞：個人住房；消費貸款；風險；防范

中圖分類號：F830.572文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

個人住房消費貸款業(yè)務(wù)是現(xiàn)代商業(yè)銀行眾多業(yè)務(wù)中的一個非常重要的組成部份，它既可以有效地刺激一國的經(jīng)濟增長，還可以促進社會的穩(wěn)定與協(xié)調(diào)發(fā)展。這項貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，對于我國商業(yè)銀行在新的歷史時期，不斷完善和加強自身的服務(wù)和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，提高貸款資產(chǎn)質(zhì)量、追求新的利潤增長點、以及促進銀行業(yè)金融創(chuàng)新、帶動與促進其他行業(yè)發(fā)展都有重要意義。然而， 2007年美國次貸危機爆發(fā)，提醒我國在住房消費貸款業(yè)務(wù)方面，如果對迅猛擴張所帶來的問題和可能導致的風險，不能提前加以防范和化解，將成為制約我國住房消費貨款持續(xù)和健康發(fā)展的重要因素。

一、我國住房消費貸款的風險

我國住房消費貸款的風險，基本上可以分為系統(tǒng)性風險、合作商風險、客戶風險以及銀行內(nèi)部風險等四個方面：

(一)系統(tǒng)性風險

1.經(jīng)濟周期風險。房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟運動高度正相關(guān)。2007年以來，由于國家4萬億的投資規(guī)模，帶動了我國宏觀經(jīng)濟的回升，同時也使房地產(chǎn)觸底反彈，目前房地產(chǎn)價格雖然已基本不再上漲，但依然維持在高位。如果國家繼續(xù)加大對房地產(chǎn)業(yè)的限制和打壓，必然會導致房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，銀行將有可能面臨經(jīng)濟周期風險。

2.利率變動風險。央行已多次提高利率，并早在幾年前就已取消了住房貸款優(yōu)惠利率，客戶還款壓力加大。

3.居民購買力風險。從成熟國家來看，居民的實際收入和預期收入偏低是影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要因素。而我國房價/收入之比根本不協(xié)調(diào)，一、二線城市的房價基本上超出了居民實際購買能力。按照西方國家慣例，如果房價占到居民家庭年收入的3-6倍之間，可以認定為合理，而我國目前約為10-20倍，個別大城市甚至更高。另外，我國社保醫(yī)保等社會保障制度雖然已有，但遠未健全，居民的實際購買力不足，從目前社會上情況來看，少數(shù)家庭有幾套甚至更多的房，但大多數(shù)家庭僅有一套甚至沒有，有能力買房的人將越來越少。

(二)合作商風險

1.合作商自身的經(jīng)營風險。如果合作商并無多少資金，將是導致銀行信貸風險上升的最大原因。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的一個的問題是：資金來源渠除自有資金處，主要依靠向銀行貸款、提前銷售商品房獲得預收款以及通過銀行發(fā)放給購房者的按揭款，如果企業(yè)自有資金不足，就會影響企業(yè)抵御市場風險的能力，也就是說，如果一旦房屋銷售情況不好，企業(yè)的資金鏈很可能斷裂，合作商就有可能為了保住資金鏈鋌而走險，如借高利貸。

2.合作商與購房者的矛盾有可能會轉(zhuǎn)嫁給銀行。在合作商房屋銷售和購房者使用過程中，購房者有時會與合作商或物管產(chǎn)生糾紛，如銷售時宣傳環(huán)境與實際不符，房屋質(zhì)量有問題，物業(yè)收費及管理水平等等。這個時候往往有的購房者會采取不還銀行貸款等極端方式，最后受損失的是銀行。

3.合作商通個“假按揭”套取銀行信貸資金?！凹侔唇摇本褪瞧浜炗啿徽鎸崱⑻摷俚馁彿亢贤?，將其暫無法售出的房子購入，再利用這些購房人身份申請按揭貸款，從而套取或騙取銀行貸款獲得資金的行為。合作商在辦理假按揭后，會每月替那些年謂的“業(yè)主”供款還貸，直到將來有一天這套房賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款。這樣，合作商能夠盡快“銷售完”房屋收回投資，實現(xiàn)獲利，但有的合作商因種種原因無法將房屋最后真正賣出，出現(xiàn)了所謂的資金鏈斷裂情況，就會干脆攜款潛逃。

(三)客戶風險

1.故意的違約風險。從銀行的角度看，違約是指客戶根本沒有信用意識，本來每月都應按時還款，但客戶卻以種種借口不按時還款，造成貸款逾期，對于這類客戶，只要銀行及時催收，通常不會形成真正的不良資產(chǎn)。

2.非故意的違約風險。非故意違約風險是指客戶從主觀上來看，是有還款意愿的，但由于客觀原因喪失按時還款能力。目前，銀行發(fā)放貸款是均以客戶提供的當期收入為依據(jù)(這個收入是否真實還有待商榷)，沒有什么評估方法也不可能判斷客戶未來收入狀況。所以，客戶只要在還貸期間家庭或本人有意外情況發(fā)生，將對貸款的按期償還產(chǎn)生影響。

(四)銀行內(nèi)部風險

1.貸前審查走過場、內(nèi)部控制制度問題。銀行之間為了完成制定的任務(wù)計劃或獲取商業(yè)利潤，往往放松對合作商的要求，使得部份貸款投向質(zhì)量較差的樓盤。在對客戶借款審查上，由于個人住房消費貸款業(yè)務(wù)量大，對客戶的情況只進行常規(guī)性的檢查，而不去核實客戶家庭收入的真實性和購買房屋的用途。

2.對抵押物的變現(xiàn)風險估計不足。有銀行認為按揭貸款以住房作為抵押，貸款償還有保證，因此放松對客戶現(xiàn)金償還能力的審查，對抵押風險估計不足。抵押風險主要有三方面：首先，預售房抵押風險，在房屋沒有建成之前，無法進行處置；二是房屋建成后，沒有進行綜合檢收，也是不能辦理抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證，同樣也很難處置；最后是房權(quán)證辦理好了，但抵押物處置仍然有風險，從訴訟到強制執(zhí)行不但要投入大量人力財力，花費時間，最后拍賣抵押物所獲得的補償還不一定能還清貸款本息和訴訟費用，而根據(jù)目前最高法院的有關(guān)司法解釋，即便是客戶確實無力還款，總不能讓其“無家可歸”，法院也不太可能強制處置抵押物。

二、如何降低住房消費貸款風險

(一)政策制度和環(huán)境

1.采取措施，降低房價/收入比例。房價/收入比例過高是導致消費貸款風險的一個重要因素。本來房屋的價格就高，購房者還要支付一大筆稅費，增加購房者的經(jīng)濟負擔。刺激或抑制居民的住房需求不能停留在利率等政策上，關(guān)鍵還要降低房屋的實際價格和減免稅費。更重要的是，要提高居民的包括工資獎金在內(nèi)的實際收入水平，不能總是讓少部份人富得油，還是應該讓更多的人享受改革開放帶來的紅利。

2.建全個人信用制度。建立全社會的個人征信體系，應該履蓋個人所有的資產(chǎn)負債信息，這才是控制信貸風險的前提保證。

3.完善住房消費貸款的法律體系。應該由最高法院在法律上層面上理清消費信貸中維護債權(quán)有關(guān)條款，切實保護銀行作為債權(quán)人應得的正當利益。

(二)商業(yè)銀行應采取的防范住房消費貸款風險的措施

1.選好優(yōu)質(zhì)項目和合作商，把好風險防范的第一關(guān)。選擇項目是，要嚴格執(zhí)行人行政策，絕不能對不符合要求的項目發(fā)放按揭貸款。如果合作商以往的信用等級良好，應在按揭貸款額度和政策上給予一定優(yōu)惠；對新增加的合作商或首次合作的合作商，應謹慎對待。由于“假按揭”貸款對銀行按揭貸款的危害非常大，但在實際操作中，沒有一個行之有效的辦法，所以選擇好的合作商，對避免出現(xiàn) “假按揭”的發(fā)生有著非常重要的作用。

2.選擇優(yōu)質(zhì)的按揭貸款客戶。首先，要確定優(yōu)質(zhì)按揭客戶，對在收入增長性好、穩(wěn)定強性的行業(yè)中工作的客戶應給予優(yōu)先放款；對工作變動大、行業(yè)收入不高的行業(yè)中工作的客戶要謹慎放款。

3.銀行發(fā)展業(yè)務(wù)必須堅持“內(nèi)控先行”的原則。在內(nèi)部控制機制不夠健全、內(nèi)控達不到要求的情況下，應該盡快完善相互監(jiān)督制約的內(nèi)控機制，把住風險入口關(guān)。

三、結(jié)論

我國商業(yè)銀行一定要增強危機感，從增強風險管理職能著手，結(jié)合實際情況，借鑒發(fā)達國家成熟的風險控制和管理經(jīng)驗，在實踐中建立起符合自身情況的商業(yè)銀行個人住房消費貸款運行機制。

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作者簡介：李晉（1973-），男，重慶人，交通銀行重慶市分行員工，在讀研究生，研究方向：數(shù)量經(jīng)濟學。