淺談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

鄭淑芳

[摘要]隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)住房的要求也越來(lái)越高。國(guó)家相繼出臺(tái)了一些調(diào)控政策，但還未能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的需要。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)及如何抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲進(jìn)行了闡述。

[關(guān)鍵詞]發(fā)展趨勢(shì)抑制上漲

前言

近20年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了令人矚目的成就，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中顯現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的風(fēng)范。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，對(duì)住房的需求也在發(fā)生著悄悄的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟應(yīng)該如何發(fā)展值得我們深思。

1.目前我國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)分析

從供銷來(lái)說(shuō)就是需求量和供應(yīng)量仍然在加大，應(yīng)該屬于供銷兩旺的現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，城市化進(jìn)程加快，需要住房的數(shù)量就會(huì)不斷增加。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的問(wèn)題還是持續(xù)的用比較嚴(yán)厲的手段來(lái)抑制房?jī)r(jià)，因?yàn)槟壳案鞒鞘蟹績(jī)r(jià)確實(shí)是過(guò)高了，已基本超出了人們基本生活所能承受的水平，只能一部分人買得起房子，大部分人買不起，政策應(yīng)該是疊加式的，不應(yīng)再放松，包括房產(chǎn)稅。信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)有一些分化，越強(qiáng)的越強(qiáng)，越弱的會(huì)越弱，在拿地的過(guò)程中，在項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中，市場(chǎng)在逐漸的走向成熟，競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)越來(lái)越激烈，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

2.目前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的調(diào)控政策分析

在國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策中規(guī)定提高開(kāi)發(fā)商自有資金的比例；提高銀行貸款利率；控制土地供給，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)地的保護(hù)等政策。這些房地產(chǎn)供給政策的目的是規(guī)范土地供給行為，杜絕腐敗現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度以及由此形成的房地產(chǎn)泡沫，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。但由于缺乏配套的政策措施或執(zhí)行時(shí)缺乏力度，因而住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有得到根本性改善，能滿足大眾消費(fèi)者需求的中低檔住房供應(yīng)仍嚴(yán)重不足。這些政策著意于控制對(duì)住房的過(guò)度需求，特別是減少投機(jī)性需求，在實(shí)施中也確實(shí)取得了一定的效果。

3.房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)狀分析

近期總有人在炒作房地產(chǎn)調(diào)控放松的傳言。比如住房和建設(shè)部傳出消息，要調(diào)整剛需購(gòu)房的優(yōu)惠政策，房貸利率也已經(jīng)恢復(fù)到較優(yōu)惠的水平。開(kāi)發(fā)商拿地意愿下降，地方財(cái)政緊張，似乎一直有人炒作。若單純看這些信號(hào)，似乎有一種調(diào)控即將放松的可能。如果房地產(chǎn)調(diào)控放松，房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)過(guò)快上漲，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼風(fēng)險(xiǎn)上升，將置房地產(chǎn)行業(yè)于無(wú)法收拾的境地，對(duì)整個(gè)未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)而言，有弊無(wú)利。但根據(jù)調(diào)控部門高層對(duì)目前調(diào)控政策效果的判斷，房地產(chǎn)調(diào)控雖然已經(jīng)初現(xiàn)成效，看到市場(chǎng)上已經(jīng)大面積滯漲，在許多一二線城市開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格下跌。但與預(yù)定目標(biāo)還有一定的差距，未來(lái)政策進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期依舊存在，也可能對(duì)原有調(diào)控政策作出技術(shù)性調(diào)整。加之管理層近一直不變的說(shuō)法，據(jù)趨勢(shì)分析，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策絕不可能放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整要持續(xù)兩三年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

4.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，以及國(guó)家從滿足民生需求的觀點(diǎn)出發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的發(fā)展中會(huì)發(fā)生很大的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及隨著購(gòu)買者變得越來(lái)越理性，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化，一是高檔住宅的比重會(huì)有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會(huì)上升；二是供求失衡的狀態(tài)會(huì)有所改善，供求的匹配程度會(huì)得以提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善，在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行為會(huì)逐漸得到規(guī)范；房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善和加強(qiáng)。明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雙軌制的模式，保障房的發(fā)展速度快和慢對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展很有關(guān)系，使中國(guó)區(qū)域之間發(fā)展趨于平衡。避免出現(xiàn)政策一刀切的現(xiàn)象，除了宏觀政策以外，各地都要制定相應(yīng)的配套政策，這個(gè)配套政策的落地應(yīng)該是全面的、系統(tǒng)的。因此，在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中首先要解決房地產(chǎn)的模式問(wèn)題，必須針對(duì)我們的國(guó)情找出保障房發(fā)展是和房地產(chǎn)發(fā)展模式形成互動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

5.采取措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果

從國(guó)內(nèi)看，雖然發(fā)展的有利條件較多，但面臨的挑戰(zhàn)也不少，主要是物價(jià)上漲比較快、通脹預(yù)期增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮、多數(shù)城市房?jī)r(jià)還在上漲，宏觀調(diào)控仍然面臨較大壓力。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,加快普通商品住房建設(shè)，采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設(shè)和管理工作。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。我們一定要保持清醒頭腦，增強(qiáng)憂患意識(shí)，做好應(yīng)對(duì)各種困難和風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施。

6.結(jié)束語(yǔ)

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，國(guó)家應(yīng)采取措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，同時(shí)各地也要要采取有效措施，適當(dāng)增加中小套型普通住房的供應(yīng)，引領(lǐng)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已批未建或具備條件的在建大套型、高檔住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為中小套型普通商品住房項(xiàng)目，以滿足普通居民的合理住房需求。對(duì)于近期少數(shù)地方因降價(jià)引發(fā)的一些矛盾糾紛問(wèn)題，各地要依法依規(guī)，妥善解決處理，按照政策要求，適當(dāng)加快保障性安居工程的建設(shè)力度，以滿足人們對(duì)住房的需求，并使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)：

[1]李明、楊繼瑞：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題與政策建議[J]，價(jià)格理論與實(shí)踐;2006年03期。

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