物業(yè)管理基于第三人侵權(quán)的安全保障義務(wù)

“物業(yè)管理”是業(yè)主聘請物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)則通過其專業(yè)技能為業(yè)主提供服務(wù)，通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方當事人就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)事項達成協(xié)議，并確定雙方當事人的權(quán)利義務(wù)。但其核心主要在于服務(wù)，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的“管理”職權(quán)源自于業(yè)主的授權(quán)?！段飿I(yè)管理條例》第2條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。由此可見，在物業(yè)管理服務(wù)過程中，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間除了為一種合同關(guān)系，即業(yè)主的義務(wù)是向物業(yè)管理公司交納管理服務(wù)費用，而物業(yè)公司的義務(wù)則是向業(yè)主提供各種約定的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保障工作是具有法定的安全保障的義務(wù)。

一、物業(yè)公司的安全保障義務(wù)

在簽訂物業(yè)管理合同中雖然雙方?jīng)]有明確排除物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負責的責任，但是在物業(yè)管理服務(wù)項目中有保安的條款，則物業(yè)公司就應(yīng)對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負一定的責任。一般而言，物業(yè)公司的這種保安義務(wù)作為一種約定義務(wù)，也是一種有償義務(wù)，通常業(yè)主所交的物業(yè)管理費中就含有保安費用。況且，安全、和平、寧靜的小區(qū)生活環(huán)境亦是業(yè)主所首要關(guān)心和考慮的。因此，保安義務(wù)一般情況下應(yīng)認定為合同的主義務(wù)，如果物業(yè)公司違反此種義務(wù)，就應(yīng)承擔違約責任。如果表明物業(yè)公司疏于管理，保安人員亦未能做到勤勉盡職，物業(yè)公司在物業(yè)管理中未能盡到善良管理人的注意義務(wù)，物業(yè)公司理所當然要承擔責任。但是，如果業(yè)主財產(chǎn)被盜、人身被傷害系第三人所為，而非物業(yè)管理公司違約行為所致，則其要不要承擔責任得根據(jù)業(yè)主受到的損害和物業(yè)公司的不盡責是否存在有因果關(guān)系。即認為物業(yè)公司承擔的保安義務(wù)的范圍主要限于小區(qū)內(nèi)公共場所及保安人員巡邏可至的區(qū)域，一般不延伸到業(yè)主的房間，但是，如果保安人員亦勤勉盡職履行職責，竊賊就會無法進入小區(qū)，或者進入小區(qū)后就被即時發(fā)現(xiàn)和制止，損害行為就不會發(fā)生，而如果事實恰恰相反的話，物業(yè)公司疏于管理，未盡防范之義務(wù)，才致使竊賊比較順利進入小區(qū)，致業(yè)主財產(chǎn)被盜或者業(yè)主人身受到損害。由此，可認定該違約不作為行為與損害后果之間存在相當因果關(guān)系。還有關(guān)于物業(yè)公司的過失問題。首先，應(yīng)當明確的是物業(yè)公司對業(yè)主的保護不可能面面俱到，事無巨細，但因物業(yè)管理合同和相關(guān)法律的存在，物業(yè)公司對小區(qū)生活的業(yè)主負有相應(yīng)的保護義務(wù)，在以過錯為要件的違約責任中，采取過錯推定原則，業(yè)主只需證明物業(yè)公司違反該保護義務(wù)致其人身、財產(chǎn)損害即可，物業(yè)公司只有證明其對損害無過錯，方可排除違約責任的適用。

二、如何實現(xiàn)安全保障義務(wù)

物業(yè)服務(wù)機構(gòu)未盡安全保障義務(wù)的行為，一般表現(xiàn)為不作為的消極行為。即應(yīng)當履行作為義務(wù)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，由于未盡到適當合理地注意義務(wù)，且應(yīng)當作為卻沒有作為，最終造成業(yè)主損害。關(guān)于如何判斷物業(yè)服務(wù)機構(gòu)是否適當合理地履行了安全保障義務(wù)之問題，在《人身損害賠償司法解釋》第6條規(guī)定中，提供了經(jīng)營者履行安全保障義務(wù)范圍的相關(guān)指引。即經(jīng)營者應(yīng)在“合理限度范圍內(nèi)”負擔安全保障義務(wù)。而“合理限度”的范圍，在實踐中考慮的是經(jīng)營者在履行義務(wù)過程中所應(yīng)達到的注意程度。但目前對于如何確定安全保障義務(wù)的“合理限度”，在法律上仍沒有做出明確的相關(guān)規(guī)定。就在物業(yè)服務(wù)機構(gòu)是否盡到“合理限度”安全保障義務(wù)，通?？梢酝ㄟ^幾個方面進行判斷分析：預(yù)防危險的措施是否合理。采取適當?shù)奈ｋU防范措施，是物業(yè)服務(wù)機構(gòu)承擔安全保障義務(wù)的首要內(nèi)容。當法律對于安全保障義務(wù)的內(nèi)容和當事人行為標準做出直接相關(guān)規(guī)定時，應(yīng)當嚴格遵守法律相關(guān)規(guī)定；當法律法規(guī)沒有明確規(guī)定相關(guān)標準，但物業(yè)組織或行業(yè)有對其相關(guān)安全保障行為，形成行業(yè)范圍內(nèi)的相關(guān)標準時，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)就需對義務(wù)的履行達到同行所應(yīng)達到的通常注意程度；其表現(xiàn)為誠實善意的經(jīng)營者應(yīng)達到的注意程度。當法律無法概括詳盡，而行業(yè)規(guī)范也無法完善周全時，則需要根據(jù)誠實信用原則對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)做出要求。與前兩項標準比較，“合理標準”的注意程度在理論上是相對抽象的，其并非為具體標準，它需要法官在個案中依據(jù)客觀的事實，做出依法自由裁量。制止危險的措施是否合理，當危險發(fā)生時，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)盡力采取措施制止、消滅危險。相反地，若物業(yè)服務(wù)機構(gòu)沒有采取積極措施或者采取的措施不合理，而造成了他人的損害，則應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。損害發(fā)生后的救助措施是否合理。負有安全保障義務(wù)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當對遭受人身損害的人員采取合理的救治措施，且無論此種損害是否因自身的直接行為所引起或者是第三人的違法行為、犯罪行為所造成，都有將其及時送往醫(yī)院，并盡可能進行搶救、救助的義務(wù)。相反地，若物業(yè)服務(wù)機構(gòu)沒有采取救助措施或者采取的措施不當，而加重了他人損害的，負有安全保障義務(wù)的人應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。

但是盡管物業(yè)服務(wù)機構(gòu)負有安全保障義務(wù)，其也不可能完全防止一切損害的發(fā)生。尤其是當面對第三人故意侵權(quán)事件時，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)通常無法事先進行防范和控制。因此，不能苛求物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對于不確定的危險承擔安全保障義務(wù)，也不能要求其擔保不發(fā)生任何刑事案件。綜上所述，面對住宅小區(qū)內(nèi)發(fā)生的侵權(quán)案件，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)承擔的住宅小區(qū)安全保障責任應(yīng)當以防范設(shè)施有效、警示明確適時、管理謹慎周到、制止侵害勇敢、實施救助明確及時、保全證據(jù)妥善等為限。

三、結(jié)語

筆者認為不能一言就概盡物業(yè)公司有過錯，應(yīng)區(qū)分物業(yè)公司的過錯程度。業(yè)主交納的費用。在物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系中，物業(yè)公司雖然在總體上處于優(yōu)勢地位，應(yīng)對業(yè)主給予特殊保護，但物公司對業(yè)主的保護并非是無限的，業(yè)主交納的物業(yè)費用與損失往往難成比例，因此，在其過錯判定上通常遵循：業(yè)主交納費用越高，一般意味著物業(yè)公司應(yīng)盡的注意義務(wù)就越高，過錯的判斷標準就越低；反之，業(yè)主交納的費用越低，物業(yè)公司應(yīng)盡的注意義務(wù)就越低。業(yè)主有過失，亦稱與有過失，系指違反對自己事務(wù)的注意。即業(yè)主自己出門不關(guān)門，或者明知自己住一樓如果不關(guān)窗竊賊很容易翻窗進入而不關(guān)，則為財產(chǎn)損失之共同原因，因此，業(yè)主對其財產(chǎn)被盜也應(yīng)承擔一定的過失責任。盡管物業(yè)公司基于合同承擔了違約責任，但是從理論上其還是可以對該第三人進行追償，但若第三人沒有賠償能力，或者其已無民事賠償能力時，在這種情況下，物業(yè)公司的追償在事實上已經(jīng)是不可能，此時要求物業(yè)公司承擔全部責任，難免苛刻，亦不利于利益的平衡，畢竟實施盜竊行為的竊賊是財產(chǎn)損害結(jié)果的直接責任人。因此，基于過失相抵規(guī)則，適當減輕物業(yè)公司賠償責任是比較公平和合理的。

參考文獻：

[1]胡艷芳.《物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同中的義務(wù)研究》，中南大學2006年碩士學位論文

[2]張民安、梅偉.《侵權(quán)法》.中山大學出版社，2005年，第1頁

作者簡介：

何懿、韓秀珍，南京大學法學院2010級民商法專業(yè)碩士研究生。