小產(chǎn)權(quán)房合理性之探析

摘 要 因小產(chǎn)權(quán)房對我國現(xiàn)行法律與政策的沖擊，政府明令禁止其流轉(zhuǎn)，各方對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度均不一。通過對其產(chǎn)生的根本原因進行分析，城市居民與房地產(chǎn)商、農(nóng)民與政府之間的博弈?？芍‘a(chǎn)權(quán)房有其現(xiàn)實存在的合理性，包括對我國城市房產(chǎn)市場的正確導(dǎo)向，提高土地利用水平以及經(jīng)濟效用，推進我國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 產(chǎn)權(quán) 集體土地

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

“小產(chǎn)權(quán)房”并非為法律上的嚴(yán)格概念，其“小”實際主要體現(xiàn)在其與一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房不用向政府繳納土地出讓金、土地使用稅、土地開發(fā)費等，因此建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房價格相對低廉，備受許多城鎮(zhèn)居民的青睞。但同時，由于小產(chǎn)權(quán)房不符合我國城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地使用政策，缺乏法律保護，以致其一直處于灰色地帶。

小產(chǎn)權(quán)房作為市場經(jīng)濟產(chǎn)物并批量生產(chǎn)的直接原因在于市場的存在，市場參與者包括政府、房地產(chǎn)商、房屋購買人、村民。這一市場得以生長并愈發(fā)活躍的原因則在于存在的兩個方面的利益博弈，因博弈而生需求與供給。一是房地產(chǎn)商與房屋需求者之間的博弈，中國房屋的供給結(jié)構(gòu)沒有和需求結(jié)構(gòu)深度對接，即只重視供給結(jié)構(gòu)本身，忽略對需求結(jié)構(gòu)的考量，忽略了供給價格結(jié)構(gòu)的平衡。房地產(chǎn)商壟斷了城市房產(chǎn)市場，高房價自然不言而喻，房屋需求者們終只能望房興嘆。在這場房地產(chǎn)商與房屋需求者們之間的博弈，前者完勝。也正因如此，難以承載城市高房價的房屋需求者們囤積了大量的住房需求。二是政府與集體土地使用權(quán)人之間的利益博弈，農(nóng)民也是理性的民事主體，其作出出賣房屋的決定也是基于理性的選擇，政府對農(nóng)民利益的強制保護并不會比農(nóng)民自己更為高明，但所耗費的成本要高得多。農(nóng)民不僅是理性人，還是經(jīng)濟人。國家對于失地農(nóng)民的補償費用相對于農(nóng)村居民直接與城市居民交易所獲得收益小的多。農(nóng)民作為小產(chǎn)權(quán)房的供給方選擇繞過政府這一環(huán)節(jié)，以期獲得更多的由土地所生的收益。

二、小產(chǎn)權(quán)房存在之合理性

小產(chǎn)權(quán)房作為交易產(chǎn)物的出現(xiàn)揭示了我國城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)以及我國相關(guān)土地制度的缺陷，“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國長期城鄉(xiāng)分治格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展之間的脫節(jié)……，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對機會的均等、利益的平衡、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求?！币虼?，通過前述小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因，結(jié)合我國實際情況，有其存在之合理性，主要體現(xiàn)為以下幾點：

（一）提高農(nóng)村土地利用水平與經(jīng)濟效用

保護耕地，除需要保持土地應(yīng)有的數(shù)量，還要盡可能提高土地利用水平。就同一塊宅基地而言，在符合土地利用規(guī)劃情況下，多蓋幾套住房，滿足多戶人家的居住需求遠(yuǎn)比一戶一宅要經(jīng)濟。就我國目前現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房來看，大部分為在一塊宅基地上筑建多層，然后分別出售每層于多人。同時，隨著城市化的發(fā)展，我國農(nóng)民離境離鄉(xiāng)的現(xiàn)象越來越突出，許多農(nóng)民在城市購房，舉家遷至城市居住，大量農(nóng)村房屋空置，無人居住與維護。將空置的房屋供給給飽受高房價之苦的城市居民可謂一舉兩得，雙方皆從中受益，還提高土地的有效利用水平。

（二）對我國城市房產(chǎn)市場的正確導(dǎo)向作用

小產(chǎn)權(quán)對我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場具有一定程度的將其導(dǎo)向正軌的作用。首先，小產(chǎn)權(quán)房能夠促使畸高房價下跌，從客觀上講“小產(chǎn)權(quán)房”對房地產(chǎn)市場泡沫化起到有效的抑制作用，是稀缺住房資源的有益補充。其次，有助于擠壓房地產(chǎn)畸形發(fā)展形成的經(jīng)濟泡沫，增進我國經(jīng)濟安全。與此同時，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，能打破房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)市場的壟斷，不僅在房地產(chǎn)開發(fā)的利益鏈上使國家利益、地方政府的利益、開發(fā)商的利益、農(nóng)村集體和農(nóng)民的利益、購房者的利益能夠在遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的過程中走向合理，由此增進社會公平和和諧，而且通過這種對壟斷的打破，能加速我國建立起完善的市場經(jīng)濟體制。

（三）推進我國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

小產(chǎn)權(quán)房是城市中低收入者要求生存權(quán)、廣大貧窮農(nóng)民要求發(fā)展權(quán)的體現(xiàn)。從效率和公平的角度，農(nóng)村居民也應(yīng)有機會和城市居民有一樣，向市場經(jīng)濟邁進，實現(xiàn)城鄉(xiāng)的二元化的統(tǒng)籌發(fā)展，一部分城市居民帶動了農(nóng)村居民，從而走向共同富裕的道路，這對推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，促進城市一體化的早日實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。由于城市的迅速擴張，農(nóng)地征用導(dǎo)致的補償和收益的差異使一部分農(nóng)民率先進行了小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。從這一點上來說，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有其合理性，它是對現(xiàn)有體制存在的某種不合理性的批判和誠實反應(yīng)。土地是農(nóng)村最大的資本，但土地只有允許流轉(zhuǎn)才能成為資本，讓城市資本進入農(nóng)村，可以有效地解決農(nóng)村建設(shè)資金短缺問題。這對于加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高農(nóng)村居民收入，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有著重要意義。

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