樓市異動新信號房產(chǎn)市場調(diào)整在繼續(xù)

現(xiàn)象篇

今年3月份以來，樓市反彈跡象再現(xiàn)，至6月達(dá)到高潮。房價急速回升，北京、廣州、杭州、天津等地頻現(xiàn)“地王”，投資投機(jī)性需求聞腥而動、大舉入市，各地調(diào)控政策“松綁”現(xiàn)象漸露試探性苗頭……種種跡象表明，本輪號稱“最嚴(yán)厲”和“最富誠意”的樓市調(diào)控，似乎正在不可阻遏地走向“強(qiáng)弩之末”。第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的陰郁，加劇了坊間關(guān)于樓市調(diào)控行將“功虧一簣”的預(yù)期。于是，我們看到，近段時間中國樓市中彌漫著各種版本的樂觀想象，并在此情緒主導(dǎo)下，上演了一系列復(fù)蘇式的短期瘋狂。

同時，在近期全國各地的房地產(chǎn)市場不斷升溫前提下，許多城市成交量和價格也都創(chuàng)出了調(diào)控以來的新高，地王、日光盤也是頻出，在近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房價指數(shù)中，6月份共有25個城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，這些信號都表明近期的樓市已經(jīng)開始回暖。

相對應(yīng)從理性角度觀察，雖然在2011年初的“史上最嚴(yán)”調(diào)控發(fā)力下，中國房價“只漲不落”的神話已被打破，但近來樓市出現(xiàn)異動端倪的確成為各大媒體及坊間談?wù)摰闹饕掝}。比如：“紅五月”之后，6月至今樓市成交表現(xiàn)似乎預(yù)示著回暖還在繼續(xù)。據(jù)媒體報道，截至上周末，很多城市甚至又一次再現(xiàn)多個樓盤“漏夜排隊”現(xiàn)象，其中上海、南京等城市還出現(xiàn)多個高端樓盤扎堆開盤情況等等，由此可以說，近一兩個月中國房地產(chǎn)業(yè)的確來了又一次“現(xiàn)象”之談。

原因篇

然而，很多人會心存疑問：在中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策堅決不動搖的政策背景下，在近70%居民認(rèn)為“房價太高難以接受”、購房者觀望氣息濃重而惶恐、樓市持續(xù)低迷，量價齊跌、開發(fā)商接近最后堅持的境況下，房地產(chǎn)市場為何在近期迅速升房價低點(diǎn)。由此，這種“微調(diào)”策略，直接引起了市場及其購房者的價格嗅覺。同時，據(jù)中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)何田說，連日來多地樓市出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，一方面與開發(fā)商加大新盤推出力度有關(guān)，另一方面，也不排除開發(fā)商“自我炒作，營造恐慌性購房氣氛”。相對應(yīng)地，南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長、副教授吳翔華說，近期出臺的一些微調(diào)信號被市場歪曲解讀，加上一些開發(fā)商不停地自我炒作，誤導(dǎo)了人們的判斷。而長期以來，人們的買房心理也發(fā)生變化，原來溫？庫存巨大的樓市為何再起虛火？值得探討。

從政策面來看，6月以來，發(fā)改委、銀監(jiān)會、央行、住建部四部委就松綁房地產(chǎn)政策，連續(xù)辟謠。業(yè)內(nèi)分析人士指出，四部委的辟謠，一定程度上表明政策不太可能從中央層面松動，限購、限貸等仍將持續(xù)，同時也表明中央決策層并不希望看到房價再度上漲。但這種中央層面的松動排除，無疑讓大眾目光直接瞄準(zhǔn)了地方性房產(chǎn)微調(diào)現(xiàn)狀。

當(dāng)前，一些地方對房產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，尤其是最近整體經(jīng)濟(jì)疲軟，地方微調(diào)的力度比較大，促使市場對政策的敏感度提高，購房者也擔(dān)憂再次錯過是“你不降價我不買”，如今變成“你不漲價我不買”。未來一段時間，有可能出現(xiàn)局部房價上漲的情況。

值得注意的是，高價樓盤、地王、部分項目漲價可能會造成恐慌情緒，逼迫購房者就范。

“趕緊來買吧，要不然下期開盤又要漲價了”——這幾乎是每一個銷售員的口頭禪，目的是讓購房者產(chǎn)生緊迫感。針對當(dāng)前一些地方出現(xiàn)的排隊搶購房屋狀況，分析人士認(rèn)為原因有二：一是開發(fā)商將客戶積累到一定階段時，通知客戶在同一時間到售樓處選房，營造“排隊搶購”或“搖號買房”的銷售“盛況”。二是目前有很多房地產(chǎn)網(wǎng)站與開發(fā)商聯(lián)合進(jìn)行團(tuán)購活動，房地產(chǎn)網(wǎng)站會選擇5個左右的樓盤，征集購房者報名，然后集中去看這些項目，給人的感覺就是每個售樓處都是人山人海，給購房者造成恐慌。

此外，投資意向的蠢蠢欲動也讓不再安穩(wěn)的地產(chǎn)投資占比瞬間復(fù)活。據(jù)統(tǒng)計，居民房地產(chǎn)投資占比由上季15.1%升至16.1%。雖然相較此前超過25%的“炒房”比例，房地產(chǎn)投資占比處于歷史低谷，但卻在此時初顯觸底后的回升之勢，相較于今年一季

結(jié)果篇

據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士指出，房產(chǎn)行業(yè)的本次短暫復(fù)蘇，無疑再次加劇了樓市泡沫，加上一些開發(fā)商過于看好高價開盤，更加透支了價格上漲空間。但根據(jù)中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌等專家指出的“中國當(dāng)前樓市仍處于筑底階段的事實(shí)”，當(dāng)前的復(fù)蘇戰(zhàn)略，其實(shí)只是部分區(qū)域、部分項目出現(xiàn)成交上漲。大多數(shù)房產(chǎn)項目依舊是“價格空漲，成交低迷”的情況。然而，面對房產(chǎn)復(fù)蘇信號一波一波襲來，房產(chǎn)價格虛空的現(xiàn)狀，中央及其地方相關(guān)部門是否已經(jīng)采取相應(yīng)措施？我們的房地產(chǎn)調(diào)控究竟應(yīng)該朝著一個什么樣的方向繼續(xù)下去？

地方策略房價反彈的火苗，正在遭遇調(diào)控政策的頑強(qiáng)狙擊。為進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)，堅決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，國務(wù)院決定從7月下旬開始，派出8個督察組，對16個?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督察。在中國樓市調(diào)控的歷史上，此舉實(shí)屬“罕見”，其中所蘊(yùn)涵的用意度的15.1%，此次足足提升了1個百分點(diǎn)。

同時，仍必須正視和警覺的是，媒體熱炒少數(shù)地區(qū)“樓市回暖”假象和“政策松動”訛傳對樓市預(yù)期和居民信心的影響。畢竟成交量復(fù)蘇，成交價格止跌，購房者政策期待降低，對房價預(yù)期漸變等信息，會使得市場確實(shí)存在繼續(xù)量價齊漲的風(fēng)險。由此必須提醒的是，假若政策一旦再有松動反復(fù)，房價就有可能再次出現(xiàn)“意料之外，情理之中”的絕地反彈，故而必須給予足夠重視和及時反應(yīng)。明確而深邃。

面對此次房產(chǎn)松動現(xiàn)象，國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，明確就是要堅決防止房價反彈，而這也是近期國家對房產(chǎn)調(diào)控密集表態(tài)最為細(xì)致的一次，6月5日住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時強(qiáng)調(diào)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。6月12日發(fā)改委發(fā)出聲明 “地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報道系捏造。同時銀監(jiān)會也在6月14日聲明，“降低了個人住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重”說法系誤解。中國人民銀行也在當(dāng)天表示，央行特急文件規(guī)定首套房貸利率七折系市場炒作，信貸政策未變。6月18日，住建部表示將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

與此同時，7月7日溫家寶總理在常州調(diào)研時表示，必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項長期政策。國家統(tǒng)計局在7月13日的新聞發(fā)布會上說，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。國土資源部部長徐紹史在7月17日表示，將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。之后國土資源部和住建部又聯(lián)合下發(fā)緊急通表示要堅決防止房價反彈。短短兩個月時間內(nèi)國家相關(guān)部委就進(jìn)行了9次堅決不放松房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，專家認(rèn)為，房產(chǎn)調(diào)控的政策指向是十分明確的，而密集表態(tài)將會徹底打消地方政府松綁的試探行為。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長胡志剛告訴記者，中央政府和地方政府一直在進(jìn)行博弈，上面文件下來堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，下面仍然有挑戰(zhàn)，仍然有小動作。專家表示現(xiàn)在調(diào)控的難點(diǎn)之一就是地價問題，地價是地方政府財政收入的重要來源之一，而高地價必然會導(dǎo)致房價水漲船高，所以平抑地價就成了調(diào)控的重點(diǎn)之一。

發(fā)展篇

樓市的高調(diào)異動，引起中央政府格外關(guān)切，并最終導(dǎo)致了此次督察行動。決策層的雷霆反應(yīng)，釋放出再明確不過的信號，即本輪樓市調(diào)控決不允許走向雞飛蛋打，任何試圖挑戰(zhàn)調(diào)控政策的行為，都將被嚴(yán)加戒備和問責(zé)。中央政府借由此舉，不僅致力于熨平市場預(yù)期，更是在向地方政府暗示調(diào)控剛性不容僭越。

對于仰賴“土地財政”過日子的地方政府來說，這真是沮喪的時刻。中央政府最終并沒有給地方政府留下長袖善舞的空間。樓市調(diào)控在可見的未來，將一如既往地保持峻峭之姿。

事實(shí)很清楚，盡管宏觀經(jīng)濟(jì)沉郁頓挫，“穩(wěn)增長”阻力重重，但重新祭出房地產(chǎn)這根救命稻草，無異于飲鴆止渴。倘若在利益集團(tuán)的壓力之下，本輪樓市調(diào)控?zé)o疾而終，那能否助力宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷尚是未知之?dāng)?shù)，而“放虎歸山”之后引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，卻極有可

能使宏觀經(jīng)濟(jì)在“軟著陸”的關(guān)鍵時刻遭受意外的金融痛擊。

目前，中央政府對樓市調(diào)控的堅定與地方對樓市調(diào)控的“解構(gòu)”，形成了兩軍對壘的局面。后者總是傾向于消解調(diào)控剛性以獲得喘息之機(jī)，但前者的決絕，注定了雙方反復(fù)博弈的艱苦性和漫長性。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，在此次房地產(chǎn)督察行動之后，加碼后的新一輪調(diào)控政策或“山雨欲來”，地方財政與中國宏觀經(jīng)濟(jì)都將經(jīng)受巨大考驗(yàn)。

博弈仍將繼續(xù)，但探索樓市調(diào)控的穩(wěn)定和長效機(jī)制，恐怕已刻不容緩。唯有個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、保障房建設(shè)、房產(chǎn)稅的施行等更為長效的制度性建構(gòu)，才能在根本上澆熄樓市非理性瘋狂的烈焰。