西安綠水東城項目SWOT和定位分析

1.項目概述

“綠水東城”凈用地254.869畝，本項目處于一個相對幽靜的環(huán)境中，周邊交通、教育、醫(yī)療、生活等配套相對完善，為本項目提供了便利的生活條件。同時，隨著紡織城二次改造的步伐逐步加大，項目周邊的生活配套將會更加完善，也將更加突顯本項目所處地理位置的投資價值。

本項目總建筑面積約為73.1萬㎡，其中地上建筑面積50.78萬㎡，地下車庫建筑面積4.41萬㎡，人防1.82萬㎡，地下車庫1992個。其中4#地塊由7棟高層和3棟板式小高層組成，總建筑面積約為24.95萬㎡。

2.項目SWOT分析

（1）項目優(yōu)勢分析

1）地理優(yōu)勢：本項目所在區(qū)域為西安市規(guī)劃發(fā)展的重要一軸，目前正在加緊建設(shè)，隨著區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，項目周邊配套設(shè)施將更加完善，周邊區(qū)域的住宅肯定非常具有吸引力。

2）區(qū)域優(yōu)勢：該項目位于城東區(qū)域，地段升值潛力很大；比曲江新區(qū)，可以借勢發(fā)展；位于陜西“一線兩帶”發(fā)展戰(zhàn)略的中心位置；區(qū)內(nèi)有著名的漢長安城遺址和大明宮遺址。

3）環(huán)境優(yōu)勢：地處郊區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，遠離污染，該項目必將會成為西安市一塊非常理想的集旅游、休閑、居住為一體的人文生態(tài)圈。該項目也將從景觀、生態(tài)的角度進行開發(fā)建設(shè)，使整個小區(qū)呈現(xiàn)時尚、綠色、環(huán)保的居住特色。

4）配套優(yōu)勢：項目周邊城東客運站、地鐵一號線紡織城站，交通相對便利；在醫(yī)療上，項目周邊有唐都醫(yī)院等，對于健康護理十分便利；教育上臨近武警指揮學(xué)院；在產(chǎn)業(yè)上周邊有紡織城、灞橋熱電廠、物流中心等。

（2）項目劣勢分析

1）項目周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)有待完善；

2）位置較為偏遠，市場接受度有限；

3）融資條件限制比較嚴格。

目前，央行已經(jīng)開始整頓房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要求各商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、施工企業(yè)流動資金貸款以及個人住房貸款等要求也比較嚴格，這對于本項目的資金籌集帶來一定影響。

（3）項目機會分析

1）目前區(qū)域市場為空白，區(qū)域競爭壓力小

該項目應(yīng)充分利用區(qū)域市場供應(yīng)空白的有利時機，通過優(yōu)良的產(chǎn)品打造、市場推廣與優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)在產(chǎn)品銷售中的增值作用，打開市場局面。

2）有效需求增長較快

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶來城市經(jīng)濟的較快增長，催生社會消費能力的上揚，為房地產(chǎn)市場需求帶來較大潛力和空間。

3）浐灞生態(tài)資源板塊秩序開發(fā)

浐灞生態(tài)資源板塊的持續(xù)開發(fā)不但進一步加強了東郊地區(qū)的固有優(yōu)勢，強化了區(qū)域競爭力，同時也能夠吸引大量具有較高消費能力人群的聚集。為本項目的開發(fā)及營銷提供了較好的外部環(huán)境和市場保障。

（4）項目威脅分析

1）國家政策調(diào)整帶來的威脅

我國經(jīng)濟已經(jīng)開始復(fù)蘇，雖然存在著一定的不確定性，但出于對未來通貨膨脹的考慮，國家必然會調(diào)整財政政策和貨幣政策，將直接影響到房地產(chǎn)市場的供給和銷售狀況。因此，未來國家對房地產(chǎn)市場的進一步調(diào)控必然會對項目的銷售產(chǎn)生威脅。

2）浐灞生態(tài)資源板塊的持續(xù)開發(fā)成為本項目強有力的競爭區(qū)域

東郊地區(qū)自身擁有大量高學(xué)歷、高收入人群，是本項目的重要客戶來源，而其房地產(chǎn)發(fā)展相當成熟，有著較高的市場認同度，并有巨大發(fā)展?jié)摿?，客觀上增加了本案的競爭難度。

3）未來區(qū)域市場供應(yīng)逐漸增加，易削弱本項目的市場份額

本項目周邊及向西、向東區(qū)域可建設(shè)用地較多，以后將陸續(xù)面世。這些項目區(qū)位相同，基礎(chǔ)條件相近，易形成較強的同區(qū)域競爭。

3.項目定位分析

（1）項目目標客戶定位

本項目的目標客戶定位為：

1）在附近工作的政府工作人員、企事業(yè)單位人員；

2）其他城東地緣社會客戶，包含有待結(jié)婚及結(jié)婚不久的年輕人；

3）看好本區(qū)域居住氛圍、擁有私家車輛的二次置業(yè)者及有一定資金實力的私營業(yè)者等；

4）本項目輻射范圍內(nèi)的臨潼及藍田區(qū)準備在西安購房的消費者；

5）看好本片區(qū)發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y類客戶；

6）看好本片區(qū)的其他外地購房者。

（2）項目產(chǎn)品定位

1）設(shè)計理念和環(huán)境景觀策劃

①設(shè)計理念

本項目以“自由、對話、和諧”為設(shè)計理念。自由表達對理想生活的追求，對話是人與人心靈間的交流，和諧指整個小區(qū)的和睦、協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。既符合咸陽市長久以來古樸的文化內(nèi)涵，又體現(xiàn)了現(xiàn)代人個性的釋放。

②環(huán)境景觀

各組團綠地和宅間綠地是與人生活關(guān)系更為密切的地方，是一個自然環(huán)境與人工兼而有之的適居空間。在這里環(huán)境的美學(xué)價值、生態(tài)性和適居性是評判生活質(zhì)量的重要參數(shù)。

③建筑定位

統(tǒng)一建筑設(shè)計風格：現(xiàn)代北歐風格；

④住宅設(shè)計

項目由高層組成，均采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。所有戶型設(shè)計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，做到公私、污潔、鬧靜分區(qū)。在室內(nèi)居住環(huán)境設(shè)計上力求合理性，即合理安排功能空間、公私空間、動靜分區(qū)明確，并有較好的聯(lián)系；起居廳的設(shè)計注重墻面的完整性與視野的開闊；臥室注重私密性；廚房、衛(wèi)生間除使用功能合理、位置得當外，還要注意管線的隱蔽設(shè)計，設(shè)置通風道。戶型建議以兩房和三房為主。

2）配套設(shè)施定位

本項目距離目前已有的配套商業(yè)及未來的商業(yè)中心距離較遠，未來社區(qū)居民的基礎(chǔ)性配套均需依靠社區(qū)自身解決，因此，在商業(yè)的設(shè)置上考慮滿足社區(qū)及周邊居民為主。考慮到未來區(qū)域的成長和成熟，未來道路成型后人流的進入，在臨區(qū)域主要人流來向道路適當考慮一些輻射區(qū)域型的商業(yè)，考慮到未來市政配套成熟及居住總?cè)丝谠黾?，項目商業(yè)未來對周邊居住人群的輻射。在沿城市界面建議設(shè)置一部分服務(wù)區(qū)域的商業(yè)體。以超市、餐飲、洗浴等業(yè)種為主。中、東側(cè)商鋪面寬約為6-8米，層數(shù)以2層為主。西側(cè)商鋪面寬約為4-6米，層數(shù)以2層為主。

（3）項目形象定位

根據(jù)綠水東城的市場和客戶定位，以及周邊競爭項目的開發(fā)風格調(diào)研，綠水東城的形象定位為“北歐風情精品社區(qū)”，項目將依托周邊教育、地鐵和交通優(yōu)勢，打造成為具有高品質(zhì)、高性價比、社區(qū)內(nèi)外配套成熟、后期物業(yè)服務(wù)良好的中高檔北歐風情精品社區(qū)。項目以清新明快的現(xiàn)代風格形象推向市場，以簡潔、流暢的建筑造型，靈活創(chuàng)新的戶型設(shè)計，為東城的人居生活環(huán)境打造全新的價值典范。