基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的住房保障和住房市場(chǎng)關(guān)系研究

摘要：文章運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的方法，研究住房市場(chǎng)、住房保障以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等宏觀環(huán)境之間的傳導(dǎo)機(jī)理和因果關(guān)系。通過(guò)運(yùn)用Vensim軟件建立商品住房、住房保障以及宏觀環(huán)境的總因果反饋回路模型，并以南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)為例進(jìn)一步分析商品住房和住房保障在宏觀環(huán)境下相互影響地循環(huán)發(fā)展關(guān)系。研究表明住房保障和住房市場(chǎng)之間存在著相互影響并協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，商品住房子系統(tǒng)對(duì)保障性住房子系統(tǒng)的影響力約為后者對(duì)前者影響力的3倍。

關(guān)鍵詞：住房市場(chǎng)；住房保障；系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)；因果反饋回路

一、 引言

住房保障和住房市場(chǎng)作為我國(guó)住房制度的有機(jī)組成部分，代表了住房制度中公平和效率兩個(gè)方面。目前國(guó)內(nèi)關(guān)于住房保障和住房市場(chǎng)關(guān)系的研究尚處于定性階段或是各自單獨(dú)層面的研究，缺乏定量和系統(tǒng)化的研究支持。本文將采用定性與定量相結(jié)合的研究方法，建立住房市場(chǎng)和住房保障統(tǒng)一系統(tǒng)模型，對(duì)兩者的相互關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步研究。

二、 基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的模型構(gòu)建

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)（System Dynamics）是以認(rèn)識(shí)與解決系統(tǒng)問(wèn)題為主的交叉性、綜合性學(xué)科。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型是一種因果機(jī)理性模型，它強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)行為主要是由系統(tǒng)內(nèi)部的機(jī)制決定；在數(shù)據(jù)不足及某些參量難以量化時(shí)，以反饋環(huán)為基礎(chǔ)依然可以處理一些高階次、非線性的復(fù)雜問(wèn)題。

1. 系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建。通過(guò)對(duì)影響住房保障與住房市場(chǎng)各種內(nèi)、外部因素的分析，可將包括這兩者在內(nèi)的整個(gè)系統(tǒng)分為內(nèi)部影響因素和外部影響因素。如圖1所示，其外部因素包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、金融、建筑市場(chǎng)、心理、政策因素，內(nèi)部則是住房保障、住房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)通過(guò)供求以及價(jià)格機(jī)制相互影響。

由圖1可以建立七個(gè)子系統(tǒng)關(guān)系圖，包括：社會(huì)、經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)，土地子系統(tǒng)，金融子系統(tǒng)，商品住房需求子系統(tǒng)，商品住房供應(yīng)子系統(tǒng)與住房保障供求子系統(tǒng)。這七個(gè)子系統(tǒng)共同構(gòu)建了住房保障和住房市場(chǎng)的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，其因果反饋回路圖如圖2所示。

2. 模型的參數(shù)及函數(shù)關(guān)系的確定。本文中的各函數(shù)關(guān)系是通過(guò)對(duì)大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行線性回歸分析得出，而對(duì)于一些非線性關(guān)系或數(shù)據(jù)缺失的函數(shù)關(guān)系的確定，則是通過(guò)對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和預(yù)測(cè)，結(jié)合相關(guān)研究資料，運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)中所獨(dú)有的表函數(shù)來(lái)表示其函數(shù)關(guān)系。因政府明確提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”并實(shí)質(zhì)性地推動(dòng)是在2000年起，因此本文研究的時(shí)間范圍定為2000年～2018年間。由于數(shù)據(jù)獲取難度原因，本文以南京市為例、從歷年《南京市統(tǒng)計(jì)年鑒》和《南京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒中》獲取。某些歷史數(shù)據(jù)不足的部分通過(guò)統(tǒng)計(jì)學(xué)方法對(duì)存在數(shù)據(jù)進(jìn)行推算。實(shí)際研究數(shù)據(jù)的獲取范圍為2000年～2008年。以住房保障供求子系統(tǒng)為例對(duì)函數(shù)關(guān)系做出闡述如下：

（1）保障性住房需求量t=保障性住房需求t-1+DT*（保障性住房需求增長(zhǎng)t-保障性住房需求實(shí)現(xiàn)t）

其中，t：測(cè)算年份，t-1：測(cè)算年份的前一年，DT為計(jì)算時(shí)間間隔（從J時(shí)刻到K時(shí)刻）。

（2）保障性住房需求增長(zhǎng)=保障人口增長(zhǎng)*人均保障面積*房?jī)r(jià)收入比影響因子

其中，保障人口增長(zhǎng)=0.4*城市人口增長(zhǎng)；人均保障面積=0.6*人均居住建筑面積

（3）保障性住房需求實(shí)現(xiàn)=保障性住房供給增長(zhǎng)

（4）保障性住房供給量t=保障性住房供給量t-1+D- T*（保障性住房供給增長(zhǎng)-供給實(shí)現(xiàn)）

其中，t，t-1，DT 與上文含義相同。

（5）保障性住房供給增長(zhǎng)=保障性住房上市面積

其中：保障性住房上市面積= DELAY（保障性住房開工面積，1），DELAY為延遲函數(shù)

保障性住房開工面積=4.4*保障性住房建設(shè)資金

保障性住房建設(shè)資金=政府保障房建設(shè)撥款*保障性住房供求比影響因子

（6）保障性住房求供比=保障性住房需求總量/保障性住房供給總量

三、 基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的模型仿真模擬分析

1. 模型仿真模擬結(jié)果輸出。本文運(yùn)用Vensim軟件，設(shè)定參數(shù)和狀態(tài)變量初始值輸入模型中進(jìn)行模擬，圖3為輸出結(jié)果示意圖。下文中的數(shù)據(jù)分析基于全部模擬輸出結(jié)果。

2. 住房保障及住房市場(chǎng)的相互影響關(guān)系分析。為著重研究住房市場(chǎng)和住房保障市場(chǎng)的相互關(guān)系，本文遴選出“保障性住房需求總量”、“保障性住房供應(yīng)總量”、“商品住房需求總量”、“商品住房供應(yīng)總量”四個(gè)狀態(tài)變量進(jìn)行變動(dòng)，分析其數(shù)據(jù)的變動(dòng)造成的系統(tǒng)的變化，從而觀察各個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)系統(tǒng)的影響力。

（1）分析方法。以模型最初運(yùn)行結(jié)果為基準(zhǔn)，依次改變以上四個(gè)狀態(tài)變量的初始值，分別使其增加50%，并運(yùn)行模型，觀察其運(yùn)行的結(jié)果。其變化引起其他狀態(tài)變量變化的程度用δij表示，即第i個(gè)狀態(tài)變量的變動(dòng)對(duì)第j 個(gè)狀態(tài)變量的影響力。

運(yùn)用Vensim軟件后可得表1所示內(nèi)容。表1中的每一單列數(shù)據(jù)分別表示各個(gè)狀態(tài)變量對(duì)其他變量的影響力系數(shù)，第五行δi值即表示該變量對(duì)系統(tǒng)其他變量（即系統(tǒng)總體）的影響程度。

（2）模擬結(jié)果分析。設(shè)定δij的值對(duì)應(yīng)的影響程度如表2所示。

①保障房供給對(duì)其他變量的影響力系數(shù)分析。從表1中可知，保障性住房供給對(duì)商品住房的供給、保障房需求、商品住房需求的影響力依次是一般、弱、弱。其中對(duì)商品住房供給的影響幅度最大，其影響力約為對(duì)商品住房需求影響力的10倍，約為保障房需求影響力的5倍。

從因果回路圖中可以看出，影響商品住房供給的兩個(gè)一級(jí)因素是二手房源和商品住房開工面積；而影響力系數(shù)證明了保障性住房供給量的變化使得這兩個(gè)因素都會(huì)產(chǎn)生較大幅度變化。

反觀商品住房需求，其增長(zhǎng)速率則受到投資型需求影響因子、自住型需求增長(zhǎng)率、改善型需求影響因子、拆遷型需求增長(zhǎng)率等諸多因素的影響。保障性住房只對(duì)部分自住型需求和拆遷型需求有影響，影響力系數(shù)表明其影響效果較小。

②保障房需求對(duì)其他變量的影響力系數(shù)分析。從表1中可知，保障性住房需求對(duì)商品住房的供給、保障房供給、商品住房需求的影響力依次是一般、弱、弱。其中對(duì)商品住房供給的影響幅度最大，其影響力約為對(duì)商品住房需求影響力的7倍，約為保障房供給影響力的6倍。

保障性住房需求變化時(shí)一方面對(duì)商品住房開工面積有影響，另一方面也會(huì)引起二手房市場(chǎng)波動(dòng)，這兩個(gè)因素都是商品住房供給的一級(jí)影響因素，影響力系數(shù)表明這兩者關(guān)聯(lián)密切。但是保障性住房的供給受到國(guó)家政策導(dǎo)向、保障性住房建設(shè)資金、保障性住房供地等影響，呈長(zhǎng)期穩(wěn)定的特性。保障房需求雖對(duì)保障房供給有影響但影響力較弱。

反觀保障性住房需求對(duì)商品住房需求的影響，其影響因果鏈為：保障性住房需求→自住型/拆遷型需求增長(zhǎng)率→商品住房需求新增速率。商品住房需求的一級(jí)影響因子有四個(gè)，其中自住型需求增長(zhǎng)率有三個(gè)一級(jí)影響因子——城市人口、城市化水平和保障性住房需求總量，因此相對(duì)其對(duì)商品住房供給的影響，保障性住房需求對(duì)商品住房需求的影響力較低。

③商品住房供需對(duì)其他變量的影響力系數(shù)分析。從表1中可知，商品住房供應(yīng)總量直接與商品住房需求實(shí)現(xiàn)速率關(guān)聯(lián)，商品住房需求也直接受商品住房供給增長(zhǎng)率影響，而這是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。商品住房供需因素對(duì)保障房供給與需求的影響也大于保障房對(duì)他們的影響。商品住房需求對(duì)保障性住房需求、保障性住房供給影響的主要因果鏈與商品住房供給對(duì)保障房體系影響的一致，都是通過(guò)對(duì)商品住房求供比產(chǎn)生影響，最終分別間接作用于保障性住房需求增長(zhǎng)率和保障性住房供給增長(zhǎng)率。

將表1每一列數(shù)據(jù)相加，可以得到各個(gè)狀態(tài)變量對(duì)總系統(tǒng)的影響力系數(shù)，如表3所示。

從表3中可以看到，商品住房市場(chǎng)子系統(tǒng)對(duì)整個(gè)住房系統(tǒng)影響力是保障性住房子系統(tǒng)對(duì)住房系統(tǒng)影響力的10倍。這說(shuō)明商品房市場(chǎng)在整個(gè)住房體系中占主導(dǎo)地位，其對(duì)整體住房系統(tǒng)乃至經(jīng)濟(jì)狀況的穩(wěn)定和健康發(fā)展都有重要作用。這就要求政府在制定房屋政策和保障性住房政策的時(shí)候，進(jìn)行政策調(diào)控或行政干預(yù)時(shí)，要充分考慮到市場(chǎng)機(jī)制的重要性。

排除了各個(gè)狀態(tài)變量對(duì)自身體系的影響——如保障房供給的影響力排除其對(duì)保障房需求的影響力（0.592 674- 0.097 481=0.495 193）——可以得出各個(gè)狀態(tài)變量對(duì)對(duì)方系統(tǒng)的影響力系數(shù)表，如表4所示。

從表4可以看出，各個(gè)狀態(tài)變量對(duì)對(duì)方系統(tǒng)的影響力從大到小依次是：商品住房需求、保障房供給、保障房需求、商品住房供給。與商品住房供給對(duì)保障系統(tǒng)的影響相比，商品住房需求的影響力依舊較強(qiáng)，其影響系數(shù)是商品住房供給影響系數(shù)的8倍。

反觀保障房供給與保障房需求兩者對(duì)商品住房子系統(tǒng)的影響作用基本一致，影響力均一般。

將表4的每一子系統(tǒng)兩變量影響因素相加（0.495 193+0.346 065=0.841 258），可得兩個(gè)子系統(tǒng)彼此的影響力系數(shù)。如表5所示。

從表5中可以看出商品住房子系統(tǒng)對(duì)保障性住房子系統(tǒng)的影響力要高于后者對(duì)者的影響力，倍數(shù)關(guān)系約為3倍。因?yàn)樯唐纷》吭谡麄€(gè)住房系統(tǒng)中占有比例較大，其房?jī)r(jià)高低代表著整個(gè)住房市場(chǎng)的健康狀況。成熟的商品住房市場(chǎng)，能夠?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)提供大量的資金、技術(shù)、管理能力等等支持，因此對(duì)保障房體系影響力大。而目前的保障房系統(tǒng)，在需求市場(chǎng)僅能吸引無(wú)商品房購(gòu)買能力者的需求以及少數(shù)低端商品房購(gòu)買需求，剔除政策影響，還難以對(duì)商品房供給比例產(chǎn)生非常大的沖擊。

四、 結(jié)論

1. 商品住房市場(chǎng)子系統(tǒng)對(duì)整個(gè)住房系統(tǒng)影響力大大于保障性住房子系統(tǒng)對(duì)住房系統(tǒng)的影響力。這說(shuō)明商品房市場(chǎng)在整個(gè)住房體系中占主導(dǎo)地位，（下轉(zhuǎn)第105頁(yè)）其對(duì)整體住房系統(tǒng)乃至經(jīng)濟(jì)狀況的穩(wěn)定和健康發(fā)展都有重要作用。

2. 通過(guò)各個(gè)子系統(tǒng)因果關(guān)系的分析顯示各個(gè)外部宏觀環(huán)境中社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、土地、金融都會(huì)對(duì)商品住房市場(chǎng)和住房保障影響。

3. 通過(guò)總系統(tǒng)因果回路圖及模型運(yùn)行表明，數(shù)量化地印證了住房保障和住房市場(chǎng)之間存在著相互影響并協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系。政府在制定住房整體市場(chǎng)與保障性住房政策時(shí)，要充分考慮到市場(chǎng)機(jī)制的重要性，而不能過(guò)于偏重行政干預(yù)。

4. 商品住房子系統(tǒng)對(duì)保障性住房子系統(tǒng)的影響力約為后者對(duì)前者影響力的3倍。因此，要同時(shí)保持商品住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控與保障性住房的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

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基金項(xiàng)目：教育部人文社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：09 YGA790035）；東南大學(xué)基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)創(chuàng)新基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：SKCX20110018）；江蘇高校優(yōu)勢(shì)學(xué)科建設(shè)工程資助項(xiàng)目。

作者簡(jiǎn)介：杜靜，東南大學(xué)土木工程學(xué)院副教授、碩士生導(dǎo)師，博士；楊騁，東南大學(xué)土木工程學(xué)院碩士生；李德智，東南大學(xué)土木工程學(xué)院副教授、碩士生導(dǎo)師，博士。

收稿日期：2012-07-19。