韓國(guó)房疾

從1965年至今，韓國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷四次暴漲，其中第四次使韓國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到世界水平。

韓國(guó)房?jī)r(jià)并非自然上漲，而是有利益集團(tuán)在背后抬高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)投機(jī)舞臺(tái)上的“主角”是大企業(yè)。它們壟斷經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成果，依靠特惠貸款政策操縱銀行并擁有強(qiáng)大的資金動(dòng)員能力。

1982年到1991年，韓國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)在低油價(jià)、低利息背景下賺得的大部分利潤(rùn)未投入技術(shù)研發(fā)，而是投向房地產(chǎn)。例如，僅1985年到1988年，三星、樂(lè)天、起亞、錦湖、斗山等五大財(cái)閥花在技術(shù)開(kāi)發(fā)方面的費(fèi)用為5334億韓元，用于投資房地產(chǎn)的費(fèi)用竟是前者的4.3倍。

企業(yè)擁有的土地64%為林地，農(nóng)田和牧場(chǎng)占9%，宅基地占4%。與工廠用地相比，企業(yè)似乎更偏愛(ài)林地，越是大企業(yè)越是積極種樹。因?yàn)榱值卦诘谌畏康禺a(chǎn)投資時(shí)期是房地產(chǎn)投資者爭(zhēng)奪的香餑餑。當(dāng)時(shí)建設(shè)部公布的地價(jià)變動(dòng)資料顯示，1985年到1986年，林地漲幅最高，上漲16%。其他土地類型的上漲率依次為：水田15.1%，旱地13.9%，耕地13.5%。

與此同時(shí)，鐘情于房地產(chǎn)投機(jī)的財(cái)閥逐漸演變成一個(gè)結(jié)構(gòu)化固定階層，像滾雪球一樣規(guī)模越來(lái)越大，帶動(dòng)房地產(chǎn)投機(jī)熱潮，形成房地產(chǎn)階級(jí)的金字塔。居于頂點(diǎn)的是“房地產(chǎn)五敵”：建設(shè)業(yè)財(cái)閥、房地產(chǎn)官閥、政客、保守輿論媒體、學(xué)者。他們形成比較穩(wěn)固的投機(jī)聯(lián)盟，也稱為“建設(shè)一族”。他們之下是房地產(chǎn)富人階層，擁有很多土地和住房；再下一層是只有一套住房的住宅階層；墊底的是無(wú)房階層。

財(cái)閥在“房地產(chǎn)投機(jī)食物鏈”里以“建設(shè)業(yè)財(cái)閥”的面目出現(xiàn)，它的發(fā)展有其社會(huì)背景。主張經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第一主義的樸正熙軍事政府為加大出口貿(mào)易來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，在“祖國(guó)現(xiàn)代化”旗幟號(hào)召下，大力扶持建設(shè)業(yè)財(cái)閥，經(jīng)過(guò)幾十年發(fā)展，最終形成連政府都很難馴服的“獅子王”。

歷屆政府的開(kāi)發(fā)政策由國(guó)土海洋部和企劃財(cái)政部等房地產(chǎn)官閥制定。政治圈里的其他政客也處在房地產(chǎn)投機(jī)食物鏈頂點(diǎn)。1987年當(dāng)選的盧泰愚繼素有“公路總統(tǒng)”稱號(hào)的樸正熙之后，大量修建房屋，被冠以“房屋總統(tǒng)”之名。他推行“住宅200萬(wàn)戶建設(shè)計(jì)劃”等開(kāi)發(fā)政策，掀起第三次房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮。

保守新聞媒體也是“五敵”中的重要組成部分。因?yàn)榉康禺a(chǎn)廣告費(fèi)用占這些媒體廣告收益的五分之一，他們樂(lè)意為房地產(chǎn)熱潮推波助瀾。為房地產(chǎn)投機(jī)進(jìn)行合理化論證和正名的官方學(xué)者，也成為“食物鏈”上層的重要組成部分。

在“食物鏈”中起特殊作用的是韓國(guó)特有的公寓分讓（出售）制度。此制度要追溯到樸正熙時(shí)代。韓國(guó)進(jìn)入1970年以后，快速工業(yè)化和城市化以及核心家庭增加，使城市人口過(guò)度膨脹。再加上樸正熙長(zhǎng)期集權(quán)統(tǒng)治產(chǎn)生政權(quán)危機(jī)，政府不得不考慮老百姓的住房需求。然而，優(yōu)先發(fā)展重化工業(yè)的樸正熙政府并未采用政府投資建設(shè)住宅的辦法，而是想方設(shè)法動(dòng)員民間資本，相繼出臺(tái)公寓分讓價(jià)格監(jiān)管和住宅約購(gòu)制度，再結(jié)合“先部分出售，后修建”的方式，最終形成具有韓國(guó)特色的公寓分讓制度。

無(wú)房者必須事先在指定賬戶存入一部分錢，稱為“住宅約購(gòu)儲(chǔ)蓄”。等積累到一定額度和期限以后，再抓鬮選房，同時(shí)在公寓開(kāi)建之前必須支付大額購(gòu)房款。政府將購(gòu)房者支付的“住宅約購(gòu)金”補(bǔ)充到國(guó)庫(kù)，再低息貸給建設(shè)公司，代價(jià)是將銷售價(jià)格限制在一定金額。最后建設(shè)公司拿到政府支援的資金和買房者支付的合同押金，以購(gòu)買土地修建房屋，再按政府制定的價(jià)格出售給購(gòu)房者。

具有韓國(guó)特色的公寓分讓制度確實(shí)解決了國(guó)民買房難的問(wèn)題。但政府卻推卸了投入資金提供住宅的責(zé)任，將之推給民營(yíng)建設(shè)公司，使其從中賺取暴利。

政府也在監(jiān)管分讓價(jià)格，使無(wú)房住的老百姓能以相對(duì)便宜的價(jià)格買到房，也能從開(kāi)發(fā)利益中受益。特別是人們相信房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)持續(xù)上漲，為此爭(zhēng)先恐后購(gòu)買大戶型住房。大家一旦通過(guò)分讓的方式買到房子，都不希望自己的房子掉價(jià)，恨不得盡快升值。

具有韓國(guó)特色的分讓制度使政府、建設(shè)公司和住房約購(gòu)者之間形成了微妙的利益網(wǎng)絡(luò)，但這樣只會(huì)加深建設(shè)公司和無(wú)房者之間的矛盾和沖突。無(wú)房者都希望政府能對(duì)分讓價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控，而建設(shè)公司卻想擺脫政府調(diào)控的大網(wǎng)。

從另一個(gè)層面看，公寓分讓制度不需要人們按照一定的期限支付諸如合同保證金、中期過(guò)渡金、入住費(fèi)等大額的公寓費(fèi)用。但即便如此，實(shí)際上也將眾多連約購(gòu)儲(chǔ)蓄金都存不起的低收入群體排斥在制度之外。

《房地產(chǎn)階級(jí)社會(huì)》，（韓）孫洛龜著，蘆恒譯，譯林出版社2012年12月。本文摘自該書第一章，有刪節(jié)，標(biāo)題為編者所加