綠城再瘦身

“這是受過(guò)傷的男人與正在受傷的男人之間的握手?！?月22日，綠城中國(guó)（03900.HK）董事局主席宋衛(wèi)平對(duì)臺(tái)下數(shù)百聽(tīng)眾說(shuō)道。聽(tīng)眾們很享受這樣的語(yǔ)言，他們爆發(fā)出陣陣歡笑，仿佛參加的不是一場(chǎng)事關(guān)數(shù)十億元資產(chǎn)收購(gòu)的新聞發(fā)布會(huì)。

“受過(guò)傷的男人”是49歲的融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）董事長(zhǎng)孫宏斌。當(dāng)日的發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)與綠城宣布，雙方成立合資公司上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，注冊(cè)資本金10億元，各持股50％，并以此為平臺(tái)公司，收購(gòu)綠城在上海、蘇州、無(wú)錫、常州與天津共8個(gè)項(xiàng)目的全部權(quán)益。同時(shí)，融創(chuàng)收購(gòu)綠城在上海的玫瑰園項(xiàng)目權(quán)益50％。兩筆收購(gòu)，融創(chuàng)共付出33.72億元。而上述項(xiàng)目后期的建設(shè)資金，雙方將按各50％的比例繼續(xù)投入。

此次合作涉及到的9個(gè)項(xiàng)目中，位于上海的有3個(gè)，蘇州2個(gè)、無(wú)錫2個(gè)、常州1個(gè)、天津1個(gè)，可售面積合計(jì)251萬(wàn)平方米。若按目前市場(chǎng)價(jià)銷售，總可售額約450億元。

調(diào)控迄今，這并非綠城首次割愛(ài)，但是，這次拿出來(lái)的都是“綠城最好的資產(chǎn)”。宋衛(wèi)平說(shuō)：“既然斷臂求生，拿出來(lái)賣的就應(yīng)是好東西，令綠城重新變得穩(wěn)健?！睘楹钨u給綠城？因?yàn)椤皩O總是個(gè)奇跡，在這個(gè)行業(yè)里，他是唯一跌倒又爬起來(lái)的人。最近半年，我在老老實(shí)實(shí)向?qū)O總學(xué)習(xí)，雖然綠城沒(méi)有死掉，比當(dāng)年的順馳還好點(diǎn)”。

真實(shí)的原因并非如此簡(jiǎn)單。宋衛(wèi)平表示，出讓的這幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展得不太順利，現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)有疲態(tài)，換個(gè)管控方，肯定是好事?！白约旱膱F(tuán)隊(duì)有點(diǎn)人窮志短，而融創(chuàng)的團(tuán)隊(duì)則精神飽滿，狼性十足。”他說(shuō)，“敗軍之將，不敢言勇，我還是閉門(mén)思過(guò)，讓融創(chuàng)來(lái)主導(dǎo)。”

此時(shí)，孫宏斌坐在宋衛(wèi)平的右側(cè)，神情激動(dòng)，言辭恭維，盡顯惺惺相惜之意。六年前的樓市調(diào)控，令他在失去順馳控制權(quán)的同時(shí)，也成為地產(chǎn)界的悲情符號(hào)人物。時(shí)移世易，本輪調(diào)控，孫援手綠城，并借此高調(diào)進(jìn)入長(zhǎng)三角樓市?！斑@不是并購(gòu)，這是合作，確定一個(gè)主導(dǎo)方，主要是出于上市公司合并報(bào)表的緣故。綠城在這些項(xiàng)目中的團(tuán)隊(duì)，一個(gè)都不會(huì)變?！睂O宏斌說(shuō)。

與融創(chuàng)的交易只是一連串出售劇情中的一幕。兩周前的6月8日，綠城與香港位居前十的地產(chǎn)公司九龍倉(cāng)(00004.HK)達(dá)成協(xié)議，綠城分兩次向九龍倉(cāng)配股，共融資25.43億港元，繼而向后者發(fā)行高達(dá)25.5億港元的可換股債券，合計(jì)籌資近51億港元。據(jù)綠城測(cè)算，此舉過(guò)后，綠城備受詬病的凈資產(chǎn)負(fù)債率將從148％大幅調(diào)低至100％左右，破產(chǎn)陰云開(kāi)始消散。在此之前，綠城已相繼讓渡了六個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)，回籠資金近30億元。目前，宋衛(wèi)平在綠城的個(gè)人持股由原來(lái)的33％降至27.5％，而九龍倉(cāng)在配售結(jié)束后將持股24.6％，超過(guò)常務(wù)副總裁壽柏年，成為綠城第二大股東。

這可能是宋衛(wèi)平個(gè)人的悲情時(shí)刻，卻對(duì)綠城意義重大。與融創(chuàng)交易前一日，恒大地產(chǎn)（03333.HK）遭遇美國(guó)研究機(jī)構(gòu)香櫞投資（Citron Research）的賣空襲擊，股票大跌17％，亦牽連在港上市的中資地產(chǎn)公司股票集體下挫，但唯獨(dú)綠城逆市上漲8％。自與九龍倉(cāng)交易以來(lái)，綠城的股價(jià)已累計(jì)上漲了57％。

宋衛(wèi)平低頭

本輪樓市調(diào)控行進(jìn)至去年底，綠城中國(guó)的命運(yùn)已經(jīng)成為調(diào)控效果的符號(hào)，頻頻出現(xiàn)于財(cái)經(jīng)新聞?lì)^條的宋衛(wèi)平，對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度亦從對(duì)抗，轉(zhuǎn)為無(wú)奈，最后不得不低頭。

2011年9月，綠城中國(guó)在日趨嚴(yán)厲的調(diào)控中步入尖峰時(shí)刻。此前，遭遇專項(xiàng)調(diào)查、即將破產(chǎn)等謠言已多次襲擊綠城。宋衛(wèi)平不得不出現(xiàn)在媒體面前，堅(jiān)稱“綠城距離破產(chǎn)尚有一大段距離”，并稱，對(duì)于調(diào)控，綠城會(huì)努力賣房，繼而出售項(xiàng)目股份，最后是產(chǎn)品降價(jià)，一降到底，從此退出房地產(chǎn)。

在業(yè)內(nèi)觀察者看來(lái)，宋衛(wèi)平作此表態(tài)，既是正面回?fù)糁{言，也不乏對(duì)樓市調(diào)控的賭氣。今年“兩會(huì)”期間接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)，宋衛(wèi)平表示，調(diào)控時(shí)間之長(zhǎng)、調(diào)控工具之復(fù)雜超出預(yù)期。同時(shí)，他亦大聲抨擊調(diào)控政策的設(shè)計(jì)摻入民粹因素，缺乏基本的人性考量，劣幣驅(qū)逐良幣。言辭之間，仍見(jiàn)諸多不滿。

然而，抱怨的同時(shí)，宋衛(wèi)平已開(kāi)始改革綠城的營(yíng)銷體系，決定引入外部獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人加強(qiáng)銷售。進(jìn)入6月，宋衛(wèi)平對(duì)調(diào)控的態(tài)度徹底轉(zhuǎn)向，稱“調(diào)控還會(huì)持續(xù)，企業(yè)不該總是處于不確定、風(fēng)雨飄搖的狀態(tài)，這不是正常狀態(tài)”。在與九龍倉(cāng)的交易公布當(dāng)日，及與融創(chuàng)的合作新聞發(fā)布會(huì)上，宋衛(wèi)平都表態(tài)說(shuō)，綠城確實(shí)需要檢討，綠城還會(huì)繼續(xù)與合作伙伴洽談合作，以備萬(wàn)一。

這一表態(tài)近乎悲觀。今年4月以來(lái)，全國(guó)一線到二線多個(gè)城市樓市成交量已從低點(diǎn)全面反彈，回暖趨勢(shì)持續(xù)至今。在此當(dāng)口，綠城卻大手筆減持在長(zhǎng)三角的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目權(quán)益，頗令人感嘆。

《財(cái)經(jīng)》獲悉，此次讓渡權(quán)益的九個(gè)項(xiàng)目中，不乏高價(jià)地，比如位于蘇州的一個(gè)地塊是綠城三年前以36億元巨資獲得，但上海的兩個(gè)地塊獲得時(shí)間很早，成本很低。部分項(xiàng)目也在銷售狀態(tài)中。

一份內(nèi)部資料顯示，交易雙方對(duì)上述九個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)的資產(chǎn)總值為67.43億元，其中，資本金余額為22.57億元，股東借款28.36億元。截至去年底，上述項(xiàng)目共為綠城貢獻(xiàn)利潤(rùn)8.45億元。今年，綠城原本需要為上述項(xiàng)目注入資金20億元－25億元左右，但此番重組后，注資將由合資公司承擔(dān)，綠城不僅不需要投入資金，還可以收回至少20億元（收回約34億元，其中14億元再投入合資公司用于后續(xù)發(fā)展）。綠城方面認(rèn)為，本次重組將使綠城合并報(bào)表減少負(fù)債47億元，降低負(fù)債率約18個(gè)百分點(diǎn)。

蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，綠城這次出售所得將主要用于6月底的還貸，之后綠城負(fù)債率會(huì)第一次降低到警戒線之外。綠城上半年預(yù)計(jì)可完成200億元銷售，如果下半年仍能實(shí)現(xiàn)200億元的銷售，將意味著它徹底走出困局。

孫宏斌快進(jìn)

與宋衛(wèi)平的收縮相反，孫宏斌正帶領(lǐng)融創(chuàng)進(jìn)入快進(jìn)模式。

2010年10月，融創(chuàng)登陸聯(lián)交所。次年，銷售額突破192億元，同比上漲130％。截至去年底，定位于中高端物業(yè)拓展的融創(chuàng)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備約700萬(wàn)平方米，其中，近四成分布于環(huán)渤海地區(qū)，重慶約32％，蘇南區(qū)域約占30％。此次通過(guò)與綠城的交易，融創(chuàng)一舉控制了超過(guò)250萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，在長(zhǎng)三角布局更趨完整。

融創(chuàng)與綠城的交易并非沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者。在6月22日的發(fā)布會(huì)上宋衛(wèi)平稱，新加入股東行列的九龍倉(cāng)對(duì)此次交易抱積極態(tài)度，并一度提出自己是否可做合作對(duì)象。但最終，綠城還是選擇了融創(chuàng)。

在發(fā)布會(huì)上，孫高調(diào)稱贊綠城對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)管理能力。“綠城與順馳不一樣的地方在于，綠城在什么時(shí)間都不降低品質(zhì)，而我已經(jīng)妥協(xié)了。這個(gè)世界很殘酷，我們要現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)?！彼f(shuō)。而宋衛(wèi)平也交口稱贊融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)在成本管控上的精細(xì)度更好。

此次交易過(guò)后，融創(chuàng)吃進(jìn)數(shù)百萬(wàn)平方米的土地權(quán)益，收獲了容量更大的上海、常州與蘇州市場(chǎng)，綠城則得以回籠寶貴的現(xiàn)金資源?！敖灰走^(guò)后，綠城比融創(chuàng)更有錢(qián)，以后也不會(huì)有這么好的機(jī)會(huì)與綠城合作。”孫宏斌說(shuō)。

此言非虛。融創(chuàng)中國(guó)在2011年耗資超過(guò)90億元買地，截至去年底，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金存量?jī)H約39億元，凈負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到104％。

在出資近34億元與綠城達(dá)成交易后，融創(chuàng)中國(guó)不減拿地勢(shì)頭。目前，起價(jià)18.66億元的北京萬(wàn)柳地塊正處于掛牌競(jìng)價(jià)階段，孫宏斌證實(shí)，公司已與北京保利組成聯(lián)合體參與競(jìng)價(jià)。依起始價(jià)格測(cè)算，建筑面積不足8萬(wàn)平方米的該地塊，樓面價(jià)已達(dá)到2.4萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)，該地塊樓面單價(jià)有望超過(guò)3萬(wàn)元，從而成為北京新的單價(jià)地王。去年，融創(chuàng)更是聯(lián)合方興地產(chǎn)、保利地產(chǎn)成為京津土地市場(chǎng)的豪客。

回想當(dāng)年順馳的激進(jìn)往事，對(duì)融創(chuàng)擴(kuò)張過(guò)快的擔(dān)憂已經(jīng)出現(xiàn)。對(duì)此，孫宏斌直言，公司的現(xiàn)金流是安全的，年初買地的安排就比這個(gè)支出更大。這筆交易會(huì)令公司的短期負(fù)債上升，但管理層不會(huì)太在意今年報(bào)表好看與否。“投資者喜歡我們，是因?yàn)槲覀兪情L(zhǎng)了記性的?！?/p>

他進(jìn)一步表示，與綠城合作的九個(gè)項(xiàng)目中，土地款已經(jīng)全部付清，僅有一定的貸款，隨著項(xiàng)目進(jìn)入銷售，很快就會(huì)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。宋衛(wèi)平也稱，綠城從交易中獲得的現(xiàn)金流也會(huì)根據(jù)項(xiàng)目需要投入到合作公司。

即使如此，外界仍存顧慮。蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，去年在一線房企陣營(yíng)中，融創(chuàng)的銷售額增速居首，明年上半年，無(wú)房可賣、貨源不足的局面可能會(huì)凸顯，在資本市場(chǎng)的壓力下，融創(chuàng)需要全速推進(jìn)，這令它不得不繼續(xù)拿地?！叭趧?chuàng)仍處于規(guī)模導(dǎo)向的階段，孫宏斌冒險(xiǎn)家的性格也很難改變。”宋提醒說(shuō)，“而綠城面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境，融創(chuàng)也一樣要面對(duì)。”