北京土地儲備煎熬

“拆了五個村，現(xiàn)在拆不下去了?！北本┦谐枀^(qū)孫河鄉(xiāng)康營村村民王淑鳳告訴《財(cái)經(jīng)》記者。毗鄰北五環(huán)的孫河鄉(xiāng)，地理?xiàng)l件出眾，機(jī)場高速南線和北線均從中穿越而過。

2009年初，孫河鄉(xiāng)轄區(qū)內(nèi)的13座村莊全部被吸納進(jìn)全市的土地儲備計(jì)劃，這是北京市“千億元土地儲備計(jì)劃”的一部分。

孫河鄉(xiāng)大規(guī)模的集體土地拆遷騰退由此拉開序幕。不過，時至當(dāng)下，該計(jì)劃遭遇阻力?！按_實(shí)拆不下去了，”5月15日，孫河鄉(xiāng)政府的一名干部抱怨，“從銀行貸不到款，沒錢沒辦法拆?！?/p>

多名地產(chǎn)開發(fā)商告訴《財(cái)經(jīng)》記者，在朝陽區(qū)，因資金壓力而暫時擱淺的土地儲備項(xiàng)目不在少數(shù)。2011年中，銀監(jiān)會要求各地銀監(jiān)局清理地方融資平臺，此后，商業(yè)銀行對土地儲備類貸款大幅緊縮。如今，各地土地儲備機(jī)構(gòu)面臨的不僅是收儲放緩，還有巨大的還貸壓力。

安邦咨詢的一份研究報(bào)告顯示，2012年國內(nèi)將迎來地方債償還的高峰。根據(jù)審計(jì)署數(shù)據(jù)推算，將有約1.84萬億元的債務(wù)到期，占全部待償債務(wù)的17.7％。對北京市而言，去年和今年都是還貸高峰。

《財(cái)經(jīng)》記者從相關(guān)渠道獲知，截至去年6月底，北京市土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款余額共計(jì)2014億元，2011年到期的銀行貸款1319億元；2012年到期800多億元。

盡管貸款總額下降，但是今年北京市還貸的壓力絲毫未減。北京市土地儲備中心數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月，北京總土地出讓金僅為135.36億元，同比下降接近50％。

還款重壓

北京市第一輪大規(guī)模土地收儲始于2009年。彼時，“4萬億計(jì)劃”迅速激活土地市場，北京市國土資源局（下稱國土局）高調(diào)推出“千億元土地儲備開發(fā)”，計(jì)劃每年投資于土地儲備的金額達(dá)到1000億元。

2012年初，北京市國土局局長魏成林曾表示，過去三年，該計(jì)劃均得以順利實(shí)施，其中，銀行融資成為最大保障。

2011年5月，有媒體報(bào)道稱，北京市土地儲備機(jī)構(gòu)截至當(dāng)時的貸款規(guī)模超過2500億元。而2011年北京市財(cái)政收入為3006.3億元，這給了北京市相關(guān)部門很大壓力。

北京市土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)債規(guī)模到底有多大？北京市國土機(jī)構(gòu)從未公開此類數(shù)據(jù)，對《財(cái)經(jīng)》記者的采訪要求也未予回復(fù)。今年3月底，北京市土地儲備中心的課題《北京市土地儲備融資模式研究》結(jié)項(xiàng)。參加評審會的中國人民大學(xué)張秀智副教授透露，其中土儲機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、土地儲備項(xiàng)目資金流動特征等財(cái)務(wù)指標(biāo)均有披露，但“我們都簽了保密協(xié)議，不能擅自對外公布”。

建行總行人士透露，北京市土儲貸款的周期為兩年，去年和今年是還貸高峰。2011年中，銀監(jiān)會要求各地清理地方融資平臺時，北京市銀監(jiān)局首次公布了相關(guān)數(shù)據(jù)。截至2011年7月，北京市土地儲備中心類融資平臺貸款余額近2100億元，涉及市和各區(qū)縣的16家土地儲備中心。

《財(cái)經(jīng)》記者從相關(guān)渠道獲知，2011年北京市到期銀行貸款1319億元，2012年到期約800億元。

盡管貸款存量比2011年縮減，但是土地轉(zhuǎn)讓收入同樣銳減。北京市國土局初步核算顯示，2011年北京市實(shí)際土地供應(yīng)總量為5970公頃，完成年初6500公頃計(jì)劃的92％，這是近三年來北京市首次沒有完成年度供地計(jì)劃。

2012年的行情更冰涼。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京市包括商業(yè)、住宅用地在內(nèi)的經(jīng)營性用地月度零成交。2012年前四個月北京市土地出讓金為135億元，同比大幅縮減近四成；2012年前四個月共推出五塊住宅用地，七塊商業(yè)用地，而去年同期為17塊和20塊，同比分別下滑了70％和65％。北京市財(cái)政局因此也將土地出讓預(yù)期收入調(diào)低至900億元。

面對外界的質(zhì)疑，北京市國土部門曾表示，可以動用2008年和2009年一部分土地轉(zhuǎn)讓金的余額應(yīng)付周轉(zhuǎn)，不存在“斷供”的可能性。

貸款乏力

每年5月，北京市的土地儲備計(jì)劃會對外公布。但截至本文發(fā)稿時，北京市國土局仍沒有公布2012年的計(jì)劃，“千億元土地儲備計(jì)劃”是否繼續(xù)執(zhí)行已然成疑。資金的壓力顯然是誘因之一。據(jù)銀監(jiān)會的要求，部分銀行已經(jīng)停止土地儲備的新增貸款。

盡管接受采訪的銀行人士普遍對北京市土地儲備貸款的質(zhì)量并不太擔(dān)憂，但有人已經(jīng)關(guān)注到潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。

中國農(nóng)業(yè)銀行北京分行近兩年土地儲備貸款投放規(guī)模居商業(yè)銀行首位，其專門研發(fā)的“城鄉(xiāng)一體化綜合建設(shè)貸款”產(chǎn)品，向八個區(qū)縣17個城中村改造提供貸款170億元。

該行人士透露，2009年以前，北京市土地儲備項(xiàng)目一般投資在5億元左右，超過10億元的較少。2009年之后，個別項(xiàng)目總投資甚至達(dá)到200億元。此外，土地儲備開發(fā)主要依賴財(cái)政資金和銀行貸款。但是2009年以來，財(cái)政配套資金到位嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行對項(xiàng)目資本金的要求。

商業(yè)銀行發(fā)放的均為土地抵押貸款，抵押物包括兩部分，一部分是土地儲備中心擁有的成熟地塊，一部分是正在開發(fā)的地塊。但無論哪一部分，估值都隨市場行情的變化而變化，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，處置抵押物的難度不小。

監(jiān)管層也意識到其中的風(fēng)險(xiǎn)，要求各商業(yè)銀行“嚴(yán)禁新增平臺貸款、嚴(yán)禁展期、嚴(yán)禁借新還舊”。從去年下半年開始，銀行已經(jīng)逐步放緩?fù)恋貎滟J款。截至2011年末，中、農(nóng)、工、建、交五大行的地方融資平臺貸款余額，總計(jì)為2.12萬億元;同時，五大行房地產(chǎn)類貸款全面收緊。

股份制銀行在過去數(shù)年也集中進(jìn)入該領(lǐng)域。以民生銀行為例，據(jù)2011年報(bào)，該行2011年前十名貸款客戶中，北京市土地整理儲備中心朝陽分中心、上海市臨港新城土地儲備中心、西安曲江新區(qū)土地儲備中心、北京市土地整理儲備中心均位列其中。

“北京市土地儲備中心的存量貸款還有，但最高的時候也就幾百億元。今年新增貸款沒有了，我們行今年一點(diǎn)都沒貸，去年平臺貸款監(jiān)管政策一出來，我們就完全停了，再也沒有放?！敝袊裆y行副行長邵平對《財(cái)經(jīng)》記者表示。

交通銀行副行長錢文揮在該行2012年一季度業(yè)績發(fā)布會上表示，今年對房地產(chǎn)的信貸政策不會放松，將維持審慎信貸政策。

銀監(jiān)會今年3月舉行了平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管專題會議。此前銀監(jiān)會僅允許保障房建設(shè)新增平臺貸款，但在這次會上，對于土地儲備中心貸款、公路建設(shè)貸款以及完成60％以上的平臺項(xiàng)目，銀行均可以有條件地繼續(xù)提供授信支持。

“開了這么小的一個口子，實(shí)際上為了防止在建項(xiàng)目出現(xiàn)壞賬，否則地方政府和銀行就會雙輸?！敝行抛C券一位分析師透露。

變通之策

最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，逐漸關(guān)閉的信貸閘門，讓北京市不得不尋找新的融資渠道。

2012年初，北京市市長郭金龍?jiān)凇?012年政府工作報(bào)告》中提出，“加大金融創(chuàng)新力度，推動保障房私募債、保險(xiǎn)資金支持土地儲備等融資模式創(chuàng)新?！惫诙鄠€場合均提及，要拓寬土地儲備融資新的渠道。

2012年2月末，北京市金融局局長王紅對外披露了“全國首例保障房土地儲備保險(xiǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”的進(jìn)展：首批資金已經(jīng)就位，總規(guī)模為500億元，一期已到位資金210億元，利率低于同期貸款利率8個百分點(diǎn)。

此債權(quán)計(jì)劃即為業(yè)界熟知的“藍(lán)德計(jì)劃”?！八{(lán)德計(jì)劃”本名為“北京市土地儲備七年期債權(quán)投資計(jì)劃”，它由保監(jiān)會和北京市政府聯(lián)合發(fā)起，主要用于北京市保障房的土地儲備。

根據(jù)已公開的信息，“藍(lán)德計(jì)劃”分為兩期，首期計(jì)劃于去年4月底啟動，在具體投資方式上，以北京市的土地儲備為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式進(jìn)行運(yùn)作。即七家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司通過發(fā)行債權(quán)投資計(jì)劃，將保險(xiǎn)資金輸送給北京土地儲備整理中心，其資金主要用于一級土地市場拆遷、管線建設(shè)和道路建設(shè)等。

其首期募集并不順利。第二期募資不得不將收益率提高到6.49％，但這一收益率與銀行的大額協(xié)議存款相差無幾，而且收益率根據(jù)市場基準(zhǔn)利率浮動，考慮當(dāng)前已處降息周期，未來收益率并不樂觀。

“回報(bào)率太低，社會效益遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益?！币晃槐ｋU(xiǎn)公司高管曾向媒體如此評論。他透露了合同中的一個重要細(xì)節(jié)：“協(xié)議中沒有約定土地儲備的用途，可能包含保障房建設(shè)用地，但也沒有約定比例?！边@就為未來轉(zhuǎn)換土地用途提供了可能性。

2012年3月，北京市住建委和市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《北京市“十二五”時期住房保障規(guī)劃》?！笆濉逼陂g，北京將建設(shè)收購100萬套保障房，竣工70萬套。此外，北京新的商品住宅用地，原則上均需配建保障房，而且配建比例不低于30％。

首佳顧問研究中心主任彭萍分析說，“配建”在土地收儲環(huán)節(jié)就打通了土地用途轉(zhuǎn)變的可能。他觀察到，以前對保障房項(xiàng)目，地方政府都很頭痛，但最近一年突然情緒高漲。他認(rèn)為，除了中央政府提出的保障房剛性要求，通過保障房融資平臺，可以向土地儲備的其他項(xiàng)目“輸血”，保障房融資平臺的“井噴”與此不無關(guān)系。

“現(xiàn)在就是拿時間換空間?！敝行抛C券一位分析師透露。在5月底舉行的國務(wù)院常務(wù)會議上，中央政府強(qiáng)調(diào)繼續(xù)出臺支持增長的相關(guān)政策措施，其中包括將“十二五”關(guān)于鐵路、節(jié)能、農(nóng)業(yè)和西部基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)關(guān)鍵性項(xiàng)目抓緊實(shí)施。新一輪刺激政策中，并不包括房地產(chǎn)，這也意味著，地方政府資金最緊張的時刻仍未過去。

本刊記者張杰、王培成、王延春對此文亦有貢獻(xiàn)