城市住宅區(qū)停車難解決途徑探析

隨著人們生活水平的提高及消費觀念的轉(zhuǎn)變，汽車已開始進入尋常百姓家。私家車數(shù)量的迅猛增長在大大方便了人們的日常生活的同時，也產(chǎn)生了住宅區(qū)內(nèi)停車難問題，如何利用現(xiàn)有條件解決停車難題就成為改善民生的一項重大課題。本文根據(jù)對河北省秦皇島市住宅區(qū)停車狀況的調(diào)查數(shù)據(jù)，深入探討造成停車難狀況的內(nèi)外動因，并提出相應(yīng)的解決對策。

一、秦皇島市住宅區(qū)停車難之現(xiàn)狀及引發(fā)的問題

近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，秦皇島私家車的數(shù)量也急劇增長，停車問題已成為各小區(qū)內(nèi)的頭等難題。筆者對興建于不同年段的10個小區(qū)的停車狀況進行調(diào)查，并對150名業(yè)主進行隨機問卷調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，不管是興建于上世紀80年代的老舊小區(qū)，還是近幾年建成的新小區(qū)，都普遍存在停車難問題。接受問卷調(diào)查的業(yè)主認為，停車難引發(fā)的問題主要表現(xiàn)在以下幾方面：

一是停車難導(dǎo)致居住環(huán)境遭到破壞（78名業(yè)主反映該問題，占總數(shù)52%）。小區(qū)內(nèi)停車雜亂無序，休閑場所甚至綠化帶上經(jīng)常停放汽車，致使休閑場所面積變小，綠地受損，破壞了優(yōu)美的居住環(huán)境，降低了小區(qū)的整體生活質(zhì)量。

二是隨意停車導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)道路狀況變差（52名業(yè)主反映該問題，占總數(shù)34.67%）。這不僅影響著業(yè)主的出行安全，也威脅著業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。根據(jù)規(guī)定，住宅區(qū)內(nèi)都建有消防緊急通道，然而這些通道卻經(jīng)常被一些亂停亂放的車輛堵塞，尤其是在一些老舊小區(qū)，道路原本就狹窄，如果發(fā)生火情，后果不堪設(shè)想。

三是停車難容易引發(fā)業(yè)主之間的矛盾（46名業(yè)主反映該問題，占總數(shù)30.67%）。被調(diào)查的10個小區(qū)中有8個都實行路面免費停車，車位大戰(zhàn)愈演愈烈。有的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)任意安置車位鎖，既帶來安全隱患又容易引起周圍業(yè)主的不滿；有的業(yè)主把汽車停在別人的車庫或下房門口，導(dǎo)致車庫內(nèi)的汽車和下房內(nèi)的自行車、助動車無法正常進入，引發(fā)鄰里矛盾；還有的業(yè)主因車輛被堵而無法按時上班，致使這些業(yè)主怨聲載道。于是，在有車業(yè)主之間、有車業(yè)主與無車業(yè)主之間經(jīng)常發(fā)生摩擦，影響了鄰里之間的友好相處。

四是停車難導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)之間矛盾升級（35名業(yè)主反映該問題，占總數(shù)23.33%）。由于業(yè)主對小區(qū)內(nèi)停車狀況極為不滿，于是將矛頭指向物業(yè)，而物業(yè)公司又不能及時解決問題，致使雙方矛盾激化。

二、秦皇島市住宅區(qū)停車難的原因

造成住宅區(qū)內(nèi)停車難問題的原因是多方面的，既有規(guī)劃設(shè)計上的不足、管理體制的缺陷，也有業(yè)主自身的問題。

首先，車庫配置嚴重滯后。近年來，秦皇島市私家車數(shù)量快速增長，每年新增車輛約2萬輛。而相對于私家車數(shù)量的迅速增長，車庫（位）的配置卻遠遠滯后，難以滿足業(yè)主停車的需求。調(diào)查結(jié)果顯示，1999年前建成的老舊住宅區(qū)中，80年代的住宅區(qū)基本沒有建設(shè)停車庫（位），現(xiàn)有停車位幾乎都是利用道路、場地劃線而設(shè)的；90年代中后期建設(shè)的住宅區(qū)才開始建設(shè)停車庫（位），但是比率很低，且主要是利用住宅的底層作為車庫，現(xiàn)有車位近50%也是利用道路、場地劃線而設(shè)的；2000以年后新建住宅區(qū)內(nèi)，車庫（位）尤其是地下車庫的配置明顯增加，然仍不能滿足汽車快速增長的需求。

其次，停車管理體制不順。目前，政府、開發(fā)商及物業(yè)公司在車位（庫）的出售及停車管理方面均存在一定問題。政府在城市停車管理中沒有發(fā)揮積極作用，對住宅區(qū)停車位規(guī)劃建設(shè)、管理維護及服務(wù)監(jiān)督等方面缺乏系統(tǒng)性、完整性、統(tǒng)一性的法規(guī)政策，致使住宅區(qū)停車管理出現(xiàn)政策層面的缺失。同時，政府對住宅區(qū)停車問題尚缺乏必要的投資；開發(fā)商的車庫建設(shè)及銷售行為也不規(guī)范。在小區(qū)建設(shè)中，開發(fā)商為多建住房而沒有按規(guī)劃指標(biāo)將車庫建設(shè)到位，也有的開發(fā)商對已建成的車庫沒有完全出售，這些尚屬于開發(fā)商的車庫，一部分出租給業(yè)主使用，尚有一部分等待出售、出租，然而隨著房地產(chǎn)價格的上漲，車庫售價也隨之飆升，出租價格也較高，許多業(yè)主不愿買、租，于是形成小區(qū)內(nèi)車位緊張、很多車庫（車位）空閑的矛盾狀況；物業(yè)公司停車收費管理不規(guī)范。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對物業(yè)公司的停車收費管理多表示不滿，原因是停車場等小區(qū)公共設(shè)施的經(jīng)營收益被物業(yè)公司侵占，而且有的物業(yè)公司在收費過程中為了彌補偏低的物業(yè)服務(wù)費，不按照規(guī)定執(zhí)行，任意提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

第三，業(yè)主自治沒有得到有效發(fā)揮。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的停車位的使用應(yīng)由業(yè)主共同決定，決定增設(shè)停車位、對停放車輛做任何限制條件及確定地面車位出租價格等，也應(yīng)由業(yè)主共同決定。但由于相關(guān)法律法規(guī)實施時間不長，業(yè)主委員會的決策在實踐中受到多種原因的限制而無法正常發(fā)揮。

三、住宅區(qū)停車難的解決途徑

秦皇島市的停車問題只是全國各個城市停車問題的一個縮影。當(dāng)前，從政府到普通業(yè)主已基本形成共識，即要采取切實有效的措施來解決住宅區(qū)的停車難問題。筆者認為，要解決停車難問題，既要立足國情，又借鑒發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，既要著眼解決當(dāng)前的突出矛盾，又要注重研究前瞻性的制度與措施。具體來講，主要從以下幾方面入手。

（一）新建小區(qū)要高標(biāo)準(zhǔn)配套停車設(shè)施

我國目前還沒有全國統(tǒng)一的配備停車設(shè)施的法律法規(guī)。秦皇島市的新建小區(qū)基本保證每戶住戶擁有一個車位。但是從這幾年的發(fā)展速度看，中高檔商品住宅區(qū)每戶一個車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置仍然太少，因此必須未雨綢繆，提高配建標(biāo)準(zhǔn)，逐步實現(xiàn)“一車一位”。為此，應(yīng)因地制宜，建設(shè)平面、地下或立體等多種形式的停車場。

（二）老舊小區(qū)要因地制宜挖掘停車潛力

有條件的住宅小區(qū)，應(yīng)在規(guī)劃部門指導(dǎo)下，通過改造綠地和利用閑置場地來建造公共停車場或立體式停車庫，以緩解停車矛盾；通過拆除住宅區(qū)內(nèi)的違章建筑來騰出空地改造為停車場；對小區(qū)配建的停車位（庫）進行清理，對移做他用的，責(zé)令其限期恢復(fù)停車功能；鼓勵機關(guān)、團體和企事業(yè)單位的自用停車場對外開放；在不干擾正常的道路交通運行前提下，可在小區(qū)附近一些次干道和支路設(shè)置一定數(shù)量的路內(nèi)停車場，暫緩?fù)＼噳毫Α?/p>

（三）政府、物業(yè)和業(yè)主應(yīng)密切配合

首先，要改變免費停車的觀念。物價部門必須進行科學(xué)預(yù)算，制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提高地上車位的停車收費，同時減少地下車位的價格或租用成本，運用經(jīng)濟杠桿提高停車泊位的周轉(zhuǎn)率和使用率，使車主將車輛停放到專用停車場或者地下車庫，減少占路停車，還路于民。

其次，加強對開發(fā)商銷售行為的監(jiān)管。新建小區(qū)的停車設(shè)施在最低規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)的，作為非營利性公建配套設(shè)施，一律列入商品房開發(fā)成本，不得對外銷售，配建的車位要以保本微利的價格出售給業(yè)主。同時，業(yè)主購買的車位，不得用于營利性經(jīng)營或改變其使用功能。

第三，物業(yè)公司要提升服務(wù)意識，加強對小區(qū)內(nèi)公共道路和停車場的管理，提高服務(wù)質(zhì)量。在保證小區(qū)消防安全的前提下，物業(yè)公司要合理規(guī)劃設(shè)計小區(qū)道路停車位，在取得業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意的前提下，盡力擴大小區(qū)停車位的數(shù)量及規(guī)模，以滿足居民的停車需求，并盡一切可能防止汽車破壞公共道路和小區(qū)綠地。同時，物業(yè)公司要嚴格按照物價部門制定的收費標(biāo)準(zhǔn)收費。

最后，要充分發(fā)揮業(yè)主的自治權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的精神，業(yè)主大會有權(quán)決定住宅區(qū)內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)事項。所以，業(yè)主大會可根據(jù)本小區(qū)的特點，在符合現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定及得到有關(guān)部門批準(zhǔn)后，制定有關(guān)小區(qū)內(nèi)停車問題的方案，同時在《物業(yè)服務(wù)合同》中明確委任物業(yè)公司進行執(zhí)行和管理。

（四）逐步實現(xiàn)停車產(chǎn)業(yè)化

公共停車場的建設(shè)可在現(xiàn)有城市規(guī)劃中略作調(diào)整。每隔一定距離的區(qū)域內(nèi)或是在居住區(qū)集中的地方附近，可建造公共停車場，通過這種城市基礎(chǔ)設(shè)施來緩解小區(qū)內(nèi)停車難的問題。公共停車場的規(guī)模要能輻射周邊一定范圍內(nèi)的住宅區(qū)及商業(yè)用房，還要考慮城市未來的發(fā)展變化，處于節(jié)約土地的考慮，最好興建立體停車場。公共停車場的投資建設(shè)、經(jīng)營管理采用產(chǎn)業(yè)化運作模式。一是要突破傳統(tǒng)體制，實現(xiàn)投資主體多元化，政府、企業(yè)、個人共同參與停車場的開發(fā)建設(shè)；二是要使投資者擁有公共停車場的經(jīng)營權(quán)并伴以政策扶持，使公共停車場建設(shè)獲得好的回報。同時，政府應(yīng)積極培育停車服務(wù)業(yè)的發(fā)展，規(guī)范和保護停車場開發(fā)者與停車者的責(zé)任和權(quán)利，保證停車場開發(fā)企業(yè)合法經(jīng)營。

總之，住宅小區(qū)停車難問題的解決已迫在眉睫，它需要政府、物業(yè)和業(yè)主的共同努力，要從規(guī)劃、建設(shè)、管理和規(guī)范上多管齊下，狠下功夫，特別是政府要發(fā)揮其主導(dǎo)作用，只有這樣，才能使困擾人們的停車問題得到有效解決。

〔本文系2011年度河北省社科聯(lián)民生調(diào)研課題“城市住宅區(qū)停車難之現(xiàn)狀與解決途徑研究——以秦皇島市為中心的調(diào)查”（項目編號：201101089）階段性成果〕

（李秀紅，1976年生，河北唐山人，河北燕山大學(xué)文法學(xué)院講師、博士。研究方向：基層政治）