房地產(chǎn)調(diào)控不能半途而廢

初現(xiàn)曙光

自2010年4月“國10條”出臺后，國家2011年仍不斷加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，其中重頭戲是2011年1月27日“新8條”出臺和實(shí)施，其中發(fā)揮作用最大的政策是要求各地確定房價增長調(diào)控目標(biāo)和限購措施。由于持續(xù)堅持，房市調(diào)控的效果在2011年第三季度以后初現(xiàn)曙光。主要表現(xiàn)在以下方面：

一是房價增幅明顯趨緩，特別是今年一季度終于出現(xiàn)了住房市場“價量齊跌”的良好效果。去年三季度以前，房地產(chǎn)調(diào)控的效果不明顯，但由于調(diào)控政策的不放松，終于到四季度后房地產(chǎn)調(diào)控的累積效果開始顯現(xiàn)。四季度房價環(huán)比下降的城市由上季度的17個擴(kuò)大到52個，明顯增加，下降的覆蓋面達(dá)到了74.2%，同時，四季度還有16個城市環(huán)比停止了增長，即2011年底70個大中城市中，僅兩個城市環(huán)比仍在增長。更為可喜的是，到今年1月份，70個大中城市環(huán)比全面“停漲”。

與此同時，人們更關(guān)注的是房價同比的下降：2011年底也出現(xiàn)較可喜的變化，70個大中城市中，12月同比下降的城市達(dá)到9個，比11月增加5個，即有12.9%的城市房價出現(xiàn)了下跌。今年1月份房價同比下跌的城市則擴(kuò)大到15個。今年一季度則出現(xiàn)了“價量齊跌”的情況，全國當(dāng)季商品房銷售面積和銷售額分別下降13.6%和14.6%，銷售額下降的幅度大于銷售面積下降的幅度，說明一季度全國房價同比是下降的，從70個大中城市的房價月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可以看到這一顯著變化，3月份房價同比下降明顯大于上升的城市，分別為38個和29個。

二是住房投機(jī)需求明顯受遏制。許多城市限制購買兩套以上的住房，實(shí)際就是抑制過度的投機(jī)需求。我國房價過快增長的最主要原因是投資或投機(jī)需求過旺，2011年三、四季度以后，投機(jī)需求被明顯抑制，從而導(dǎo)致住房需求明顯放慢，2011年全年住宅銷售面積和銷售額分別比上年增長3.9%和10.2%，比上年明顯回落，今年一季度則出現(xiàn)了明顯的負(fù)增長，一季度住宅銷售面積和銷售額分別下降15.5%和17.5%。由于各地出臺的限購政策和國家出臺的差別化信貸政策均未限制自住需求，因此，住房需求的下降正反映了投機(jī)需求被有效“擠出”，這樣的成果來之不易，要倍加珍惜，不能半途而廢而前功盡棄。

三是資金流入房市的速度明顯放慢。在房價高漲及暴利的情況下，各種社會資金均看好房市，資金源源不斷地流入房地產(chǎn)行業(yè)，從而不斷推高房價，形成較明顯的房地產(chǎn)泡沫。從去年四季度情況看，社會資金過量流入房地產(chǎn)的形勢開始逆轉(zhuǎn)。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年同期回落12.1個百分點(diǎn)，比三季度末回落8.4個百分點(diǎn)，四季度可以說是直線下降，由高達(dá)20%以上的增長轉(zhuǎn)為零增長，這是極顯著的變化。

盡管今年以來宏觀經(jīng)濟(jì)政策已有較明顯的松動，但流入房地產(chǎn)的資金明顯偏慢，一季度房地產(chǎn)投資資金來源同比增長僅為8.2%，比全部投資的資金來源增長低9.3個百分點(diǎn)，3月當(dāng)月流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金下降7.5%，4月份有所反彈，但仍下降4.7%，這說明各類社會資金投資房地產(chǎn)的意愿開始明顯減弱，甚至有不少前期進(jìn)入的資金開始撤離，這是房地產(chǎn)市場正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)的重要信號。

房市調(diào)整基礎(chǔ)不牢固

房市調(diào)整的成效僅是初步的，基礎(chǔ)很不牢固。這主要表現(xiàn)為兩個“不夠”。首先是調(diào)整時間不夠。長達(dá)13年的房價高速增長，靠一年兩年是不可能消化的。而且從效果產(chǎn)生的原因看，更多的靠政府的重壓，而非內(nèi)在的調(diào)整，不少政策措施是行政手段，許多投機(jī)性購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商，都在等著房市政策放松，一旦放松政策，便準(zhǔn)備“大干一場”。

其次是調(diào)整的力度遠(yuǎn)不夠。主要是房價遠(yuǎn)未調(diào)整到位。從70個大中城市的統(tǒng)計看，目前僅30%左右城市房價同比下降，且多數(shù)僅是微降。過去3年全國房價平均上漲1倍左右，1998年以來的13年間，我國多數(shù)城市的房價都上漲5倍以上，還有部分城市上漲10倍左右，房價收入比多數(shù)城市在8倍以上，房價嚴(yán)重偏高，大大超出絕大多數(shù)家庭的購買力，主要是靠投機(jī)需求支撐。多數(shù)城市房市泡沫在1倍以上，理論上有下降30%甚至50%的空間。衡量房市調(diào)控效果的最重要的標(biāo)志就是房價出現(xiàn)較明顯的持續(xù)下跌，目前看這一效果遠(yuǎn)未達(dá)到。

同時，還有一個十分關(guān)鍵的問題是，人們通過房地產(chǎn)投資謀取暴利的心理還未發(fā)生根本變化。在房價過高、一些地方泡沫較為明顯的情況下，許多人在過去的“只漲不跌”、房市投資只賺不賠的示范效應(yīng)下，投機(jī)房地產(chǎn)的心理仍然很濃厚。一直以來，人們對房市的高風(fēng)險缺乏理性認(rèn)識，原因是我國房價調(diào)控效果一直不佳，甚至給他們的印象是“越調(diào)越高”，人們不相信調(diào)控。在這種情況下，只有房價明顯下跌或長期不漲才能最終抑制投機(jī)需求，其中最主要的是房市調(diào)控政策不能放松。

在房市調(diào)控剛剛顯現(xiàn)曙光的去年三季度以后，我國宏觀經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)出較明顯的下行趨勢。特別是今年4月份出口下滑和工業(yè)增長放慢的數(shù)據(jù)大大超出預(yù)期，社會上對放松貨幣政策的呼聲很高，領(lǐng)導(dǎo)人也強(qiáng)調(diào)要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，于是新4萬億刺激計劃也開始流傳。與此同時，一些地方政府對房地產(chǎn)調(diào)整明顯不適應(yīng)，采取各種變通的手段刺激房市，與中央政策博弈，有人認(rèn)為這如同“蟻穴”，可能毀掉為促進(jìn)房市健康發(fā)展而剛剛筑起的“長堤”。

問題不僅如此，房地產(chǎn)的長期過度發(fā)展已對國民經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展構(gòu)成重大障礙，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化和社會公平構(gòu)成巨大的隱患，必須下決心根治這一發(fā)展病。住宅問題是重大的民生問題，到不到位，效果如何，要聽人民的呼聲，要看人民是否滿意，是否達(dá)到他們預(yù)期的目標(biāo)。穩(wěn)增長不是穩(wěn)房價，不是讓房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)發(fā)展，來支持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)增長主要是擴(kuò)大消費(fèi)需求和促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為此，要堅定的去房地產(chǎn)泡沫化。

房地產(chǎn)調(diào)整是導(dǎo)致去年下半年以來我國經(jīng)濟(jì)下行的重要原因，為防止調(diào)整過猛及應(yīng)對歐債危機(jī)的沖擊，適度松動貨幣政策是必要的，但不能全面放松貨幣政策。如果全面放松貨幣政策，房地產(chǎn)泡沫將會轉(zhuǎn)頭重來，更大的泡沫將會使未來經(jīng)濟(jì)調(diào)整付出更大的代價，因此，貨幣政策只能微調(diào)，不能全面放松。千萬不能過于遷就于房地產(chǎn)業(yè)的利益，而過早地放寬房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

房市去投資化

抑制投機(jī)需求是房市調(diào)控的“牛鼻子”。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，核心是堅持抑制投機(jī)性需求不放松，使住房從長期投資化轉(zhuǎn)為消費(fèi)主導(dǎo)的功能。去除了過度投資的功能，房價就會向合理水平回歸。

抑制投機(jī)需求，不僅要靠短期政策的收縮，更需要建立一套長效的約束機(jī)制。中國的城市化目前剛超過50%，還有較大的空間，如果任由房價暴漲，將會嚴(yán)重阻礙城市化的進(jìn)程，高房價將會抑制城市化，增加城市化成本，產(chǎn)生嚴(yán)重的需求不足問題，因此，政府要從以下幾個方面，建立抑制住房投機(jī)需求長效機(jī)制。

差別化政策要更顯“差別化”。要嚴(yán)格抑制家庭對第二套以上住房的需求。二套以上的住房就帶有明顯的投資或投機(jī)性質(zhì)，現(xiàn)在的限購政策比以前嚴(yán)厲，以前是對家庭購買多少住房都無限制，也無信貸政策的差距，“新8條”對本地居民二套以上住房需求采取了嚴(yán)格限制，但對第二套住房仍然沒有采取差別化政策，而且二套以上住房信貸差距化政策不明顯，在利率嚴(yán)重偏低的情況下（高達(dá)-2%的實(shí)際利率持續(xù)一年多），1.1倍的差別利率對抑制住房投機(jī)需求作用有限。國家的住房政策的長期取向應(yīng)是一戶一套住房，只鼓勵一戶一套住房，對一套住房需求（不管是自有房還是租賃）都給予優(yōu)惠支持，而對二套以上的住房則采取差距化明顯的抑制政策，即按揭貸款利率很高、首付比例很高、征收較高的利得稅等。

擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。國際經(jīng)驗(yàn)表明，抑制住房投機(jī)的最好辦法是在保有環(huán)節(jié)對住宅征稅。并制定差異化很大的稅收政策，即住房越多，稅收越高，對二套以上住房征收懲罰性的稅收，使投機(jī)者無利可圖。1998年房改和當(dāng)時出臺的個人按揭貸款政策，極大地刺激了住房市場的發(fā)展，但由于房改政策制定時間倉促、考慮不周，其存在一個根本的制度缺陷。

我們可以把房地產(chǎn)市場比喻為一輛汽車，汽車之所以成為大眾化安全可靠的交通工具，主要是因?yàn)槠湎到y(tǒng)設(shè)計和性能的完善，汽車包括四個子系統(tǒng)，一是動力系統(tǒng)，通過踩“油門”給其提供行駛的動力，就像我們?yōu)榇碳し康禺a(chǎn)發(fā)展，而采取許多金融、稅收鼓勵政策一樣；二是剎車系統(tǒng)，是保障行駛安全的最主要的裝置；第三是電子系統(tǒng)；第四是車身系統(tǒng)。在遇到各種緊急情況時，汽車的安全保障主要是靠剎車系統(tǒng)完成，而汽車的剎車系統(tǒng)是一個設(shè)計非常精巧完善的系統(tǒng)，它包括四種選擇：一是剎車片，二是離合器，三是手剎，四是ABS裝置，是發(fā)生萬一情況時的保護(hù)生命的最后裝置。

而我們的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在一開始，為了把房地產(chǎn)培育為經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，安了大馬力的“發(fā)動機(jī)”，卻忘記了安裝剎車系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)的剎車系統(tǒng)或裝備是什么呢？就是稅收和金融調(diào)節(jié)裝置，其中最主要的是稅收調(diào)節(jié)裝置，它是總閘門，它可能避免住房成為過度投資的工具，使住房市場成為具有負(fù)反饋機(jī)制的有效市場，避免房地產(chǎn)泡沫不斷強(qiáng)化。如果當(dāng)買房投資獲取的暴利多數(shù)都成為稅收、占有過量的住房要交更高稅率的稅收時，市場投機(jī)行為將會被內(nèi)在地抑制。因此，抑制住房市場的過度投機(jī)行為，關(guān)鍵是征收房地產(chǎn)稅。要在總結(jié)上海、重慶征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)和問題上，進(jìn)一步改革和完善房地產(chǎn)稅，擴(kuò)大征收試點(diǎn)范圍。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)不久前在《求是》上發(fā)表《在改革開放進(jìn)程中深入實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略》的文章，指出要逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

嚴(yán)把信貸關(guān)。最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如果信貸關(guān)把不嚴(yán)，信貸和貨幣過量供給，貸款利率偏低，那么，投機(jī)需求也難以抑制。全球金融危機(jī)后，我國房價之所以連續(xù)幾年大幅上漲，一個重要原因就是2009年和2010年貨幣政策偏松，信貸投放過多，2009年新增信貸達(dá)9.6萬億元，比前兩年的總和還要多，2010年新增信貸也接近8萬億元。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長受限的情況下，過量的貨幣和信貸供給，必然產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫化。堅持穩(wěn)健的貨幣政策，就是把好抑制住房投機(jī)的第一道閘門，第一道閘門把好了，第二道閘門（限購政策、差別化的信貸政策）效果就會比較明顯。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，也就是堅持房地產(chǎn)信貸政策不動搖，不受利益集團(tuán)所動，不為經(jīng)濟(jì)增長合理下調(diào)所動。