關于房地產調控效果的研究之八:“房地產調控效果研究”的幾點政策含義

一、重視國際范圍內房地產市場規(guī)律的研究，努力把宏觀調控建立在符合客觀經濟規(guī)律的基礎上

我國房地產市場發(fā)展的時間尚短，至今未經歷一個真正完整的周期，缺乏調控經驗也是難免的。建議重視國際范圍內房地產市場客觀規(guī)律的研究，把宏觀調控建立在科學的基礎上。

合理的房價變動趨勢線（經濟規(guī)律）的確認，意義重大。它是我們針對“住宅價格漲幅”進行宏觀調控的基礎；是我們未來確定調控方向、把握調控力度的依據；它不僅體現著經濟規(guī)律，也應是引導民眾對住房價格“政治上滿意”①與否的歸依。

調控目標的設定一定要符合經濟規(guī)律，切不可給社會以不符合經濟規(guī)律的承諾，讓民眾產生不切實際的期待。

二、深化改革，解決造成我國房地產市場問題的“深層次的體制性、機制性矛盾”

我國房地產市場成為舉國上下關注的矛盾焦點（“國民經濟的毒瘤、癌癥”）并非偶然，它折射、反映出的是宏觀經濟體制中的“深層次體制性、機制性矛盾”。我們認為只有認真面對和解決“癥結”——土地供給持續(xù)約束住房供給增長，寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制持續(xù)激勵住房需求，——才能使房地產價格漲幅出現“市場內生的回落”（而不是“外部強制的回落”），使我國房地產市場真正走上健康發(fā)展的軌道。

此外，加大反腐力度、約束政府機關、事業(yè)單位以及壟斷性行業(yè)（國企）自建、分配福利住房的行為，均會有助于增進民眾在政治上的滿意度。

三、調控者應關注：住宅（居?。┬枨笞⒍ㄊ钱斍凹拔磥碇袊洕畲蟮膬刃?，住宅生產和居住服務部門是實實在在的實體經濟組成部分

根據OECD國家數據，居住需求是中高收入國家最大的內部需求。這也預示著，居住需求將在不久后成為我國最大的內部需求。事實上，如將住宅生產、居住服務需求獨立進行統(tǒng)計，現在已經是中國最大的、切實的內需之一，而且顯著帶動著一系列生產資料、消費資料的需求增長；它是中國經濟轉向依賴內需增長過程中，一個不容忽視、基礎性、成長空間巨大的內需組成部分；住宅生產和居住服務部門是實實在在的實體經濟部門。

因此，我國應堅持市場化方向，努力完善房地產市場環(huán)境，消除發(fā)展障礙，促進其健康發(fā)展。

四、中國房地產市場未來巨大的增長空間，是解決當前房價問題最有利的條件，也為目前選擇房價回落方式提供了空間

2003—2011年只是中國快速城市化進程中的一個“時間區(qū)段”。當前出現的“房價上漲過快”問題，是快速城市化階段容易伴生出現的價格波動，而非一旦“破裂”就會導致國民經濟一蹶不振的“泡沫”。這是一個基本判斷。

中國房地產市場未來巨大的增長空間，中國經濟持續(xù)較快增長的潛力，加之“房價收入彈性約等于1”的房價變動客觀規(guī)律，是解決我國當前房價問題的最有利的條件，也為目前選擇房價回落方式提供了空間。

我們可以在“以行政強制手段迫其迅速回落”的方式，和“通過利率調節(jié)節(jié)制價格漲幅，伴隨人均收入增長平穩(wěn)吸收”的方式之間進行選擇。前者可能“大快人心”，但勢必付出國民經濟增速向下波動的代價；而后者“不能立竿見影地彰顯調控效果”，但有助于國民經濟穩(wěn)定增長。我們傾向于選擇后者。

五、建議切實參考我國的“低?！敝贫冉ㄔO思路，重新籌劃適合我國國情，具有可持續(xù)性的住房保障制度

首先，住房保障制度應堅持我國“低?！钡脑O計思路，要堅持“低標準、廣覆蓋”的保障原則，堅持“?；尽钡脑瓌t，不能將之泛化為普遍、普惠的社會福利。

其次，“住房保障”本質上是一項社會義舉。住房保障是全社會對部分無力參與競爭者（老弱病殘障）和競爭中的失敗者（因失業(yè)、破產等原因陷于貧困狀態(tài)）提供的居所救助，本質上是一種由社會成員出資、政府代為操作的社會義舉。必須確保保障資源使用的公正性，要確實用在最需要救助的貧困家庭和人群。保障資源的規(guī)模，最終由出資人長期的承受能力和承受意愿決定。

第三，保障的水平，不應以接受救助者滿意為依據；而是量入為出，并接受出資人代表的審計。從保障制度的邏輯上講，應被征求意見的是出資人，應由出資人代表審計保障房的設計水平是否達標或超標（法定標準），審計善款是否得到了最有效的使用，是否分配到了法定目標救助對象。

目前， 社會上對房地產市場議論紛紛，極端的判斷是：“房地產市場已經是國民經濟的毒瘤、癌癥”?？芍^“眾口鑠金，積毀銷骨”。但實際上，中國房地產市場的未來成長性毫無問題。雖然眼前面對巨大的困難，我們對中國房地產市場的未來仍充滿信心。

因為，中國一定會堅持市場化的改革方向。中國人民生活持續(xù)改善的希望在于市場化改革；中國人民持續(xù)改善住房條件的希望在于房地產市場化改革。中國人民不會忘記計劃經濟時代短缺的苦難，不會忘記福利住房制度下的“全民蝸居”。忘記歷史，就意味著重蹈覆轍。

注：

①有感于新華社署名評論文章 “要把過高的房價調整到讓民眾滿意的政治水平”。