關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的研究之四:“價格上漲過快”的癥結(jié)

房價上漲過快，漲幅超過了人均收入增速，房價收入比和租售比高企，引發(fā)政府對“房地產(chǎn)價格泡沫”和對“民怨沸騰破壞穩(wěn)定”的擔憂。對房地產(chǎn)市場價格上漲過快現(xiàn)象進行調(diào)控顯然是必要的，關(guān)鍵是要找準癥結(jié)，對癥下藥。

一、與眾不同的房地產(chǎn)市場，注定不能獨善其身

我國的社會主義市場經(jīng)濟，是“國家宏觀調(diào)控下，市場機制對資源配置發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的經(jīng)濟”。我國的“國家宏觀調(diào)控”內(nèi)容典型地包括，政府掌控土地吞吐、貨幣吞吐、資金成本管制、信貸投向控制、固定資產(chǎn)投資控制、經(jīng)濟運行景氣調(diào)節(jié)、收入分配調(diào)節(jié)等。

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)由于以下特點，使它成為與宏觀環(huán)境聯(lián)系最為緊密、與國民經(jīng)濟運行息息相關(guān)、受宏觀調(diào)控影響最大而又最受宏觀調(diào)控關(guān)注的市場。

首先，住宅建設(shè)的主要投入要素是土地，而土地供給由政府掌控。

其次，住宅購置是家庭部門發(fā)生的、最大額度的資產(chǎn)購置，是家庭部門支出中使用杠桿比例最大的支出，因而住宅市場需求受政府貨幣政策影響最為顯著。

第三，住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，本身是一個固定資產(chǎn)投資過程。而在我國，“固定資產(chǎn)投資”是政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟最重要的路徑和最關(guān)注的宏觀變量。

這三個行業(yè)特點，使得住宅市場顯著不同于汽車、計算機市場，以及糧食、衣著等普通消費品市場。在體現(xiàn)中國特色、備受宏觀調(diào)控政策變動影響、備受宏觀經(jīng)濟調(diào)控關(guān)注方面，沒有哪個行業(yè)能出其右。無論是宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)波動時，還是宏觀調(diào)控出現(xiàn)失誤時，房地產(chǎn)市場均不可能像其他產(chǎn)品市場，或會安于一隅、悄無聲息地獨善其身。

如果真如某些專家的極端判斷：“房地產(chǎn)市場已經(jīng)是中國經(jīng)濟的癌癥”，那么，致癌的癥結(jié)性原因究竟在哪里呢？

二、癥結(jié)所在

我們的宏觀制度頂層安排，為房地產(chǎn)市場塑造了一個“土地供給持續(xù)缺乏彈性、流動性持續(xù)高度充裕、資金成本持續(xù)過分低廉”的市場環(huán)境。這樣的市場環(huán)境注定要產(chǎn)生一個持續(xù)“供不應(yīng)求”的市場格局。

這種市場環(huán)境催生、激勵了城市居民在居住支出方式上做出“租房不如買房”的選擇；在出手時機上做出“晚買不如早買”的選擇；富有的多投資幾套（并非不道德）、投機幾套（并不違法）；年輕人在父母幫助下爭先恐后地使用“財務(wù)杠桿”（又抱怨成為“房奴”）。

這種在微觀上無可置疑的理性，在宏觀上導(dǎo)致了遏制不住的房價快速上漲。較早購置房產(chǎn)的靠資產(chǎn)升值變富，未購房產(chǎn)而手持貨幣資產(chǎn)的相對變窮，“貧富差距拉大”的不平呼聲高漲。

既是市場環(huán)境的塑造者，又是宏觀調(diào)控者的宏觀決策部門，自2003年以來，一直在動用常規(guī)的和非常規(guī)的措施，“引導(dǎo)合理的消費”、“打擊投機需求、抑制投資需求”、“防止價格過快上漲，防范房地產(chǎn)泡沫”。

自2003年以來，一直在各個環(huán)節(jié)上尋找原因、尋找價格快速上漲的“推手”，唯獨沒有考慮引發(fā)并釀就這一切的制度土壤。正是宏觀經(jīng)濟制度性的安排，制造了房地產(chǎn)市場上的無盡麻煩，調(diào)控者又不得不動用調(diào)控之手進行艱難地調(diào)控。

三、房地產(chǎn)調(diào)控始終未能針對癥結(jié)下藥

我們對2003年以來的歷次價格調(diào)控的主要措施進行歸納，大致包括如下內(nèi)容：

首先，要求從政治高度重視房價問題，逐步將“房價問題”升級為“政治問題”，建立行政問責制。

其次，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。增加普通商品房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、公租房以及廉租房供給，啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，推進林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。

第三，正確引導(dǎo)居民消費預(yù)期。綜合采取土地、財稅、金融等相關(guān)政策措施，利用輿論工具和法律手段，引導(dǎo)居民住房消費，控制不合理需求。

第四，整頓市場秩序。加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、惡意哄抬、價格欺詐、投機炒作、違反明碼標價規(guī)定、違規(guī)用地、囤地、炒地等一切擾亂市場秩序的非法行為。

以上調(diào)控措施在道義、原則上均讓人無法反駁。但是由于始終沒有觸及“土地供給管制”和“低利率管制”這兩個根本癥結(jié)，除了最后基于解決“政治問題”而采取的行政手段之外，都顯得那么不給力。

我們認為，正如中央近年來多次、反復(fù)深刻強調(diào)過的：改革已經(jīng)進入“深水區(qū)”，現(xiàn)在面對的問題，越來越多的是深層次的體制性、機制性矛盾。僅靠頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳，終究無法糾正和解決深層次的體制機制問題。

如果我們始終不愿去面對并認真解決“土地供給管制”和“低利率管制”這種癥結(jié)性問題，那么，我們將不得不面對“房價反復(fù)高漲，政府反復(fù)調(diào)控”的局面，并且最終走向一直想避免的房地產(chǎn)泡沫。

四、因果關(guān)系不能倒置

想一想日本的房地產(chǎn)泡沫。時隔20年后，我們可以根據(jù)歷史數(shù)據(jù)更清晰地看到泡沫是怎樣形成的。1973年前，日本采用固定的管制利率，長期穩(wěn)定保持在4%；1973年后利率管制放松，但依舊是實行低利率政策；特別是“80年代后期，日本政府對日元升值的影響過于擔心，并對日本經(jīng)濟在1986年上半年增長放緩做出了過度反應(yīng)，實施了大規(guī)模的宏觀經(jīng)濟刺激措施，政策利率被下調(diào)了約2個百分點，這種立場一直延續(xù)到了1989年。信貸額和資產(chǎn)價格急升，使股市和城市地價在1985—1989年期間急劇上漲”①。泡沫于1990年1月破裂。

注意因果關(guān)系：不是日本房地產(chǎn)市場，而是日本經(jīng)濟政策失誤引發(fā)日本經(jīng)濟泡沫。日本房地產(chǎn)市場是這場經(jīng)濟泡沫最顯著的標志和最慘烈的受害者。

反觀我國的情況是，城市住宅用地的總量控制不當，造成了商品住房市場供不應(yīng)求；這種市場特征與持續(xù)的低利率管制結(jié)合在一起，使得住房市場成為吸收超額信貸的“黑洞”，加速住宅價格上漲（圖1中實線部分是已發(fā)生的資產(chǎn)價值變動，而虛線部分是在既定環(huán)境下未來十年將發(fā)生的變動）。不是房地產(chǎn)市場破壞了國民經(jīng)濟的穩(wěn)定，而是“存在深層次矛盾”的宏觀經(jīng)濟環(huán)境造就了住宅價格過快上漲。

這是一個必須弄明白的因果關(guān)系。如果因果倒置，非但難于解決房價過快上漲問題，還會誤導(dǎo)民眾。反過來，如潮的錯誤輿論又會逼迫宏觀調(diào)控者對房地產(chǎn)市場采取更激烈的調(diào)控手段。

注：

①IMF在《世界經(jīng)濟展望報告》。