江蘇城市化水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實證研究

許珂 盧海

[摘 要]城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是有著密切關(guān)系的。城市化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動因；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則為城市化的結(jié)果與外在特征，并制約著城市化的健康發(fā)展。本文對江蘇13個城市的城市化水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行了實證分析和排序，并對江蘇城市化和房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展提出了政策建議。

[關(guān)鍵詞]江蘇 城市化 房地產(chǎn)業(yè)

一、引言

城市是人類經(jīng)濟和社會發(fā)展的結(jié)果，城市化是經(jīng)濟發(fā)展的空間積聚與分化的過程。城市化水平是衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平的重要標(biāo)志之一，是21世紀(jì)對人類社會產(chǎn)生最大影響的社會過程。城市化問題已經(jīng)引起了各級政府部門的高度關(guān)注，很多地區(qū)把它列入政府工作報告。

房地產(chǎn)業(yè)又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)。它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費過程的各項經(jīng)營和管理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等；地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。

城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是有著密切關(guān)系的。城市化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動因；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則為城市化的結(jié)果與外在特征，并制約著城市化的健康發(fā)展。城市化帶動城市人口的增加，引發(fā)房地產(chǎn)需求，同時促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，并指明了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)業(yè)為城市化提供了必要的生產(chǎn)、生活、居住、商業(yè)娛樂等活動空間，為城市化奠定了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。

目前，有一些學(xué)者對城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的互動關(guān)系進(jìn)行了研究，如陳石清（2008）運用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991年~2005年中國房地產(chǎn)價格與城市化水平之間的關(guān)系。實證研究發(fā)現(xiàn)，中國城市化水平的提高是中國房地產(chǎn)價格上升的原因，中國的房地產(chǎn)價格與中國城市化水平之間存在一種長期穩(wěn)定的正向變動關(guān)系，并對實證結(jié)果進(jìn)行了分析并指出了相關(guān)的政策建議。夏勵嘉（2009）對廣東城市化和房價關(guān)系進(jìn)行了實證分析，得出結(jié)論：房地產(chǎn)價格隨城市化進(jìn)程發(fā)展而上漲是客觀規(guī)律，但房地產(chǎn)價格過快增長既阻礙了城市化的健康發(fā)展，又脫離了實際收入的消費約束，形成房地產(chǎn)泡沫。各區(qū)域不均衡的城市化發(fā)展，既產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，又浪費了土地資源，引發(fā)了城市化泡沫。抑制過高房價，提高土地等資源利用效率，是當(dāng)前乃至未來很長時期內(nèi)促進(jìn)廣東城市化與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。李杰（2010）在對江蘇省城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段進(jìn)行判斷的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展階段的同步性規(guī)律，進(jìn)一步闡明該省房地產(chǎn)業(yè)與城市化的互動關(guān)系，針對目前存在的城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失調(diào)的負(fù)面效應(yīng)，提出了促進(jìn)江蘇省城市化與房地產(chǎn)業(yè)良性互動的發(fā)展對策，以為該省城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動發(fā)展提供參考。

由此可以看出，目前對城市化與房地產(chǎn)互動關(guān)系進(jìn)行數(shù)量分析的比較少，尤其是針對某個具體區(qū)域的研究就更少了。本文運用SPSS軟件，對江蘇各市房地產(chǎn)業(yè)與城市化的發(fā)展水平進(jìn)行實證分忻，看兩者的發(fā)展水平是否協(xié)調(diào)。并針對江蘇城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，提出了兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議。

二、江蘇城市化水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實證分析

1.主成分分析原理

主成分分析是一種降維的統(tǒng)計方法，其原理是將原來眾多具有一定相關(guān)性的指標(biāo)(比如P個指標(biāo))重新組合成一組新的互相無關(guān)、盡量少的綜合指標(biāo)來代替原來的指標(biāo)，這些新的綜合指標(biāo)按照方差依次遞減的順序排列。綜合指標(biāo)保留了原始變量的主要信息，同時彼此之間又不相關(guān)，比原始變量具有更優(yōu)越的性質(zhì)，從而更能反映問題的實質(zhì)。

通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來P個指標(biāo)作線性組合，作為新的綜合指標(biāo)。最經(jīng)典的做法就是用Fl(選取的第一個線性組合，即第一個綜合指標(biāo))的方差來表達(dá)，即Var(F1)越大，表示F1包含的信息越多。因此在所有的線性組合中選取的Fl應(yīng)該是方差最大的，故稱Fl為第一主成分。如果第一主成分不足以代表原來P個指標(biāo)的信息，再考慮選取F2即選第二個線性組合，為了有效地反映原來信息，F(xiàn)l已有的信息就不需要再出現(xiàn)在F2中。依此類推可以構(gòu)造出第三，第四，…第m個主成分。然后根據(jù)各主成分的方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)代入得到綜合得分。

2.江蘇城市化水平的衡量

城市化水平通常用城市人口所占比例是城市化的主要衡量指標(biāo)，但是除此之外，影響城市化水平的因素很多，城市化水平的提高是由多種因素共同作用的結(jié)果。因此，城市化水平測度應(yīng)該考慮多個因素，采用多個指標(biāo)，本文從城市發(fā)展的經(jīng)濟力、城市發(fā)展?jié)撛诹统鞘邪l(fā)展裝備力三個方面去測度城市化水平情況。

（1）城市發(fā)展經(jīng)濟力指標(biāo)

經(jīng)濟指標(biāo)主要反映該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民購買力情況。包括：國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重，城鄉(xiāng)居民儲蓄額和居民可支配收入5個指標(biāo)。

X1=國內(nèi)生產(chǎn)總值

國內(nèi)生產(chǎn)總值是指以國界為準(zhǔn)計算，一國領(lǐng)土范圍內(nèi)本國居民和外國居民生產(chǎn)的最終產(chǎn)品和勞務(wù)總量。它是綜合反映全部社會經(jīng)濟活動的重要指標(biāo)。

X2=人均國內(nèi)生產(chǎn)總值

人均GDP是國內(nèi)生產(chǎn)總值以平均戶籍人口數(shù)作為人數(shù)計算所得的人均值，是衡量某一地區(qū)人民生活水平的一個標(biāo)準(zhǔn)。

X3=第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重

第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重主要反映出某地區(qū)的人口職業(yè)結(jié)構(gòu)等相關(guān)方面。

X4=城鄉(xiāng)居民儲蓄額

城鄉(xiāng)居民儲蓄額顯示了某一地區(qū)居民的資金擁有水平，在我國，儲蓄仍然是大多數(shù)人主要的選擇，儲蓄額的多少一定程度上反映了居民住房購買力的水平。

X5=居民可支配收入

可支配收入是反映居民家庭全部現(xiàn)金收入中能用于安排家庭日常生活的那部分收入。由于本文是研究城市化與房地產(chǎn)之間的相互關(guān)系，居民可支配收入水平?jīng)Q定了居民的購買力，對房地產(chǎn)的發(fā)展意義重大，因此將它列入城市化綜合指標(biāo)體系。

城市發(fā)展經(jīng)濟力的五個指標(biāo)均可以從江蘇統(tǒng)計年鑒中直接獲得。

（2）城市發(fā)展?jié)撛诹χ笜?biāo)

城市發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)主要指人口集聚程度。人口集聚程度指城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎亍Ｒ粋€地區(qū)的城鎮(zhèn)人口比重越高，表明人口集中度越高，社會生活更加豐富，社會服務(wù)設(shè)施相對完善，居民生活比較方便，從而很好地反映出其他社會事業(yè)的發(fā)展水平。人口集聚程度是城市發(fā)展的內(nèi)在潛力。

在江蘇統(tǒng)計年鑒中沒有直接的數(shù)據(jù)，本文采用X6=江蘇某城市人口年末數(shù)/該地區(qū)年末總戶籍人口數(shù)來進(jìn)行衡量。

（3）城市發(fā)展裝備力指標(biāo)

城市發(fā)展裝備指標(biāo)主要反映居民生活質(zhì)量和生活方式的狀況。主要包括：人均住房面積、電話普及率、萬人擁有公路長度和高等教育普及率。

X7=人均住房面積

人均住房面積指標(biāo)表示城市居民目前居住水平，該指標(biāo)與城市化綜合力呈正相關(guān)，即如果人均住房面積數(shù)值較大，相應(yīng)的城市化水平也較高。該指標(biāo)在江蘇統(tǒng)計年鑒中可以直接獲得。

X8=電話普及率

電話普及程度代表該地區(qū)信息化發(fā)展程度，信息水平提高是城市化發(fā)展的重要體現(xiàn)，城市化發(fā)展水平高的地區(qū)電話普及程度也相對較高。這一指標(biāo)在統(tǒng)計年鑒中沒有直接披露，只披露了某地區(qū)年末本地電話用戶和移動用戶的數(shù)量。考慮到固定電話一般以戶安裝，移動電話按人擁有，因此在計算該指標(biāo)時，以按戶計算的固定電話/總戶數(shù)，和移動電話數(shù)/總?cè)藬?shù)兩個比率的平均值來代表。

X9=萬人擁有道路長度

城市的建設(shè)需要基礎(chǔ)設(shè)施的支持，而基礎(chǔ)設(shè)施中最主要的一項是道路建設(shè)。因此，道路建設(shè)水平是衡量該地區(qū)城市化水平的重要指標(biāo)之一。統(tǒng)計年鑒中披露了某城市年末實有道路長度，萬人擁有道路長度=城市道路總長度/城市總?cè)丝?10000。

X10=高等教育普及率

高等教育包括大專、大學(xué)本科及以上學(xué)歷。長期以來，城市和農(nóng)村之間的教育和文化水平存在著較大的差距，該指標(biāo)的高低很大程度上反映了一個地區(qū)城市化水平的高低。該指標(biāo)在統(tǒng)計年鑒上沒有直接披露，根據(jù)指標(biāo)定義應(yīng)該用受過高等教育的人數(shù)除以總?cè)藬?shù)，但由于統(tǒng)計年鑒上沒有對高等教育人數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計，因此在計算該指標(biāo)時用高等教育在校人數(shù)替代。因而這個指標(biāo)的數(shù)值比應(yīng)有的水平要低。

3.江蘇各市城市化水平實證分析

本文收集了江蘇13個城市2005年~2009年有關(guān)城市化水平十個指標(biāo)的數(shù)據(jù)，進(jìn)行了主成分分析。根據(jù)原有變量的相關(guān)系數(shù)矩陣及其檢驗，可以看到，大部分相關(guān)系數(shù)都較高（大于0.3，單邊檢驗值小于0.05），各變量呈較高的線性關(guān)系，能夠從中提取公共因子，適合進(jìn)行因子分析。

巴特利球形檢驗統(tǒng)計量為855.494，相應(yīng)的概率Sig為0.000，因此可認(rèn)為相關(guān)系數(shù)矩陣與單位陣有顯著差異。同時，KMO值為0.782，根據(jù)Kaiser給出的KMO度量標(biāo)準(zhǔn)可知原有變量適合作因子分析。

所有變量的共同方差均較高，各個變量的信息丟失都較少。因此本次因子分析提取的總體效果較理想。

表1 Total Variance Explained

表2 Component Matrixa

由表1，表2可以看出主成分分析的結(jié)果。一共提取了三個主成分，累計方差貢獻(xiàn)率為87.975%。第一主成分在X4、X8上有較高的負(fù)荷，第二主成分在X5、X7上有較高的負(fù)荷，第三主成分在X7上有較高的負(fù)荷。

通過計算，可以得到三個主成分的表達(dá)式：

F1=0.29 ZX1+0.32 ZX2+0.35 ZX3+0.38 ZX4+0.26 ZX5+0.33 ZX6-0.09 X7+0.38 ZX8+0.34 ZX9+0.33 ZX10

F2=0.38 ZX1+0.41 ZX2-0.2 ZX3-0.01 ZX4+0.48 ZX5-0.29 ZX6+0.52 ZX7-0.11 ZX8-0.13 ZX9-0.2 ZX10

F3=-0.42 ZX1-0.24 ZX2+0.23 ZX3-0.03 ZX4+0.12 ZX5+0.23 ZX6+0.72 ZX7-0 ZX8-0.09 ZX9+0.35 ZX10（Z1…Z10表示對原始變量X1…X10進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后得到的）

以各主成分的方差貢獻(xiàn)率為權(quán)重，可以得到城市化水平的綜合得分：

Y1=0.63784*F1+0.15337*F2+0.08854*F3

將數(shù)據(jù)代入后可以得到表3，江蘇各市城市化水平高低依次為南京、無錫、蘇州、常州、鎮(zhèn)江、南通、揚州、淮安、徐州、泰州、連云港、宿遷、鹽城。

表3 江蘇城市化水平排名

4.江蘇房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平衡量

為了揭示房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的水平，本文選擇以下指標(biāo)：

U1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額。這一指標(biāo)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年末完成投資的總額，該指標(biāo)反映了當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)總投入，能較好地反映房地產(chǎn)開發(fā)的投入水平。

U2：商品房銷售面積。這一指標(biāo)反映當(dāng)年商品房銷售的總面積，體現(xiàn)了商品房市場的有效需求。不同地區(qū)銷售面積不同，表明房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不同。

U3：城鎮(zhèn)人均可支配收入。房地產(chǎn)業(yè)雖然是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但其健康發(fā)展必然要有經(jīng)濟作為支撐。其中，居民的收入水平或人均可支配收入是影響房地產(chǎn)市場有效需求的很重要的因素。

U4：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。與U3一樣，是影響房地產(chǎn)市場有效需求的重要指標(biāo)。

以上指標(biāo)在江蘇統(tǒng)計年鑒上都可以直接找到。還有其他一些能夠反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指標(biāo)，如房地產(chǎn)均價、房地產(chǎn)每年的開工面積、竣工面積等，但是由于這些指標(biāo)在統(tǒng)計年鑒上沒有直接披露，或者沒有按照各個城市分別披露，影響實證分析的進(jìn)行，所以沒有將這些指標(biāo)包括在內(nèi)。

5.江蘇房地產(chǎn)發(fā)展水平實證分析

研究思路和城市化水平的實證分析類似，同樣是基于江蘇13個城市5年的數(shù)據(jù)，針對代表房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的4個指標(biāo)進(jìn)行了主成分分析。根據(jù)原有變量的相關(guān)系數(shù)矩陣及其檢驗，可以看到，大部分相關(guān)系數(shù)都較高（大于0.3，單邊檢驗值小于0.05），各變量呈較高的線性關(guān)系，能夠從中提取公共因子，適合進(jìn)行因子分析。

巴特利球形檢驗統(tǒng)計量為210.825，相應(yīng)的概率Sig為0.000，因此可認(rèn)為相關(guān)系數(shù)矩陣與單位陣有顯著差異。同時，KMO值為0.748，根據(jù)Kaiser給出的KMO度量標(biāo)準(zhǔn)可知原有變量適合作因子分析。

所有變量的共同方差均較高，各個變量的信息丟失都較少。因此本次因子分析提取的總體效果較理想。

表4 Total Variance Explained

表5Component Matrixa

由表4，表5可以看出主成分分析的結(jié)果。一共提取了兩個主成分，累計方差貢獻(xiàn)率為92.298%。第一主成分在U1、U4上有較高的負(fù)荷，第二主成分在U2、U3上有較高的負(fù)荷。

通過計算，可以得到兩個主成分的表達(dá)式：

F4=0.53ZU1+0.5ZU2+0.46 ZU3+0.51 ZU4

F5=-0.34ZU1-0.56ZU2+0.7 ZU3+0.27 ZU4

以各主成分的方差貢獻(xiàn)率為權(quán)重，可以得到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合得分：Y2=0.7881F4+0.13488F5

將數(shù)據(jù)代入后可以得到表6，江蘇各市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高低依次為南京、蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、揚州、徐州、泰州、淮安、鹽城、連云港、宿遷。

表6 江蘇房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平排序

6.江蘇城市化水平和房地產(chǎn)業(yè)相互關(guān)系分析

根據(jù)以上對江蘇各市城市化水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實證分析以及排序，我們可以看到，與其他學(xué)者得到的結(jié)論類似，城市化水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本呈正相關(guān)的關(guān)系，城市化水平越高，帶動城市人口增多，對房地產(chǎn)的需求增大，帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為城市化提供了必要的生產(chǎn)、生活、居住、商業(yè)娛樂等活動空間，為城市化奠定了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。

針對江蘇而言，各市的城市化水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差距還是比較大的，省會南京和蘇南的蘇錫常鎮(zhèn)無論是城市化還是房地產(chǎn)業(yè)綜合得分都是比較高的，蘇中的揚州南通居中，以徐州為代表的蘇北居后。并且蘇南、蘇中、蘇北之間的差距很大，蘇北的城市化水平和房地產(chǎn)業(yè)綜合得分大多為負(fù)值。

就各城市城市化水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的相互關(guān)系，總體來說，江蘇各城市還是協(xié)調(diào)發(fā)展的，也有個別城市的不是很匹配。比如無錫的城市化水平位居第二，房地產(chǎn)綜合得分位居第三，而蘇州的城市化水平位居第三，房地產(chǎn)綜合得分位居第二。再如淮安城市化排名第八，房地產(chǎn)業(yè)排名第十；鹽城城市化水平排名十三，房地產(chǎn)業(yè)排名十一。

三、推動江蘇城市化水平和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議

1. 制定城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略

江蘇各市經(jīng)濟發(fā)展不平衡，而且各地區(qū)自然資源、人力資源、科技等要素分布不均，不同城市的發(fā)展模式和發(fā)展速度不可能完全一致。因此，江蘇各市要從本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實出發(fā)，制定城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。對于發(fā)展比較快的蘇南城市，制定城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略要遵循城市化演變規(guī)律，政府應(yīng)積極采取推進(jìn)措施，如稅收優(yōu)惠政策、金融優(yōu)惠政策、人才激勵政策等，最大限度發(fā)揮擴散效應(yīng)，引導(dǎo)資金、人才、技術(shù)等要素流向周邊城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，帶動周邊城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對于經(jīng)濟發(fā)展相對落后的蘇北蘇中城市，政府應(yīng)更新發(fā)展理念，根據(jù)本地區(qū)城市化演變的客觀要求采取與本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)的發(fā)展模式。

2.保持合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度

房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模和發(fā)展速度并不是越大、越快就越好，要與城市化發(fā)展水平、收入水平、其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。如果房地產(chǎn)業(yè)的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他產(chǎn)業(yè)需求和居民收入的增長速度就會導(dǎo)致房產(chǎn)空置與資源浪費。房地產(chǎn)發(fā)展既要符合自身的發(fā)展規(guī)律，又要與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，適應(yīng)國民經(jīng)濟的承受能力并促進(jìn)國民經(jīng)濟快速健康發(fā)展。因此，對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展水平超前于城市化水平的城市，政府可通過出臺限制措施和制定優(yōu)惠政策等方法，限制房地產(chǎn)業(yè)的過度投資，并鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商向滯后地區(qū)投資，促進(jìn)城市化和房地產(chǎn)業(yè)的良性互動發(fā)展。

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