開(kāi)發(fā)商“過(guò)冬”五策

開(kāi)發(fā)商過(guò)冬的戰(zhàn)略有很多，但其核心是內(nèi)強(qiáng)筋骨、外適環(huán)境。

在中央一輪又一輪調(diào)控政策的高壓下，我國(guó)高企的房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冬天”正在逼近。據(jù)近日人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司撰寫(xiě)的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》和《房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)金融業(yè)影響的調(diào)查報(bào)告》分析，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。然而，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從緊的調(diào)控政策并未從此打住，其高壓政策仍然會(huì)延續(xù)。面對(duì)寒氣逼人的房地產(chǎn)市場(chǎng)冬天，開(kāi)發(fā)商如何過(guò)冬已成為戰(zhàn)略層面要考慮的第一要?jiǎng)?wù)。筆者2011年6-8月份，考察調(diào)研了海南及湖南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)與業(yè)內(nèi)人士廣泛地交流，對(duì)房企“過(guò)冬戰(zhàn)略”進(jìn)行了一番探討。

只賣(mài)不買(mǎi)，收縮戰(zhàn)線。房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天來(lái)臨時(shí)，隨著中央宏調(diào)政策的緊縮，無(wú)論是內(nèi)源融資還是外源融資都極其困難，融資環(huán)境惡劣，融資成本高企。而資金鏈條是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生命線，要確保其安全首先要做的戰(zhàn)略調(diào)整是只賣(mài)房、少拿地，收縮戰(zhàn)線。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金堆積產(chǎn)業(yè)，即燒錢(qián)的產(chǎn)業(yè)，從拿地到賣(mài)房回籠現(xiàn)金一般需要3~5年的周期。在這個(gè)資本循環(huán)過(guò)程中，拿地和樓盤(pán)積壓是開(kāi)發(fā)商資金沉淀最主要的兩個(gè)環(huán)節(jié)，所以收縮戰(zhàn)線就成為開(kāi)發(fā)商過(guò)冬戰(zhàn)略的上上策。

降價(jià)促銷(xiāo)，走量為主。房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天來(lái)臨時(shí)，開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，都會(huì)選擇促銷(xiāo)。促銷(xiāo)有很多手段，但最有效的還是房?jī)r(jià)打折，以價(jià)換量。但降價(jià)打折促銷(xiāo)與降價(jià)先后及降價(jià)幅度正向相關(guān)，所以開(kāi)發(fā)商在實(shí)施降價(jià)走量策略時(shí)，要掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。即當(dāng)預(yù)判房地產(chǎn)冬天即將來(lái)臨時(shí)，采取搶先打響區(qū)域性市場(chǎng)降價(jià)第一槍?zhuān)皇潜粍?dòng)地實(shí)施跟隨降價(jià)策略。

產(chǎn)品多元，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。中央對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施緊縮調(diào)整，也不是鐵板一塊，對(duì)不同的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)及產(chǎn)品，其調(diào)控政策是不同的。從現(xiàn)階段看，中央調(diào)控的對(duì)象集中于普通商品住宅這種業(yè)態(tài)，而對(duì)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)是鼓勵(lì)支持的，至少是中性的。所以，從業(yè)態(tài)和產(chǎn)品層面看，開(kāi)發(fā)商過(guò)冬的戰(zhàn)略便是積極進(jìn)入新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的新產(chǎn)品。

盤(pán)活存量，壓縮周期。開(kāi)發(fā)商在冬天來(lái)臨時(shí)，都會(huì)想到去庫(kù)存化戰(zhàn)略，但把去庫(kù)存化僅僅理解為盡快通過(guò)促銷(xiāo)手段把成品房賣(mài)掉，回籠現(xiàn)金。其實(shí)去庫(kù)存化戰(zhàn)略不僅僅是在產(chǎn)業(yè)鏈的終端——成品房營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)上做文章，而是要貫穿整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，落實(shí)于每一個(gè)環(huán)節(jié)。除了終端存量外，產(chǎn)業(yè)鏈上的中間環(huán)節(jié)，如土地、半成品都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的存量，所以，盤(pán)活存量要放眼整條產(chǎn)業(yè)鏈。盤(pán)活存量，尤其是盤(pán)活中間環(huán)節(jié)的存量，除了回籠現(xiàn)金，減少來(lái)自資金鏈的壓力外，還有一個(gè)顯著效果是壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，加快了資本循環(huán)周轉(zhuǎn)速度，從而也減輕現(xiàn)金流壓力。

資本運(yùn)作，傍大靠強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天來(lái)臨時(shí)，各開(kāi)發(fā)商對(duì)嚴(yán)冬的感受是不一樣的，御寒承受能力是不一樣的。那些身強(qiáng)體壯的大開(kāi)發(fā)商過(guò)冬的能力比起成千上萬(wàn)的中小開(kāi)發(fā)商，顯然是能支撐較長(zhǎng)時(shí)間的，不會(huì)輕易倒下。而大部分中小開(kāi)發(fā)商要想避免在市場(chǎng)洗牌中倒下出局，加大資本市場(chǎng)運(yùn)作力度，通過(guò)資本市場(chǎng)的并購(gòu)重組，傍上或靠上一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“超級(jí)腕”，也是一條過(guò)冬生存之策。

總之，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一場(chǎng)雪來(lái)得有點(diǎn)晚，但終歸是要來(lái)了！開(kāi)發(fā)商過(guò)冬的戰(zhàn)略有很多，但其核心是內(nèi)強(qiáng)筋骨、外適環(huán)境。經(jīng)過(guò)嚴(yán)冬洗禮，中國(guó)房地產(chǎn)回歸可持續(xù)發(fā)展正軌是可期待的。

易可君：湖南屈原營(yíng)田人。半生專(zhuān)職區(qū)域經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)、現(xiàn)代公司治理的研究，略有小成?，F(xiàn)任湖南省委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部主任。