房價(jià)漲跌憂

白靈 樊力 潘燈

商界管理沙龍

萬通地產(chǎn)董事長 馮 侖

北京市青年商會

中國政法大學(xué)商學(xué)院院長 孫選中

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 魯政委

國務(wù)院發(fā)展研究中心信息中心研究員 朱 敏

三星研究院宏觀組首席研究員 李牧群

房價(jià)綁架中國

《商界》記者前不久聽說了這樣一個故事：有人說，中國房價(jià)漲也不是，跌也不是。漲下去，最多兩年之內(nèi)便會發(fā)生大的危機(jī)；如果跌了，中國經(jīng)濟(jì)兩年之內(nèi)也必將崩潰。

在中國，房價(jià)問題從來就不是一個簡單的市場問題。它甚至已經(jīng)綁架了我們的經(jīng)濟(jì)和政府，關(guān)系到整個中國的經(jīng)濟(jì)命運(yùn)和政府的執(zhí)政大局。房價(jià)的尷尬在于：高房價(jià)不調(diào)，會演變成種種事關(guān)穩(wěn)定的問題；調(diào)控力度過大，又會產(chǎn)生難以預(yù)料的經(jīng)濟(jì)問題。

房價(jià)漲了，老百姓怨聲載道；房價(jià)跌了，又有地方政府疾呼地方財(cái)政兩三個月都撐不下去了。中國很多事情發(fā)生得之突兀，往往讓人無從準(zhǔn)備。而房價(jià)，正在給中國打招呼，我們應(yīng)當(dāng)做好怎樣的準(zhǔn)備？

房價(jià)下跌=GDP崩盤？

馮侖講了一個笑話：“最近一段時間，有部電影非常火爆，叫做《失戀33天》。當(dāng)下大家談房地產(chǎn)大體都是這樣的預(yù)期，仿佛是在經(jīng)歷一場失戀，每天都在數(shù)，什么時候到期，一天一天在記錄自己的信息。”

伴隨著房價(jià)的節(jié)節(jié)下挫，擔(dān)憂的聲音也越來越高：假如房價(jià)下降50%，中國經(jīng)濟(jì)面臨崩盤，銀行關(guān)門破產(chǎn)、GDP完蛋，比美國次貸危機(jī)更嚴(yán)重，其后果是災(zāi)難性的。

也許，我們已經(jīng)習(xí)慣了“一天幾個地王”、“房價(jià)屢創(chuàng)天文數(shù)字”這樣的“故事”，我們也順理成章地認(rèn)為房價(jià)會一直就這么漲下去。我們早已適應(yīng)了高增長、高房價(jià)，當(dāng)“房價(jià)下跌”這樣“踩剎車”的事情發(fā)生在眼前時，我們反而有些無所適從。

就像一班高速飛馳的列車，當(dāng)它猛然停下來，“事故”便會出現(xiàn)。更何況，它還是支柱產(chǎn)業(yè)，據(jù)粗略估計(jì)，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè)達(dá)到了60多個。

從“占領(lǐng)售樓處”到企業(yè)危機(jī)？

不僅僅是馮侖在經(jīng)歷“失戀33天”的痛苦，繼王石早年拋出“拐點(diǎn)論”后，萬科總裁郁亮又拋出“過冬論”：“冬天已經(jīng)全面來臨，整體來說，目前現(xiàn)金充足度將比利潤率更為重要，萬科將同時在發(fā)展策略上也采取‘過冬術(shù)?！盨OHO中國董事長潘石屹在接受媒體采訪時表示，房價(jià)下降只有一個因素，開發(fā)商沒錢了。同樣的，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印也宣布，形勢比之前更嚴(yán)峻，年前“不買地是原則，住宅地產(chǎn)不買，商業(yè)地產(chǎn)更不會買”。

而在《商界》近期召開的“商界管理沙龍”上，也有來自房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家坦言，“最近企業(yè)正在面臨極大的困難”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國35個重點(diǎn)城市中，有30個城市樓市成交量同比下降，9個城市成交量降幅在50%以上。

開發(fā)商在過冬，購房者在生氣。剛買的房子還沒拿到手，房價(jià)就蒸發(fā)了幾十萬元，確實(shí)令人難以接受。

在南京城南的一家樓盤，大量老業(yè)主封堵了售樓處。而在福州，一個樓盤業(yè)主和開發(fā)商談判，要求給予“適當(dāng)補(bǔ)償”。

在美國民眾發(fā)起占領(lǐng)華爾街的行動之后，中國的購房者似乎也掀起了一股“占領(lǐng)售樓處”的風(fēng)潮。購房者怒火中燒，開放商也花樣百出，一邊大舉降價(jià)促銷，一邊又有數(shù)十個樓盤給業(yè)主開出了“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的藥方。更有甚者，深圳一家開發(fā)商甚至提出，購房滿三年，不論房價(jià)是漲或跌，只要業(yè)主提出申請，開發(fā)商都可依照合同原價(jià)回購。

從房地產(chǎn)危機(jī)到金融危機(jī)？

有網(wǎng)友認(rèn)為，如果我們的房價(jià)下跌，這么多貸款買房炒或住的人不知道怎么辦，銀行也不知道怎么辦，房價(jià)下跌對中國經(jīng)濟(jì)還真未必是好事。因?yàn)?，金融這潭水真的太深了。

國務(wù)院發(fā)展研究中心朱敏指出：在房價(jià)背后，其實(shí)隱藏了一個更為讓人不敢言說的事實(shí)：中國的房價(jià)問題，已然成為一個矛盾顯著的“悖論”。一方面，“搞活”房地產(chǎn)，固然對短期經(jīng)濟(jì)增長速度和經(jīng)濟(jì)規(guī)模積累有利，卻難保不會為長遠(yuǎn)的民生福祉和社會穩(wěn)定埋下隱患；另一方面，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，對長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和民生福祉當(dāng)然有利，卻又容易傷及當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和金融體系，一旦超出其承受能力的臨界值，就會造成連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致整個經(jīng)濟(jì)安全和社會穩(wěn)定的局面失控……這無疑是最糟糕的結(jié)局。

中國房價(jià)“悖論”產(chǎn)生的邏輯，可以用一個不斷上演的故事模型來描述：在GDP考核模式下，各級政府充分發(fā)揮自身掌握的土地和銀行這兩大資金“變現(xiàn)工具”，開始拍賣土地，開發(fā)商得以從銀行手中貸款向政府買地，然后建造出房子賣給購房者，而后者也從銀行貸款，購買這些開發(fā)商建造出來的房子。各級政府則通過堂而皇之地大肆賣地，從而獲得地方發(fā)展所需的資金和官員升遷所需的政績（即“土地財(cái)政”），開發(fā)商再通過“空手套白狼”的方式獲得暴利。這些成本，一律被轉(zhuǎn)嫁給了購房者。最后，購房者所收獲的唯有越發(fā)高企的房價(jià)，導(dǎo)致房奴的進(jìn)一步“奴化”。

盡管在客觀上，上述邏輯的確推動了近十年來中國經(jīng)濟(jì)高速增長。但與此同時，也應(yīng)看到其埋下的泡沫禍根。事實(shí)上，如今整個房地產(chǎn)業(yè)的手里已牢牢捏著銀行一半左右的信貸資產(chǎn)。這個令人恐慌的比例，意味著什么？泡沫破裂之時，銀行將何以自處？

甚至可以說，相比更大的危機(jī)，銀行自身難?？峙逻€是小事，而隨著為發(fā)展房地產(chǎn)而發(fā)行的貨幣突然沒了購買者，接下來必將引發(fā)極端嚴(yán)重的通脹問題。資產(chǎn)泡沫破裂，通貨膨脹如潮而涌，脆弱的中國經(jīng)濟(jì)大廈亦將隨之而傾塌。

從金融危機(jī)到經(jīng)濟(jì)危機(jī)？

房價(jià)跌多少合適？業(yè)內(nèi)的普遍觀點(diǎn)是10%～20%，也有人宣稱，房價(jià)需要降50%，更有甚者，甚至提出房價(jià)降70%。如果房價(jià)下跌70%，我們會怎樣？關(guān)于這個問題，一種最簡單的回答就是：“如果降70%，我就買得起房了”。

反駁的觀點(diǎn)隨之而來：“如果房價(jià)跌70%，你還敢買房嗎？”有人調(diào)侃道，股市4000點(diǎn)的時候很多人說，到2000點(diǎn)我賣房子全倉進(jìn)入。真到1800點(diǎn)了，反倒不敢進(jìn)了，繼續(xù)瘋狂拋出。

房價(jià)會下跌70%嗎？我們回想一下，1996年海南房地產(chǎn)的崩盤，1997亞洲金融危機(jī)之后廣州、香港樓市的崩盤，2008年次貸危機(jī)之后美國的樓市，再早一些1990年代初日本樓市的崩盤，都是以超過70%的下跌率收尾。因此，房價(jià)下跌70%并非是聳人聽聞，也并非是天方夜譚。

按照下跌70%計(jì)算，房價(jià)相當(dāng)于回歸到若干年前的水平。首當(dāng)其沖的，無疑是房地產(chǎn)市場的玩家會重新洗牌。隨之而來的，會有無數(shù)的小房地產(chǎn)商關(guān)門倒閉或者被兼并，大房地產(chǎn)商也難逃此命運(yùn)。特別是對于那些“不務(wù)正業(yè)”投身房地產(chǎn)市場的業(yè)余玩家，估計(jì)在房地產(chǎn)市場上的投資將血本無回。在這樣的過程中，大量建設(shè)到半途的高樓大廈不得不停工，造成大量的爛尾樓，成為城市的傷疤。同樣，建成的大廈和住房也會因?yàn)檎也坏劫I家而不得不空置，上演“空城計(jì)”。

“從國際經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)景氣與宏觀經(jīng)濟(jì)景氣有非常高的關(guān)聯(lián)性，如果房地產(chǎn)崩盤，中國經(jīng)濟(jì)肯定崩盤?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對記者表示，“從美國、日本和中國香港的經(jīng)驗(yàn)看，資產(chǎn)價(jià)格的迅速下跌對于經(jīng)濟(jì)的拖累不容小覷。房價(jià)緩慢下跌是好事，但如果是崩盤式下跌，任何經(jīng)濟(jì)體都無法承受?！?/p>

房價(jià)下跌=十年盛世？

最近，獨(dú)立評論家牛刀在其新書《窮人通脹富人通縮》中，為中國房價(jià)“算了一卦”：泡沫破滅日是2012年6月5日。盡管這一“算命式”觀點(diǎn)遭受了頗多奚落與嘲諷，但對于資產(chǎn)泡沫化的嚴(yán)重程度，各界有著普遍共識。

在另一篇文章中，牛刀認(rèn)為：中國的房價(jià)是全球一個最大的笑柄。我因?yàn)楣ぷ鞯木壒剩３１疾ū本?、上海和深圳等城市，夜晚開車，在北京五環(huán)兜一圈，周邊的大量的樓盤亮燈率基本不到3成，上海比北京更甚。資本家的牛奶，寧可倒掉也不降價(jià)賣給需要喝奶的人。中國現(xiàn)在也一樣，大量的住宅寧可空置，也絕不降價(jià)賣給需要房子的人。

房價(jià)下跌，眾人一致叫好。至于好在哪里，許多人可能并未細(xì)想。

價(jià)下跌五成可承受？

銀監(jiān)會前主席劉明康明確表示：“就是房價(jià)下跌50%、30%，跌掉三成、五成，這種情況，我們的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在著被房地產(chǎn)商裹挾這一說?！?/p>

據(jù)悉，銀監(jiān)會2008年開始就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測試，當(dāng)房價(jià)下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%。而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房價(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。

而廣東金穗集團(tuán)營銷策劃總監(jiān)洪強(qiáng)華認(rèn)為，現(xiàn)在只不過是在擠泡沫階段，房產(chǎn)市場發(fā)展總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。調(diào)控政策下什么都有可能發(fā)生，很多資金鏈有問題的發(fā)展商，降價(jià)賣很正常。

另一方面，關(guān)于房地產(chǎn)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動作用，假如房價(jià)跌五成，保障房能否替代商品房？“十二五”規(guī)劃綱要顯示，未來五年，我國將建設(shè)3600萬套保障房。其中，2011年1000萬套，2012年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

而早在2011年1月，住建部就聲稱，廉租房和公租房建設(shè)要以小戶型為主，套均建筑面積控制在40平方米左右。按照這樣的規(guī)模，今明兩年每年按1000萬套，每套按40平方米計(jì)算，將建成的保障房約4億平方米。而統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米?？梢怨浪愕贸觯Ｕ戏考s為商品房面積的4成左右。

基于此，房地產(chǎn)對相關(guān)行業(yè)的拉動并不會一下消失，不包括已開工的商品房建設(shè)，至少在保障房領(lǐng)域，可以替代4成左右的商品房建設(shè)空缺，也同樣會拉動鋼鐵、水泥、家電等領(lǐng)域的需求。

馮侖則認(rèn)為：從自然增長來看，一線城市對于商品住宅的需求確已基本飽和，如果沒有調(diào)控政策，這個市場也會出現(xiàn)正常的下滑。而我們以往談房地產(chǎn)，更多的是在講住宅地產(chǎn)這一單一業(yè)態(tài)。從房地產(chǎn)的另一分支——商用不動產(chǎn)來看，實(shí)際上2011年的形勢非常好?？傮w來說，大家有時候覺得房地產(chǎn)市場不好，就是因?yàn)槲覀円郧斑€處于青春期，沒有把男人和女人分開，沒有把房地產(chǎn)商用和住宅分開。

房價(jià)下降50%可保未來中國10年盛世？

作為“激進(jìn)派”代表，牛刀曾言：從我對中國社會的觀察來看，最近兩個月要比上半年太平了許多，那種天天轉(zhuǎn)發(fā)的微博中到處是抗議強(qiáng)行拆遷的現(xiàn)象少多啦，何故？因?yàn)榉績r(jià)開始停止了上漲，老百姓在煩躁之中看見了希望，心態(tài)開始平和。然而，我們離太平盛世還有很長的距離——

首先，我們來看看和歐美等國家的距離。相對中國民眾的生活，歐美無疑是中國人的天堂。不講人均收入，單從白領(lǐng)階層和婚齡群體來講，其收入水平就是中國一線白領(lǐng)階層和婚齡群體的四倍甚至十倍，而房價(jià)水平低于中國一線城市將近20%至50%。

其次，我們來看看貨幣超發(fā)了多少？外匯儲備已經(jīng)高達(dá)3.2萬億美元，表明10年多來僅此一項(xiàng)在國內(nèi)超發(fā)貨幣21萬億元人民幣。再加上2009年超發(fā)貨幣10萬億元，總共最少超發(fā)貨幣30萬億元以上。超發(fā)的貨幣怎么回收，唯一的辦法就是將房價(jià)降下來。在金融學(xué)上，房價(jià)上漲是在創(chuàng)造貨幣，貨幣越發(fā)越多，矛盾越來越大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)完全扭曲無可繼續(xù)時，只有回收貨幣。而房價(jià)下降本質(zhì)上是在回收貨幣，這就是我們現(xiàn)在看見的貨幣緊縮。

其原理是，房價(jià)上漲，銀行風(fēng)險(xiǎn)是與房價(jià)上漲一起加大；而回收貨幣，表明銀行風(fēng)險(xiǎn)不斷在降低。這就是為什么銀監(jiān)會說，銀行可以承受房價(jià)下降50%的壓力的主要金融原理。銀行系統(tǒng)穩(wěn)定，幣值就開始穩(wěn)定，商品價(jià)格就要回歸。邏輯上，房價(jià)不降通脹不可能得到遏制。

第三，經(jīng)濟(jì)開始回歸常態(tài)。房價(jià)上漲時，農(nóng)民不事農(nóng)桑，工人不事生產(chǎn)，大家坐等房產(chǎn)升值，錢一多就移民，直接導(dǎo)致實(shí)業(yè)崩潰，生產(chǎn)空轉(zhuǎn)，田地荒蕪。誰還去創(chuàng)造財(cái)富？沒有生產(chǎn)和消費(fèi)，我們用什么支撐起如此龐大的經(jīng)濟(jì)體？未來我們又如何投入全球經(jīng)濟(jì)的競爭

跌一點(diǎn)，是沒有用的，中國也就從此錯過發(fā)展經(jīng)濟(jì)的歷史性機(jī)遇。展望未來，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)揮作用時，住宅將會長期貶值。未來十年，中國能否啟動內(nèi)需將考驗(yàn)的是一個民族智慧，而啟動內(nèi)需的第一步是民眾對衣食住行的無憂，才敢大膽消費(fèi)，以促進(jìn)生產(chǎn)。盛世與否，取決于房價(jià)是否下降50%。

讓90%的人站起來？

還有一種說法是，中國過去10年的城市人口年均增長3%，而每年住房供給量年均增長20%左右，人均住房面積已經(jīng)超過了日本與韓國。按說，中國的住房供應(yīng)量完全可以滿足大多數(shù)國民的住房需要，但市場卻成了少部分富人攫取暴利的工具。他們買房投資，從而不斷抬高房價(jià)，導(dǎo)致中國的房產(chǎn)市場脫離了其正常軌道，房子失去其基本功能，投資功能被無限量放大，泡沫早已具備雛形。

中國社會科學(xué)院發(fā)布2011年《住房綠皮書》指出：通過對2010年9月全國35個大現(xiàn)，35個大中城市平均房價(jià)泡沫為29.5%。

如果說10年來，中國的房產(chǎn)市場傷害了大部分中國人，那么這一輪的調(diào)控政策理應(yīng)遵從民意，與“民心”相比，泡沫破裂即使帶來一些沖擊，也不能動搖決心，“樓市拐點(diǎn)不能成為調(diào)控拐點(diǎn)”。國內(nèi)一家權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志曾有這樣一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：在中國，20%的高收入家庭消費(fèi)了近七成的住房供給，特別是最富的10%的人購買了住房市場供給量的50%。10%的投機(jī)者在房產(chǎn)市場興風(fēng)作浪，傷害了90%的民眾。

所以，一種值得期待的結(jié)局會是：房產(chǎn)泡沫破裂，10%的人倒下去，90%的人站起來。

房價(jià)上漲=經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長？

對于勒緊的調(diào)控政策，馮侖打了個比方：決定一個產(chǎn)品市場大小的，在于它的商業(yè)價(jià)值。為什么街上的飯館很多，解決了很多就業(yè)，產(chǎn)生了很多價(jià)值？如果我們規(guī)定，第一，只能在家吃飯，只管吃飽，功能就很簡單。第二，只能跟老婆吃飯。第三，只能跟活著的老婆吃飯。第四，只能跟注冊的、活著的老婆吃飯。這種制度一安排，你會發(fā)現(xiàn)，街上餐館一多半都倒了。因?yàn)榇蠹抑溃蹅儸F(xiàn)在的餐館，絕大部分不是為了跟老婆吃飯，而是尋找新鮮的生活體驗(yàn)，還有很大部分是商務(wù)應(yīng)酬。但制度一安排，整個市場就全都沒了。

房價(jià)上漲對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有多大？我們來聽聽兩位市長的說法：一是北京市長講到：北京市經(jīng)過兩三年的調(diào)整終于解決了一個問題，就是扭轉(zhuǎn)了曾經(jīng)對房地產(chǎn)的過度依賴，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率從占北京市年增長的16%，終于調(diào)成了8%。而上海市長也講道：通過兩三年土地調(diào)控，把上海的房地產(chǎn)貢獻(xiàn)從17%減到了7%～8%。

雖然我們可以將市長的聲音解讀為房產(chǎn)調(diào)控不改經(jīng)濟(jì)大勢，但之前16%和17%兩個數(shù)字，還是體現(xiàn)出了房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的巨大分量。

老百姓扛不扛得住？

2011年8月，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，房價(jià)下跌將會引發(fā)失業(yè)等問題，老百姓扛不住。11月，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在其微博上稱，若房價(jià)下跌，86%的有房家庭、銀行、地方政府、財(cái)稅部門會“倒霉”。同月，清華大學(xué)教授李稻葵指出，如果房價(jià)在北京、上海、廣州出現(xiàn)10%的下降的話，一定會帶來比房價(jià)上漲30%還大的社會問題。

任志強(qiáng)也加入了爭論的行列，他寫道：“看了許多評論，大多數(shù)人不了解中國城鎮(zhèn)的住房現(xiàn)狀……全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房約190億平方米，包括非成套住房，約合2.4億套（含非成套折算），約2.4億戶、6.7億多人。私有化率中擁有第二套住房家庭的比例約12.5%，約2400萬套。用于出租的約62%，偶爾居住的約30%，其他有用于營業(yè)、辦公、倉庫等用途和空置的。城鎮(zhèn)空置住房約占其中的3%左右?！?/p>

時評人童大煥認(rèn)為，即使現(xiàn)有房價(jià)全部跌一半（那時中國的金融乃至中國經(jīng)濟(jì)可能已崩潰），現(xiàn)有那一半以上希望房價(jià)下跌、希望自己買得起房的人當(dāng)中，也未必有三分之一買得起，而其中一部分人，甚至因?yàn)橐呀?jīng)失業(yè)而連生計(jì)都無著。

房價(jià)的下跌只對有需求中的一半、三分之一甚至更少的人有好處，他們是下跌到一定程度后擁有實(shí)際購買力并且真實(shí)出手的人，這部分人不會超過全國總?cè)丝诘娜种?，而且隨著買房的人越來越多，這個比例還會不斷下降。那么，為了少數(shù)人的利益而讓大多數(shù)人作出犧牲，究竟合理不合理？

根據(jù)這樣的分析，結(jié)論便是，一套價(jià)格穩(wěn)步上漲的房子，不管自住還是不自住，不管它在什么地方，它都可以成為你向人生、健康和事業(yè)沖鋒的堡壘：你可以用它抵押貸款，用于創(chuàng)業(yè)、孩子教育、治療疾病甚至養(yǎng)老。與此同時，如果糧油、蔬菜等生活用品、醫(yī)療、教育等各項(xiàng)成本都在不斷上升，唯獨(dú)作為老百姓一生最大財(cái)富的房子卻不斷貶值，實(shí)際上使每一個房屋所有人都失去了對抗物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)對沖工具。這就是房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性。

誰在著急？

誠如童大煥所言，什么都在漲，而房價(jià)卻停止上漲，我們的資產(chǎn)怎么保值呢？“市場并沒有想讓房價(jià)跌。房價(jià)跌的時候，地方政府比開發(fā)商還著急，老百姓比開發(fā)商還著急。”2011年11月5日，在上海舉行的新書《任志強(qiáng)的地產(chǎn)人生》媒體見面會上，任志強(qiáng)如是評價(jià)當(dāng)下部分樓盤的降價(jià)潮。

支撐其觀點(diǎn)的，卻是備受詬病的開發(fā)商資金鏈。任志強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)在只是個別開發(fā)商不行。按投資和到位資金比例來看，2008年是1:3.8，現(xiàn)在是1:4.2。開發(fā)商手里還有17000億元現(xiàn)金。

此外，任志強(qiáng)還稱，“從數(shù)據(jù)來看，只是個別樓盤降價(jià)”，“如果政府稍微一放松，需求是真正存在的”。他還提到，佛山“松綁限購”的半日游，說明地方政府怕一抬手，房價(jià)就回來了。在他看來，房價(jià)不應(yīng)該暴漲，“房價(jià)漲幅應(yīng)低于居民收入的增長速度。”

談及中國房地產(chǎn)市場的另一關(guān)鍵詞——保障房時，任志強(qiáng)則認(rèn)為，“我可以不客氣地說，10年前我們就已經(jīng)提議，建立市場化的同時要建立住房保障制度，但好像有關(guān)部門不太愿意聽。如果那個時候就辦的話，也許今天就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場泡沫、限購以及引發(fā)經(jīng)濟(jì)惡化的問題。

而對于5年建設(shè)3600萬套保障房的任務(wù)，他解釋說，巨大的保障房建設(shè)任務(wù)背后，后遺癥之一是2013年商品房市場供應(yīng)大幅降低?！坝帽Ｕ戏肯拗粕唐贩孔》俊榱俗屢粭l腿長大，就把另一條腿砍折?！比沃緩?qiáng)說，這種做法導(dǎo)致的后果一定是不平衡。

政府調(diào)控的底線：何謂“合理水平”？

“房價(jià)總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來也開始松動。在這里我特別要強(qiáng)調(diào)，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價(jià)回歸到合理的價(jià)格?！?011年11月7日，鳳凰衛(wèi)視播發(fā)頭天晚上國務(wù)院總理溫家寶在圣彼得堡看望我國駐外人員時，對中國房地產(chǎn)調(diào)控的最新表態(tài)。

針對2012年物價(jià)和房價(jià)走勢，三星研究院的李牧群認(rèn)為：首先從政策層面來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策終于打破了僵持，房價(jià)剛出現(xiàn)松動跡象，正處在關(guān)鍵階段。

雖然近期保增長的呼聲又起，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的最有效也是最傳統(tǒng)動力，調(diào)控政策則造成GDP增速減緩，地方財(cái)政收入減少，從而面臨來自地方政府、開發(fā)商以及前期投資者等各方希望放松調(diào)控的壓力。

但如果此時放松調(diào)控，房價(jià)反彈力度將遠(yuǎn)超金融危機(jī)時期為了保增長而導(dǎo)致的房價(jià)畸漲一發(fā)不可收拾的局面。因此政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策將是確定的。這樣，從開發(fā)商方面來看，目前的貨幣政策雖然存在著微調(diào)的可能，但定向?qū)捤啥喑龅男刨J流向房地產(chǎn)企業(yè)的概率不大，開發(fā)商資金鏈將日趨緊張。

更為重要的是，無論開發(fā)商，投機(jī)者，還是普通民眾，對房價(jià)只升不降的預(yù)期正在回歸理性。整體來看，2012年房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)供過于求的局面，房價(jià)繼續(xù)下行已經(jīng)不是懸念。具體降幅能達(dá)到多少，更大程度上取決于政府對經(jīng)濟(jì)增長幅度下滑的容忍程度，和面對利益鏈條上各方對抗力量的堅(jiān)持程度。

房價(jià)上漲=透支未來？

在南京，一位業(yè)主將一處原標(biāo)價(jià)103萬元的房產(chǎn)直降22萬元，在房產(chǎn)中介掛了快半年的房子一小時內(nèi)就被賣掉了。而在北京，一處樓盤在大幅降價(jià)之后，一周內(nèi)售出了74套。

房價(jià)是真跌還是假摔？我們究竟正面臨著怎樣的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)？房價(jià)持續(xù)暴漲之后的下跌，也許正是我們透支了太多未來之后的一種理性回歸。

當(dāng)前房價(jià)是真跌還是假摔？

有網(wǎng)友稱，房價(jià)是下降了10萬元，但銀行利息卻漲20萬元，對于是否買房的態(tài)度越來越不明朗了。房價(jià)確有松動，但另一種聲音也開始出現(xiàn)：中歐國際工商學(xué)院教授許小年說，房價(jià)短暫下跌后將迎來報(bào)復(fù)性反彈。

而萬科企業(yè)董事長王石在其微博中表示，現(xiàn)階段樓市調(diào)控成效初顯，如此局面能連續(xù)控制三年，中國房地產(chǎn)將軟著陸。

在這股降價(jià)潮中，萬科則再度成為急先鋒，其在北京、深圳、東莞及惠州的眾多項(xiàng)目中推出遞進(jìn)式的優(yōu)惠措施，北京的金隅萬科城更是率先出現(xiàn)了高達(dá)每平方米三千元的價(jià)格直降。

對此，游學(xué)美國的王石表示“舉雙手贊成”。他稱：“房地產(chǎn)價(jià)格上升，我是憂心忡忡。雖然我是利益相關(guān)者，但是一旦泡沫破裂，大房地產(chǎn)商是首當(dāng)其沖。”

另外，王石談到，現(xiàn)在大眾表面看到的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象和通貨膨脹，其實(shí)反映了中國社會以往那種高能低效經(jīng)濟(jì)增長方式，確實(shí)不具備可持續(xù)性。而近兩年，政府陸續(xù)推出的“國五條”、“國八條”、“新國八條”以及“京十五條”則正是致力于讓房地產(chǎn)從最高位逐漸回歸到理性價(jià)位。

土地財(cái)政是一劑鴉片？

“開發(fā)商要不遇到客戶砸售樓處攤子，要不自己在打價(jià)格戰(zhàn)，沒有機(jī)會大家再聚到一起了。想到大家能夠聚到一起對付開發(fā)商的時候，我覺得很高興。”2011年11月19日，潘石屹出席一次現(xiàn)場演講的時候，仍保持著一貫的“潘氏幽默”，甚至其后的提問環(huán)節(jié)，他都為每位現(xiàn)場發(fā)言者親授起“潘幣”。

而針對當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，潘石屹則一如既往地“一針見血”。他表示，衡量一個市場有沒有泡沫，可能從各個角度衡量，但主要的指標(biāo)是這個市場的租金回報(bào)率，“只有這一個指標(biāo)，大市場、小市場、住宅市場、別墅市場、寫字樓市場都可以用這一個指標(biāo)來衡量?！?/p>

他向媒體透露稱，中國的住宅市場的租金回報(bào)率現(xiàn)在不足2%，而一些特大型城市租金回報(bào)率只有1%?！?%的話，意味著一百年才能夠收回來投資，政府給你的使用年限才是70年，你說這個生意怎么做，這肯定是不合理的生意?！迸耸俦硎?。

潘石屹還認(rèn)為，要把中國的房價(jià)這么高、地價(jià)這么高的局面徹底地扭轉(zhuǎn)過來，不是限購、限價(jià)這樣的政策也不是出臺稅收或者一些貨幣政策，“最根本的政策，我認(rèn)為是土地政策，農(nóng)民可以自己出讓地，不要把農(nóng)民的地必須經(jīng)過國家征上一次，再給開發(fā)商出讓?！?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)必須要轉(zhuǎn)型？

作為地產(chǎn)界的另一位大佬，馮侖將王石稱為“淡定哥”。據(jù)他透露，盡管萬科已經(jīng)做到了全球銷售額最大的房企，但王石的游學(xué)還是顯得超級“淡定”：“他告訴我們，一年可能不夠，在哈佛還要等一年。第三年去哪里呢？去倫敦，如果還不夠，可能再去以色列……你看，他為什么能淡定呢？他今天淡定的原因就是八年前作過一個正確的決定，而這個決定讓他今天能夠穿越，能夠渡過大家看到的冬天，而且能夠順利完成換季，進(jìn)入到下一個春天?！?/p>

按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，馮侖將房地產(chǎn)市場的發(fā)展劃分為幾個不同階段：第一個階段，就是在人均GDP在2000、3000美元到8000美元之間這段時間，住宅是屬于任何一個經(jīng)濟(jì)體在起飛城市化發(fā)展時期最缺的產(chǎn)品，被稱為房荒時期。他認(rèn)為，中國的人均GDP已達(dá)到4000美元以上，而北京上海等一線城市甚至早已超過了10000美元。住宅地產(chǎn)的飽和也符合這個規(guī)律。

在這一階段，我們采用了“美國模式”，即完全放開房地產(chǎn)市場，而在這之后，我們應(yīng)該采用“新加坡模式”，靠政府解決的歸政府，靠市場解決的歸市場。而目前采用的“德國模式”，對房地產(chǎn)市場的強(qiáng)力限制，只是階段性政策，最終還是會回歸到“新加坡模式”。

下一個階段，在人均8000美元到15000美元之間，是商業(yè)地產(chǎn)的活躍期。在中國，目前已經(jīng)出現(xiàn)了這個趨勢。萬達(dá)廣場近年來的大紅大紫，也是因?yàn)橥踅×旨霸绲夭季至巳f達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式。

在此階段，中小房企就不再適合以往那種粗放式的經(jīng)營了，而是應(yīng)該專注于專業(yè)市場和細(xì)分市場。他舉例說：“三年前我和王石去臺灣，到臺中參加一個項(xiàng)目，有一個老板跟我們講，叫單身女性公寓，他說做40套。我們從來就沒有做過這么少的房子，而這個公司是當(dāng)?shù)匾恢抡J(rèn)為好的公司，才讓我們參觀。后來別人告訴我們，細(xì)分市場不能做得太大?！痹谒磥恚行》科蟮牧硪粭l出路是關(guān)注中低收入階層，甚至可以與政府合作一些項(xiàng)目。

至于他所說的萬科在八年前的決定：是指萬科向“制造型房企”的過渡。作為巨型企業(yè)，競爭的支點(diǎn)就是成本、速度、規(guī)模：“現(xiàn)在萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品已經(jīng)接近于三分之一。幾百個建筑師，有研究車庫的，有研究門窗的，有研究圍墻的，什么都研究。住宅產(chǎn)業(yè)化這件事情，使萬科得到多大的競爭力呢？首先速度快了，每一個房子，我們用12個月做完，他用9個月就做完了，他會節(jié)省三個月的時間。速度都比大家快，當(dāng)然就是競爭力。交房快，上市公司結(jié)算利潤就快，然后現(xiàn)金情況就好?！?/p>

在馮侖看來，在人均GDP達(dá)到15000美元之后，將是“投資性房產(chǎn)”的時代。到那個時候，房子已經(jīng)不再為個人所有，而是由金融機(jī)構(gòu)來操盤。而房企必須要不斷地轉(zhuǎn)型，才能成功地完成一次又一次的“穿越”。

房價(jià)漲跌背后的二元中國

買房難問題也許是中國人獨(dú)有的問題。然而，鋼材、水泥、建材、家居……上下游關(guān)乎近百個行業(yè)的中國房地產(chǎn)行業(yè)，從某種角度上看，也是世界的房地產(chǎn)行業(yè)。

于是，在這場關(guān)于總理與總經(jīng)理之間的糾結(jié)、宏觀調(diào)控與市場經(jīng)濟(jì)之間的博弈中，我們應(yīng)該嘗試把復(fù)雜的問題“拆”開了看。

所謂的“拆”開來看，也即是要解決“何處用心，何處用腦”的問題。

何處用心？居者有其屋，是千百年來中國人的文化心理。很多人一生的夢想即是有一間屬于自己的房子。那么，若是有人夢想一生依舊買不起房怎么辦？那么政府的廉租房必然要承擔(dān)解決這部分人需求的功能。

何處用腦？房價(jià)問題畢竟還是一個經(jīng)濟(jì)問題。經(jīng)濟(jì)問題如要加諸社會、人情等各種變量分析，那它最終依舊還會是個問題。有人說，房地產(chǎn)是剛需，剛需是降不下來的。那么何謂剛需？剛需是指即便你支付全部財(cái)富甚至生命也要去滿足的需求。房地產(chǎn)行業(yè)真到了剛需了？說到底，中國的房地產(chǎn)行業(yè)并沒有到供需關(guān)系完全扭曲的那一步。

回到房價(jià)。即便很多人已經(jīng)對房價(jià)下跌形成共識，但我們認(rèn)為即便中國樓市有泡沫，這個泡沫也不是全局性的，也應(yīng)該一分為二辯證看待。在我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，呈現(xiàn)出獨(dú)特的二元性：一線和沿海城市的中高收入群體，早已全面“與西方接軌”；而對于廣大低收入人群而言，玩笑話叫做，還在“與西部接軌”。

比如，北上廣深的樓市是不是都有泡沫？換個角度，如果這些城市的房價(jià)和中西部地區(qū)一樣，而各種城市資源又都優(yōu)于中西部，那你更愿意去哪里？要都愿意去北上廣深，那么這些城市會不會人口爆炸進(jìn)而透支各類公共資源？比如，鄂爾多斯樓市有沒有泡沫？那肯定是有的。一個嚴(yán)重缺水的城市因?yàn)槊禾拷?jīng)濟(jì)而傳遞出房地產(chǎn)虛火，這是不是泡沫？

這是一個觀點(diǎn)泛濫的時代，也是一個復(fù)雜多元的時代。教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)等各類社會問題，都被紛紛擾擾的聲音包裹成為一個線團(tuán)。或許，我們需要將線團(tuán)拆開，研究每一根線的約束條件，而非這根線本身。

希望我們的這篇策劃，給了你一把用自己的眼光判斷中國房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)尺。

編 輯 白 靈

E-mail：bl@caistv.com

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世界各地房價(jià)收入比

總體來看，國外房價(jià)要高于國內(nèi)，但許多國家或地區(qū)的人均收入也遠(yuǎn)高于國內(nèi)。一般房價(jià)沖到戶均年收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。東京的人均年收入與房價(jià)比是1：4.8，而在中國，10至20倍于戶均年收入的高增長房價(jià)仍在和房價(jià)是否合理、是否會繼續(xù)走高的爭論一起繼續(xù)相持著。

公務(wù)員15年買一套房

韓國首爾的房價(jià)和地價(jià)在世界上名列前茅。一套90多平方米的住宅，價(jià)格在1.5億至2.5億韓元之間（相當(dāng)于人民幣100萬元至165萬元）。一名國家公務(wù)員要購置這樣一套住宅，需要工作15年至18年。

面積計(jì)算不同于中國

美國都以每單元住宅來統(tǒng)計(jì)房價(jià)，折算成和中國一致的每平方米單價(jià)不足1100美元，和大漲后的中國一線城市市區(qū)裝修房價(jià)位基本相當(dāng)。

房價(jià)雖高，裝修豪華

在東京市中心，買一套新造的公寓單元，建筑面積100平方米左右，折合人民幣225萬元。不過，日本的房子是全裝修的，包括衛(wèi)生間和廚房，還有中央空調(diào)和地暖，所有材料都是無毒標(biāo)準(zhǔn)。

售貨員6年能買百平米

瑞士是全世界房價(jià)最高的國家之一。一套100平方米的住宅售價(jià)為15萬～20萬瑞士法郎，約合90萬～120萬元人民幣。而瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬元。

普通住宅房價(jià)不貴

英國的房價(jià)，普通地區(qū)為200英鎊/平方米，而倫敦地區(qū)的房價(jià)要貴一些，約合300～600英鎊/平方米，一處480平方米的房產(chǎn)售價(jià)為17萬英鎊。按照人民幣計(jì)算，英國一般地區(qū)普通住宅售價(jià)約合3000～4000元/平方米；倫敦地區(qū)約合5000～1萬元/平方米。

微博觀點(diǎn)：

唱空派：

@韓志國：房價(jià)漲了將近10倍，沒房的人都在默默忍受；房價(jià)剛跌了一點(diǎn)點(diǎn),有房的人就開始砸盤。

@金融界黃建濤：調(diào)查顯示，有76.3%的人認(rèn)為，關(guān)于房價(jià)下降會引發(fā)社會問題的言論是受利益集團(tuán)驅(qū)使，35.5%的人認(rèn)為是信口開河。

@童彬原：看來，這些令全球咋舌的地王要留作大亨們的墓地了。刺破房市泡沫，中國經(jīng)濟(jì)安全無憂也。

唱多派：

@胡景暉：雖然中國樓市正處于變革的十字路口，但是房價(jià)不會暴跌，更不會迎來熊市，如果蛻變（改革）能夠順利展開，中國樓市還將迎來更輝煌的10~20年。

@周忻：中國城鎮(zhèn)居民80%都住“馬路上”嗎？房價(jià)泡沫破裂,無房的人能站起來嗎？

@任志強(qiáng)：享受北京地鐵優(yōu)惠的所謂“窮人”用的就是開發(fā)商的錢。每年都需要給相關(guān)部門196億元的補(bǔ)貼，這么多補(bǔ)貼，幾乎全部都是從土地收益中來的。換種說法，富人正在用高房價(jià)、地產(chǎn)商正在用高地價(jià)為城市的基礎(chǔ)設(shè)施提供服務(wù)?！案F人”們還不知足嗎？

中間派

@郎咸平：中國的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在好比是一座火山，政府的打壓即是試圖把這個火山壓住。如果強(qiáng)制壓住了，熔巖不會自動消失，一定會從巖層中更為薄弱的環(huán)節(jié)漏出來，其后果是：惡性通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)再次探底，甚至引發(fā)火山爆發(fā)，最后房價(jià)降下來了，中國完了！

@EMAP企業(yè)培訓(xùn)：房價(jià)最后還是降了！看來還是總理說了算，總經(jīng)理說了不算。

@余藎：不管房價(jià)漲跌，都是百姓埋單。

房企稅費(fèi)及流向

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)，涉及4種稅收：房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅和印花稅；在銷售環(huán)節(jié)，涉及4種稅收：營業(yè)稅、城市建設(shè)稅和其他地方附加稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。

全部開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的總稅收相當(dāng)于總成本的比例為26.07%，其中開發(fā)環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的2.64%，銷售環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的23.43%。

在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%；除土地之外的其他成本所占總費(fèi)用支出的比例為50.58%。也就是說，在開發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半流向了政府。