“一地多轉(zhuǎn)”糾紛中的土地使用權(quán)該歸誰？

2002年7月12日，孫某與建材公司達(dá)成口頭協(xié)議，孫某替建材公司向信達(dá)公司償還30萬元，建材公司將其名下的A土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給孫某。之后孫某如約按建材公司提供的賬戶轉(zhuǎn)賬30萬給信達(dá)公司，并在A土地上大量墊土并建造了圍墻等。但之后建材公司未向?qū)O某交付該塊土地，亦未為孫某辦理相應(yīng)土地使用權(quán)屬證書。此后孫某多次要求建材公司辦理A土地的土地使用權(quán)變更登記，但建材公司一直未予辦理。2005年6月，建材公司將A土地交給馬某開發(fā)，與之簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》并辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。為此孫某以建材公司違約為由，起訴至周口市川匯區(qū)人民法院，請求依法責(zé)令被告履行將A土地的使用權(quán)過戶至原告名下的義務(wù)，訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

法院認(rèn)為，本案系土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條第一款“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與?！?、第二十條“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。”、第二十一條“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！钡囊?guī)定，說明土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)對該土地享有合法使用權(quán)者與受讓方對轉(zhuǎn)讓土地的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行商定后，簽訂書面的轉(zhuǎn)讓合同，土地轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系才可成立。本案中，原告主張雙方已形成土地轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系，但原告提供的有效證據(jù)只能夠證明，原告按照被告指定的賬戶代被告償還信達(dá)公司30萬元債務(wù)及原告在爭議的土地上實(shí)施了建圍墻、墊土的事實(shí)。原告不能提供有效證據(jù)證明原告代償?shù)?0萬元系土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，亦不能提供有效證據(jù)證明雙方對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜經(jīng)過協(xié)商，并簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同的事實(shí)。

由于原、被告之間對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓事宜并未協(xié)商一致，簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，現(xiàn)被告亦不同意將爭議的土地轉(zhuǎn)讓給原告，故原告要求被告履行辦理土地轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的訴訟請求，沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第三條“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方?！薄⒌谒臈l“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)?！薄⒆罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”、第五條“在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會研究決定，判決駁回原告孫某的訴訟請求。

本案屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛中典型的一地多轉(zhuǎn)糾紛。本案的爭議焦點(diǎn)在：第一，原、被告之間是否形成合法的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系；第二，該土地的使用權(quán)權(quán)屬應(yīng)歸誰。對上述問題律師將結(jié)合以上意見逐一進(jìn)行分析，并提出自己的一些意見：

原、被告之間是否形成合法的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系

我國實(shí)行嚴(yán)格的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度。《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”本案中原、被告并未簽訂書面的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，也未進(jìn)行過土地使用權(quán)的變更使用權(quán)屬登記。原告不能提供有效證據(jù)證明原告代償?shù)?0萬元系土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，雙方對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜經(jīng)過協(xié)商，并簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同的事實(shí)。因此，原被告之間并不存在合法的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系，法院判決駁回原告要求被告履行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的做法是符合法律規(guī)定的。

在這里筆者想多提一點(diǎn)的是，如果在本案中原告與被告已經(jīng)簽訂了書面的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，那么該案的判決結(jié)果又該如何？

《最高院關(guān)于土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第八條規(guī)定“土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！币虼穗m然原被告并未實(shí)際辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但并不影響合同的生效。由此可知原、被告之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系是合法有效的。

但同時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！庇纱丝芍?，如果在起訴前未取得土地使用權(quán)證書，所簽訂的土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓合同就有可能在訴訟過程中被法院認(rèn)定為無效。在實(shí)踐中，如果轉(zhuǎn)讓合同被確認(rèn)無效，則受讓方不僅不能行使合同權(quán)利，其期得利益無法實(shí)現(xiàn)，而且還會因此蒙受損失。因此，律師提醒土地使用權(quán)交易者，為防止此類風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致利益損失，在進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，除了要簽訂書面的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，還應(yīng)盡快到國家有關(guān)土地管理部門辦理變更手續(xù)，以維護(hù)自己的合法利益，防止?jié)撛诮灰罪L(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

該土地的使用權(quán)權(quán)屬應(yīng)歸誰

本案中，原告代替被告償還信達(dá)公司30萬元，但原告與被告未簽訂書面的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議也未將土地使用權(quán)屬進(jìn)行過戶變更登記，反而過戶給第三方馬某，由此導(dǎo)致該土地使用權(quán)的權(quán)屬爭議問題。如上所述，由于原被告之間并不存在合法的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系，原告也就無權(quán)取得該土地的使用權(quán)。而馬某應(yīng)取得該土地的使用權(quán)。

在此值得一提的是，若原被告之間已經(jīng)簽訂了合法的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，那么對該問題的探討結(jié)論是否會有變化？

根據(jù)《最高院關(guān)于土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第十條的規(guī)定：“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：”（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；”由此可知，即使原告與被告之間簽署了土地轉(zhuǎn)讓合同，但由于被告與第三方馬某簽訂了轉(zhuǎn)讓合同后辦理了變更權(quán)屬登記手續(xù)，因此該土地的土地使用權(quán)權(quán)屬最終應(yīng)歸馬某。而原告和被告之間的轉(zhuǎn)讓合同雖然有效，由于未辦理過戶登記，只能約束合同簽訂雙方，不具有物權(quán)公示后的對抗效力，其合同約定也不能對抗其他第三人。在這種情況下，原告只能要求被告承擔(dān)合同違約責(zé)任而不能取得該土地使用權(quán)。

（本文由上海建緯（長沙）律師事務(wù)所提供，點(diǎn)評律師熊煜、聶慧琴）