房價合理回歸的困境和解決思路

陳龍

【摘要】房價問題一直是社會的熱點，這也關(guān)系到民生的改善和社會的穩(wěn)定。中央政府一直致力于調(diào)整房價，2011年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出要促進(jìn)房價合理回歸。在今年的兩會上，溫總理再次強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房價的合理回歸。本文在分析現(xiàn)有的房價調(diào)控政策的基礎(chǔ)上指出房價合理回歸的困境，并提出相應(yīng)的解決措施，以期為房價的合理回歸提供理論上的建議。

【關(guān)鍵詞】房價合理回歸房產(chǎn)稅保障性住房

一 何謂房價合理回歸

近年來，房地產(chǎn)價格一直居高不下，國家也出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策以期打壓房價，防止房地產(chǎn)泡沫的破滅。2011年12月9日，中央政治局召開會議，指出“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。在隨后召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央再次為2012的房地產(chǎn)調(diào)控定下基調(diào)。會議指出：“要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”在今年的兩會上溫家寶總理再次重申了要促進(jìn)房價的合理回歸。由此可以看出中央的決心，意味著這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策一定要達(dá)到預(yù)期的、明顯的效果。

中央在強(qiáng)調(diào)，學(xué)界在討論，那么回歸到什么樣的房價才算是房價的合理回歸呢？這個問題一直引起很大的爭論。按照國際慣例，一個家庭六年的總收入可以購買一套房子，這樣的房價才是合理的。溫家寶總理在兩會上給出了兩條標(biāo)準(zhǔn)：一是房價與居民的收入相適應(yīng)；二是房價與成本和合理的利潤相匹配。這個標(biāo)準(zhǔn)也被稱為“總理房價”。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為合理房價應(yīng)該是一個“綜合房價”。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為房產(chǎn)價格“應(yīng)該涵蓋各種不同階層的住房價格，包含商品房和保障房，合理的房價就是合理的房價體系，就是不同階層的家庭都能承擔(dān)得起與其對應(yīng)的住房”。目前，在我國主要用“房價收入比”這個專業(yè)術(shù)語來衡量合理房價。有一種比較流行的說法認(rèn)為，房價收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間，如果考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。

在我國這樣一個大國，東西部收入差距，城鄉(xiāng)收入差距等都還很明顯，很難對合理的房價形成一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。同時很多人質(zhì)疑，為啥房價收入比的3～6倍被認(rèn)為是合理的，其他倍數(shù)就不能是合理的呢。同樣，房價要和合理的利潤相匹配，這個合理的利潤有是多少呢？銀監(jiān)會主席認(rèn)為銀行可以承受50%的降幅，開發(fā)商認(rèn)為可以承受30% 的降幅，也有人認(rèn)為可以承受15% 左右。這就說明不同的利益群體對合理利潤的理解和實際承受力也是不一樣的，這也很難形成一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。所以所謂的房價合理回歸，其實是一個相當(dāng)模糊的命題。對這個問題，不同的人有不同的看法，有不同的標(biāo)準(zhǔn)。

二 房價合理回歸的困境

解讀中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策，基本上可以概括為三大招。第一招：房產(chǎn)稅。第二招：普通商品房建設(shè)，或者說保障房建設(shè)。第三招：限購令。面對如此嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我國的房價也確實出現(xiàn)了一定程度的下降，但是遠(yuǎn)沒有得到預(yù)期。溫家寶總理在兩會的記者招待會上也承認(rèn)房價遠(yuǎn)沒有達(dá)到合理的價位，房價的合理回歸任重而道遠(yuǎn)。為啥如此嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策效果不甚理想呢？

1．房產(chǎn)稅改革推進(jìn)難度大

我國目前已經(jīng)在上海、重慶兩地開始了房產(chǎn)稅改革的試點。由于我國產(chǎn)權(quán)制度還不明確，房產(chǎn)登記不清晰，房產(chǎn)估價系統(tǒng)不完善，加上房產(chǎn)稅自身設(shè)計等問題，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的實際征收困難重重。大部分民眾把房產(chǎn)稅視為一種“盜竊”，認(rèn)為政府拍賣取得的出讓金，就相當(dāng)于征收了幾十年的房產(chǎn)稅了。部分學(xué)者也認(rèn)為房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)是房產(chǎn)私有制（如美國），而我國的房產(chǎn)不是私有的，所以房產(chǎn)稅征收不合理。地方政府也害怕房產(chǎn)稅的征收會侵犯城市中產(chǎn)階級，對推進(jìn)房產(chǎn)稅熱情不高。經(jīng)過一年的試點，房產(chǎn)稅的稅基太小，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入不高，例如，重慶市一年的房產(chǎn)稅收入才接近一億元，這和重慶市稅收總收入達(dá)9000億元相比顯得太少了。過小的房產(chǎn)稅收入起不到增加地方政府收入的作用，對房價的調(diào)節(jié)作用也不明顯。

2．保障房建設(shè)問題多

保障房建設(shè)是一項重大的民生工程，但很多地方政府認(rèn)為保障房建設(shè)減少了土地收益和地方財政，在建設(shè)保障房時不愿選擇相對好的地段建設(shè)保障房。導(dǎo)致大量的保障房出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部和遠(yuǎn)離城市的地方，房子雖然說是經(jīng)濟(jì)了，卻增加了民眾的其他成本，如出行成本、醫(yī)療成本、教育成本、就業(yè)成本等，這樣的保障房建設(shè)的意義何在？同時，在保障房的分配上存在很多問題。很多國有企業(yè)借保障房的名義給員工提供變向的福利，很多官員由于腐敗等問題，使得保障房落在了那些行使了不正常手段的人手上，民眾很難得到稱心如意的保障房。本應(yīng)該是給那些無力購買或租賃商品房的中低收入群體，可是在我國卻出現(xiàn)了“負(fù)保障”的情況，就是那些本應(yīng)該得到保障的群體被那些不該得到保障的群體所擠占，出現(xiàn)了“低保保富人”的保障錯位。再加上保障房上馬力度大，融資困難，很多項目難以按期完成，出現(xiàn)了許多的爛尾房，有的甚至偷工減料，保障房的質(zhì)量難以保障。這樣的保障房何以惠及民生，又怎能起到促進(jìn)房價合理回歸的作用呢？

3．限購令是一種過渡政策

限購令是一劑猛藥，確實對房價起到一定的打壓作用。但在執(zhí)行的過程中一些企業(yè)為了規(guī)避限購令實行了一些違規(guī)操作，出現(xiàn)了“上有政策下有對策”的情況。限購令實際是一種行政調(diào)控，是違反市場經(jīng)濟(jì)原則的，限購令只是在非常時期所使用的非常手段。限購令設(shè)計跟戶籍掛鉤，就對民眾產(chǎn)生了歧視和不公平，這與戶籍制度改革的大方向也是背道而馳的。同時，限購令使得一些真正需要買房的人不能買房，扼殺了部分剛性需求。限購令就像一道大壩攔住了洪水，但隨著水位的上升，很多問題會很快暴露出來，限購令只是延緩了問題爆發(fā)的時間。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，限購令只是一種不可持續(xù)的過渡政策。它對房價的打壓也是暫時性的和短期的，在長期內(nèi)，限購會對房價的合理回歸作用不大。

綜上所述，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了困境，在短期內(nèi)房價受到了一定程度的打壓。從長期看效果不會太明顯，同時由于政策本身的種種原因，導(dǎo)致房價很難回歸到一

個合理的價位，可以說是治標(biāo)不治本。

三 房價合理回歸的解決思路

通過上面的分析可以發(fā)現(xiàn)政府的調(diào)控政策很難在長期發(fā)揮作用，因此，必須建立長效機(jī)制，才能從根本上促進(jìn)房價的合理回歸。

1．改革分稅制，減輕地方政府對土地財政的依賴

土地是地方政府的飯碗，有些地方政府的土地出讓金占了房價的50%，不改變土地財政，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，房價很難降下來。自1994年分稅制改革以來，中央政府就一直占據(jù)著稅收收入的大頭，而地方政府稅收收入增長緩慢，導(dǎo)致事權(quán)和財權(quán)不匹配，出現(xiàn)缺口，地方政府不得不依賴土地這塊“金飯碗”。因此要改革分稅制，首先，賦予地方政府更多的財權(quán)。目前，中央政府主要是通過轉(zhuǎn)移支付的方式把稅收返還給地方政府，但是這其中存在很多問題，其實可以直接取消共享稅，那么地方政府的收入將會得到很大提高。其次，要完善房地產(chǎn)稅收制度。目前我國涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)共計50多項，應(yīng)該將這些稅費(fèi)整合成物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅，這樣既讓老百姓看得明白，也減輕了征收的難度和成本。把那些不合理的稅費(fèi)都去除后，會減輕開發(fā)商的開發(fā)成本，這樣房價才有下降的空間。

2．改善投資環(huán)境，扶植民營企業(yè)，尤其是小微企業(yè)

現(xiàn)在的房價虛高，很重要一個原因是投機(jī)。一些民營企業(yè)甚至是國有企業(yè)由于國內(nèi)投資環(huán)境惡化無法經(jīng)營下去而跑來炒房地產(chǎn)。小微企業(yè)本來利潤就低，再加上融資困難，導(dǎo)致小微企業(yè)生存困難。小微企業(yè)規(guī)模雖小，卻對中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展功不可沒。有數(shù)據(jù)顯示，全國共計6000萬家以上的小微企業(yè)和個體工商戶，對中國GDP的貢獻(xiàn)率早已超過60%，并提供了75% 以上的就業(yè)機(jī)會，創(chuàng)造了一半以上的出口收入和財政稅收。只有改善國內(nèi)的投資環(huán)境，才能使得那些炒樓的資金回歸，房地產(chǎn)市場才能降溫。

3．加強(qiáng)制度建設(shè)，建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制

目前，我國的房地產(chǎn)市場實行的是雙軌制，即保障房和商品房雙軌。要加強(qiáng)制度建設(shè)，使得房地產(chǎn)市場合理化。對于商品房應(yīng)該交由市場實行調(diào)節(jié)，國家應(yīng)減少對商品房的干預(yù)，由市場自由競爭，讓那些有錢買商品房的可以自由購買，國家只要控制商品房企業(yè)的壟斷等不利于市場競爭的方面即可，而不應(yīng)該繼續(xù)對商品房實行限購。對于保障房，國家要加強(qiáng)制度建設(shè)，讓保障房真正落到實處。既保證保障房按時按量的建設(shè)，也要保證保障房的質(zhì)量，同時要保證保障房真正成為一種福利。而不會出現(xiàn)“負(fù)保障”和一些國有企業(yè)或機(jī)關(guān)借保障房的名義來提高自己的福利。只有制度建設(shè)好了，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，房價才能日趨合理。

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