鄭東新區(qū)蛻變記

葉知秋

在“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)”大旗揮舞下，鄭東新區(qū)邁入“十年建新區(qū)”關(guān)鍵階段。

上月，被譽(yù)為“北方威尼斯”的鄭東新區(qū)龍湖區(qū)蓄水成湖。不久的將來，在河南省乃至整個(gè)中部地區(qū)，龍湖區(qū)域?qū)⒊蔀榄h(huán)境最優(yōu)美、生態(tài)最良好、業(yè)態(tài)最高端、配套最齊全的生態(tài)、低碳商務(wù)居住區(qū)。

這是河南省鄭東新區(qū)蛻變的一個(gè)縮影?！叭瓿鲂蜗?、五年成規(guī)模、十年建新區(qū)?！编崠|新區(qū)正穩(wěn)步推進(jìn)，成為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心增長(zhǎng)極。

螞蟻“撬”大象

鄭東新區(qū)位于鄭州市區(qū)東部，以原鄭州機(jī)場(chǎng)為起步區(qū)，以國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為基石，其規(guī)劃總面積約115平方公里，相當(dāng)于目前老城區(qū)的規(guī)模。

重振昔日的飛機(jī)起跑場(chǎng)區(qū)，鄭州用了十年時(shí)間一直在長(zhǎng)跑。

早在2001年9月，鄭州市面向全球?qū)︵崠|新區(qū)遠(yuǎn)景總體概念規(guī)劃進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)，來自日本的黑川紀(jì)章以“龍湖”與“如意”方案競(jìng)標(biāo)成功。

之后，鄭州市又在黑川紀(jì)章方案的基礎(chǔ)上，吸取其他方案的優(yōu)點(diǎn)，將黑川紀(jì)章的概念規(guī)劃方案深化為可供實(shí)施操作的規(guī)劃方案。

一個(gè)宏大構(gòu)思開始在鄭東新區(qū)落腳。鄭州市將用20余年時(shí)間，把鄭東新區(qū)建成為一座面積150平方公里、人口120萬人的新城——相當(dāng)于再造一座鄭州城。

根據(jù)2001年鄭州市對(duì)外公布的數(shù)據(jù)，鄭州市已建成市區(qū)的城區(qū)規(guī)模為132平方公里，市區(qū)常住人口260余萬人。

根據(jù)預(yù)算，建成這座新城，需持續(xù)總投資2000億元人民幣以上，如此龐大的預(yù)算，對(duì)當(dāng)年全市財(cái)政總收入只有50多億元、年均城市基建資金僅6億元的鄭州來說，無疑是一個(gè)天文數(shù)字。

財(cái)政壓力窘迫的鄭州市，僅為鄭東新區(qū)撥付了200多萬元的啟動(dòng)資金，用200萬撬動(dòng)2000億元？稍微想想，都會(huì)覺得近乎“異想天開”了。

經(jīng)營(yíng)城市

如何突圍？面對(duì)這片彼時(shí)除了一些被遺忘多年的村莊，便是不毛之地的區(qū)域，未來的城市概念，以及規(guī)劃面積內(nèi)多達(dá)150平方公里的土地，成為當(dāng)時(shí)鄭東新區(qū)最有價(jià)值的資產(chǎn)。

“記得我第一次來到這里，腳下是荒草黃土，滿眼是廢棄機(jī)場(chǎng)、近郊農(nóng)田、魚塘和雜亂的出租房，就是遠(yuǎn)離城市中心的另一個(gè)世界?！编崠|新區(qū)管委會(huì)辦公室主任郭程明回憶說。

但最終，鄭州市將這些不毛之地賣出了黃金價(jià)錢。鄭州提出了“必須走經(jīng)營(yíng)城市的道路，要用經(jīng)營(yíng)城市的觀念來建設(shè)鄭東新區(qū)”的思路。

所謂經(jīng)營(yíng)城市，即是將城市以企業(yè)類視之，區(qū)別僅在于二者所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品之異同。城市經(jīng)營(yíng)之產(chǎn)品，便是土地、無形資產(chǎn)等城市資源，政府若企業(yè)之經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品般設(shè)計(jì)、制造產(chǎn)品，最終將上述城市概念與土地兜售出去，面向外界進(jìn)行招商。

“這里面就涉及到一個(gè)城市經(jīng)營(yíng)的問題。城市也是資產(chǎn)，也是可以經(jīng)營(yíng)的。政府在這方面的做法是，土地一級(jí)壟斷。先從農(nóng)民手里將地征過來，統(tǒng)一使用，形成土地資產(chǎn)。然后通過土地轉(zhuǎn)讓，將資金投入到市政建設(shè)和公共設(shè)施建設(shè)。另一方面，形成的土地資產(chǎn)，抵押給銀行，從銀行手里拿到貸款。”鄭東新區(qū)管理委員會(huì)副主任周定友說。

與政府緊密結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)成為首批鄭東新區(qū)“城市經(jīng)營(yíng)”的埋單者。記者查詢發(fā)現(xiàn)，2003年年底，在首批和鄭東新區(qū)管委會(huì)簽約的23家單位中，其中11家均為房地產(chǎn)企業(yè)。

新區(qū)風(fēng)波

房企的入駐，讓鄭東新區(qū)高樓鱗次櫛比。

但在兩年前，一家小型商業(yè)新聞博客網(wǎng)站和幾個(gè)鄭州大學(xué)生的自費(fèi)調(diào)查，讓新區(qū)頗為尷尬。

這家名為“商業(yè)內(nèi)幕”（Business Insider）的網(wǎng)站于2010年底，對(duì)外公布了若干幅鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片，根據(jù)這些圖片，“商業(yè)內(nèi)幕”認(rèn)為鄭東新區(qū)不過是“一片空屋的堆積”，并據(jù)此認(rèn)為，這片規(guī)劃范圍150平方公里（相當(dāng)于鄭州市已建成市區(qū)面積）的新區(qū)，可能是中國(guó)最大的“鬼城”。

當(dāng)時(shí)，它被稱為繼鄂爾多斯的康巴什新區(qū)之后的又一個(gè)“鬼城”。

幾乎與此同時(shí)，來自河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)的12名大學(xué)生也向外界公布了一份抽樣調(diào)查報(bào)告。這些學(xué)生們歷時(shí)兩個(gè)多月，分別從鄭州市中心的29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，運(yùn)用查驗(yàn)水、電、氣表等方法，測(cè)算出了鄭東新區(qū)的商住房空置率——超過55%。

果真如此的話，這將是一份十分嚴(yán)重的數(shù)據(jù)。因?yàn)榘凑諊?guó)際上的通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間，被視為合理區(qū)，10%—20%之間則為危險(xiǎn)區(qū)，如果商品房空置率在20%以上，則為嚴(yán)重積壓區(qū)。想一想，倘若鄭東新區(qū)的商住房空置率果真高達(dá)55%，那將是一個(gè)什么概念——一座“空城”，一座荒無人煙的“鬼城”。

“鬼城”之說遭到鄭州官方批駁。新區(qū)管委會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)辟謠稱，鄭東新區(qū)CBD入住率達(dá)到90%。

初具雛形

從去年起，鄭東新區(qū)再次被河南省寄予厚望。

根據(jù)一份由河南省人民政府于2012年2月4日公布的《關(guān)于促進(jìn)中心商務(wù)功能區(qū)和特色商業(yè)區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，鄭東新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)被確立為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)高端服務(wù)平臺(tái)、中西部高端服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展高地的重任。

河南省同時(shí)在這份《意見》中指示，應(yīng)繼續(xù)全面提升鄭東新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的地位作用；突出強(qiáng)化金融、總部經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)和高端商務(wù)功能，推進(jìn)高端服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展；將鄭東新區(qū)建設(shè)成為立足鄭州、服務(wù)中原、輻射中西部的區(qū)域性金融中心、總部經(jīng)濟(jì)中心、高端商務(wù)商業(yè)中心和綜合會(huì)展中心。

如今10年過去后，鄭東新區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)面積逾80平方公里，入住人口約80萬人的現(xiàn)代化國(guó)際新城區(qū)。其中，總計(jì)約1500億元的建設(shè)投資中，政府財(cái)政資金投入不到四分之一，多數(shù)資金來自社會(huì)資本。

“鄭東新區(qū)的CBD規(guī)劃了3.45平方公里建筑范圍，都是由各個(gè)投資主體自行籌建的，鄭東新區(qū)只提供土地?！编崠|新區(qū)管委會(huì)常務(wù)副主任趙新民說。為了吸引商家到CBD投資，鄭州市曾先后出臺(tái)16個(gè)文件，對(duì)到鄭東新區(qū)投資的主體給予一定優(yōu)惠，包括稅收減免、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼等。

這些“猛招”迅速奏效，包括丹尼斯百貨公司等在內(nèi)的多家公司先后投資籌建了丹尼斯步行街、東環(huán)步行街、中油國(guó)際名店街和全長(zhǎng)3.6公里的永威步行街。

三年出形象、五年成規(guī)模、十年建新區(qū)。鄭東新區(qū)，成為整個(gè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心增長(zhǎng)極和最具活力的發(fā)展區(qū)域。

新區(qū)要擴(kuò)容

中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的獲批，給鄭東新區(qū)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

2011年9月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。其中提出，要“支持鄭汴新區(qū)加快發(fā)展，建設(shè)內(nèi)陸開發(fā)開放高地，打造‘三化協(xié)調(diào)發(fā)展先導(dǎo)區(qū)，形成中原經(jīng)濟(jì)區(qū)最具活力的發(fā)展區(qū)域”。

隨后的2012年2月5日，《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)鄭州都市區(qū)建設(shè)綱要》通過實(shí)施，包括鄭東新區(qū)在內(nèi)的鄭州新區(qū)被賦予為打造成鄭州都市區(qū)的核心增長(zhǎng)極的重任，并要求到2020年，鄭州新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量要占到整個(gè)鄭州市的30%，城鎮(zhèn)化率達(dá)到95%以上。

另一方面，鄭東新區(qū)管委會(huì)對(duì)外公布的《鄭東新區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》也開始提出，鄭東新區(qū)要在未來五年，通過發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”，將鄭東新區(qū)發(fā)展成為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的動(dòng)力引擎。

而正在謀劃中的“大鄭東新區(qū)”，則將鄭東新區(qū)推向新的高度。

未來，“大鄭東新區(qū)”的定位將是發(fā)展現(xiàn)代金融業(yè)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，建設(shè)企業(yè)總部基地，發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，建設(shè)三級(jí)商業(yè)中心，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，發(fā)展會(huì)展旅游業(yè)，建設(shè)會(huì)展業(yè)基地和旅游業(yè)基地等。

未來的挑戰(zhàn)

但即便如此，鄭東新區(qū)發(fā)展仍不樂觀。

當(dāng)年手握大片土地的鄭東新區(qū)，如今卻不得不面臨無地可用的局面?！暗洁崠|新區(qū)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看上去明明感覺還有不少地是在空閑，但結(jié)果，我們卻是沒有土地可拿?！眹?guó)內(nèi)一家知名的地產(chǎn)開發(fā)公司河南分公司的負(fù)責(zé)人抱怨說。

造成這種后果的原因，同樣與此前多年鄭州市提出的“經(jīng)營(yíng)城市”思路有關(guān)。

就在2003年前后，面對(duì)鄭東新區(qū)一片荒蕪的局面，開發(fā)商并不愿貿(mào)然進(jìn)入開發(fā)。

此時(shí)，鄭州市的土地部門為了吸引品牌開發(fā)商進(jìn)駐鄭東新區(qū)，對(duì)新區(qū)地產(chǎn)放寬了相關(guān)限制，規(guī)定“凡具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)均可到鄭東新區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到地上二層，并已確定施工進(jìn)度和交付日期的，經(jīng)審核，投資商即可辦理商品房預(yù)售許可證”。

隨后，不少開發(fā)商被這些政策吸引，紛紛低價(jià)取得鄭東新區(qū)的不少土地。但眼下地產(chǎn)形勢(shì)的不明朗，加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)不斷嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，不少手握重地的開發(fā)商選擇了靜觀其變。

隨著鄭東新區(qū)的土地越來越稀缺，原本作為做大潛力和資源的土地，已經(jīng)逐漸被鄭東新區(qū)透支殆盡。

而且，隨著國(guó)家開始逐漸加強(qiáng)對(duì)地方政府融資平臺(tái)發(fā)債的監(jiān)管，已經(jīng)開始全面開發(fā)建設(shè)龍湖區(qū)、龍子湖區(qū)、綜合交通樞紐區(qū)三大重點(diǎn)區(qū)域的鄭東新區(qū)，正在面臨愈來愈難的建設(shè)融資瓶頸。