破解房屋中介陷阱

李穎

當(dāng)前，二手房在整個(gè)房產(chǎn)交易市場中占據(jù)的份額越來越大，消費(fèi)者通過中介購房已經(jīng)成為一種有效并且常見的選擇，然而當(dāng)前，中介市場良莠不齊，一些“居心不良”的中介商想盡各種方法欺騙買賣雙方，讓很多消費(fèi)者望而卻步。

“意向金”竟成中介費(fèi)

今年6月，在北京打拼多年的魏先生打算買一套二手房以備結(jié)婚之用。為了方便，魏先生通過公司附近的一家中介公司看房。

在魏先生向中介說明購買意向后的第二天，該中介便介紹了位于朝陽區(qū)望京的一套房子，房東開價(jià)182萬。魏先生看過房子后，覺得挺滿意，于是讓中介幫忙找房東砍價(jià)。中介提出，要談價(jià)格就得先交5000元意向金，如果談不攏，意向金可以退還。魏先生覺得，既然談不攏可以退，那先交5000元也沒問題。于是，他很痛快地交了錢，并和中介簽了協(xié)議。

后來，由于公司周轉(zhuǎn)問題，魏先生決定房子暫時(shí)不買了。沒想到，當(dāng)魏先生將自己的決定告訴中介，并要求其退還先前交付的5000元意向金時(shí)，卻被中介告知，意向金轉(zhuǎn)為中介費(fèi)，無法退還。“中介只帶我們看了一次房，其他服務(wù)我都沒享受到，怎么就要收中介費(fèi)？”魏先生認(rèn)為，中介的做法很不合理。

近日，記者走訪了多家房產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)，收取“意向金”的做法在行業(yè)內(nèi)很常見?！笆杖∫庀蚪鹌鋵?shí)是向房東表示誠意，這樣談價(jià)比較容易些?！币晃恢薪槿藛T稱，買主交了意向金就表示有優(yōu)先購買的權(quán)利。而另一家中介公司的人員則坦言，讓買主交意向金，更多的是擔(dān)心“跑單”。那么，“意向金”會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)為“中介費(fèi)”？這位中介人員表示，正規(guī)的中介公司并不會(huì)出現(xiàn)這樣的問題。

記者通過采訪相關(guān)人士得知，其實(shí)法律上并沒有“意向金”這一概念。購房者需要提前支付的款項(xiàng)一個(gè)是定金，另外一個(gè)是預(yù)付款，定金對買賣雙方有懲誡和約束作用；而預(yù)付款是買東西提前支付的，不買應(yīng)該退還。中介所謂的“意向金”，其意思表達(dá)并不明確，如果要將“意向金”轉(zhuǎn)為“中介費(fèi)”，那必須征得買房人的同意，否則就應(yīng)該退還。

購買二手房的三大“陷阱”

陷阱一：賣方惡意違約，買方還得支付中介費(fèi)。

北京消費(fèi)者王先生通過鏈家公司與賣房人李某簽訂了一份房屋買賣合同，約定王某以每平方米9000元價(jià)格購買一套方莊地區(qū)的房子，王先生為此交納了2萬元定金。但定金交納后，王先生再也無法與李某聯(lián)系上。

之后，鏈家公司告知王先生，稱李某又以每平方米13000元的價(jià)格將房子賣給了他人，并給對方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記。

當(dāng)王先生覺得上當(dāng)受騙準(zhǔn)備與鏈家討個(gè)說法時(shí)，卻接到法院的傳票。鏈家公司將王某告上法庭，要求王某給付居間費(fèi)12萬元。后法院判決王某給付鏈家公司12萬元。

在房屋買賣市場中，購房人一般不掌握房源信息，賣房人不掌握購房信息。因此，大多數(shù)的買賣雙方選擇通過房屋中介公司居間來完成房屋買賣。

中介公司要求買房人與其簽訂居間合同，這種合同均為中介公司單方提供的格式合同，合同一般約定由買房人支付中介公司居間費(fèi)用。

根據(jù)我國合同法的規(guī)定，買賣合同與居間合同是相互獨(dú)立的，買賣合同是否履行不影響居間合同的效力。

因此，當(dāng)賣房人違約不履行買賣合同時(shí)，中介公司不僅不履行原有的承諾，且仍要向購房人索要相應(yīng)的居間費(fèi)用。如雙方發(fā)生糾紛訴訟至法院，買房人一般會(huì)敗訴。

房子買不到還得出居間費(fèi)用，買房人常常成為居間合同的受害人。

陷阱二：“一房二賣”買方目的落空。

房屋出賣方與買房人訂立房屋買賣合同后，由于房價(jià)上漲較快，與原來出賣價(jià)格相比，二者間的差價(jià)有時(shí)多達(dá)幾十萬元。

在巨大利益的誘惑下，賣房人往往選擇違約不履行原合同，而將其房屋賣給出價(jià)較高的第三方，并給新購房人辦理了房屋過戶手續(xù)，形成“一房二賣”甚至“一房多賣”的現(xiàn)象。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，當(dāng)賣房人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給第三方后，原買房人無法再獲得該房屋的所有權(quán)，即使買房人已交納了購房定金或全部房款，也只能選擇追究賣房人的合同違約責(zé)任，要求退還購房款。這勢必給買房人造成重大的財(cái)產(chǎn)損失。

陷阱三：簽《傭金確認(rèn)書》中介逃責(zé)任。

房屋中介公司在與買房人簽訂居間合同時(shí)，同時(shí)會(huì)要求買房人簽訂一份《傭金確認(rèn)書》?！秱蚪鸫_認(rèn)書》的內(nèi)容一般為：“買房人應(yīng)于簽字之日起給付中介公司傭金”。

在法律上，居間合同中的“傭金”就是指“居間費(fèi)用”。簽訂《傭金確認(rèn)書》，表明買房人認(rèn)可中介公司已完成了居間合同中約定的所有居間義務(wù)。

因?qū)Ψ筛拍畈皇煜?，且基于對中介公司的一種信任，買房人一般沒有認(rèn)真考慮就簽字了。一旦日后賣房人出現(xiàn)違約，中介公司會(huì)以此為由，逃脫其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

8招破解中介買房陷阱

事實(shí)證明，魏先生和王先生的遭遇并不是個(gè)案。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，通過中介購房的消費(fèi)者大多數(shù)為首次置業(yè)，并沒有跟中介打交道的經(jīng)驗(yàn)。那么，消費(fèi)者在通過中介購房時(shí)要注意哪些問題、提防什么樣的陷阱，從而維護(hù)自身的合法利益呢？這就需要購房者了解中介的陷阱，見招拆招了。

首先，查明真實(shí)情況。

二手房買賣雙方一般并不相識，所以面對可能的詐騙，就要查明對方的身份及房產(chǎn)的真實(shí)信息。最可靠的辦法是憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實(shí)信息，查看中介門店的營業(yè)執(zhí)照，從而了解中介公司的資質(zhì)。到房產(chǎn)交易中心查詢時(shí)，要付30元的費(fèi)用，除了查看房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息，同時(shí)別忽略了土地狀況、房地產(chǎn)他項(xiàng)狀況、房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況等信息，這樣就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款買的房子，貸款額多少等等。這樣就不大可能因?yàn)槭茯_上當(dāng)，買了被抵押的房子，錢房兩空。對于中介公司，可以索要營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。

其次，留心付款方式。

在房產(chǎn)買賣過程中，付款方式是容易引起爭議的條款之一，因此，在簽定時(shí)應(yīng)盡可能的對付款方式、首付款日期、尾款數(shù)額等做具體的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現(xiàn)金，雙方在銀行實(shí)現(xiàn)交付，一方取出現(xiàn)金，直接存入對方的賬戶。與此同時(shí)，一定要選擇安全的付款方式。

特別提醒的是有關(guān)購房意向金的支付，一般情況下，買家在支付了意向金兩天之后，如果賣家同意出售，那么意向金將自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房定金，此時(shí)一般情況下定金是不予退還的，所以建議消費(fèi)者在支付購房意向金時(shí)要三思。

如果買賣的房子有貸款，那么在付款時(shí)更要特別留意，一般應(yīng)由賣方提前還款解除貸款，如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付首付款共同還款，這時(shí)買賣雙方需同時(shí)到貸款銀行，以免自己支付的首付款被移作他用。

第三，確定交房時(shí)間。

如果達(dá)成買賣意向，關(guān)于交房時(shí)間應(yīng)當(dāng)在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)闆]有在合同中注明交房時(shí)間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時(shí)間，賣房因?yàn)樽赓U或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買房又因沒有在合同中做相關(guān)的說明，買方只能吃“啞巴虧”。

因此，在簽定合同過程中，必須注明什么時(shí)間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時(shí)，買家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣家按時(shí)交房。

第四，別讓戶口困擾你。

買方在核實(shí)房產(chǎn)情況的同時(shí)，別忘記了房屋連帶的戶口關(guān)系，賣方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時(shí)遷出。之前經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)類似的情況，諸如賣方在售出房屋之后沒有將家人的戶口同時(shí)簽出，而導(dǎo)致買方無法將戶口遷入。該約定可在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行注明。同交房時(shí)間的約定一樣，一般情況下，賣家可以預(yù)留一筆錢，在交房時(shí)確認(rèn)了戶口情況之后再支付給賣家，這筆錢的數(shù)額一般是房屋總價(jià)的1%左右。

第五，當(dāng)心維修基金被中介“黑吃”。

很多消費(fèi)者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個(gè)“缺口”吃進(jìn)維修基金，如此的情況經(jīng)常以以下的方式發(fā)生：中介告訴賣方二手房維修基金已經(jīng)所剩無幾，一般情況下都是送給買方，而中介在對付買方時(shí)則稱賣方?jīng)]有將維修基金“送”給你，買方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進(jìn)了中介的口袋。買賣雙方需當(dāng)面進(jìn)行了解，如果是將維修基金贈(zèng)予買家，雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行約定。一般情況下，房屋交接時(shí)，買賣雙方需共同到相應(yīng)的物業(yè)管理公司，針對維修基金的賬戶余額，進(jìn)行資金交割，戶名的變更。

第六，先小人，后君子。

房產(chǎn)中介一般都預(yù)備了重復(fù)使用的格式合同，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益，卻很可能包括了對買方不利的霸王條款，所以當(dāng)簽訂這些合同時(shí)一定要認(rèn)真閱讀條款，不要因?yàn)椴缓靡馑嫉⒄`中介工作人員的時(shí)間而草草簽字，對于明顯不利于自己的如“不論交易是否成功，均應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)用”的條款應(yīng)特別注意。

同時(shí)，交出房產(chǎn)證或是買房款，一定要求對方出具收條。此外，購房者需要注意的是，如中介未促成交易索要一定的費(fèi)用是合理的。《合同法》第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。

第七，傭金如何支付。

簽訂了合同，買賣雙方就要尊重中介機(jī)構(gòu)的中介服務(wù)，并誠信支付居間費(fèi)用?！逗贤ā?26條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬?！蚓娱g人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)”。如果買賣雙方通過中介提供的信息取得聯(lián)系，私下交易，企圖省去中介費(fèi)用，不僅不容易達(dá)到目的，還有可能承擔(dān)額外的違約責(zé)任。賣方也應(yīng)當(dāng)如實(shí)向中介及買方告知房產(chǎn)的真實(shí)情況。

有關(guān)傭金支付，一定要看清楚合同是如何約定的：是買方支付中介費(fèi)用，還是賣方支付，或是雙方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介費(fèi)用還是分階段，是何時(shí)支付費(fèi)用。上海市的相關(guān)規(guī)定是，買賣雙方需支付房屋總價(jià)的2%給中介作為傭金，買賣雙方一般各占半。

第八，保留證據(jù)。

交易過程中與對方及中介機(jī)構(gòu)來往的書面材料，如合同、收條、身份證及房產(chǎn)證等證件的復(fù)印件，都要注意妥善保存，以免以后有糾紛時(shí)因?yàn)槿鄙傧嚓P(guān)的證據(jù)而處于不利地位。特別是中介或是對方的一些決定自己購買或是出售的口頭承諾，一定要堅(jiān)持對方白紙黑字寫下來。如對方的交易事項(xiàng)是由委托人完成的，要保留委托書和證明委托人與受托人關(guān)系的文件。

《合同法》425條規(guī)定：“居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”，保留相關(guān)的證據(jù)就可以有力地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

最后要提醒的是，房屋歸誰所有，以房產(chǎn)機(jī)關(guān)的登記為準(zhǔn)。賣家的房產(chǎn)證在自己手里并不等于賣家失去了對房產(chǎn)的權(quán)利，完全可以通過掛失重新補(bǔ)辦。交易過程中消費(fèi)者可通過相應(yīng)的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（如網(wǎng)上房地產(chǎn)資金監(jiān)管、部分銀行的資金監(jiān)管等）來約束房產(chǎn)交易，確保交易過程中資金、產(chǎn)權(quán)交割得到有效保證。