對(duì)于穩(wěn)健貨幣政策條件下我國(guó)房地產(chǎn)融資困境的思考

【摘要】2008年以來(lái)我國(guó)一直實(shí)行緊縮的貨幣政策，雖然2012年貨幣政策的基調(diào)變?yōu)楸３址€(wěn)健，但這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的沖擊是不容小視的。目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于低迷期，融資成本不斷提高，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻萎靡不振。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的融資問(wèn)題在這個(gè)時(shí)期顯得尤為重要。本文從貨幣政策等宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)著眼，首先介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道，然后分析了如今房地產(chǎn)業(yè)融資困境，最后針對(duì)各種融資問(wèn)題提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)融資貨幣政策證券市場(chǎng)

一、引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是非常典型的資金密集型行業(yè)，因此其如此快的發(fā)展速度必須建立在大量的資金為保障的前提下，因此融資便成了房地產(chǎn)行業(yè)的命脈。然而，從2007年12月開(kāi)始，經(jīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的決定，2008年將實(shí)行從緊的貨幣政策。從緊的貨幣政策明顯導(dǎo)致房地產(chǎn)商在銀行的貸款成本上升，然而當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)也不斷攀高，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不減反增。但是，從2010年下半年起，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯減緩。2012年1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市在住宅房銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)中，與2011年12相比下降的就有52個(gè)城市。由此可見(jiàn)房?jī)r(jià)下跌已是一個(gè)很明顯的趨勢(shì)。而此時(shí)央行公告顯示，我國(guó)的貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健。在房?jī)r(jià)下跌的情況下，我國(guó)信貸松動(dòng)并不明顯，融資成本普遍偏高，房地產(chǎn)商不得不通過(guò)促銷(xiāo)等方式來(lái)回籠資金，這將嚴(yán)重削減房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道

（一）銀行貸款

銀行貸款一直是房地產(chǎn)業(yè)的重要資金來(lái)源。由于我國(guó)直接融資門(mén)檻較高，銀行貸款一直備受房地產(chǎn)商的青睞。銀行貸款總額在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中的比重，一直不低于20%。根據(jù)2011年年中統(tǒng)計(jì)，134家房企長(zhǎng)期和短期借款總額達(dá)到3690.68億元，比年初增加了226.37億元，增長(zhǎng)率達(dá)到6.53%。對(duì)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即使在金融環(huán)境不太樂(lè)觀的情況下，他們也能向銀行籌措大量資金，如保利在2011年年中報(bào)表中披露的貸款總額高達(dá)528.7億元。

（二）股權(quán)融資

大型的房地產(chǎn)公司可以選擇上市融資來(lái)獲取資金。但由于金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，發(fā)行股票融資會(huì)承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)發(fā)行單位的各項(xiàng)指標(biāo)要求嚴(yán)格，所以能夠通過(guò)這種方式籌資的房地產(chǎn)商比例并不多，越是知名的地產(chǎn)商在股票融資方面更有利可圖。截止到2012年初，在滬深A(yù)股市場(chǎng)中，有143家房地產(chǎn)公司，其中總市值最低的8.4億元，最高的達(dá)902.7億元。

（三）發(fā)行債券

房地產(chǎn)企業(yè)債券是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的為了融通資金，并必須償還的有價(jià)憑證。我國(guó)房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券主要是短期債券，但這主要是因?yàn)槲覈?guó)企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展得并不成熟。隨著債券市場(chǎng)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的長(zhǎng)期債券應(yīng)該日趨增加。

（四）引進(jìn)外資

雖然如今樓市低迷，但根據(jù)美國(guó)外國(guó)房地產(chǎn)投資者協(xié)會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，中國(guó)仍舊在全球最佳房地產(chǎn)投資地區(qū)中名列第三。如今由于政府的穩(wěn)健貨幣政策和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，使得各大地產(chǎn)商都對(duì)外資引進(jìn)寄予厚望。但在2012年初，政府監(jiān)管層明確表示要對(duì)外資入注房地產(chǎn)行業(yè)加大監(jiān)管力度，使得引進(jìn)外資勢(shì)頭有所減緩。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資困境

（一）融資成本高、難度大

在經(jīng)歷2008年金融危機(jī)以后，我國(guó)的貨幣政策一直處于緊張狀態(tài)。根據(jù)金融市場(chǎng)一般理論，我國(guó)當(dāng)前金融市場(chǎng)的房地產(chǎn)融資基本情況是比較緊張的。

1.存款準(zhǔn)備金率。自2010年以來(lái)，人民銀行曾11次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，在2011年6月末，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到歷史最高點(diǎn)21.5%，雖然在今年2月24日下調(diào)了0.5%。但許多專(zhuān)家認(rèn)為我國(guó)今年的貨幣政策已經(jīng)定調(diào)，此次只是微調(diào)，并不能改變大局，房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)不可能再扭轉(zhuǎn)。

2.存貸款基準(zhǔn)利率。此外為了抑制信貸額的增長(zhǎng)，銀行多次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。存貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)，不僅抑制了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)商的貸款能力，也抑制了房地產(chǎn)商對(duì)貸款的需求。迫使房地產(chǎn)商尋求其他的融資渠道。

3.控制信貸量。2011年以來(lái)，央行憑借存款準(zhǔn)備金率，大大控制了市場(chǎng)的信貸總量。許多專(zhuān)家認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減慢，會(huì)導(dǎo)致銀行借貸情緒越來(lái)越嚴(yán)重。而房地產(chǎn)作為國(guó)家重點(diǎn)的宏觀調(diào)控行業(yè)，信貸量從緊是首要目標(biāo)，甚至連個(gè)人按揭回款都非常緩慢。

（二）金融市場(chǎng)不完善導(dǎo)致直接融資困難

我國(guó)金融市場(chǎng)起步晚，各種制度、機(jī)制建立不完善，使得直接融資的門(mén)檻高，成本也高。知名房地產(chǎn)商在貸款相對(duì)容易的同時(shí)，在資本市場(chǎng)上發(fā)行股票、債券也同樣比中小地產(chǎn)商容易得多。自2010年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司在證券市場(chǎng)上的情形慘淡，包括增發(fā)股票等在內(nèi)受到很大沖擊。在貨幣政策的壓力下，許多房地產(chǎn)公司都轉(zhuǎn)向證券市場(chǎng)，但穩(wěn)健的貨幣政策同樣壓制了證券市場(chǎng)的活躍程度，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資情形，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資情形更是雪上加霜。

（三）政府對(duì)外資入注房地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度

2012年初，我國(guó)對(duì)外資利用的新監(jiān)控目標(biāo)為“穩(wěn)規(guī)模、優(yōu)結(jié)構(gòu)、上水平”。而房地產(chǎn)行業(yè)的外資引進(jìn)則被歸入“優(yōu)結(jié)構(gòu)”的目標(biāo)之中。雖然在2011年，房地產(chǎn)行業(yè)所引用的外資數(shù)額較大，與2010年相比有較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是在2012年穩(wěn)健的貨幣政策和外資監(jiān)控目標(biāo)的雙重壓力下，外資在房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭必然減緩，融資較去年可能更為艱難。

（四）法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)融資渠道的限制

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的重要原材料就是土地，而根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，銀行開(kāi)發(fā)貸款和信托產(chǎn)品不允許用于購(gòu)買(mǎi)土地。并且證監(jiān)會(huì)也不準(zhǔn)許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO和再融資的方式囤積土地和房源。因此，房地產(chǎn)商只能通過(guò)自有資金獲取土地。在房地產(chǎn)規(guī)模日益增大的情況下，自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)土地的需要。因此，缺乏有效的購(gòu)買(mǎi)土地的融資渠道是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要瓶頸。

四、房地產(chǎn)行業(yè)融資困境的應(yīng)對(duì)

根據(jù)以上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的各種融資問(wèn)題，必須采取有針對(duì)性的措施才能有效應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特征使得融資問(wèn)題尤為重要，資金短缺是房地產(chǎn)企業(yè)致命的弱點(diǎn)。因此，必須走出融資困境，尋求有效的融資方式，房地產(chǎn)行業(yè)才能長(zhǎng)遠(yuǎn)健康地發(fā)展。

（一）建立多元化融資機(jī)制

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源中，銀行貸款的比重占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。這就形成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一的局面。一旦中央銀行貨幣政策的變動(dòng)將引發(fā)融資環(huán)境的很大變化，如果房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)分依賴(lài)于銀行貸款，不僅房地產(chǎn)商本身風(fēng)險(xiǎn)較大，還會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須通過(guò)多元化的融資機(jī)制來(lái)分散融資風(fēng)險(xiǎn)。所以，必須規(guī)范金融市場(chǎng)，加大金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度，促進(jìn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展才能順利建立起多元化的融資機(jī)制。

（二）夾層融資

夾層融資是一種無(wú)擔(dān)保的長(zhǎng)期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對(duì)融資者的權(quán)益認(rèn)購(gòu)權(quán)。夾層融資的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于債務(wù)和股本之間，它是可以提供形式靈活的較為長(zhǎng)期的融資。因此，在夾層融資的條件下，企業(yè)本身在制定策略、發(fā)展計(jì)劃方面有很大的靈活性。但是，我國(guó)夾層融資發(fā)展尚屬初步階段，夾層投資者少，并且結(jié)構(gòu)單一。為此服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)也很少，并且服務(wù)體系并不完善。因此，我國(guó)應(yīng)該盡快建立起關(guān)于夾層融資的健全的法律法規(guī)，以保證夾層融資能發(fā)揮其在融資領(lǐng)域的重要作用。

（三）房地產(chǎn)信托投資基金

房地產(chǎn)信托基金，即REITs,其全稱(chēng)為“Real Estate Investment Trust”。REITs是房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，它通過(guò)發(fā)行收益憑證籌集眾多投資者的資金，并由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資管理。REITs可以有效吸收大量的民間資本，改變房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款的融資格局，同是也減輕了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于中國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展并不完善，我國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金正處于起步階段。在2011年4月，我國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)REITs進(jìn)行了嚴(yán)格限制，但這些并不能否認(rèn)REITs在我國(guó)的發(fā)展前景很廣闊。我國(guó)必須盡快建立起相應(yīng)的完善的法律法規(guī)系統(tǒng)，規(guī)范證券市場(chǎng)秩序，才能為REITs創(chuàng)造更好地發(fā)展環(huán)境。

五、結(jié)論

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資問(wèn)題不僅關(guān)系到該行業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，也關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)社會(huì)的資金鏈條中占有重要的地位。雖然如今宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不樂(lè)觀，我國(guó)的貨幣政策為了宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定必須穩(wěn)健進(jìn)行，這給房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況帶來(lái)了很大壓力，但穩(wěn)健的貨幣政策并非是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)低迷的根本原因，相反這更加促進(jìn)了人們?nèi)で蟾鄻踊娜谫Y渠道，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠突破瓶頸，健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：曾美娥（1974-），女，漢族，湖南邵陽(yáng)人，大學(xué)本科，四川元瑞投資實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部，會(huì)計(jì)師，畢業(yè)于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)計(jì)統(tǒng)系，研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理。