基于SCP范式框架下的上海房地產(chǎn)業(yè)分析

【摘要】運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織理論SCP范式分析的方法，以上海房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)為例，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行研究。通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)集中度、建立房地產(chǎn)業(yè)供需曲線模型、行業(yè)利潤(rùn)率等方面的分析，運(yùn)用回歸軟件對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行回歸分析，并結(jié)合相關(guān)研究成果和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征與發(fā)展規(guī)律，探討如何使其更健全地發(fā)展，對(duì)得出結(jié)論進(jìn)行評(píng)估和提出相應(yīng)的建議。

【關(guān)鍵詞】SCP范式分析上海房地產(chǎn)業(yè)

雖然只有短短三十年的發(fā)展歷程，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就取得了巨大的進(jìn)步，但是由于市場(chǎng)并不成熟、法律法規(guī)也不并完善，早期進(jìn)入市場(chǎng)的一些公司確實(shí)收獲了大量的利潤(rùn)回報(bào)，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅投資大、周期長(zhǎng)，在各個(gè)環(huán)節(jié)都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，是典型的高收益高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)商品化、住房制度改革和土地有償使用等政策制度為契機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)更是顯示出了其頑強(qiáng)的生命力和巨大的市場(chǎng)需求。

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的分析已有很多，一部分國(guó)內(nèi)學(xué)者研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度很低，不構(gòu)成壟斷。

如南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所的周京奎在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的研究中對(duì)1999年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)狀況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)集中型壟斷是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然選擇，并且運(yùn)用博弈模型得出了產(chǎn)業(yè)集中型壟斷結(jié)構(gòu)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的結(jié)論[1]。

還有一部分學(xué)者則認(rèn)為如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域寡頭壟斷。

如王曉華在《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)SCP范式初探》中提出，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品具有其特性：在空間上具有不可移動(dòng)性。一旦某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成，就確定了產(chǎn)品處在的市場(chǎng)區(qū)域。雖然消費(fèi)者可以在全國(guó)范圍內(nèi)選擇不同區(qū)域的產(chǎn)品，但是產(chǎn)品不具有全國(guó)范圍的流通性，這個(gè)特性使得市場(chǎng)集中度這一全國(guó)范圍的衡量指標(biāo)失去意義，于是形成了居住區(qū)域的壟斷性[2]。

苗天青在《我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)格行為分析》中分析道，由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性，房地產(chǎn)企業(yè)也只是與一定區(qū)域內(nèi)相鄰的企業(yè)互相競(jìng)爭(zhēng)，然而，這些企業(yè)同時(shí)也有各自的壟斷區(qū)域，以及在開(kāi)發(fā)企業(yè)的策略性行為對(duì)新進(jìn)入者的阻止和現(xiàn)有土地出讓制度等進(jìn)入壁壘，再加上產(chǎn)品的完全差別，得出了中國(guó)房地產(chǎn)是區(qū)域性寡頭壟斷的結(jié)論[3]。

從國(guó)內(nèi)的研究文獻(xiàn)綜述來(lái)看，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的SCP全局分析比較少，很大一部分只是深入地分析了房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)；并且針對(duì)同樣的一個(gè)市場(chǎng)，得出兩種分歧較大的結(jié)論，這樣的兩種結(jié)果歸結(jié)于看問(wèn)題的角度不同：認(rèn)為集中度很低，以至于不存在壟斷的現(xiàn)象侍從西方產(chǎn)業(yè)組織理論的角度來(lái)考察中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，難免存在無(wú)法對(duì)癥下藥的偏頗之處；而認(rèn)為存在區(qū)域寡頭壟斷的一方面則從表面現(xiàn)象理解，沒(méi)有很深入地由表及里分析。

二、SCP范式分析

（一）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)主要有行業(yè)集中度指數(shù)（Concentration Ratio，CRn）、赫芬達(dá)爾-赫希曼指數(shù)（HHI）、洛倫茲曲線（Lorenz Curve），其中CRn是絕對(duì)的計(jì)算方法，可以反映領(lǐng)先企業(yè)的集中程度，卻忽略了整個(gè)市場(chǎng)中所有企業(yè)數(shù)量和企業(yè)規(guī)模不均衡的情況；HHI和LC是相對(duì)的計(jì)算方法，可以較好地反應(yīng)市場(chǎng)中企業(yè)數(shù)量和企業(yè)規(guī)模的差異程度，卻不能反應(yīng)領(lǐng)先企業(yè)的集中程度。由于各種方法各有利弊，而上海房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模比較大，樣本過(guò)多難以全面收集，且本文主要分析的是市場(chǎng)集中程度，因此主要采用CRn指數(shù)作為衡量指標(biāo)。

行業(yè)集中度指數(shù)的計(jì)算公式為CRn==S

其中：

X為行業(yè)中某企業(yè)的銷(xiāo)售量；X為產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的總銷(xiāo)售量；n為領(lǐng)先的大企業(yè)數(shù)量；S為第i個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)占有份額。

下表根據(jù)上海房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒、全國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒以及各房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)年報(bào)整理所得：

表3 上海市房地產(chǎn)業(yè)各年度CRn指數(shù)

由表1可以看到中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在不斷增加，雖然2007年有所減少，但是此后的2008繼續(xù)保持了增長(zhǎng)的勢(shì)頭，企業(yè)數(shù)超過(guò)了2006年的數(shù)量。從CRn指數(shù)結(jié)果可以看出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度很低，2007年到達(dá)市場(chǎng)集中度的最低點(diǎn)，2008稍微回升3個(gè)百分點(diǎn)。這表明各企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。

根據(jù)植草益的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分，上海房地產(chǎn)業(yè)還在分散集中型的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，沒(méi)有達(dá)到一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和有效競(jìng)爭(zhēng)的程度。

然而，2010年的CR10和CR20的指數(shù)有大幅提升，表明一些小型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)推出這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，使得地產(chǎn)行業(yè)集中度提高。至2011年第三季度，至少11家知名企業(yè)宣布將全部或者部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。這些企業(yè)絕大部分為上市公司，來(lái)自鋼鐵、貿(mào)易、紡織、建筑、鋼鐵等行業(yè)，這和2006年中各種行業(yè)紛紛進(jìn)入上海房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)е碌腃Rn指數(shù)下降，形成了鮮明對(duì)比[4]。

（二）市場(chǎng)行為

1.價(jià)格行為。（1）需求供給曲線模型的假設(shè)。

假設(shè)：房地產(chǎn)地本期供應(yīng)量S(t+1)根據(jù)前一期的價(jià)格P(t)來(lái)決定，即供給函數(shù)為S(t+1)=f(P(t))；

房地產(chǎn)地本期需求量D(t)根據(jù)本期的價(jià)格P(t)來(lái)決定，即供給函數(shù)為D(t)=f（P(t)）。

那么考慮模型：St=S0+αPt-1；Dt=D0-βPt

（2）數(shù)據(jù)線性回歸結(jié)果。用當(dāng)年的竣工面積作為本期供應(yīng)量，當(dāng)年的銷(xiāo)售面積作為本期的需求量，用房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格作為當(dāng)期的價(jià)格，進(jìn)行數(shù)據(jù)的線性回歸。

通過(guò)對(duì)模型公式結(jié)果分析，可以看出供應(yīng)函數(shù)與上期平均銷(xiāo)售價(jià)格的擬合性較好，表明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于供應(yīng)的價(jià)格確定與上期平均銷(xiāo)售價(jià)格關(guān)系較密切，具有明顯的線性關(guān)系；

而需求函數(shù)的擬合優(yōu)度卻不好，F(xiàn)值也很低，說(shuō)明消費(fèi)者除了本期價(jià)格之后，還有更多的考慮因素，如不動(dòng)產(chǎn)投資、改善居住環(huán)境等。

（三）市場(chǎng)績(jī)效

1.市場(chǎng)績(jī)效考察。為了直觀和數(shù)據(jù)的可獲得性，本文中表示市場(chǎng)績(jī)效的毛利率=銷(xiāo)售總額÷投資總額，自改革開(kāi)放以來(lái)，商品房的自由交易使得房?jī)r(jià)一直處于上升中，到了新世紀(jì)，房地產(chǎn)的居住性需求和投資型需求都猛然增長(zhǎng)。從表6中可以看出，隨著樓價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率也保持上升勢(shì)頭。而在2010年，由于政府一系列調(diào)整房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)，抑制了過(guò)快的上升勢(shì)頭，使得在2010年中銷(xiāo)售增產(chǎn)率比之前幾年下降了一些。

2.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)績(jī)效的實(shí)證關(guān)系。為了考察市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)績(jī)效之間是否存在顯著地線性關(guān)系，本文將對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸：

表4 上海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)歷年利潤(rùn)率與CRN指數(shù)

回歸結(jié)果，無(wú)論是CR10還是CR20，表示利潤(rùn)率與集中度成反向線性關(guān)系。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于之前市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析中得到的分散集中型的非壟斷形態(tài)中，但是因?yàn)槭袌?chǎng)的壟斷性與企業(yè)的利潤(rùn)之間存在一定的聯(lián)系。在房地產(chǎn)業(yè)中，這一點(diǎn)并沒(méi)有表現(xiàn)為市場(chǎng)集中度越高、毛利潤(rùn)也隨之越高的狀態(tài)，反而是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的線性關(guān)系，表現(xiàn)為市場(chǎng)集中度越低、利潤(rùn)率反而越高。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度比較低，在2010年之后很多企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后才稍微高了一些，理應(yīng)是競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的低利潤(rùn)率市場(chǎng)，但是僅僅從毛利率一項(xiàng)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率卻很高，在這方面又呈現(xiàn)出壟斷企業(yè)高利潤(rùn)率的特征。

但擬合優(yōu)度并不高，說(shuō)明市場(chǎng)集中度與毛利率之間的線性關(guān)系并不顯著。在政策調(diào)控、市民的剛性需求和國(guó)際熱錢(qián)的投機(jī)需求等各種復(fù)雜因素的共同作用下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度與毛利率之間存在很多間接關(guān)系因素，其直接的線性關(guān)系并不起到?jīng)Q定性的作用。

三、結(jié)論與建議

上海有許多知名的、規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)，也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最早的地區(qū)之一，在此上市公司對(duì)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪異常激烈；另一方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘不高，在最初的“炒房”熱潮稍稍降溫之后，很多企業(yè)也剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使得上海地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度有了明顯提高。

為了房地產(chǎn)業(yè)能更健全地發(fā)展，以下將對(duì)得出結(jié)論進(jìn)行評(píng)估和提出相應(yīng)的建議。

（一）完善市場(chǎng)作用、鼓勵(lì)各型企業(yè)不同發(fā)展

在上文的分析中可以看出供應(yīng)函數(shù)與上期平均銷(xiāo)售價(jià)格的擬合性較好，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于供應(yīng)的價(jià)格確定與上期平均銷(xiāo)售價(jià)格關(guān)系較密切，具有明顯的線性關(guān)系。但由于房地產(chǎn)業(yè)的每個(gè)項(xiàng)目都是需要大規(guī)模的建設(shè)和資金投入，周期也比較長(zhǎng)，而很多進(jìn)入市場(chǎng)的企業(yè)并沒(méi)有相符合的實(shí)力，房地產(chǎn)企業(yè)需重視這一市場(chǎng)作用，制定合理有前瞻性的規(guī)劃。

并且可以支持國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改制成混合所有制企業(yè)，讓非國(guó)有企業(yè)、個(gè)人和境外投資者參與到市場(chǎng)中，推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和股權(quán)交易；同時(shí)扶持有較雄厚資本和良好商譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，直接推動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，以達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)的目的；也鼓勵(lì)中型和小型房地產(chǎn)企業(yè)按照市場(chǎng)規(guī)則通過(guò)重組、聯(lián)合等方式來(lái)提升競(jìng)爭(zhēng)力，并結(jié)合自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，重新確立自己的市場(chǎng)定位。

（二）加強(qiáng)監(jiān)督管理、建立法律法規(guī)

正如之前的分析結(jié)果，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)績(jī)效的線性效果并不顯著，因此需要加大對(duì)中介市場(chǎng)的監(jiān)管力度，嚴(yán)格年檢和房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，清理整頓擅自從業(yè)、入市等違法違規(guī)。并對(duì)行業(yè)評(píng)優(yōu)與查處違法違規(guī)等有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)資料及時(shí)上網(wǎng)公示，定期發(fā)布行業(yè)動(dòng)態(tài)資料，為政府決策、行業(yè)發(fā)展、公眾需求提供方便快捷的基礎(chǔ)保障，努力使目前尚在發(fā)展階段的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更為成熟健全。

注釋

①數(shù)據(jù)取自各年度《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《上海房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》與《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》

參考文獻(xiàn)

[1]周京奎.產(chǎn)業(yè)集中型壟斷與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化[J].生產(chǎn)力研究，2002（3）.

[2]王曉華.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)SCP范式初探[J].市場(chǎng)論壇，2006（1）.

[3]苗天青.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)格行為分析[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2004（18）.

[4]張巍，趙彥輝，陳偉.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度影響因素的實(shí)證研究》[J].房地經(jīng)濟(jì)，2009（5）.

作者簡(jiǎn)介：蘇嘉琪（1988-），女，上海人，華東政法大學(xué)2010級(jí)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)。