基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的研究

駱成東

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)的成本決定因素錯(cuò)綜復(fù)雜，當(dāng)前主要是以項(xiàng)目為核算單位，根據(jù)所在的城市地域項(xiàng)目定位，文中首先探討了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的必要性，接著就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的出現(xiàn)的問題，分析了出現(xiàn)的成本控制意識(shí)淡薄，缺乏成本控制體系；成本管理與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制面臨的主要難點(diǎn)中指出了成本控制缺乏科學(xué)性和全面性、不確定性成本或風(fēng)險(xiǎn)成本的控制是成本管理中的弱項(xiàng)以及關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本控制缺乏行之有效的科學(xué)方法等，最后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略中明確了以利潤為基準(zhǔn)、以品牌為目標(biāo)、提高開發(fā)規(guī)模、全局成本策略以及重視開發(fā)過程中容易被忽視的重要環(huán)節(jié)等方向，從以下分析可知，房產(chǎn)企業(yè)成本控制是一個(gè)較為系統(tǒng)的工程，需要各方面進(jìn)行合理協(xié)調(diào)處理。

關(guān)鍵詞：成本控制；意識(shí)淡?。缓怂銌挝?；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

引言

在任何行業(yè)中，成本控制能力差的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢的企業(yè)必將失去市場份額。在外來資本不斷涌入、技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，品牌力持續(xù)提升，市場日益規(guī)范，競爭越來越激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間的間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到，只有不斷地扎實(shí)企業(yè)管理內(nèi)功，控制企業(yè)成本，持續(xù)提高利潤空間，才能保持企業(yè)的競爭力。文中基于這一背景，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制方面的內(nèi)容，這一研究對于改進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)具有一定的意義。

1.房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的必要性

近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度不斷提高，房地產(chǎn)市場的競爭也逐漸激烈。房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個(gè)方面進(jìn)行提高，以求更大的經(jīng)營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節(jié)省成本。在當(dāng)前市場的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素之一：

首先，房地產(chǎn)行業(yè)有自身的特點(diǎn)，這也是與其他行業(yè)不同的地方，即房地產(chǎn)行業(yè)的成本是事先預(yù)估的，不是事后統(tǒng)計(jì)的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進(jìn)行銷售工作的開展，對企業(yè)利潤的保證十分不利。而且只有將成本預(yù)估準(zhǔn)確，才能進(jìn)一步地提高企業(yè)的經(jīng)營利潤和效益。

其次，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)條件的進(jìn)步，市場競爭越來越激烈，因此導(dǎo)致了市場的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費(fèi)者的行為也越來越趨向理性，因此成本一旦管理發(fā)生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本管理也是十分重要的。

再有，土地成本逐漸提高，只有出最高多的價(jià)格才能拿到土地的使用權(quán)，因此企業(yè)不會(huì)在土地上得到過多的利潤；而且還有其他的一些條件，即成本控制是實(shí)現(xiàn)利潤的前提條件，成本控制工作的開展對企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，乃至在市場上得到更大的份額都有重要作用。

綜上所述，根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作開展應(yīng)該從提高管理意識(shí)入手，并在企業(yè)內(nèi)部樹立一種節(jié)約成本，取得更多效益的經(jīng)營文化氛圍，并使其成為企業(yè)從上到下的共識(shí)，并樹立相應(yīng)的成本管理的經(jīng)營戰(zhàn)略。而且要進(jìn)一步建立健全相關(guān)機(jī)制，提高科學(xué)性和穩(wěn)定性，進(jìn)而在實(shí)踐中更好地落實(shí)成本控制戰(zhàn)略，達(dá)到更大的利潤和市場地位。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的出現(xiàn)的問題

2.1成本控制意識(shí)淡薄，缺乏成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一個(gè)十分重要的內(nèi)容，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中占據(jù)重要的地位。而目前階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一種以價(jià)格為基礎(chǔ)的事后核算，因此屬于靜態(tài)管理方式。這種成本管理方式有很大的優(yōu)勢，但是又有一定的弊端。由于受到我國傳統(tǒng)文化觀念的影響和現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)作用，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營呈現(xiàn)了一種粗放型的發(fā)展方式，對成本的管理不夠細(xì)，不夠精確，這對房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展是十分不利的。而在企業(yè)內(nèi)部，往往缺少對成本的有效管理和使用監(jiān)督，因此導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員對企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)缺乏必要的了解，而這對企業(yè)的健康發(fā)展是十分不利的。而且隨著企業(yè)經(jīng)營過程中的固定成本的逐漸提高，如果缺乏一套完整的成本管理體系，將對企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)展經(jīng)營范圍造成一定的障礙?；谶@一背景，在本文筆者將對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究，并給出適當(dāng)?shù)慕ㄗh。相信筆者的工作對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理有一定的意義。

2.2成本管理與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)

目前房地產(chǎn)市場競爭激烈，而且房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多，而且受政策等因素的影響風(fēng)險(xiǎn)也逐漸提高，因此對企業(yè)的收益壓力逐漸加大。但是有些房地產(chǎn)企業(yè)不注重質(zhì)量和企業(yè)聲譽(yù)，為了提高工程進(jìn)度而搶工期，因此導(dǎo)致建筑質(zhì)量不合格的情況越來越多。而且由于企業(yè)中成本管理的不健全，導(dǎo)致企業(yè)成本往往失控，因此決策和戰(zhàn)略之間的目標(biāo)無法達(dá)到一致性。成本計(jì)劃形同虛設(shè)。

而且中國的房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，與其他行業(yè)的管理系統(tǒng)無法有效銜接，因此成本管理效果不好。筆者經(jīng)過實(shí)地走訪，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)企業(yè)存在以下幾個(gè)問題：

第一，中國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套有效的組織結(jié)構(gòu)作為支撐。許多房地產(chǎn)管理企業(yè)在成本管理的任務(wù)上，缺乏專業(yè)性，往往是兼職人員在進(jìn)行。而且具體使用的成本管理方法也十分落后，無法與國際上通行的方法進(jìn)行銜接。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套明確的流程圖，因此在實(shí)際工作中往往顯得十分混亂，而且具體的方法選擇上也缺少明確的規(guī)定。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，擁有一套良好的成本控制系統(tǒng)是十分必要的，具體表現(xiàn)為：明確成本控制目標(biāo)，即明確需要控制什么，需要避免什么。再有要確定在生產(chǎn)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)中屬于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理環(huán)節(jié)，要明確哪些需要在成本管理中有所體現(xiàn)，有些則不必。否則就會(huì)造成一定的混亂，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展是十分不利的。近年來，管理學(xué)家提出，要根據(jù)組織實(shí)際運(yùn)行的需要而開發(fā)出一套能夠自我修正的模型，只有這樣才能避免模型出現(xiàn)嚴(yán)重問題時(shí)得不到相關(guān)修正而影響企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。這個(gè)過程可以簡記為“成本-動(dòng)態(tài)成本-固定成本-調(diào)整成本”。但是有很多企業(yè)連最基本的管理組織架構(gòu)都不完全，更不要說復(fù)雜些的模型了。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制面臨的主要難點(diǎn)

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在現(xiàn)階段展開成本管理是有一定的難度的。因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場發(fā)展歷史十分短暫，而且很多公司是因?yàn)槭袌龅姆睒s而得到機(jī)會(huì)發(fā)展，因此這種過于快速的發(fā)展對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，沒有給它們一個(gè)時(shí)間消化發(fā)展產(chǎn)生的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然想著手進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部治理，但是苦于沒有專業(yè)的人才和良好的市場環(huán)境，因此導(dǎo)致了成本管理工作的開展在這個(gè)階段有很大的困難。再有，很多企業(yè)意識(shí)不到自身的問題，片面地認(rèn)為衡量自身發(fā)展就是盈利能力的提高，過度關(guān)注賬面價(jià)值。這對企業(yè)的進(jìn)一步經(jīng)營和發(fā)展是十分危險(xiǎn)的。除了市場環(huán)境因素之外，還有很多問題制約了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理工作，筆者在下面將逐一介紹。

3.1成本控制缺乏科學(xué)性和全面性

由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的管理人才，而且每個(gè)企業(yè)的管理模式十分不同，在實(shí)踐中缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此很多企業(yè)的管理都是很落后的，或者是片面照搬外國經(jīng)驗(yàn)，往往事倍功半。而且房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)，成本管理難度大，管理周期長，涉及的行業(yè)和方法較多，因此很難達(dá)到所謂的全面性和系統(tǒng)性，更達(dá)不到科學(xué)性了。

3.2不確定性成本或風(fēng)險(xiǎn)成本的控制是成本管理中的弱項(xiàng)

2008年金融風(fēng)暴以來，國際經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng)性大，建材市場不穩(wěn)定，設(shè)備價(jià)格變化大，因此對成本的預(yù)測和控制的難度都在增加。而且由于銀行利率的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致了成本管理顯得十分混亂。由于企業(yè)的經(jīng)營和管理需要成本的預(yù)測和估計(jì)，因此企業(yè)必須高度重視年度和季度預(yù)算工作的開展，盡量使預(yù)算精確。否則將會(huì)對企業(yè)現(xiàn)金流控制產(chǎn)生不利影響，并增加了企業(yè)的經(jīng)營資本和資金流出。

3.3設(shè)計(jì)、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本控制缺乏行之有效的科學(xué)方法

企業(yè)投資機(jī)會(huì)的獲得需要對成本有較為完善的很綜合控制力度，必須要提高對成本預(yù)測的精確度和預(yù)控能力。但是市場競爭越來越激烈，資金回收難度的提高對企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)展經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)帶來了一定的困難。有時(shí)候企業(yè)不得不在沒有達(dá)到設(shè)計(jì)的完善性檢驗(yàn)就進(jìn)行招標(biāo)。有時(shí)候是邊設(shè)計(jì)邊施工，還有的甚至是不經(jīng)設(shè)計(jì)直接開工。這樣開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量可想而知。而且項(xiàng)目管理過程中需要的施工成本也無法得到有效地控制，因此對工期的拖延和經(jīng)濟(jì)效益的獲得十分不利。

4.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略

房地產(chǎn)企業(yè)一般有發(fā)展周期。根據(jù)筆者的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)得出，一般的開發(fā)周期需要幾年。而且房地產(chǎn)產(chǎn)品主要是房產(chǎn)，因此較為穩(wěn)定。而且房屋建筑是長期使用的，也是百姓生活必需品，因此發(fā)展會(huì)相對穩(wěn)定。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營投入不夠，則對銷售利潤會(huì)造成很大的影響。此外，如果房產(chǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，不僅對自身信譽(yù)不利，更會(huì)危害人民的人身財(cái)產(chǎn)安全。因此，成本控制對于建筑物質(zhì)量，對于消費(fèi)者的合法權(quán)益保護(hù)都有重要意義。而且這種特點(diǎn)是房地產(chǎn)市場所特有的，因此通行的標(biāo)準(zhǔn)對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是不具有太多的參考價(jià)值。

4.1以利潤為基準(zhǔn)

企業(yè)經(jīng)營的目的在于獲得利潤，獲得利潤是企業(yè)經(jīng)營的核心。房地產(chǎn)企業(yè)也以獲得利潤為經(jīng)營目的。成本管理的目的就是實(shí)現(xiàn)更多的利潤。而且，獲得利潤的能力是對一個(gè)企業(yè)的實(shí)力進(jìn)行評(píng)估的最佳方式。利潤可以說是成本管理的最重要的也是最普遍的方式，是通用的一種基準(zhǔn)。在前文筆者曾經(jīng)論述過，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，所以傳統(tǒng)的成本核算方法不再適用，這就需要用一種新的方法作為衡量手段，而利潤就是這種新的手段。利潤具體可以劃分為當(dāng)期利潤和事后利潤。其中，企業(yè)的戰(zhàn)略資源核心能力的儲(chǔ)備是后續(xù)利潤的一種儲(chǔ)備形式，因此在利潤分析中有十分重要的地位。通過利潤衡量企業(yè)的實(shí)力是十分重要的方法和手段。

4.2以品牌為目標(biāo)

企業(yè)經(jīng)營發(fā)展離不開信譽(yù)和品牌，而且品牌戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中必須重視的環(huán)節(jié)。品牌利潤貫穿于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的所有環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，其產(chǎn)品的質(zhì)量和性價(jià)比要在相當(dāng)長的一段時(shí)間之后才能夠有所體現(xiàn)，因此消費(fèi)者對房產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)行為逐漸趨向理性。理性的消費(fèi)者不會(huì)輕易購買房產(chǎn)產(chǎn)品，而是經(jīng)過一個(gè)較為詳細(xì)的考察之后進(jìn)行決策的。因此，產(chǎn)品質(zhì)量的性價(jià)比對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營將是十分重要的內(nèi)容，品牌效用對房地產(chǎn)企業(yè)具有十分重要的作用。很多消費(fèi)者對房地產(chǎn)企業(yè)了解不多，因此品牌效應(yīng)成為其購買決策時(shí)重要的考量，而且市場成熟度越高，消費(fèi)者的行為就越趨理性。而且品牌效應(yīng)也會(huì)隨消費(fèi)者行為的理性化而越來越重要。品牌是節(jié)約企業(yè)經(jīng)營成本的重要方式，只有具有良好的品牌，企業(yè)在廣告等方面的費(fèi)用可以大大降低，這對企業(yè)盈利能力的體提高具有重要的意義。如果企業(yè)以次充好，不注重品牌優(yōu)勢而過度關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，這對企業(yè)長期經(jīng)營而言是十分不利的。因此筆者強(qiáng)烈建議房地產(chǎn)企業(yè)要注重品牌效益，提高產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，以獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

4.3 提高開發(fā)規(guī)模，講究規(guī)模效益

規(guī)模經(jīng)濟(jì)對降低成本有一定的意義，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的重要內(nèi)容之一。因此房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項(xiàng)目開發(fā)的決策時(shí)應(yīng)該考慮規(guī)模效應(yīng)的獲得。而且在材料和設(shè)備的選購等方面，要多采取大宗采購的方式，避免多次采購造成的固定成本的增加，對利潤的獲得不利。而且企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)信息的實(shí)時(shí)共享，從而節(jié)約成本，避免出現(xiàn)各自為政，重復(fù)浪費(fèi)的后果。

4.4全局成本策略

對成本的控制不是一個(gè)環(huán)節(jié)乎幾個(gè)環(huán)節(jié)的，而是應(yīng)該貫穿企業(yè)經(jīng)營全過程的。這么做的原因主要有以下幾個(gè)：一是成本和收入以及利潤等方面有十分密切的關(guān)系，成本的控制和市場份額的擴(kuò)大之間有重要的相關(guān)性；再有，成本要素內(nèi)部以及成本和時(shí)間，地點(diǎn)等之間有重要的關(guān)聯(lián)。某個(gè)部門的行為會(huì)通過一定的傳導(dǎo)機(jī)制影響其他部門。所以必須要從全局入手，做好成本管理工作。

4.5 重視開發(fā)過程中容易被忽視的重要環(huán)節(jié)

前期成本環(huán)節(jié)尤其是投資決策和項(xiàng)目定位策劃成本應(yīng)高度重視，成本控制不僅只表現(xiàn)在降低成本方面，還表現(xiàn)在提高資源的利用效率方面，用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值，或改變資源的用途，生產(chǎn)利潤總額更高的產(chǎn)品都是現(xiàn)實(shí)選擇。故此，前期環(huán)節(jié)相關(guān)成本的減少只要能夠相應(yīng)增加收入或降低風(fēng)險(xiǎn)，就可視為能帶來增益的有效投資。

建安施工環(huán)節(jié)最易忽視的成本問題是選材檔次不匹配，一般開發(fā)企業(yè)都會(huì)關(guān)注采購環(huán)節(jié)的直接成本，如通過招標(biāo)競價(jià)、規(guī)?；少彽确绞綁旱筒少弮r(jià)格，但購買的設(shè)施建材是否符合產(chǎn)品定位卻關(guān)注得不多，因此材料的質(zhì)量必須要根據(jù)產(chǎn)品的品質(zhì)定位來確定，不能單純以價(jià)格來確定材料，否則一位以最低價(jià)來選擇材料，往往會(huì)適得其反。

5.總結(jié)

地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)性質(zhì)，所生產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性及產(chǎn)品產(chǎn)生的特別過程，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作的復(fù)雜性和特殊性，但萬變不離其宗，我們只要以時(shí)下新興的全程成本控制理論為指導(dǎo)，抓住成本產(chǎn)生的根源，結(jié)合企業(yè)實(shí)際特點(diǎn)，因地制宜，全程、全員進(jìn)行成本控制就一定能有效地控制企業(yè)的成本。（作者單位：重慶天正建設(shè)工程（集團(tuán)）有限公司）

おおおおおおおお

げ慰嘉南祝

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