多套房產(chǎn)怎理財(cái)

艾誠(chéng)

理財(cái)案例

古先生今年30歲，在沈陽(yáng)市一家國(guó)企工作。古先生的年收入構(gòu)成較為復(fù)雜，包括月基本工資、季度獎(jiǎng)金和年終獎(jiǎng)，平均每年在9萬(wàn)元左右。女朋友岳女士，29歲，是沈陽(yáng)某三甲醫(yī)院的一名大夫，平均月收入6000元左右。二人生活方面開銷不大，每月大概2000元左右。資產(chǎn)方面，古先生名下有兩套房產(chǎn)，一套72平方米，市值55萬(wàn)元，目前正在出租，月租金1600元；另一套100平方米，市值60萬(wàn)元，其中有古先生公積金貸款25萬(wàn)元。由于二人對(duì)目前兩處房產(chǎn)的位置都不是太滿意，決定先以岳女士的名義購(gòu)買一套房產(chǎn)，然后登記（沈陽(yáng)目前家庭購(gòu)買第三套住宅無(wú)法貸款，岳女士名下暫無(wú)房產(chǎn)，還可以貸款）。經(jīng)過(guò)多次比較，二人決定在于洪新城附近購(gòu)買一處116平方米、總價(jià)60萬(wàn)元的房產(chǎn)，其中首付20萬(wàn)元，按揭貸款40萬(wàn)元，但具體貸款年限和每月還款額未定。

1.從資產(chǎn)負(fù)債表上看，古先生家庭的流動(dòng)性資產(chǎn)為0，遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)值3-6倍，這與古先生家庭剛買住宅有關(guān)系。這個(gè)時(shí)期的家庭財(cái)務(wù)是非常脆弱的，應(yīng)建立存款準(zhǔn)備金，來(lái)應(yīng)對(duì)家庭生活中遇到的失業(yè)、事故、還貸款等意外狀況及突發(fā)事件。

2.古先生家庭房產(chǎn)比例較高，房產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比達(dá)到了95.63%，而一般家庭房產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比例上限是80%。過(guò)高就意味著家庭資產(chǎn)流動(dòng)性不足，如果房?jī)r(jià)波動(dòng)，就會(huì)給家庭帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至是財(cái)務(wù)危機(jī)。建議有個(gè)更合理的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，分散風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。

3.從現(xiàn)金流量表上看，古先生家庭的凈結(jié)余比率為80.16%，減去每年應(yīng)還貸款本金部分（貸款本金的減少體現(xiàn)在年度資產(chǎn)負(fù)債表中，是負(fù)債的減少，不體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表中），實(shí)際攢下的錢比標(biāo)準(zhǔn)值40%要高很多，這與古先生家庭攢錢意識(shí)較強(qiáng)有關(guān)。但隨著新貸款的審批通過(guò)，家庭未來(lái)就要背上沉重的負(fù)擔(dān)，如何控制好每月還款額，留出足夠的現(xiàn)金流，為未來(lái)做準(zhǔn)備，就成了古先生家庭的重要課題。

理財(cái)目標(biāo)

1.古先生和女友岳女士打算結(jié)婚，并計(jì)劃在后年要孩子，想知道家庭財(cái)務(wù)如何能夠負(fù)擔(dān)得起。

2.古先生和岳女士目前已經(jīng)決定貸款40萬(wàn)元，但具體還款期限，二人還有很大的分歧。想知道不同的還款期限和還款方式，貸款利息分別是多少，哪種方案更適合他們。

理財(cái)建議

現(xiàn)金規(guī)劃

對(duì)古先生來(lái)說(shuō)，首先應(yīng)建立緊急預(yù)備金。家庭緊急預(yù)備金主要用來(lái)應(yīng)對(duì)家庭生活中遇到的失業(yè)、事故等意外狀況及突發(fā)事件。準(zhǔn)備了3-6個(gè)月家庭緊急預(yù)備金，即使家庭遇到了一些問(wèn)題，也能夠保證家庭一段時(shí)間內(nèi)能夠維持正常的生活，從容面對(duì)危機(jī)。建議古先生留出1.5萬(wàn)元作為個(gè)人的緊急預(yù)備金，其中0.5萬(wàn)元以活期存款方式留存，1萬(wàn)元投資于貨幣市場(chǎng)基金。如果古先生覺得家庭現(xiàn)階段資金比較緊張，也可以采用申請(qǐng)信用卡的方式來(lái)建立緊急預(yù)備金，不僅能在急需資金的時(shí)候應(yīng)急使用，還可以提高資金的使用效率。

2.子女規(guī)劃

古先生家庭兩年后就將面臨孩子出生的問(wèn)題?？紤]到孩子出生前后將會(huì)產(chǎn)生很大一筆費(fèi)用，合計(jì)約2萬(wàn)元左右（參考當(dāng)?shù)仄骄M(fèi)用），可以選擇在這兩年每年拿出1萬(wàn)元，購(gòu)買銀行理財(cái)產(chǎn)品或選擇定期存款。另外，孩子的養(yǎng)育費(fèi)用和教育費(fèi)用必須提前準(zhǔn)備。假設(shè)孩子在上大學(xué)之前接受的都是公立教育，以大學(xué)費(fèi)用每年花費(fèi)2萬(wàn)元現(xiàn)值保守估計(jì)，每年生活費(fèi)用2萬(wàn)元現(xiàn)值，學(xué)費(fèi)和生活成本增長(zhǎng)率為5%，那么培養(yǎng)一個(gè)孩子23年，共需要105萬(wàn)元左右。對(duì)長(zhǎng)達(dá)5年以上的長(zhǎng)期理財(cái)目標(biāo)，建議采用基金定期定額的投資方式，選擇一只指數(shù)型基金，每月進(jìn)行投資，達(dá)到小額投資、積沙成塔的效果。以投資報(bào)酬率8%計(jì)算，積累105萬(wàn)元，從兩年后開始準(zhǔn)備，每月還需要投資1327元。

3.房貸規(guī)劃

古先生和岳女士二人在選擇貸款方式上有很大的分歧。古先生希望貸款時(shí)間長(zhǎng)一些，這樣能減輕每個(gè)月的還款壓力，而岳女士希望貸款時(shí)間短一些，這樣可以減少利息支出。針對(duì)這樣的情況，理財(cái)師建議家庭應(yīng)優(yōu)先考慮每個(gè)月能具體還多少錢貸款，根據(jù)貸款額度確定還款期限，并選擇等額本金或等額本息的還款方式。根據(jù)家庭財(cái)務(wù)的基本原則，古先生家庭每月應(yīng)留出40%的凈儲(chǔ)蓄額度，這樣可以用于支付每月貸款本息的額度還有3867元左右。針對(duì)這樣的情況，提出以下幾種建議供參考。

方案一：選擇等額本息還款方式，貸款期限15年，利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限（85折），每月還款額為3328元。這樣的貸款方式，優(yōu)點(diǎn)是每月還款額固定，缺點(diǎn)是貸款總利息較多，達(dá)到了19.9萬(wàn)元。

方案二：選擇等額本金還款方式，貸款期限15年，利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限（85折），第一個(gè)月還款額為4149元。這樣的貸款方式，優(yōu)點(diǎn)是比方案一少還2.5萬(wàn)元左右的利息，缺點(diǎn)是每月還款額不固定（每月還款額遞減）。

方案三：如果古先生覺得上述兩個(gè)方案貸款利息較多，還可以選擇期限10年、等額本息還款方式，利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限（85折），每月還款額為4400元左右。該方案優(yōu)點(diǎn)是比方案二總利息還要節(jié)省4.7萬(wàn)元左右，缺點(diǎn)是每月還款額略高，影響家庭未來(lái)其他方面的支出。