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    多套房產(chǎn)怎理財(cái)

    2012-04-29 00:44:03艾誠(chéng)
    投資與理財(cái) 2012年18期
    關(guān)鍵詞:還款額等額期限

    艾誠(chéng)

    理財(cái)案例

    古先生今年30歲,在沈陽(yáng)市一家國(guó)企工作。古先生的年收入構(gòu)成較為復(fù)雜,包括月基本工資、季度獎(jiǎng)金和年終獎(jiǎng),平均每年在9萬(wàn)元左右。女朋友岳女士,29歲,是沈陽(yáng)某三甲醫(yī)院的一名大夫,平均月收入6000元左右。二人生活方面開銷不大,每月大概2000元左右。資產(chǎn)方面,古先生名下有兩套房產(chǎn),一套72平方米,市值55萬(wàn)元,目前正在出租,月租金1600元;另一套100平方米,市值60萬(wàn)元,其中有古先生公積金貸款25萬(wàn)元。由于二人對(duì)目前兩處房產(chǎn)的位置都不是太滿意,決定先以岳女士的名義購(gòu)買一套房產(chǎn),然后登記(沈陽(yáng)目前家庭購(gòu)買第三套住宅無(wú)法貸款,岳女士名下暫無(wú)房產(chǎn),還可以貸款)。經(jīng)過(guò)多次比較,二人決定在于洪新城附近購(gòu)買一處116平方米、總價(jià)60萬(wàn)元的房產(chǎn),其中首付20萬(wàn)元,按揭貸款40萬(wàn)元,但具體貸款年限和每月還款額未定。

    1.從資產(chǎn)負(fù)債表上看,古先生家庭的流動(dòng)性資產(chǎn)為0,遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)值3-6倍,這與古先生家庭剛買住宅有關(guān)系。這個(gè)時(shí)期的家庭財(cái)務(wù)是非常脆弱的,應(yīng)建立存款準(zhǔn)備金,來(lái)應(yīng)對(duì)家庭生活中遇到的失業(yè)、事故、還貸款等意外狀況及突發(fā)事件。

    2.古先生家庭房產(chǎn)比例較高,房產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比達(dá)到了95.63%,而一般家庭房產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比例上限是80%。過(guò)高就意味著家庭資產(chǎn)流動(dòng)性不足,如果房?jī)r(jià)波動(dòng),就會(huì)給家庭帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至是財(cái)務(wù)危機(jī)。建議有個(gè)更合理的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu),分散風(fēng)險(xiǎn),提高收益。

    3.從現(xiàn)金流量表上看,古先生家庭的凈結(jié)余比率為80.16%,減去每年應(yīng)還貸款本金部分(貸款本金的減少體現(xiàn)在年度資產(chǎn)負(fù)債表中,是負(fù)債的減少,不體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表中),實(shí)際攢下的錢比標(biāo)準(zhǔn)值40%要高很多,這與古先生家庭攢錢意識(shí)較強(qiáng)有關(guān)。但隨著新貸款的審批通過(guò),家庭未來(lái)就要背上沉重的負(fù)擔(dān),如何控制好每月還款額,留出足夠的現(xiàn)金流,為未來(lái)做準(zhǔn)備,就成了古先生家庭的重要課題。

    理財(cái)目標(biāo)

    1.古先生和女友岳女士打算結(jié)婚,并計(jì)劃在后年要孩子,想知道家庭財(cái)務(wù)如何能夠負(fù)擔(dān)得起。

    2.古先生和岳女士目前已經(jīng)決定貸款40萬(wàn)元,但具體還款期限,二人還有很大的分歧。想知道不同的還款期限和還款方式,貸款利息分別是多少,哪種方案更適合他們。

    理財(cái)建議

    現(xiàn)金規(guī)劃

    對(duì)古先生來(lái)說(shuō),首先應(yīng)建立緊急預(yù)備金。家庭緊急預(yù)備金主要用來(lái)應(yīng)對(duì)家庭生活中遇到的失業(yè)、事故等意外狀況及突發(fā)事件。準(zhǔn)備了3-6個(gè)月家庭緊急預(yù)備金,即使家庭遇到了一些問(wèn)題,也能夠保證家庭一段時(shí)間內(nèi)能夠維持正常的生活,從容面對(duì)危機(jī)。建議古先生留出1.5萬(wàn)元作為個(gè)人的緊急預(yù)備金,其中0.5萬(wàn)元以活期存款方式留存,1萬(wàn)元投資于貨幣市場(chǎng)基金。如果古先生覺得家庭現(xiàn)階段資金比較緊張,也可以采用申請(qǐng)信用卡的方式來(lái)建立緊急預(yù)備金,不僅能在急需資金的時(shí)候應(yīng)急使用,還可以提高資金的使用效率。

    2.子女規(guī)劃

    古先生家庭兩年后就將面臨孩子出生的問(wèn)題??紤]到孩子出生前后將會(huì)產(chǎn)生很大一筆費(fèi)用,合計(jì)約2萬(wàn)元左右(參考當(dāng)?shù)仄骄M(fèi)用),可以選擇在這兩年每年拿出1萬(wàn)元,購(gòu)買銀行理財(cái)產(chǎn)品或選擇定期存款。另外,孩子的養(yǎng)育費(fèi)用和教育費(fèi)用必須提前準(zhǔn)備。假設(shè)孩子在上大學(xué)之前接受的都是公立教育,以大學(xué)費(fèi)用每年花費(fèi)2萬(wàn)元現(xiàn)值保守估計(jì),每年生活費(fèi)用2萬(wàn)元現(xiàn)值,學(xué)費(fèi)和生活成本增長(zhǎng)率為5%,那么培養(yǎng)一個(gè)孩子23年,共需要105萬(wàn)元左右。對(duì)長(zhǎng)達(dá)5年以上的長(zhǎng)期理財(cái)目標(biāo),建議采用基金定期定額的投資方式,選擇一只指數(shù)型基金,每月進(jìn)行投資,達(dá)到小額投資、積沙成塔的效果。以投資報(bào)酬率8%計(jì)算,積累105萬(wàn)元,從兩年后開始準(zhǔn)備,每月還需要投資1327元。

    3.房貸規(guī)劃

    古先生和岳女士二人在選擇貸款方式上有很大的分歧。古先生希望貸款時(shí)間長(zhǎng)一些,這樣能減輕每個(gè)月的還款壓力,而岳女士希望貸款時(shí)間短一些,這樣可以減少利息支出。針對(duì)這樣的情況,理財(cái)師建議家庭應(yīng)優(yōu)先考慮每個(gè)月能具體還多少錢貸款,根據(jù)貸款額度確定還款期限,并選擇等額本金或等額本息的還款方式。根據(jù)家庭財(cái)務(wù)的基本原則,古先生家庭每月應(yīng)留出40%的凈儲(chǔ)蓄額度,這樣可以用于支付每月貸款本息的額度還有3867元左右。針對(duì)這樣的情況,提出以下幾種建議供參考。

    方案一:選擇等額本息還款方式,貸款期限15年,利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限(85折),每月還款額為3328元。這樣的貸款方式,優(yōu)點(diǎn)是每月還款額固定,缺點(diǎn)是貸款總利息較多,達(dá)到了19.9萬(wàn)元。

    方案二:選擇等額本金還款方式,貸款期限15年,利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限(85折),第一個(gè)月還款額為4149元。這樣的貸款方式,優(yōu)點(diǎn)是比方案一少還2.5萬(wàn)元左右的利息,缺點(diǎn)是每月還款額不固定(每月還款額遞減)。

    方案三:如果古先生覺得上述兩個(gè)方案貸款利息較多,還可以選擇期限10年、等額本息還款方式,利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限(85折),每月還款額為4400元左右。該方案優(yōu)點(diǎn)是比方案二總利息還要節(jié)省4.7萬(wàn)元左右,缺點(diǎn)是每月還款額略高,影響家庭未來(lái)其他方面的支出。

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