住宅產(chǎn)業(yè)化正逢其時

龔超

“十二五”時期提倡的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，使得住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展箭在弦上

“6天的時間就建造出了一座15層嶄新的酒店大樓，而且還含裝修?！?/p>

盡管事情過去一年有余，每當(dāng)提起這個話題時，總有不少人瞪目結(jié)舌。不管你信是不信，它都在那里，不偏不倚?其實這只是住宅產(chǎn)業(yè)化的一個小小的縮影，說到底就是將原來在建筑工地現(xiàn)場制作的墻體、屋面、陽臺、樓梯、廚衛(wèi)、壁柜等在工廠制作好后運抵施工現(xiàn)場，像“搭積木+擰螺絲”那樣就地組裝。在西方發(fā)達(dá)國家，住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，盡管中國也一直在倡導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化的重要性，但是發(fā)展速度卻不盡如人意。筆者認(rèn)為，面對當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟形勢與“十二五”時期倡導(dǎo)的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展必將再次成為人們密切關(guān)注的話題。

概念雖已先行，實施一直遲緩

“住宅產(chǎn)業(yè)化”最早是由日本專家在1968年提出，其目標(biāo)是通過用工廠化、社會化、大生產(chǎn)的方式解決民眾的住房問題。住宅產(chǎn)業(yè)在日本是繼汽車、家電行業(yè)之后的又一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，通產(chǎn)省和建設(shè)省是其主要的推動機構(gòu)。而中國住宅產(chǎn)業(yè)化的提出，則是在1993年到1994年間。首先提出“中國住宅產(chǎn)業(yè)化”這一概念是在住宅科研設(shè)計領(lǐng)域，但直到1998年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部委《關(guān)于推進(jìn)住宅現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》，至此，“住宅產(chǎn)業(yè)化”才正式在國務(wù)院文件中出現(xiàn)。1998年，住建部成立住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心，旨在促進(jìn)中國工業(yè)化發(fā)展，實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)建設(shè)從粗放型向集約型的根本轉(zhuǎn)變。1999年7月，住建部等8部委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，旨在加快住宅建造方式轉(zhuǎn)變，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅綜合質(zhì)量。

盡管從概念提出到現(xiàn)在已經(jīng)近20年，住宅產(chǎn)業(yè)化卻一直發(fā)展緩慢。目前國內(nèi)專門從事住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)屈指可數(shù)。除了相關(guān)政策的激勵外，更多是因為中國住宅市場發(fā)展速度之快，已經(jīng)使得產(chǎn)業(yè)化無關(guān)緊要，就像上輪牛市，不管你是否會炒股，只要將錢扔進(jìn)股市投資任一股票，就會賺得盆滿缽滿。開發(fā)商們只管低頭賺錢，哪里顧及未來住宅市場的發(fā)展趨勢，也不會去考慮企業(yè)競爭力的問題，住宅產(chǎn)業(yè)化更無從談起。

劣勢逐步凸顯，轉(zhuǎn)型勢在必行

中國的住宅產(chǎn)業(yè)在國家經(jīng)濟發(fā)展中的貢獻(xiàn)已經(jīng)不容忽視，雖說取得了巨大的成就，但仍未擺脫粗放型的建設(shè)模式。住建部副部長仇寶興曾在一次公開場合稱，中國是世界上每年新建建筑量最大國家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，卻只能持續(xù)25-30年。

筆者認(rèn)為，住宅建設(shè)主要有以下幾個劣勢不容忽視。首先，是由于工業(yè)化水平低下引發(fā)的勞動生產(chǎn)率低下、工程質(zhì)量參差不齊等問題。在住宅建造的方式上仍停留在手工操作等現(xiàn)場制造階段，工程質(zhì)量及進(jìn)度大部分仍然取決于工人的水平。而施工承包企業(yè)考慮到自身的經(jīng)營成本，采用的絕大多數(shù)都是文化程度較低，基本上沒有接受過系統(tǒng)、專業(yè)技能培訓(xùn)，完全是憑著經(jīng)驗以手工的方式建設(shè)的農(nóng)民工，這就使得建筑品質(zhì)難以保證，“滴、漏、跑、冒、滲”等現(xiàn)象成了住宅建設(shè)中廣遭詬病的問題。

其次，施工及使用過程中資源浪費以及環(huán)境污染問題。有學(xué)者曾經(jīng)做過初步測算，中國住宅建設(shè)用鋼占全國用鋼量的20％，水泥用量占全國總用量的17.6％，城市建用地的30％用于住宅建設(shè)，城市水資源的32％在住宅使用過程中消耗，住宅使用能耗占全國總能耗的20％左右。與發(fā)達(dá)國家的住宅建設(shè)相比，在住宅建造和使用過程中，存在嚴(yán)重的資源浪費現(xiàn)象。施工過程中，切割鋼筋時砂輪與鋼筋間發(fā)出的高頻磨擦聲、支模拆模敲擊模板和模板墜地時相互撞擊聲、混凝土物料在攪拌機內(nèi)翻騰所發(fā)出的噪聲、振搗混凝土?xí)r振搗器發(fā)出的高頻蜂鳴聲等噪音污染對周邊居民生活產(chǎn)生了很大的影響。砼的養(yǎng)護用水除部分被砼吸收外, 其余的則被土地吸收。石灰池內(nèi)的水, 部分滲入地下, 部分流淌坑外，對環(huán)境的污染也不容忽視。另外光污染和空氣污染等也是施工過程中的重要污染源。

再次，在室內(nèi)裝修方面，污染現(xiàn)象也令人堪憂。目前普遍為毛坯房的交房方式，據(jù)統(tǒng)計業(yè)主在進(jìn)行裝修時平均會帶來2噸左右的裝修垃圾，不僅浪費資金和資源，而且容易造成質(zhì)量隱患，環(huán)境、噪聲污染等。室內(nèi)污染物中劣質(zhì)裝修材料是污染物的主要來源，其中含化學(xué)、物理、生物、放射性在內(nèi)的污染源多達(dá)幾十種，甲醛、苯和有機揮發(fā)物超標(biāo)數(shù)十倍。

宏觀環(huán)境惡化，紅利正在消失

受全球金融危機余波沖擊和國內(nèi)政策持續(xù)收緊等因素的影響，中國宏觀經(jīng)濟景氣將繼續(xù)回落，三大需求將呈不同程度的放緩，面臨通脹壓力和未來經(jīng)濟增速下滑的風(fēng)險，住宅建設(shè)市場的外部環(huán)境風(fēng)險將進(jìn)一步惡化，再加上建筑成本的上升，住宅建設(shè)企業(yè)的利潤空間將進(jìn)一步受到擠壓。

消費方面，受物價上漲較快、汽車住房調(diào)控等多種因素的影響，社會消費品零售總額增速不斷放緩，全國消費者物價指數(shù)逐月攀高，其他新漲價因素自年初以來也逐月上行，限制房價上漲過快的“限購令”更是讓熱衷于住宅開發(fā)的地產(chǎn)商痛苦不堪。外貿(mào)方面，長期依靠出口的中國經(jīng)濟由于全球經(jīng)濟減速風(fēng)險加大，逐漸趨緊以致外需疲軟。人民幣匯率升值的預(yù)期，更將弱化中國出口產(chǎn)品的價格競爭力。外需不振引發(fā)外貿(mào)出口企業(yè)大量倒閉對房地產(chǎn)的需求造成了一定的沖擊。在投融資方面，商業(yè)銀行信貸資源在宏觀調(diào)控下繼續(xù)收緊，貸款利率進(jìn)一步上升，投資的信貸環(huán)境愈發(fā)嚴(yán)峻，民間借貸在高風(fēng)險中運營且借貸成本不斷攀升，近期因高利貸鏈條斷裂引發(fā)的事件頻出,也將被譽為民間資本“晴雨表”的溫州推向風(fēng)口浪尖。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的其他渠道如IPO或股票增發(fā)、信托貸款、發(fā)債等途徑已基本被封殺。種種跡象表明，從內(nèi)需到外需再到投融資，住宅建設(shè)外部環(huán)境真是雪上加霜，其投資必將進(jìn)一步下滑。

建筑成本不斷上漲也令企業(yè)苦不堪言。首先是建筑材料方面，原材料占工程成本比重較大，約占60%。以鋼鐵、水泥等主要建筑材料的價格，是決定施工企業(yè)工程造價的重要因素，鋼材價格對企業(yè)影響最大，然后是水泥價格。據(jù)工業(yè)和信息化部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度，鋼材和水泥價格處于高位運行，螺紋鋼平均價格同比上漲22.4%，水泥平均出廠價同比上漲27.7%。施工企業(yè)深深感受到建材價格上漲的壓力。材料成本增大將導(dǎo)致施工企業(yè)生產(chǎn)成本大幅增加，直接影響到企業(yè)的效益。其次，就是勞動力成本上升。隨著近年來人口紅利逐漸消失，建筑行業(yè)這一勞動密集性行業(yè)正在逐步失去人力成本上的優(yōu)勢。一方面，因最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，企業(yè)必須提高勞務(wù)人員的工資；另一方面，因物價高漲，企業(yè)要想留住員工，也要提高勞務(wù)人員的工資，從“民工荒”到“招工難”再到“搶工潮”，企業(yè)已經(jīng)很難對漲薪說不。人工費上漲增大了施工企業(yè)生產(chǎn)成本，進(jìn)一步擠壓了利潤空間，導(dǎo)致利潤減少。

發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，高質(zhì)高效環(huán)保

住宅產(chǎn)業(yè)化的核心是建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場施工裝配化和土建裝修一體化。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化可以提高住宅工程質(zhì)量、實現(xiàn)節(jié)能減排、提高施工效率、縮短項目周期以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是住宅建設(shè)發(fā)展的必然趨勢。

住宅質(zhì)量整體上升。由于實行住宅產(chǎn)業(yè)化后，會將過去在施工現(xiàn)場制造的構(gòu)建在工廠完成，有效克服了因現(xiàn)場工人水平參差不齊造成的施工誤差，從廠房生產(chǎn)出來的產(chǎn)品加工精度和品質(zhì)都會有很大的提高。比如過去的外墻外保溫系統(tǒng)，由于外保溫板的生命周期與混凝土不一樣，外保溫板老化脫落開裂在所難免，而工業(yè)化建造外保溫體系采用夾芯保溫系統(tǒng)，有效保證了保溫層與結(jié)構(gòu)同壽命。還有就是傳統(tǒng)的外墻，瓷磚容易脫落，工業(yè)化生產(chǎn)通過有關(guān)技術(shù)使瓷磚與外墻板在工廠一次成型，其脫落的問題幾乎不會出現(xiàn)。由于實現(xiàn)了工廠標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，建筑構(gòu)建的精度偏差可以達(dá)到以毫米計。

住宅建設(shè)和消費過程中節(jié)能環(huán)保。住宅產(chǎn)業(yè)化可以推進(jìn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，降低模板、腳手架等非實體材料的投入。由于在工廠集中生產(chǎn)，不僅生產(chǎn)用水上可以循環(huán)利用，還使得建設(shè)工地的噪音大大降低，同時還能減少施工粉塵污染等有害廢料的排放；精裝修交付相比毛坯房交付更是減少了裝修廢物的排放，裝修噪音的產(chǎn)生。根據(jù)萬科的相關(guān)測算，實施“工業(yè)化住宅”后，建筑垃圾減少83%，材料損耗減少60%，可回收材料66%，建筑節(jié)能50%以上。

勞動生產(chǎn)率與項目管理效率顯著提高。由于大部分構(gòu)建在工廠生產(chǎn)，將大量占用工期，影響施工質(zhì)量、安全、環(huán)保的部品、構(gòu)配件轉(zhuǎn)移到工廠生產(chǎn)，減少了施工現(xiàn)場作業(yè)從而有效地縮短工期；質(zhì)量控制由施工現(xiàn)場轉(zhuǎn)移到工廠，施工企業(yè)可以集中力量對建筑進(jìn)行組裝，合理的分工在保證建筑質(zhì)量的同時大大提高了效率；操作的勞動強度與難度大大下降，施工管理的技術(shù)難度也相應(yīng)降低。積水化學(xué)株式會社是日本最大的住宅產(chǎn)業(yè)化集團之一，其在崎玉縣的一座住宅工廠用工業(yè)流水線的方式生產(chǎn)房子，把住宅分拆成一個個盒子式的構(gòu)件，在生產(chǎn)線上制造完成一棟住宅所需要的全部構(gòu)件，只需要花費四十多分鐘，然后運到施工現(xiàn)場，在一天之內(nèi)組裝完畢。

打造產(chǎn)業(yè)平臺，維系生態(tài)環(huán)境

當(dāng)前的環(huán)境，企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢，必須開拓視野，通過與外界其他企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勢互補和資源共享，各類企業(yè)在發(fā)展中互相依賴而形成一個住宅建設(shè)的“生態(tài)系統(tǒng)”。成熟的大型企業(yè)要在住宅建設(shè)中發(fā)揮生態(tài)平臺的主導(dǎo)作用，與科研、設(shè)計、咨詢、施工、建設(shè)、材料等合作企業(yè)強強聯(lián)手，從而打造工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化以及體系化的高品質(zhì)住宅。

這里我們可以參考國外住房產(chǎn)業(yè)化的成功案例。日本在住宅生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)上，每個產(chǎn)品、部件都有非常完善的質(zhì)量保證體系。為了能夠全面保障住宅的產(chǎn)品質(zhì)量，日本建立了優(yōu)良住宅部品認(rèn)定制度，由建設(shè)省指定的認(rèn)定中心對住宅部品的外觀、質(zhì)量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性等，從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、性能測試、專家評價、機構(gòu)認(rèn)定、推廣普及、售后服務(wù)、保險賠償?shù)确矫姘凑找惶讎?yán)格的方法和程序進(jìn)行綜合審查，政府甚至還投資新建了檢測中心，配備先進(jìn)的檢測儀器和設(shè)備為每個產(chǎn)品進(jìn)行嚴(yán)格的測試。美國房屋的建造分工很細(xì)，講究專業(yè)化。不是建筑商直接施工，而是分到各個分包商。這些分包商的業(yè)務(wù)，僅集中在某一領(lǐng)域，比如有的只做建筑防火，有的只負(fù)責(zé)墻面制作和安裝。早在上世紀(jì)90年代，所有建筑公司總數(shù)的75%，都是分包商。施工也采用流水化作業(yè)，而不是平行施工。上一工序在完成施工、清理現(xiàn)場后，下一工序才進(jìn)入現(xiàn)場。

住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前提是規(guī)格化標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，產(chǎn)業(yè)生態(tài)上的各種產(chǎn)品都要進(jìn)行歸類、規(guī)范。但標(biāo)準(zhǔn)化絕對不代表住宅就是千篇一律，在標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品鏈中，住宅開發(fā)商完全可以選擇符合業(yè)主需求的產(chǎn)品，并加以組合，以形成自己的獨特風(fēng)格和賣點。因為在住宅產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈中，消費者也是重要的組成部分，未來的住宅設(shè)計環(huán)節(jié)也必將從原來的設(shè)計師設(shè)計發(fā)展到用戶參與設(shè)計中來。

轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，是國家“十二五”時期倡導(dǎo)的重要任務(wù)，更是住宅建設(shè)發(fā)展中不容忽視的重要議題之一。政府也正在不遺余力的推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，如深圳、上海、北京等地都開展了試點工作。住宅產(chǎn)業(yè)化一定要抓住機遇，將目前的手工粗放、高能耗的生產(chǎn)模式向工業(yè)化、高質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保型方向轉(zhuǎn)型，吸取國外發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，加快技術(shù)創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。

（作者單位：正略均策管理咨詢有限公司）