樓市調(diào)控的未來(lái)走向

尹伯成

2011年，在一些主要城市實(shí)行限購(gòu)為主的調(diào)控政策以來(lái)，我國(guó)樓市成交量不斷走低。11月份上海市又創(chuàng)出了月成交49萬(wàn)平方米的近6年來(lái)成交量的新低。于是業(yè)內(nèi)有些人驚呼，政府應(yīng)當(dāng)趕快松動(dòng)調(diào)控，特別是要趕快取消限購(gòu)，否則，不僅樓市要崩盤(pán)，而且房地產(chǎn)上下游的五六十個(gè)行業(yè)都要不行了，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)就要不行了。開(kāi)發(fā)商們也普遍在等待樓市松綁。

的確，中國(guó)樓市成交量持續(xù)低迷已有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間了，這確實(shí)不是什么好事。然而人們不禁要問(wèn)，造成這種局面的原因究竟是什么，是樓市調(diào)控嗎？的確，樓市調(diào)控尤其是限購(gòu)以來(lái)成交量逐步低迷了，可為什么一限購(gòu)成交量就下去了呢？這主要是因?yàn)橄拶?gòu)把投資投機(jī)性購(gòu)房需求擠了出去。老實(shí)說(shuō)，抑制投資投機(jī)性需求使房?jī)r(jià)能合理下調(diào)，正是這次樓市調(diào)控的本意和目標(biāo)。

松動(dòng)調(diào)控？當(dāng)然不能！

要把投資投機(jī)性需求擠壓出去，可仍有開(kāi)發(fā)商卻堅(jiān)決不肯把房?jī)r(jià)降下來(lái)。高企的房?jī)r(jià)不作合理調(diào)整，自住消費(fèi)者實(shí)在買(mǎi)不起，于是成交量不斷萎縮就是必然的了。如果現(xiàn)在取消限購(gòu)，松動(dòng)調(diào)控，那么前期的樓市調(diào)控將前功盡棄，投資投機(jī)性購(gòu)房者勢(shì)必迅速東山再起、卷土重來(lái)，房?jī)r(jià)立刻會(huì)出現(xiàn)新一輪報(bào)復(fù)性大漲，盡管開(kāi)發(fā)商及其代言人會(huì)笑開(kāi)了懷，然而不僅想買(mǎi)房的消費(fèi)者倒了霉，而且樓市泡沫和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)將大大增加，進(jìn)一步加大我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的難度。我們能走這條路嗎？當(dāng)然不能！

正因?yàn)槿绱?，黨中央、國(guó)務(wù)院最近多次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖，要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。但有人認(rèn)為，去年11月30日銀行存款準(zhǔn)備金率近3年來(lái)首次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)可能是樓市調(diào)控松動(dòng)的信號(hào)?？梢哉f(shuō)這完全是希望樓市調(diào)控趕快松動(dòng)的人的一廂情愿的誤解。十分清楚，根據(jù)最近國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的需要，本來(lái)就要下調(diào)準(zhǔn)備率，而央行選擇在滬深股市大跌的這一天宣布下調(diào)，與其說(shuō)是救樓市，不如說(shuō)是救股市。央行的這次行動(dòng)盡管屬于銀根的松動(dòng)，但和樓市調(diào)控的松動(dòng)毫無(wú)關(guān)系。

黨中央、國(guó)務(wù)院多次講，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，這是對(duì)過(guò)去幾年來(lái)樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的深刻總結(jié)，也是對(duì)近來(lái)有些人不斷要求松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控的聲音的有力回應(yīng)，更是當(dāng)前面對(duì)國(guó)內(nèi)外復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢(shì)需要作出的政策調(diào)整，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的迫切要求。

房?jī)r(jià)在前幾年暴漲以后必須合理回歸，樓市才能在自住消費(fèi)基礎(chǔ)上健康發(fā)展。如果房?jī)r(jià)仍舊像前幾年那樣只漲不跌，開(kāi)發(fā)商和炒房者只賺不賠，各行各業(yè)都涌向房地產(chǎn)，還有誰(shuí)愿意去搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整豈不成為一句空話？

事實(shí)證明，只要房?jī)r(jià)有合理的適度的下調(diào)，成交量就會(huì)很快上去。許多降價(jià)促銷樓盤(pán)迎來(lái)許多購(gòu)房者，這些樓盤(pán)很快賣(mài)光。因此要成交量普遍上去，只要開(kāi)發(fā)商能合理調(diào)整房?jī)r(jià)。否則，成交低迷僵局是不可能打破的?，F(xiàn)在已有一部分先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)清了樓市調(diào)控的目標(biāo)和樓市發(fā)展的大勢(shì)，首先開(kāi)始降價(jià)促銷并取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，他們一定會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。但是，還有大量開(kāi)發(fā)商不識(shí)時(shí)務(wù)，不肯調(diào)整營(yíng)銷策略，到頭來(lái)難免要吃大虧。

房?jī)r(jià)怎樣調(diào)整才是合理回歸？

一般說(shuō)來(lái)，樓市的調(diào)整從成交量萎縮到價(jià)格的下調(diào)需要有個(gè)過(guò)程。房?jī)r(jià)調(diào)整的特點(diǎn)和規(guī)律通常是：急漲慢跌，大漲小跌，由外（圍）及內(nèi)（圈），逐步調(diào)整。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理說(shuō)，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的上漲幅度由投資、投機(jī)需求決定，而房?jī)r(jià)下調(diào)幅度由消費(fèi)需求決定。這是因?yàn)椋诙唐趦?nèi)，只要投資、投機(jī)者認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，就會(huì)斷然出手，哪怕房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到從租金收益率看已毫無(wú)投資價(jià)值。因此，由投資、投機(jī)者決定的房?jī)r(jià)上漲在短期內(nèi)似乎沒(méi)有頂部。

但是，一旦投機(jī)需求退潮，房?jī)r(jià)面臨下調(diào)形勢(shì)時(shí)，調(diào)整的幅度就要由消費(fèi)需求決定。由消費(fèi)需求決定的房?jī)r(jià)合理與否看什么？有人認(rèn)為看房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比一般在3～6。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然可以考慮，但是在我國(guó)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不可靠，因?yàn)閼艟杖胍饬x不大，富有家庭住房早就有了，而要買(mǎi)房的中低收入家庭按目前的房?jī)r(jià)即使降低一半還是買(mǎi)不起。

我認(rèn)為比較正確的標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)租金比。人們?cè)敢獬龆喔叩淖饨?，反映了他們真?shí)的消費(fèi)水平。房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫，也可以通過(guò)租金收益率來(lái)衡量。假定一套100平方米的住房，如果每月租金能有3000元，一年3.6萬(wàn)元，扣除稅收和物業(yè)管理費(fèi)后假定凈收益是3.2萬(wàn)元，如果這套房?jī)r(jià)格是100萬(wàn)，不考慮其他交易費(fèi)用，那么年租金收益率是3.2%，顯然偏低了。

一般來(lái)說(shuō)，年租金收益率至少應(yīng)當(dāng)為5%左右。如果5%的租金收益率是合理的，這100萬(wàn)元的房?jī)r(jià)就太高了，有泡沫，65萬(wàn)元?jiǎng)t比較合理。用租金收益率來(lái)衡量房?jī)r(jià)的合理水平，不僅適用于短期分析，也適用于長(zhǎng)期分析，因?yàn)樽》考热豢勺鳛橘Y產(chǎn)，那么其價(jià)格應(yīng)當(dāng)是租金的資本化。

未來(lái)樓市的四大轉(zhuǎn)變

從長(zhǎng)期看，我國(guó)城鎮(zhèn)住房會(huì)形成什么樣格局，說(shuō)到底由國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制決定。我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)，各人富裕程度有差別，因此居民住房也可以有大有小，各式各樣。根據(jù)各人經(jīng)濟(jì)狀況，實(shí)現(xiàn)住有所居，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)應(yīng)有的住房格局。

然而，我國(guó)近10年的城鎮(zhèn)住房發(fā)展沒(méi)有實(shí)現(xiàn)多元化格局，而是只搞了一種市場(chǎng)化的商品房模式，一旦房?jī)r(jià)暴漲到了普通收入家庭實(shí)在難以承受的程度時(shí)，單一的商品住宅發(fā)展模式也就走到它的盡頭。展望未來(lái)，可以預(yù)期我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)有商品住房發(fā)展模式將逐步實(shí)現(xiàn)以下四大轉(zhuǎn)變。

一是發(fā)展目標(biāo)將從以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐躁P(guān)注民生為主。今天，我國(guó)靠外需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式必須向主要靠擴(kuò)大內(nèi)需方向轉(zhuǎn)變，而擴(kuò)大內(nèi)需又必須正確處理長(zhǎng)期以來(lái)重投資輕消費(fèi)的失衡問(wèn)題。啟動(dòng)消費(fèi)、關(guān)注民生已成為目前調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重頭戲，而住房和房?jī)r(jià)問(wèn)題則是當(dāng)前民生問(wèn)題的焦點(diǎn)。

現(xiàn)在，各地也紛紛表態(tài)要落實(shí)中央的政策，把關(guān)注民生放到發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的首要目標(biāo)上。然而，這個(gè)轉(zhuǎn)變要能真正實(shí)現(xiàn)，首先要真正轉(zhuǎn)變觀念，把唯GDP增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶楸尽⒚裆谝?；其次，切?shí)改革現(xiàn)行財(cái)政稅收體制，讓地方政府真正從土地財(cái)政的泥潭中跳出來(lái)，用房產(chǎn)稅（當(dāng)然居民自己住的一套可以免征）的穩(wěn)定收入取代土地出讓收入；再次，繼續(xù)堅(jiān)決實(shí)施限購(gòu)和差別化的信貸政策，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房；最后，切實(shí)落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)保障性住房的計(jì)劃和政策。

二是發(fā)展平臺(tái)將從目前主要發(fā)展商品住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展商品性住宅和保障性住宅并舉的格局。我國(guó)既然實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，城鎮(zhèn)住房商品化改革的方向不會(huì)變化，發(fā)展商品房仍舊是長(zhǎng)期趨向。

然而，住房對(duì)每戶居民而言，都是一筆價(jià)值量很大的資產(chǎn)，一套商品住宅動(dòng)輒幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)，這絕不是每個(gè)家庭都能購(gòu)買(mǎi)得起的，可是住房又和食品、衣服一樣，是每個(gè)家庭天天都離不開(kāi)的生活必需品。怎么辦？顯然，在市場(chǎng)失靈的地方就必須要有政府出來(lái)保障無(wú)能力購(gòu)房家庭的住房問(wèn)題。于是，商品房和保障房并舉就是構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。

當(dāng)然商品房還有豪華房、中高檔房和普通商品房等類型，保障房也有經(jīng)濟(jì)適用房、公租房和廉租房等類型，各個(gè)家庭根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況和能力各取所需，各得其所，人們的多樣化需求就得到了滿足，整個(gè)社會(huì)就安定了。但是前幾年，各地政府在發(fā)展商品住房方面積極性很高，而對(duì)發(fā)展保障性住房方面卻興趣不大，投入嚴(yán)重不足。在房?jī)r(jià)飛漲局面下，越來(lái)越多居民只能望房興嘆?，F(xiàn)在中央政府已高度重視保障性住房建設(shè)，各地政府也開(kāi)始把保障性住房建設(shè)任務(wù)逐步落實(shí)，兩條腿走路局面有望慢慢形成。

三是需求結(jié)構(gòu)將以強(qiáng)烈的投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)為主。房產(chǎn)市場(chǎng)上的消費(fèi)需求是原生性需求，而投資需求是派生性需求。為此，國(guó)際上把投資性購(gòu)房占全部購(gòu)房量的20%作為一個(gè)警戒線。過(guò)此線，表明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。但我國(guó)城市住宅市場(chǎng)，特別是一線城市的高檔商品住宅市場(chǎng)中的投資、投機(jī)現(xiàn)象過(guò)于嚴(yán)重，這不但危害民生，而且浪費(fèi)資源。通過(guò)限購(gòu)、房產(chǎn)稅等政策的調(diào)節(jié)，可以預(yù)期，今后我國(guó)住宅市場(chǎng)上，像過(guò)去那樣強(qiáng)烈的投資需求浪潮將成為歷史，住宅市場(chǎng)需求將會(huì)以自住消費(fèi)為主。

四是供給結(jié)構(gòu)將從偏好開(kāi)發(fā)較高檔的大套型商品住宅轉(zhuǎn)向主要開(kāi)發(fā)中小套型的普通商品房或保障性（包括準(zhǔn)保障性的經(jīng)濟(jì)適用房）住房。

過(guò)去的10多年，商品住宅的供給結(jié)構(gòu)上，中小套型普通商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足，大量開(kāi)發(fā)比較高檔的大套型商品房。前幾年國(guó)家公布過(guò)的“70/90”政策（套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上）在各地都沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行過(guò)。尤其在地價(jià)越來(lái)越高以后，開(kāi)發(fā)商總想在開(kāi)發(fā)檔次上做文章，以爭(zhēng)取市場(chǎng)青睞，賣(mài)上個(gè)好價(jià)錢(qián)。

隨著我國(guó)住宅發(fā)展目標(biāo)和市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的變化，這種供給結(jié)構(gòu)不僅越來(lái)越顯示出它的不合理性，而且也不符合國(guó)情。我國(guó)盡管?chē)?guó)土遼闊，但人口多，人均土地面積僅為世界平均數(shù)的三分之一，人均耕地面積不足世界的二分之一，而且人口分布不均，東南沿海地區(qū)人口密度極大，而農(nóng)業(yè)高產(chǎn)區(qū)也在這些地區(qū)。今后大量農(nóng)村人口遷到城市，人均居住面積不可能太大，只能在有限的城市面積中居住更多人口。這就決定了城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)中，決不能以大套型為主，絕大多數(shù)只能是中小套型。