商品房預(yù)售制度中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問題研究

王留彥

摘要：商品房預(yù)售制度和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是當(dāng)前中國社會(huì)所面臨的兩個(gè)重要問題。商品房預(yù)售制度在一定程度上推動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這一制度的典型特征是商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在、預(yù)售商品房大多是房產(chǎn)商已確定的地段、樓房、面積及輔助設(shè)施并標(biāo)明每平方米的房屋價(jià)格以及商品房預(yù)售人在未來約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購人則預(yù)付商品房價(jià)金。由于商品房預(yù)售制度自身的特征，因此消費(fèi)者權(quán)益會(huì)因此受到侵害。為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，國家可以通過健全市場監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)市場以及建立嚴(yán)格的審查制度，加強(qiáng)監(jiān)管力度，對缺乏誠信、違規(guī)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)商予以重處等措施。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；消費(fèi)者權(quán)益；嚴(yán)格審查制度

中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2012）22-0126-04

引言

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)的浪潮中迅猛前進(jìn)著。其中，商品房預(yù)售制度可謂功不可沒。它對于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、加速資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低開發(fā)成本等起著重要的作用。但由于其自身存在的缺陷以及監(jiān)督機(jī)制不健全的問題，許多開發(fā)商趁機(jī)侵害購房者的利益，一時(shí)間預(yù)售制度遭遇到了前所未有的質(zhì)疑和指責(zé)。商品房預(yù)售制度使得消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)面臨諸多問題。這引起了社會(huì)各界對該制度的高度關(guān)注。

一、商品房預(yù)售制度的概述

（一）商品房預(yù)售制度的概念

商品房買賣可以分為現(xiàn)房買賣和期房買賣兩種形式。期房買賣即指商品房預(yù)售。商品房預(yù)售制度就是在商品房期房買賣過程中所逐漸形成的。它是指商品房預(yù)售人（開發(fā)商）和預(yù)購人（購房者）就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、支付商品房價(jià)金等事宜所達(dá)成書面協(xié)議的一種制度。這種售房形式是從香港立信置業(yè)公司自創(chuàng)的樓宇“分層售買，分期付款”的銷售方式，俗稱“賣樓花”[1]的銷售方式發(fā)展起來的。這一制度最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。該制度主要的法律依據(jù)是1994年建設(shè)部出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

（二）商品房預(yù)售制度的特征

在這種預(yù)售制度中，合同雙方當(dāng)事人的行為在本質(zhì)上仍然是買賣行為，預(yù)購人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款并負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同中除有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容與一般買賣合同基本相同外，它還是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同，具有如下特征：

1.商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。這使得承購人在簽訂合同時(shí)只取得了該商品房的期待權(quán)而非現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)。只有在開發(fā)商將房屋建成竣工后交付給承購人時(shí)，后者才能擁有現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)。因此，商品房預(yù)售中的承購人承擔(dān)了比現(xiàn)房銷售更大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦開發(fā)商方面出現(xiàn)了意外情況，導(dǎo)致商品房無法建成交付，承購人就無法獲得房屋的所有權(quán)。

2.預(yù)售商品房大多是房產(chǎn)商已確定的地段、樓房、面積及輔助設(shè)施并標(biāo)明每平方米的房屋價(jià)格。購買者只能按房產(chǎn)商所表述的種種條件而在其中選擇。由于購房者不能看到實(shí)際的房屋，只能根據(jù)開發(fā)商的描述來選擇房屋。這里就存在購房者與開放商之間信息不對稱的問題。

3.商品房預(yù)售人在未來約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購人則預(yù)付商品房價(jià)金。雙方的交易在相當(dāng)長的未來時(shí)間里（一般都要一年以上）才可能完成。

4.商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。

由此可見，商品房預(yù)售買賣具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性。政府主管部門必須加強(qiáng)管理，保障商品房預(yù)購人的合法權(quán)益，防止開發(fā)商挪用商品房預(yù)售資金等情況發(fā)生，避免“爛尾樓”的出現(xiàn)。因此，國家對商品房預(yù)售條件、程序作出了嚴(yán)格的限制，以維護(hù)承購人的合法權(quán)益。

（三）商品房預(yù)售的構(gòu)成要件

中國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，預(yù)售商品房須具備以下幾個(gè)條件：

1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。這是從事商品房開發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提。

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。根據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)進(jìn)行建設(shè)需申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，申請人方可向縣級以上地方人民政府管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后由土地管理部門劃撥土地，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算的商品房，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定投入開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發(fā)生；規(guī)定必須確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，是為了便于監(jiān)管，有利于日后發(fā)生違約行為時(shí)確定違約責(zé)任，更好地保障承購人的利益。

4.向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這一規(guī)定是商品房預(yù)售的法定依據(jù)，否則是違法銷售。建設(shè)部1994年頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證明的程序作詳細(xì)規(guī)定。開發(fā)商應(yīng)提交的證件（復(fù)印件）及資料包括：企業(yè)經(jīng)營執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；工程進(jìn)度計(jì)劃；投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料，商品房預(yù)售方需向境外預(yù)售商品房的應(yīng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

房產(chǎn)商只有全部符合以上條件，才能向預(yù)購人即消費(fèi)者預(yù)售商品房。違反者，由縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門依法處理，責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，并可處以罰款。人民法院在審理預(yù)售商品房糾紛案件中，對不符合商品房預(yù)售條件的開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)宣布商品房預(yù)售合同無效。①由于合同無效的過錯(cuò)是開發(fā)商的，因此，開發(fā)商除返還購房款外，還應(yīng)償付同期的銀行利息損失，并支付違約金。

二、商品房預(yù)售制度對購房者權(quán)益的侵害

（一）商品房預(yù)售的現(xiàn)狀

國內(nèi)房地產(chǎn)商絕大部分的資金包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款在內(nèi)都是來源于銀行。2004年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中僅有16%左右是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，而80%以上資金來源于國內(nèi)銀行貸款。從資產(chǎn)負(fù)債率來看，1997年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直高達(dá)75%，北京房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)負(fù)債率甚至高達(dá)80%以上，遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他行業(yè)的企業(yè)60%的資產(chǎn)負(fù)債率；就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款和自籌資金與當(dāng)年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資額之比在2003年達(dá)到了90%以上。這些數(shù)據(jù)都說明國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)基本上依靠銀行信貸來完成的。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13 158億元，比上年增長28.1%；商品房銷售額10 376億元，增長30%。2004年，上海全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1 023億元，同比多204億元，占全部貸款新增額的76%，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元，同比多增106億元，新增個(gè)人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達(dá)48%。而房地產(chǎn)開發(fā)商的資金占銀行貸款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋預(yù)售制度[2]。

然而隨著商品房預(yù)售的廣泛運(yùn)用，商品房預(yù)售合同糾紛也越來越普遍。去年1—8月，全國法院共新收一審商品房預(yù)售合同糾紛案件33 883件，審結(jié)23 784件，分別比去年同期上升30.9%和21.96%，上升趨勢明顯[3]。

一方面商品房預(yù)售制度被開發(fā)商大量用于房地產(chǎn)開發(fā)過程；另一方面商品房預(yù)售引發(fā)的糾紛正日益成為困擾消費(fèi)者的一個(gè)重要因素。

（二）商品房預(yù)售制度對購房者權(quán)益的侵害

商品房預(yù)售制度在一定程度上推動(dòng)了中國房地產(chǎn)市場繁榮的同時(shí)，也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其制度之缺陷侵害消費(fèi)者權(quán)益提供了便利。一些資質(zhì)較低的開發(fā)商利用預(yù)售制度的缺陷侵害購房人權(quán)益，將大量風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和個(gè)人。這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.購房人缺乏擔(dān)保的法律保障。在商品房預(yù)售中，購房人往往是先支付一筆不小的購房款給開發(fā)商。開發(fā)商僅承擔(dān)在工程完成后將現(xiàn)房交付購房人的義務(wù)。消費(fèi)者的購房款，經(jīng)過預(yù)售這一環(huán)節(jié)，提前變成了開發(fā)商的投資資金。實(shí)踐中購房人事先支付的購房款因缺少有效的擔(dān)保制度面臨血本無歸的風(fēng)險(xiǎn)。

2.在預(yù)售制度安排下，交易雙方的“標(biāo)的物”（商品房）并不存在。由于中國信息公開機(jī)制建設(shè)嚴(yán)重滯后，預(yù)售制度下的商品房交易是在完全的信息不對稱條件下發(fā)生的。商品房的質(zhì)量、權(quán)屬關(guān)系、規(guī)劃與配套設(shè)施、設(shè)備等關(guān)系著消費(fèi)者切身利益的重大事項(xiàng)僅靠售樓合同、開發(fā)商提供的售樓書來界定。消費(fèi)者的權(quán)益自然得不到根本性的保障。對房屋的實(shí)際面積、建材、質(zhì)量、配套公共設(shè)施等情況，購房人卻無法了解。這為開發(fā)商預(yù)售中以廣告和宣傳資料誤導(dǎo)甚至欺騙消費(fèi)者或事后擅自變更設(shè)計(jì)、規(guī)劃、用料創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

3.期房兼有期貨和遠(yuǎn)期合約的特征，因此容易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。房屋預(yù)售中的購買人，除了用于自住外，不乏出于保值、投資、投機(jī)等目的參與預(yù)售房買賣交易的。此外，房地產(chǎn)商常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬樓價(jià)，致使房地產(chǎn)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值。一旦房屋價(jià)格泡沫破滅，房價(jià)下跌，作為抵押物的房屋價(jià)值自然會(huì)降低，銀行將遭受不小的損失。這將導(dǎo)致整個(gè)金融系統(tǒng)出現(xiàn)嚴(yán)重問題。

4.“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金?！翱帐痔装桌恰笔遣环ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)商普遍和常用的手法，而房屋預(yù)售制度為這種方法提供了便利，在資金鏈出現(xiàn)問題的時(shí)候，開發(fā)商便會(huì)通過“假按揭”的方式從銀行把錢套出來，而剩下的風(fēng)險(xiǎn)就由銀行和購房者來承擔(dān)。這種行為將極大地提高房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。一旦經(jīng)濟(jì)形勢變化，房地產(chǎn)市場泡沫破裂，整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)迅速面臨巨大沖擊。

5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行信貸資金和購房人承擔(dān)。房屋預(yù)售制度不僅降低了開發(fā)商的門檻，使部分并不具備開發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場擾亂了正常的經(jīng)營秩序。一旦開發(fā)商投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人就成為了開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者和犧牲品。尤其是一些投機(jī)者，利用自身的關(guān)系，在獲取極大利益的同時(shí)，給國家經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的隱患。

6.開發(fā)商將房產(chǎn)一屋兩賣、一屋多押致使糾紛迭起，對消費(fèi)者的權(quán)利帶來了很大的傷害。由于中國目前登記制度不完善，開發(fā)商在房價(jià)不斷上漲情況下為牟取更高利潤，在房屋建成之后，將房屋再次賣給別人并且辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或用于在建工程抵押，這樣消費(fèi)者的利益勢必會(huì)受到無端的傷害。

三、商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)

面對并不公平的商品房預(yù)售買賣現(xiàn)狀，作為特殊商品消費(fèi)者的購房者，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》明確規(guī)定了其擁有如下權(quán)力：公平交易權(quán)、接受承諾權(quán)、索賠權(quán)、雙倍索賠權(quán)等。購房者的合法權(quán)利，因開發(fā)商玩商品房預(yù)售制度的游戲而受到損害時(shí)，應(yīng)該得到賠償。下面的案例給我們揭開了商品房預(yù)售制度侵害消費(fèi)者權(quán)益的過程。

1992年12月，重慶市銀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)修建加州百合園商住樓（被告），在預(yù)售期間在其宣傳資料、《2001年春季樓盤展銷會(huì)刊》及公司網(wǎng)頁上大肆宣傳：其開發(fā)的加州百合園有2 000～3 000平方米的中庭花園、6米架空的大型會(huì)所、健身房、娛樂室及豪華氣派的大樓門廳、網(wǎng)球場、6 000平方米的超市等。原告到被告處咨詢時(shí)，被告告訴原告住宅樓公攤系數(shù)高達(dá)17%左右。在被告的宣傳誘使下，原告于2001年3月25日以1 616.77元/平方米的價(jià)格預(yù)購了被告發(fā)售的商住樓加州百合園某樓樓號(hào)。原告入住后，發(fā)現(xiàn)商品房與被告宣傳的上述項(xiàng)目嚴(yán)重不符，宣傳廣告中宣稱的配套設(shè)施根本就沒有。且在辦理房產(chǎn)證時(shí)，原告才得知住宅公攤系數(shù)高達(dá)23%。被告向原告散布虛假廣告，隱瞞公攤系數(shù)，誘使原告與其簽訂購房合同的行為是典型的欺詐行為。2001年5月31日，被告將該商品房的鑰匙交給原告，同時(shí)向原告發(fā)放《重慶市新建商品房質(zhì)量保證書》，承諾該商品房是通過綜合驗(yàn)收的。2002年3月，原告得知被告銷售的加州百合園在2001年11月26日才取得綜合驗(yàn)收備案登記證。2001年5月31日被告交付原告鑰匙的行為是無效交付行為，應(yīng)當(dāng)將綜合竣工驗(yàn)收之日作為交付之日。因此，被告遲延179天向原告交房，原告要求被告支付遲延交房違約金38 337元。原告與被告的合同中明確約定了戶型結(jié)構(gòu)，裝修標(biāo)準(zhǔn)和附屬設(shè)施。但被告擅自更改戶型結(jié)構(gòu)，將1、3、5、7戶型的陽臺(tái)由長方形改為梯形，并在主臥室加上一根0.47平方米的柱子；取消了4-1戶型的廁所窗戶，使該戶型的廁所終年無陽光；將2號(hào)戶型的主體墻面作了移動(dòng)，大大降低了原告期望的使用價(jià)值。原告要求減少購房款14 992元。①

這是一個(gè)關(guān)于商品房預(yù)售合同糾紛的典型案例，它幾乎涵蓋了開發(fā)商在商品房預(yù)售過程中的大多數(shù)消費(fèi)陷阱，諸如：（1）夸大事實(shí)進(jìn)行預(yù)售宣傳——虛假廣告；（2）隱瞞產(chǎn)權(quán)狀況；（3）擅自對房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整；（4）物業(yè)管理、質(zhì)量爭議的處理、房屋裝飾、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)先宣傳承諾的大相徑庭等。因此，在整個(gè)購房活動(dòng)中，購房者都處于相對弱勢的地位，因而依法規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，依法處理好商品房糾紛案件，對維護(hù)人民群眾的切身利益和社會(huì)安定，有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。平衡利益分配，有針對性的提出保護(hù)措施，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，這才是最為重要的。最近學(xué)界和實(shí)務(wù)界有人主張取消商品房預(yù)售制定，并且已經(jīng)在廣西南寧進(jìn)行了試點(diǎn)[4]。從房地產(chǎn)市場規(guī)范化來看，取消商品房預(yù)售制度只是時(shí)間的問題。在沒有取消該制度前，應(yīng)該如何保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益呢？筆者提出了如下建議：

1.健全市場監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)市場。要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，使之朝著健康有序的方向發(fā)展，最重要的是要通過完善法律制度，加強(qiáng)法律的保護(hù)。為此，最高法院出臺(tái)了《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》。地方法院如重慶市高級人民法院針對“久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完”出臺(tái)了《關(guān)于審理和執(zhí)行涉及“四久工程”糾紛案件若干問題的意見》。它們的公布實(shí)施，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，為進(jìn)一步保護(hù)購房者的利益提供了法律依據(jù)。2007年《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，明確將“不動(dòng)產(chǎn)登記制”寫進(jìn)了物權(quán)法里。由此，中國不動(dòng)產(chǎn)立法相對滯后的局面得到了部分改變。然而，法律的完善并一定能形成健全的市場監(jiān)督機(jī)制。房管局、城建局等政府機(jī)關(guān)在執(zhí)行法律、形成健全的市場監(jiān)督機(jī)制方面應(yīng)發(fā)揮更大的作用。

2.建立嚴(yán)格的審查制度，加強(qiáng)監(jiān)管力度，對缺乏誠信、違規(guī)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)商予以重處。政府相關(guān)職能部門要充分發(fā)揮職能作用，從源頭上控制商品房預(yù)售的問題，嚴(yán)格審查預(yù)售方資格，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售合同登記備案制度及預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)變更的審批制度，嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序和建筑施工、設(shè)計(jì)圖驗(yàn)收以及強(qiáng)化對商品房預(yù)售的監(jiān)管等措施。在批準(zhǔn)后，相關(guān)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對預(yù)售方的監(jiān)督，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制。對于那些缺乏誠實(shí)信用，一房二賣、出售已抵押或先預(yù)售后抵押房屋以及發(fā)布虛假廣告欺瞞、誤導(dǎo)購房者等不正當(dāng)?shù)倪`法行為應(yīng)加大處罰力度，增大其違法成本，盡可能地不讓其從違法活動(dòng)中得到利益，促使其自覺誠實(shí)經(jīng)營，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展。

3.人民法院應(yīng)充分發(fā)揮審判職能作用，認(rèn)真及時(shí)地審理商品房預(yù)售合同糾紛案件，切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。人民法院要站在維護(hù)改革發(fā)展穩(wěn)定大局的高度，提高認(rèn)識(shí)，認(rèn)真及時(shí)審理好商品房預(yù)售合同糾紛案件，加大審判和執(zhí)行力度，查清案件事實(shí)，準(zhǔn)確適用法律，以維護(hù)法律尊嚴(yán)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。面對商品房預(yù)售合同案件數(shù)量巨增并將可能持續(xù)增長的這一特殊情況，人民法院應(yīng)及時(shí)總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)審判和執(zhí)行力量，以“公平與效率”為準(zhǔn)則，快速準(zhǔn)確地解決糾紛，消除社會(huì)不安定隱患，并結(jié)合實(shí)際向有關(guān)部門提出司法建議，共同努力減少案件發(fā)生。

4.消費(fèi)者監(jiān)督預(yù)收金的使用。為保證商品房建造工程如期順利進(jìn)行，預(yù)購方還須確定商品房預(yù)售所得款項(xiàng)是否真正用于相關(guān)工程建設(shè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)委托銀行監(jiān)管，專項(xiàng)用于建設(shè)所預(yù)售的商品房，銀行監(jiān)管不當(dāng)給預(yù)購人造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。預(yù)購人為保護(hù)自己的合法權(quán)益，可以在簽訂預(yù)售合同之前，要求預(yù)售方出示預(yù)收款的監(jiān)管協(xié)議。若開發(fā)商在預(yù)售商品房中有不依法辦理《商品房預(yù)售許可證》、挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)、未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)等法行為時(shí)，預(yù)購方可依《城市商品房預(yù)售管理辦法》有關(guān)規(guī)定，向房地產(chǎn)管理部門檢舉，由房地產(chǎn)管理部門采取警告，責(zé)令停止預(yù)售，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款等行政處罰措施。行政處罰是促使開發(fā)商遵守預(yù)售制度的重要手段。

5.律師代理購房。消費(fèi)者在商品房預(yù)購過程中，律師的介入是非常必要的。由于房地產(chǎn)交易涉及到眾多的法規(guī)、條例，購房置業(yè)過程中有必要由律師幫助或負(fù)責(zé)辦理有關(guān)手續(xù)，以防止商品房預(yù)售中的陷阱和誤區(qū)。律師的介入可以起到如下作用：一是對現(xiàn)有的法律條文進(jìn)行合理的解釋；二是幫助消費(fèi)者對開發(fā)商預(yù)售的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查；三是幫助消費(fèi)者審查預(yù)售合同等。當(dāng)然，除了律師之外，更多的社會(huì)組織和人員如法律援助組織和人員，應(yīng)當(dāng)投入到消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)中去。

6.加強(qiáng)法制宣傳，增強(qiáng)當(dāng)事人的法律觀念，抵御風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。通過對典型房地產(chǎn)案件的公開審理、公開宣判，新聞媒體的公開報(bào)道等方式進(jìn)行廣泛的法制宣傳，增強(qiáng)人民群眾的法制觀念。通過宣傳教育，使購房者在購房前了解相關(guān)知識(shí)，購房時(shí)進(jìn)行必要的審查，在發(fā)生糾紛后能自覺運(yùn)用法律武器維護(hù)自己合法權(quán)益；使房地產(chǎn)開發(fā)商以善良、誠實(shí)、信用的心理狀態(tài)自覺、嚴(yán)格履行自己應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，以維護(hù)市場的正常秩序和交易安全，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，在商品房預(yù)售過程中依法行事，不置國家法律、法規(guī)于不顧，嚴(yán)重?fù)p害購房者利益[5]。眾多消費(fèi)者的共同努力才是防范商品房預(yù)售制度弊端的根本力量。

結(jié)語

消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是當(dāng)代中國所面臨的巨大問題。房屋是一個(gè)家庭中價(jià)值最大的財(cái)產(chǎn)，也是消費(fèi)者權(quán)益受到侵害的重要領(lǐng)域。商品房預(yù)售制度曾經(jīng)給中國的房地產(chǎn)市場注入了活力，使其得到迅速的發(fā)展。然而，這一制度的內(nèi)在缺陷也給消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)帶來了隱患。要解決這些隱患，中國不僅應(yīng)當(dāng)在法律制度上進(jìn)行完善，更應(yīng)在配套制度、文化觀念等層面采取措施。如此，消費(fèi)者的權(quán)益才可能得到較為全面的保護(hù)。

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[4]http://news.qq.com/a/20100129/000097.htm，2012-03-04.

[5]陳耀東.商品房買賣法律問題專論[M].北京:法律出版社，2003:53.

[責(zé)任編輯 吳明宇]