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    論商業(yè)地產(chǎn)對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

    2012-04-29 00:44:03何山壯
    經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2012年22期
    關(guān)鍵詞:實(shí)體經(jīng)濟(jì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

    何山壯

    摘要:通過全面分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)模式和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,指出商業(yè)地產(chǎn)既已迎來發(fā)展的重要機(jī)遇,也是推動(dòng)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量,并通過對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展中的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析和預(yù)警,提出了規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保證商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的建議。

    關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);行業(yè)屬性;實(shí)體經(jīng)濟(jì);風(fēng)險(xiǎn);對策

    中圖分類號(hào):F12文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2012)22-0010-03

    自2003年開始,作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)獨(dú)立于住宅地產(chǎn)的新興門類,商業(yè)地產(chǎn)在中國發(fā)展起來;特別是經(jīng)歷了2008年住宅行業(yè)的報(bào)復(fù)性房價(jià)迅速上漲以及2010年開始的兩輪史無前例的樓市調(diào)控政策,商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港和資金轉(zhuǎn)移出口,因其長期的投資回報(bào)價(jià)值、維持房企穩(wěn)健發(fā)展價(jià)值以及對城市建設(shè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)價(jià)值,日益受到房地產(chǎn)企業(yè)、政府和投資市場的青睞,迎來了發(fā)展的高峰。本文擬通過對商業(yè)地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用以及爆發(fā)式發(fā)展過程中可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行闡述,以提示商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和政府客觀認(rèn)識(shí)巨大商業(yè)機(jī)遇中蘊(yùn)涵的收益點(diǎn)與潛在風(fēng)險(xiǎn),趨利避害,避免商業(yè)地產(chǎn)過度泡沫化發(fā)展。

    一、商業(yè)地產(chǎn)是高度整合的產(chǎn)業(yè)模式

    商業(yè)地產(chǎn)是高度整合的產(chǎn)業(yè)模式,從地產(chǎn)概念來看,商業(yè)地產(chǎn)泛指全部或部分自持物業(yè)產(chǎn)權(quán),以收取租金、獲得長期投資回報(bào)為目的的地產(chǎn)形態(tài);從產(chǎn)業(yè)模式來看,是商業(yè)、地產(chǎn)、金融和電子商務(wù)等至少四個(gè)產(chǎn)業(yè)的融合體;商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品是購物中心(酒店、自持寫字樓等由于客群相對狹窄,一般屬于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的配套業(yè)態(tài)),而依托商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)平臺(tái)載體,文化、旅游等產(chǎn)業(yè)也有空間進(jìn)行整合,延展出綜合產(chǎn)業(yè)鏈條。

    行業(yè)屬性是形成商業(yè)模式的基礎(chǔ),而按照行業(yè)的發(fā)育程度,商業(yè)地產(chǎn)諸多屬性中,首要屬性是會(huì)轉(zhuǎn)移的。在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)育與擴(kuò)張階段,商業(yè)地產(chǎn)大量開發(fā)、項(xiàng)目存量迅速擴(kuò)大,商業(yè)和地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的首要屬性;在商業(yè)地產(chǎn)的成熟階段,大量項(xiàng)目建成與運(yùn)營、不再追求存量擴(kuò)張,并且金融市場發(fā)育成熟,在此階段,金融是商業(yè)地產(chǎn)首要屬性。

    1.商業(yè)屬性與地產(chǎn)屬性:現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的基本屬性。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性與地產(chǎn)屬性既廣為人知,又存在種種誤解,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對這兩種屬性的重視與投入程度也往往有所偏重。

    現(xiàn)階段,大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商仍然以挖掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)屬性為主,以“商業(yè)地產(chǎn)”為噱頭,通過促進(jìn)住宅、商鋪的銷售來實(shí)現(xiàn)快速資金回報(bào),而同時(shí)通過長期持有商業(yè)項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定租金與資金回報(bào)的目標(biāo)被弱化,這也是當(dāng)下大量住宅開發(fā)企業(yè)扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)目的。

    商業(yè)屬性是指通過組合不同商業(yè)功能與商業(yè)業(yè)態(tài),通過持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營和調(diào)整提升,以獲得長期與穩(wěn)步增長的租金回報(bào)。從國外商業(yè)地產(chǎn)成熟市場的經(jīng)驗(yàn)來看,主流的商業(yè)地產(chǎn)商都是長期持有商業(yè)項(xiàng)目、通過物業(yè)的買賣來優(yōu)化項(xiàng)目組合,獲得長期租金匯報(bào)的公司。

    2.金融屬性:商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值挖掘高級(jí)階段的首要屬性。金融屬性是指商業(yè)地產(chǎn)包含的與“融資、投資及資本運(yùn)營”相關(guān)的產(chǎn)業(yè)要素。與商業(yè)地產(chǎn)金融屬性相關(guān)的產(chǎn)品包括:“經(jīng)營收益權(quán)”的讓渡(而不讓渡商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán))、“融物”(包括聯(lián)營、商品寄賣等)與“賬期融資”(以沉淀的貨款實(shí)現(xiàn)融資功能)、購物卡或購物券以及資產(chǎn)證券化(如房地產(chǎn)信托REITs)等。

    商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性與金融市場的發(fā)育程度以及宏觀政策尺度息息相關(guān),對商業(yè)地產(chǎn)金融功能的開發(fā)是對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的“再挖掘”。從市場實(shí)踐來看,國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商仍以“地產(chǎn)和商業(yè)”屬性開發(fā)為主,以萬達(dá)、龍湖等為代表的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始在“經(jīng)營收益權(quán)”的讓渡方面開發(fā)金融屬性,而以西蒙、西田、凱德等為代表的國外企業(yè)在資產(chǎn)證券化方面與發(fā)達(dá)的金融市場相結(jié)合,已經(jīng)發(fā)展出成熟的產(chǎn)業(yè)模式。

    3.電子商務(wù)屬性:商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“加分”動(dòng)作。電子商務(wù)屬性是商業(yè)地產(chǎn)的新興屬性,是伴隨著電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和零售行業(yè)的激烈競爭而發(fā)展起來的。與其他三個(gè)屬性均有國外成熟的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與路徑不同,商業(yè)地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展在國內(nèi)外都尚處于起步階段。

    在電子商務(wù)發(fā)展的初期,市場對商業(yè)地產(chǎn)的未來大多持悲觀態(tài)度,認(rèn)為電子商務(wù)快捷、高效的反應(yīng)速度以及價(jià)格優(yōu)勢在贏得以年輕客群為主體的消費(fèi)者的同時(shí),將成為實(shí)體零售行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的“品類殺手”,迅速替代成為主流的消費(fèi)渠道。但隨著電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)頹勢,反而以“集合功能”、“體驗(yàn)休閑”等優(yōu)勢贏得了廣大消費(fèi)者的青睞,迅速發(fā)展起來。從發(fā)展趨勢來看,電子商務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)開始相互融合,電子商務(wù)企業(yè)選擇開設(shè)實(shí)體店,貼近線下消費(fèi)客群;而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始選擇開展線上業(yè)務(wù)。從實(shí)踐來看,商業(yè)地產(chǎn)的電子商務(wù)屬性有利于貼近年輕消費(fèi)客群和商圈意外的客群,能有效促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)市場的融合,這一“選做動(dòng)作”越來越成為“加分動(dòng)作”,在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代成為商業(yè)地產(chǎn)的重要屬性。

    二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量

    1.中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段匹配了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求。從經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)和人口等宏觀指標(biāo)分析,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程都表明,中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入加速發(fā)展階段。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),當(dāng)城市化率達(dá)到50%~70%,將是大城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段,目前中國剛好跨入50%關(guān)口;在居住需求得到基本滿足、國家采取各種措施調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展的情況下,存量資金巨大的房地產(chǎn)行業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個(gè)自然與必然的選擇??傮w來看,中國城市化的水平恰好能使商業(yè)地產(chǎn)踏上高速發(fā)展期。

    從消費(fèi)來看,快速的城市化率、居民可支配收入水平的提升以及中產(chǎn)階級(jí)群體的成長,都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的消費(fèi)基礎(chǔ);而伴隨著消費(fèi)升級(jí)而帶來的百貨等傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)進(jìn)入的瓶頸期,為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)集合優(yōu)勢,滿足居民購物、餐飲、生活服務(wù)、文化娛樂等各方面需求上提供了巨大市場機(jī)會(huì)。

    總而言之,從經(jīng)濟(jì)、人口和消費(fèi)等宏觀指標(biāo)分析,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程都表明,中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入加速發(fā)展階段。

    2.商業(yè)地產(chǎn)是破解中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。一般而言,商業(yè)地產(chǎn)的綜合效益至少包括以下五個(gè)方面:帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,有效拉動(dòng)消費(fèi)需求,完善城市區(qū)域功能,創(chuàng)造大量就業(yè)崗位,創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。這五大收益使商業(yè)地產(chǎn)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市功能發(fā)育的重要推手。

    而在中國現(xiàn)階段,為應(yīng)對國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)、立足自身保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長,擴(kuò)大內(nèi)需是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期戰(zhàn)略方針和基本立足點(diǎn),也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的根本途徑和內(nèi)在要求。與之相對應(yīng),“商業(yè)+地產(chǎn)+金融+電子商務(wù)”的商業(yè)地產(chǎn)四維度和五方面綜合效益都是擴(kuò)大內(nèi)需的抓手和活躍經(jīng)濟(jì)的激活因子,目前在國內(nèi)找不到第二個(gè)像商業(yè)地產(chǎn)一樣對經(jīng)濟(jì)增速和就業(yè)作出巨大貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè),在住宅地產(chǎn)之后,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將迅速成為中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

    三、商業(yè)地產(chǎn)過度發(fā)展的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

    商業(yè)地產(chǎn)雖然具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大綜合效應(yīng),但是非理性地大規(guī)模進(jìn)入推高了行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。以下將對行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行闡述,并提出控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的建議。

    1.供求失衡風(fēng)險(xiǎn)。隨著2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入,房地產(chǎn)企業(yè)在整體上加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資力度;外資基金瞄準(zhǔn)人民幣升值、中國消費(fèi)增長以及商業(yè)物業(yè)升值的三重機(jī)會(huì)伺機(jī)進(jìn)入;保險(xiǎn)資金投入商業(yè)地產(chǎn)的政策障礙已全部掃清;諸多零售連鎖企業(yè)自建物業(yè)的趨勢全面興起;因此預(yù)計(jì)未來二三年,中國商業(yè)地產(chǎn)投資額將以年均25%左右的速度增長。

    根據(jù)中金公司的估算,中國商業(yè)物業(yè)面積將從2010年的6.1億平方米增加到2020年的9.1億平方米,年均復(fù)合增長4.1%;其中購物中心面積(含類百貨)將從2010年的1.4億平方米增加到2.5億平方米,需要凈增大約1.1億平方米的購物中心(相當(dāng)于1 100個(gè)10萬平方米的購物中心),年均復(fù)合增長6%。這意味著中國人均商業(yè)面積約0.9平方米,考慮到中國的城鎮(zhèn)人口數(shù)量以及商業(yè)地產(chǎn)面積分布的不均衡,中國主要城市的人均商業(yè)地產(chǎn)面積將大大超過國際上人均商業(yè)面積1平方米的市場經(jīng)驗(yàn)。

    2.市場風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營周期長,當(dāng)遇到經(jīng)濟(jì)周期整體上處于下降通道時(shí),會(huì)造成相應(yīng)業(yè)態(tài)的市場環(huán)境惡化,對經(jīng)營產(chǎn)生重大影響,增加運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。具體而言,居民整體收入下降導(dǎo)致消費(fèi)下滑,進(jìn)而造成購物中心經(jīng)營受到影響;旅游業(yè)的衰退會(huì)造成酒店收入降低;商務(wù)產(chǎn)業(yè)不振以及企業(yè)縮減開支等行為,會(huì)對辦公樓的租金產(chǎn)生不利影響。

    3.資金風(fēng)險(xiǎn)。目前,投資巨大的商業(yè)地產(chǎn)投資主要依賴銀行貸款以及物業(yè)銷售回款,除此以外的融資渠道非常有限。因此,當(dāng)貨幣政策收緊時(shí),一方面信貸規(guī)模萎縮,在建項(xiàng)目的后續(xù)投資緊張;另一方面若出現(xiàn)加息,則項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本增加,后期運(yùn)營負(fù)擔(dān)加重。

    4.品牌資源匱乏與同質(zhì)化競爭風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的調(diào)查,中國國內(nèi)商業(yè)零售品牌約5萬個(gè),而根據(jù)大連萬達(dá)集團(tuán)的調(diào)查,能夠進(jìn)入購物中心的品牌數(shù)量不超過3 000個(gè),考慮購物中心定位的差異,國內(nèi)適宜進(jìn)入購物中心的品牌數(shù)量不超過6 000個(gè),而這些品牌中真正的“有價(jià)值領(lǐng)軍品牌”不超過500個(gè)。在品牌資源嚴(yán)重匱乏的情況下,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對品牌資源的爭奪將造成嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭,降低租金水平,并進(jìn)一步影響項(xiàng)目的投資回報(bào)水平。

    5.人才與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。目前中國沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和管理人才的體系化培養(yǎng)渠道,商業(yè)地產(chǎn)人才主要依靠企業(yè)在實(shí)踐中培養(yǎng),另有一部分從業(yè)人員由住宅地產(chǎn)或其他行業(yè)轉(zhuǎn)入,這都造成了從業(yè)人員水平和對商業(yè)地產(chǎn)的管理能力參差不齊,行業(yè)視野狹窄甚至存在較大偏差。由于缺乏有經(jīng)驗(yàn)的管理管對,使相當(dāng)比例的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目犯下低級(jí)錯(cuò)誤,廣州某購物中心就發(fā)生了由于店鋪面積不夠,無法為餐飲商戶辦理衛(wèi)生證(食品流通許可證),最終導(dǎo)致商戶大面積退租的情況。而在“入門”之后的深耕細(xì)作階段,人才和管理團(tuán)隊(duì)的水平更加限制了商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值提升。

    四、對策

    面對即將到來的供應(yīng)過剩和人才匱乏,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在謹(jǐn)慎投入與經(jīng)營提升兩個(gè)方面采取積極有效措施。具體而言可以包括:

    1.公司戰(zhàn)略層面:其次是強(qiáng)化自身能力,合理選址、高水平規(guī)劃建設(shè)、不斷提升經(jīng)營和服務(wù)水平,有效應(yīng)對市場環(huán)境變化。

    2.產(chǎn)品方面:細(xì)化項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn),通過建立模型,將項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)不斷進(jìn)行量化,優(yōu)中選優(yōu),在資源有限的情況下,確保資金投向市場定位準(zhǔn)確、投資回報(bào)高的項(xiàng)目。

    3.資金方面:合理控制總開發(fā)成本,合理安排銷售型與自持物業(yè)的比例,將資金杠桿和貸款利率控制在合理范圍內(nèi),維持穩(wěn)定現(xiàn)金流,并積極拓展融資渠道,學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的資產(chǎn)證券化手段,積極探索運(yùn)用私募、房地產(chǎn)信托(REITs)等金融工具。

    4.人才方面:采取靈活的用人策略,吸引高層次人才,形成完整的管理團(tuán)隊(duì);健全公司培養(yǎng)機(jī)制,讓員工能在指導(dǎo)下從事開發(fā)和管理實(shí)踐,并減少犯錯(cuò)幾率。

    五、結(jié)語

    商業(yè)地產(chǎn)是具有綜合效益、發(fā)展?jié)摿薮蟮男袠I(yè),在國家對住宅行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控,同時(shí)面臨不利的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢,迫切需要提高內(nèi)需的形勢下,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是破解中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金沉淀大、管理要求高的行業(yè),任何不理智不科學(xué)的投資行為都可能造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此,需要開發(fā)企業(yè)和政府清醒認(rèn)識(shí)這一行業(yè)的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn),采取各種積極措施,促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司研究部.中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書(2011年)[Z],2011-11.

    [2]中國國際金融有限公司研究部.開啟商業(yè)地產(chǎn)紀(jì)元中國商業(yè)房地產(chǎn)前瞻[Z],2011-09.

    [3]中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì).2012年商業(yè)地產(chǎn)市場前瞻[Z],2011-12.

    [責(zé)任編輯 吳高君]

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