房產(chǎn)稅真能讓房價下跌嗎

馮偉杰

其實，自打2010年本輪宏觀調(diào)控開始，限貸加限購的嚴厲手段，使得房價瘋漲的勢頭得到抑制。但各地樓市并不平靜，隨著部分地方政府出臺“松動”政策，房價也向著購房人的底線發(fā)起一次一次的沖擊。而對于開征房產(chǎn)稅帶來的影響，有這么幾種說法，一是能縮小貧富差距，持有房產(chǎn)越多的人繳稅越多；二是作為稅制改革，用房產(chǎn)稅替代限購政策，能更加有效的壓低房價。

目前，已經(jīng)開始征收房產(chǎn)稅的試點城市上海和重慶，采取了不一樣的模式。上海是根據(jù)戶籍制度，對外地人在上海買房的一律征收，對本地人購二套房的征收。重慶則是根據(jù)不同檔次的房子，實行不同的稅率。兩地的房產(chǎn)稅政策都在一定程度上遏制了投資型購房。而根據(jù)最新的消息，湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為房產(chǎn)稅試點的擴容做好了準備。

但大家最為關(guān)心的是，房產(chǎn)稅在全國統(tǒng)一實施后，能讓房價下跌嗎？

近日財政部透露，在研究全面推行房產(chǎn)稅的同時，將對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅費進行簡并，這意味著購房所交納的稅負可能下降，對百姓來講是好事。也有專家表示，房產(chǎn)稅的推行是一個長期的過程，因此短時間內(nèi)市民不必有太大的擔心。

房企“囤房”將被征稅

記者了解到，不管是上海，還是重慶，房產(chǎn)稅的開征范圍，都把空置房屋包含在內(nèi)。而中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是，投資者手握數(shù)套房，剛需者無法找到合適的產(chǎn)品，造成目前炒房者和房地產(chǎn)商空置房很多。尤其是房產(chǎn)商，一個項目出來后，很少能在短時間內(nèi)銷售出去，往往需要半年乃至更長的時間。

“北京空置房三四十萬套，可以住百萬人”，“三亞房屋庫存百萬平方米，20個月才能消化”等頻頻爆出的新聞顯示，一旦全面開征房產(chǎn)稅，囤有大量房子的開發(fā)商們將多出一筆數(shù)目不菲的開支。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于受到調(diào)控影響，不少開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，這也直接導(dǎo)致最近兩年，二三線城市的房屋庫存一直在上漲，個別房企按今年的銷售速度，所需時間甚至要達到10年。國泰君安的一份報告表明，近幾年房地產(chǎn)市場的庫存幾乎每年都在遞增，而且一線城市的去庫存化情況明顯好于二線城市。

另外，根據(jù)最近的成交數(shù)據(jù)，北京等一線城市樓市有率先回暖反彈的跡象，一些二三線城市的銷售則繼續(xù)低迷。這與北京等一線城市的特殊身份有關(guān)，不管是調(diào)控政策還是房產(chǎn)稅，都無法消除全國人民到首都等一線城市安家的熱情，北京的地產(chǎn)商們也就可以“有恃無恐”。二三線城市的房價卻不容樂觀。

炒房者也許要睡不著了

記者調(diào)查得知，許多投資客往往一口氣買進多套房，由于缺乏足夠的現(xiàn)金，所以選擇了銀行貸款或從其他借貸渠道獲得資金。

因此，房產(chǎn)稅實施后，將大大增加投資客的投資成本，再加上房產(chǎn)市場的不明朗，增大了資金鏈崩盤的不穩(wěn)定風險。房產(chǎn)商們不堪重壓，就會急于出讓或出售一部分房屋，如此一來，就會導(dǎo)致短期內(nèi)房價出現(xiàn)下跌。值得一提的是，深圳就曾因此出現(xiàn)過大規(guī)模的房價下跌和炒房客們的“斷供潮”。

這讓人想起，最近被當?shù)胤Q為“光頭佬”的深圳著名炒房客方姓兄弟二人，因無法繼續(xù)承擔高額月供，而選擇違約，把房子還給銀行。11月2 3日，深圳市房產(chǎn)交易中心對“光頭佬”名下4套均價在1000萬元左右的豪宅進行拍賣，但首輪拍賣以流拍告終。

試想一下，“光頭佬”的這4 套房子都屬于高檔住宅，一旦開征房產(chǎn)稅，每年繳納的稅費將不是一個小數(shù)目。再加上房貸本身就很高，因此“光頭佬”不得不提前“跑路”了。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，房產(chǎn)稅是把雙刃劍，在全國推行帶來的一個直接影響是，擁有大量庫存和空置房屋的炒房客與房產(chǎn)商，將不得不大量售房，由此帶來短時期內(nèi)的房價下跌。至于房產(chǎn)稅對房價長期的影響，還要看全國推行實施房產(chǎn)稅后，稅率標準以及征收范圍怎么定。