淺議金融業(yè)建設項目及房屋租賃管理審計查證方法

姚維斌

建設項目及房屋租賃屬于銀行的非金融資產(chǎn)管理范疇，大型商業(yè)銀行或金融機構(gòu)在經(jīng)歷減員增效、機構(gòu)拆并、公開上市之后，房屋類固定資產(chǎn)進入新一輪調(diào)整、購建期。而在金融機構(gòu)公開上市的前后期，固定資產(chǎn)發(fā)生較大變化，相關(guān)的財務管理制度也發(fā)生了相應變化。新老變化帶來的一系列問題，需要內(nèi)部審計機構(gòu)關(guān)注并研究，以期降低監(jiān)管風險及聲譽風險。

一、建設項目（新建及拆除重建）審計查證方法

（一）建設項目準備階段審計要點

第一，審核正式開工建設（以施工許可證確定日期為準）之前，建設單位是否取得建設項目核準或備案文件、《國有土地使用證》（或國有土地使用權(quán)出讓合同）、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（以下簡稱“四證”），是否與承建方簽訂了《施工合同》、《廉政建設合同》等。拆除重建項目還應審查是否保存有《危舊房屋鑒定書》、《房屋拆除合同》、《消防安全許可證》、《臨時占道許可證》等。查證是否存在“未批先建”等嚴重違規(guī)的建設項目。

第二，根據(jù)《委托設計書》委托設計的內(nèi)容，將設計圖紙、立體效果圖、預算申報書、建筑工程結(jié)算書進行大項核對，看有無缺漏項目、重要增減項目；再根據(jù)實地走防、觀察、詢問員工及客戶，對建設項目實際使用情況的感受及體驗，能夠發(fā)現(xiàn)通風、采光、設施配置不能滿足正常使用的問題，建筑設計缺陷也會暴露出來。

第三，調(diào)閱預算申報書、預算批復書、工程預（結(jié)）算書、與項目相關(guān)的固定資產(chǎn)明細賬，核對工程結(jié)算金額與固定資產(chǎn)余額是否一致，預算有無批復、結(jié)算是否通過有資質(zhì)的部門審核（本行系統(tǒng)有咨詢造價中心的，由造價中心審核；無造價中心的，以當?shù)赜匈Y質(zhì)的職能部門審核），查找、分析發(fā)生差異的原因。

第四，調(diào)閱項目招（投）標資料、開標通知書、參與打分人員的原始評分依據(jù)，核對施工合同簽訂時間是否在開標時間之后，邀請招標、競標的公司是否在3家以上，基本的集中采購政策是否得到遵循（10萬元以上的單項采購是否遵循了集中采購流程），綜合分析對中標單位的選擇是否合理。

第五，調(diào)閱施工合同審查合同條款，有無不利于建設方的具體約定，合同期間的安全問題、與施工有關(guān)的各類保險是否由施工方負責落實，合同是否經(jīng)過雙方有權(quán)簽字人簽署，合同是否經(jīng)過法律合規(guī)部門審批。

（二）預算執(zhí)行情況審計要點

第一，調(diào)閱建設項目設計圖紙、施工圖紙，核對整體建筑面積及相對獨立大項（如金庫、會議室、招待所、營業(yè)室）的建筑面積（選擇相對容易計量的單個項目實測建筑面積及工程量），按國家公布的定額單價估算出建筑成本與建設單位編制的預算比較，核對是否存在高估價格、多計建筑面積及工程量的行為。

第二，調(diào)閱工程預（結(jié)）算書、結(jié)合現(xiàn)場踏勘項目，核對是否存在虛構(gòu)建設項目（單項）占用預算指標，采取編制虛假工程決算方式，將資金通過供應商套出，用于非生產(chǎn)性裝修、或購買辦公設施，或用于客戶營銷、個別的形成“小金庫”，虛構(gòu)行為將導致資產(chǎn)虛增和固定資產(chǎn)賬實不符問題。

第三，調(diào)閱工程預（結(jié)）算書審核工程量及部分建筑單項增減項目，與建設、施工雙方記錄工程增減變化的《工程量、項目變更清單》核對，看簽單時間是否合乎邏輯（如地基處理增量工程的簽單時間在裝修之后或主體工程封頂之后），若為逆向簽單，應考慮是否為虛增項目。

第四，調(diào)閱預算批復書、工程結(jié)算書、固定資產(chǎn)明細賬、基建賬戶審核投資支出金額，核查是否超預算支出，有無拖欠工程款進而產(chǎn)生有損金融機構(gòu)聲譽的行為。

第五，調(diào)閱固定資產(chǎn)明細賬，查看建設項目房屋類固定資產(chǎn)構(gòu)成，核對是否將獨立使用、計價、有固定資產(chǎn)歸屬明細科目的物品列入房屋類固定資產(chǎn)（如叫號機、語音對講機、電器設備、電子設備、辦公家具等）。

第六，調(diào)閱工程預（結(jié)）算書及其附件，記錄超預算的增加、調(diào)整項目，核對實際支付金額，計算增加及調(diào)整工程金額與承包價格的比率，說明預算編制、建設項目設計的缺漏，部分調(diào)整項目可以證明建筑設計的缺失。

第七，審計機構(gòu)實施的審計項目大部分屬于事后審計，可以從現(xiàn)場踏勘發(fā)現(xiàn)一些工程質(zhì)量問題，如屋面、樓地面、外墻立面滲漏，地基發(fā)生嚴重沉降，樓層、墻體短時間開裂等，影響房屋正常使用。充分說明施工監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督部門監(jiān)督不力，承建方的施工質(zhì)量不高，施工技術(shù)有待改進。

（三）建設項目財務管理審計要點

第一，調(diào)閱固定資產(chǎn)明細賬、建設項目檔案資料，核對入賬時間、入賬發(fā)票、施工合同、商品房屋購銷合同、交房通知、資本性支出指標通知、房屋購建申請與批復等，審核是否存在先占用規(guī)模入賬，后組織施工、購入房屋的行為。

第二，調(diào)閱會議記錄、信訪資料，從中發(fā)現(xiàn)關(guān)于建設項目的問題線索；審查集中采購項目檔案，重點分析集中采購是否存在虛假或重大違規(guī)情況、采購成本是否虛高、中標單位和被審行的關(guān)系等等，從中發(fā)現(xiàn)問題線索；對大額借方發(fā)生額，根據(jù)憑證、票據(jù)逐筆核實真實性、合理性，同時通過調(diào)閱相關(guān)存款賬戶明細賬掌握款項支用情況，跟蹤資金走向（包括收款方的資金走向，是否回流至被審行控制賬戶），從中發(fā)現(xiàn)問題線索。

第三，調(diào)閱辦公和營業(yè)用房項目驗收證明、工程預決算書、入賬憑證、固定資產(chǎn)臺賬、明細賬，審核自有固定資產(chǎn)支出是否按規(guī)定納入固定資產(chǎn)科目核算，是否存在通過費用性支出繞開固定資產(chǎn)指標控制的問題。

第四，受個人利益或小團體利益驅(qū)使，個別采購人員、參與建設項目管理的關(guān)聯(lián)人員接受供應商經(jīng)濟利益，或與供應商發(fā)生借貸等非正常資金往來，審計人員要重點關(guān)注與供應商有資金往來的員工的不當行為。從供應商（如：承建方單位賬戶、承建方法人代表、承建方法人代表家人賬戶或控制賬戶、承建方財務管理人員）單位及個人賬戶資金流入手，查找資金是否流入銀行員工賬戶或員工配偶賬戶，結(jié)合行內(nèi)員工工作崗位，與建設項目的關(guān)聯(lián)度來確定員工是否存在不當行為。

第五，調(diào)閱建設項目“預驗收資料”、竣工驗收記錄、竣工驗收備案表、固定資產(chǎn)明細賬、固定資產(chǎn)折舊明細、《施工合同》，核對真實的工程竣工交付使用時間，查閱入賬時間及折舊計提金額，建設單位是否在交付使用當月記固定資產(chǎn)賬、次月開始計提折舊。

二、裝修項目審計查證方法

（一）裝修項目審計要點

第一，調(diào)閱固定資產(chǎn)明細賬、房屋租賃合同，查看房屋裝修記錄、資產(chǎn)使用起止時間、資產(chǎn)變動情況，核對自有辦公樓裝修間隔期間是否在10年以上，自有及租入營業(yè)網(wǎng)點裝修間隔期間是否在5年以上，是否在租賃期限內(nèi)實施裝修，裝修受益期是否小于或等于租賃期等。

第二，調(diào)閱《裝修合同》、房屋裝修申請、裝修預算書、裝修結(jié)算書、竣工驗收備案表、固定資產(chǎn)明細賬，核對裝修項目折舊計提是否及時、準確，“固定資產(chǎn)—房屋裝修”入賬是否及時，有無將獨立使用、計價、有固定資產(chǎn)歸屬明細科目的物品列入房屋裝修項目。

第三，調(diào)閱《消防安全許可證》、《建筑工程施工許可證》、《臨時占道施工許可證》、《裝修合同》，核對各類證件的時限要求，如《裝修合同》工期在前、《消防安全許可證》及《建筑工程施工許可證》時間在后的，屬于違規(guī)施工。

（二）裝修項目其他審計要點

裝修項目其他審計要點及審計方法，與建設項目相同，詳見1～5頁。

三、房屋租賃項目審計查證方法

（一）閑置資產(chǎn)審計方法

目前閑置資產(chǎn)的類型有：綜合辦公樓中閑置部分房屋、未實施房改的住房、機構(gòu)撤銷后閑置的營業(yè)場所、閑置土地、賬外形成房屋閑置等。

先從一級分行計財部門索取《某某房屋出租請示與批復書》，再到二級分行計財部門或辦公室調(diào)取《房屋類固定資產(chǎn)明細賬》、房屋租賃合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證，查看有無房屋、土地發(fā)生閑置。

第一，對固定資產(chǎn)明細賬相關(guān)欄目標示“閑置”的資產(chǎn)，先與部門管理人員交流，要求其說明閑置原因、閑置開始日期、未出租或未變現(xiàn)的理由等，再到資產(chǎn)所在地查看。如周邊環(huán)境較好、資產(chǎn)未列入危房或政府征收范圍，但閑置時間在一年以上的，應建議審計對象出租或變現(xiàn)。

第二，在審查及核對《房屋租賃合同》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《固定資產(chǎn)明細賬》時，不要被表象所迷惑，要多方核對，不要放過任何可疑之處。一是找出營業(yè)辦公用房明顯超標的項目，檢查有無出租項，有無租賃合同，明細賬有無“閑置”標識，如無，則核實資產(chǎn)是否在用；二是看辦公大樓樓層使用標志牌，將非本行機構(gòu)或已撤銷機構(gòu)（招待所、自辦公司）與《房屋租賃合同》核對，如無合同，則為閑置；三是對《租賃合同》到期的部分實施踏勘，逾期2個月以上無合同、不續(xù)簽、不搬遷的，視同閑置。

（二）租出資產(chǎn)審計方法

對于大型綜合管理機構(gòu)（二級分行），其本級往往是建筑面積最大的營業(yè)辦公綜合樓，城區(qū)管轄機構(gòu)相對較多，審計人員不能僅僅依靠訪談、看文檔資料來獲取信息，還得實地走訪了解房屋、土地的真實用途，獲得第一手資料。

一是從租賃收入入手，核對年度租賃合同金額與房租收入是否一致，多出金額往往是未簽訂合同的資產(chǎn)出租獲得的收入，也可能是賬外資產(chǎn)形成的收入；二是租賃收入低于年度租賃合同金額，說明有部分收入未入賬，應關(guān)注租賃收入是否形成“小金庫”或在賬外存放、或在內(nèi)部科目掛賬用于調(diào)節(jié)收入；三是通過核對有產(chǎn)權(quán)證無明細賬或有明細賬無產(chǎn)權(quán)證的資產(chǎn)，確認資產(chǎn)真實性。這類資產(chǎn)可能是賬外資產(chǎn)或違規(guī)報廢、銷賬處理但實際在用的資產(chǎn)，也可能是賬外資金、其他資金形成的固定資產(chǎn)納入賬內(nèi)核算，但未辦理產(chǎn)權(quán)證，還有的是已核銷貸款的償債房產(chǎn)因未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等原因，未入賬處理；四是通過走訪形式，衡量同一地段、同一區(qū)域租出資產(chǎn)價格是否在合理范圍。

（三）租入資產(chǎn)審計方法

隨著城市化進程加快，中心城市、中小城鎮(zhèn)規(guī)模擴張迅速，原有營業(yè)網(wǎng)點不能有效覆蓋新建的居民區(qū)、商業(yè)區(qū)，為此，金融機構(gòu)租入房屋增設營業(yè)網(wǎng)點成為必然選擇。筆者認為，對租入資產(chǎn)實施審計的要點是：

第一，從二級分行調(diào)閱租賃合同（二級分行存放備案合同）了解房屋租入整體情況、規(guī)模、實際租用面積、租入后具體使用的冠名等，至具體網(wǎng)點或支行后再調(diào)出合同原件核對是否相符、一致。首先，租入房屋是否經(jīng)過上級行審批同意，索取相關(guān)的申報、批復文件，同意支付及攤銷租金的文件予以證實；其次，審核租賃合同，查看有無對租入方不利的條款（如續(xù)租無優(yōu)先權(quán)、停止租賃不提前告知、爭議解決方式不通過司法部門、價格變化無標準、出售房屋不預告等等），租賃合同是否經(jīng)過雙方有權(quán)簽字人或委托代理人簽訂，合同是否經(jīng)過法律合規(guī)部門審核；再次，關(guān)注租金支付后是否回流至員工賬戶或員工控制賬戶形成“小金庫”。

第二，根據(jù)房屋租賃期、“固定資產(chǎn)—房屋類裝修”科目明細賬記錄，核對租入營業(yè)用房裝修間隔時間是否在5年以上，是否存在虛假房屋租賃行為，即：有租入申請、租賃批復、租賃合同、租賃支出，但沒有發(fā)生實質(zhì)的租賃行為，支出的房租被挪作他用。