房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制與對(duì)策研究

【摘要】伴隨著城市化的進(jìn)程加快，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資日益成為當(dāng)前推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿χ?，同時(shí)也極大地拉動(dòng)了諸如鋼鐵、水泥等其他行業(yè)的發(fā)展，刺激了人們的消費(fèi)需求。然而，由于投資的過快發(fā)展，泡沫的出現(xiàn)，從投資商、開發(fā)商、施工方和政府相關(guān)監(jiān)管部門的角度來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制存在著一定的問題和誤區(qū)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。本文主要就當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目投資存在的問題進(jìn)行了分析，并就投資控制存在的問題提出了一些對(duì)策和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目投資 投資控制 對(duì)策

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制和意義分析

投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車之一，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資則是當(dāng)前投資的主要渠道。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)最重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一，由于其是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的重要基礎(chǔ)，因此對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響很大。房地產(chǎn)投資上游可以拉動(dòng)工業(yè)、建筑等行業(yè)等方面的發(fā)展，下游可以帶動(dòng)投資、消費(fèi)和第三產(chǎn)業(yè)等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的投資費(fèi)用總和。項(xiàng)目投資控制就是在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段和發(fā)包施工階段，將投資費(fèi)用控制在投資限額內(nèi)，隨時(shí)糾正已發(fā)生的誤差和錯(cuò)誤，以確保項(xiàng)目投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可以分為動(dòng)態(tài)投資部分和靜態(tài)投資部分。動(dòng)態(tài)投資部分，是指在建設(shè)期內(nèi)，由于建設(shè)期利息、國(guó)家新批準(zhǔn)的稅費(fèi)、匯率、利率變動(dòng)和房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目需繳納的固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅以及建設(shè)期價(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致的建設(shè)投資額增加，這主要包括漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向（當(dāng)前已停征收）和建設(shè)期利息；靜態(tài)投資部分主要是建筑安裝工程費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi)、設(shè)備器具購(gòu)置費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用等，這也是固定投資部分。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱發(fā)展，房地產(chǎn)的投資甚至是投機(jī)成為多數(shù)人獲得經(jīng)濟(jì)的一種普遍選擇，因而國(guó)家和政府先后出臺(tái)了多種政策進(jìn)行調(diào)控。在房地產(chǎn)成為一種經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，越來越受到政府和人們的重視。對(duì)企業(yè)而言，通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)行內(nèi)外監(jiān)控，可以使企業(yè)在項(xiàng)目投資建設(shè)實(shí)施期，對(duì)投資狀況進(jìn)行嚴(yán)格控制和防范投資風(fēng)險(xiǎn)，能夠得以平穩(wěn)健康發(fā)展；從社會(huì)的角度來看，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制，可以避免重復(fù)建設(shè)，防止盲目投資，防止泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)和住房供給合理、平穩(wěn)、有序發(fā)展，以獲得更大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的現(xiàn)狀分析

當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的現(xiàn)狀有這些特點(diǎn)，不規(guī)范申報(bào)現(xiàn)象嚴(yán)重和投資超標(biāo)，房地產(chǎn)投資的資金監(jiān)控松懈，房地產(chǎn)投資過程中忽視風(fēng)險(xiǎn)，前期工作準(zhǔn)備和可行性研究不足。

（一）不規(guī)范申報(bào)現(xiàn)象嚴(yán)重和投資超標(biāo)

由于國(guó)家相關(guān)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)投資主體和房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金有嚴(yán)格規(guī)定，比如對(duì)于一個(gè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資超過3億美元（截止2010年4月為1億美元）須報(bào)國(guó)家商務(wù)部審批。各個(gè)地方發(fā)改委也對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資進(jìn)行了控制，這就導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)為了取得審批手續(xù)，就將項(xiàng)目進(jìn)行分拆，并多次申報(bào)，這樣便以不合格的方式取得了審批文件，這就導(dǎo)致政府部門的宏觀調(diào)控手段失去了作用和意義。同時(shí)，為了籌集到更多的開發(fā)建設(shè)投資資金，也為了能夠得到政府相關(guān)部門的審批，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒有從實(shí)際出發(fā)，而是到處尋找看似事實(shí)的理由或證明，使得開發(fā)項(xiàng)目得到國(guó)家在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)收益上的認(rèn)可。

（二）房地產(chǎn)投資的資金監(jiān)控松懈

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在著資金來源單一，融資渠道狹窄的問題，雖然房地產(chǎn)金融業(yè)不斷得到發(fā)展，但由于銀根緊縮和相關(guān)制度限制，許多開發(fā)商都面臨著資金短缺和依靠銀行貸款以及對(duì)未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)缺乏抵抗力的局面，在短期內(nèi)獲取資金的能力也是十分有限。普遍存在的“融資沖動(dòng)”使房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺與浪費(fèi)并存。

（三）房地產(chǎn)投資過程中忽視風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)是綜合性強(qiáng)的復(fù)雜行業(yè)，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，投資額度大，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，資金周轉(zhuǎn)慢，產(chǎn)品體量大，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)環(huán)境影響大，這些都大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。具體說來，這些風(fēng)險(xiǎn)有政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要是宏觀調(diào)控與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有消費(fèi)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；法律風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)過程這中與投資者、消費(fèi)者和關(guān)聯(lián)方之間的法律問題；不可抗力風(fēng)險(xiǎn)有如地震導(dǎo)致的直接損失和市場(chǎng)蕭條。在這四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)中，除了法律風(fēng)險(xiǎn)外，其余風(fēng)險(xiǎn)都是無法控制的，只能做事先預(yù)測(cè)盡可能地避免它發(fā)生。

（四）前期工作準(zhǔn)備和可行性研究不足

在瞬息萬變的復(fù)雜的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商往往忽略了對(duì)前期可行性測(cè)算的重視，偏重于經(jīng)驗(yàn)判斷，這就會(huì)導(dǎo)致決策偏離市場(chǎng)，盲目地認(rèn)為消費(fèi)者是可以引導(dǎo)和培養(yǎng)發(fā)展的，在項(xiàng)目過程中遇到的問題就難以挽回。比如說“爛尾樓”，缺乏對(duì)于自身現(xiàn)金流的考慮，對(duì)未來項(xiàng)目的定位與市場(chǎng)缺乏正確完整的認(rèn)識(shí)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制原則和對(duì)策

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制原則

在筆者看來，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制應(yīng)遵循三大原則，它們分別是主動(dòng)控制為主的原則、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合的原則和以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)全過程投資控制的原則。

1.主動(dòng)控制為主的原則

反饋控制是傳統(tǒng)的控制方式，是建設(shè)偏差糾正基礎(chǔ)上的反饋。然而，反饋控制最大的缺點(diǎn)便是偏差已經(jīng)出現(xiàn)，糾偏時(shí)間越長(zhǎng)，損失越大。自從上世紀(jì)70年代開始，系統(tǒng)論和控制論的研究成果被應(yīng)用于管理控制理論后，由預(yù)測(cè)來估算行為可能存在的偏差。由事先采取對(duì)策和措施來預(yù)防偏差的出現(xiàn)，是一種前饋控制系統(tǒng)，一種積極、主動(dòng)的控制。主動(dòng)控制方法的出現(xiàn)，大大降低了投資控制損失。

2.技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合的原則

為了準(zhǔn)確而全面的控制項(xiàng)目投資，開發(fā)商需要從設(shè)計(jì)、技術(shù)、組織協(xié)調(diào)以及信息管理等方面對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行有效的控制。因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)的一切過程和因素都對(duì)投資產(chǎn)生重要的影響，因此，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行全面的控制是非常必要的。

3.以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)全過程投資控制的原則

投資控制必須要貫穿開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)環(huán)節(jié)，而開發(fā)設(shè)計(jì)則是項(xiàng)目投資控制的首要步驟。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)全過程都在對(duì)投資費(fèi)用產(chǎn)生著不同程度地影響，因而投資必須貫穿于項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過程的所有環(huán)節(jié)。專家指出，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工這三個(gè)階段，對(duì)投資的影響最大的就是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，影響投資的可能性是75%-5%，其次是技術(shù)設(shè)計(jì)階段，對(duì)投資的影響是35%-75%，最后是施工階段，對(duì)投資的影響是5%-10%。所以，項(xiàng)目施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目開發(fā)投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制對(duì)策

首先，要嚴(yán)格掌握項(xiàng)目投資審批制度。發(fā)改委、商務(wù)部和房管局等各級(jí)政府監(jiān)管部門，對(duì)于一些開發(fā)商及項(xiàng)目的具體情況要進(jìn)行全面把關(guān)，增強(qiáng)監(jiān)管的效力。對(duì)于同一塊地皮項(xiàng)目，是否有無虛假出資行為，有無將投資分拆現(xiàn)象，這都要進(jìn)行嚴(yán)格把握和控制。地方各級(jí)政府部門還要強(qiáng)化審批意識(shí)，不要只注重當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)利益，堅(jiān)決打擊和抑制為一味招商引資而放松審批的行為。

其次，要加強(qiáng)企業(yè)和相關(guān)監(jiān)管部門對(duì)項(xiàng)目資金的監(jiān)管。企業(yè)必須嚴(yán)格按照國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資金的最低限的要求，來配置自身資金比重。同時(shí)，還要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動(dòng)態(tài)控制。對(duì)于監(jiān)管部門而言，在宏觀調(diào)控過程中，要嚴(yán)格按要求對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，嚴(yán)格抑制房地產(chǎn)開發(fā)商將必須用于某個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用挪到其他地方。

然后，要強(qiáng)化房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商必須面臨的核心主題之一，因此房地產(chǎn)開發(fā)商的首要任務(wù)就是明晰風(fēng)險(xiǎn)，管理和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。正確處理潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)這四大風(fēng)險(xiǎn)。

最后，要做好項(xiàng)目評(píng)估和可行性研究。要高度重視項(xiàng)目評(píng)估和可行性報(bào)告對(duì)于抑制投資的意義。要強(qiáng)調(diào)以全面的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)，從而決定投資額度。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過快過熱發(fā)展在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)催生出了泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，因此需要國(guó)家進(jìn)行強(qiáng)有力的調(diào)控和政府企業(yè)的監(jiān)督。另外，房產(chǎn)投資者也要不斷學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，逐漸提高項(xiàng)目投資管理水平。要強(qiáng)化房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正確處理好政策、市場(chǎng)、法律和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)這四大風(fēng)險(xiǎn)。做好項(xiàng)目評(píng)估和可行性研究，堅(jiān)持主動(dòng)控制為主的原則，可以大大降低投資過程中的損失；堅(jiān)持技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行全方位的控制；堅(jiān)持以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)全過程投資控制的原則，規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)環(huán)節(jié)，減少失誤。只有堅(jiān)持以上原則，才能促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制登上新臺(tái)階。

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作者簡(jiǎn)介：劉莉(1974-)，女，漢族，河南省新鄉(xiāng)市人，現(xiàn)任職于新鄉(xiāng)市工程咨詢中心，研究方向：工程咨詢、工程造價(jià)。

（責(zé)任編輯：陳岑）