房價“吊詭”在海寧

史川軒

在這兒，富人愛房，需求洶涌得猶如中秋的錢塘江潮；

房價處高位而不寒，仿佛地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從未來過。

年初四，晴，在海寧老家與同學(xué)聚會，驅(qū)車駛過市政府門前的海州路，“這里的地皮去年拍下，樓面地價每平方米超過5000元，算上建筑成本、財務(wù)成本、稅費(fèi)和利潤，開盤1平方米可能要到1.5萬呢?！币晃煌瑢W(xué)指著市政府東南向的一片空地說。

在海寧市國土資源局網(wǎng)站上，這宗土地交易的信息列示如下：土地面積22807平方米，起拍價2.9億元，競得價3.2億元，容積率2.5-3.0，購買者是海寧市本土最大的地產(chǎn)開發(fā)商鴻翔房地產(chǎn)有限公司，成交日期為2011年7月，當(dāng)時由于調(diào)控措施，全國房地產(chǎn)市場已然風(fēng)聲鶴唳。

堅挺不折的、引人咋舌的房價引發(fā)的種種感慨，是今年回家過年聽到的最強(qiáng)音。

家鄉(xiāng)海寧位于浙江省北部，是滬杭線中間的一個縣級市，皮革、家紡、精編等輕工業(yè)支撐著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，號稱浙北第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣(市)。如今，海寧的房價不遜色于包括國內(nèi)不少省會城市在內(nèi)的二線城市房價。據(jù)官方的“海寧透明售房網(wǎng)”的數(shù)據(jù)，1月份市區(qū)住宅成交均價約為9500元／平方米。

以“海寧新聞”之后廣告里的兩宗高檔樓盤為例，城南新區(qū)百合新城的高層公寓房1平方米的均價在1.3萬元左右，排屋約2.5萬元，別墅則超過3萬元；另一處高檔樓盤是市政府西側(cè)的“康橋名城”，高層公寓、排屋和別墅的價格和百合新城相當(dāng)。除了遠(yuǎn)郊，海寧城區(qū)幾乎難覓均價在1萬元以下的新盤。

陳昌興是一位私企老板，2008年，他買下百合新城二期的排屋，不過約8000元／平方米，現(xiàn)在這筆投資已經(jīng)增值200％，而2005年該項目的毛坯房才3500元／平方米。百合新城的開發(fā)商是杭州綠城集團(tuán)，當(dāng)?shù)厝嗽u價它將海寧物業(yè)的“品質(zhì)和價格都提升了一個檔次”。

如今，即便市區(qū)最遠(yuǎn)郊的樓盤，都在6000元／平方米以上。袁興2009年在市區(qū)北部購置了一處106平方米的二居室，當(dāng)時毛坯房3000元／平方米，現(xiàn)在市價在7000元／平方米左右，他很慶幸當(dāng)時下手沒有猶豫，否則，同為小學(xué)教師的他和妻子，憑著八九千元的家庭月收入，如今買房就有些吃力了。

除了市區(qū)，其他核心鎮(zhèn)的房價一樣在飆升，海寧西部長安、許村由于高鐵通過，又毗鄰杭州，當(dāng)?shù)夭簧贅潜P的房價超過市區(qū)均價，甚至早在2009年就有部分樓盤超過萬元，其中有不少購房者是外地人，而海寧市區(qū)基本上是本地人購房。

2011年的地產(chǎn)調(diào)控，海寧的房價似乎并沒有受到太多影響，個別樓盤價格依然在猛漲。陳華2010年年中以9000元／平方米的單價購置了城西“書香苑”的一套單身公寓，這處學(xué)位房可以進(jìn)海寧最好的小學(xué)和初中，春節(jié)前他打聽了一下，中介告訴他可以1.5萬元的價格出手。

國家信貸緊縮，本土地產(chǎn)商資金鏈一樣吃緊，部分傳出以16％的年利率進(jìn)行民間融資的消息，但是，至今并未聽聞有地產(chǎn)商拖欠賬款，春節(jié)前該結(jié)的賬都爽快結(jié)清了?！昂幍姆康禺a(chǎn)市場是由鴻翔、綠城、中都、銀鑫、吉祥、城投等幾家公司主導(dǎo)的，它們都還有錢，誰都沒動力主動調(diào)，房價不再飆升，但幾乎感受不到下調(diào)的態(tài)勢，只是成交清談了些?！标惾A分析說。

海寧透明售房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前全市可售商品房約6000套，1月份只成交了115套。

節(jié)節(jié)上漲的房價，吸引當(dāng)?shù)夭簧僦圃鞓I(yè)資本進(jìn)入地產(chǎn)。卡森國際是當(dāng)?shù)刈畲蟮钠じ锛揖咧圃焐?，在海寧中國皮革城的南邊，卡森曾?jīng)有一大片皮革和皮家居制造園區(qū)，2008年時筆者曾經(jīng)參觀過，如今除了總部行政大樓保留外，其他生產(chǎn)設(shè)施都已拆遷，變成一個商品房小區(qū)。如今，卡森甚至在海南和江蘇都有涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

海寧的琳軒生物科技，起家的主業(yè)是養(yǎng)生坐墊，2011年也進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，聯(lián)合上海的“親和源”，投資3.9億元開發(fā)會員制養(yǎng)老社區(qū)——“海寧琳軒養(yǎng)生村”，選址在市區(qū)東郊，滿足1500位老年人養(yǎng)老服務(wù)的社區(qū)正在興建中。

商品房之外，當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌鲆卜脚d未艾，寫字樓的價格已經(jīng)升至8000-10000元／平方米。2011年年中，海寧總部經(jīng)濟(jì)區(qū)塊奠基，規(guī)劃建設(shè)4幢總部大樓，總投資約16億元，其中兩幢為150米以上超高層大樓，其中一棟的業(yè)主就是鴻翔。有人估計，鴻翔總部就這么幾號人，根本填不滿50層總部大樓，其余的寫字樓將會用來出租。當(dāng)?shù)丶森h(huán)保灶的制造商美大集團(tuán)已先行一步，以蓋總部大樓之名，行開發(fā)寫字樓之實。據(jù)說，城南已經(jīng)有20-30棟的高層寫字樓在規(guī)劃建設(shè)中，似乎用以昭告這個小城的欣欣向榮。

有人揣測，海寧的房子70％是海寧人買的，在皮革城做生意的溫州人也屬于買房大戶，但是炒房團(tuán)并不多見，一般小區(qū)的入住率都在70％以上，投資性購房的比例并不是太高。

海寧人整體較為富裕，2011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為33188元，農(nóng)村居民人均純收入為17397元，分別高過北京市的32903元和14736元，普通家庭都會有著小幾十萬元的積蓄，即便如此，多數(shù)人無力參與這個市場，只是旁觀者。本地人由于在農(nóng)村有房或者城區(qū)有老房，房價不太會影響他們的福利，受損最大的是超過20萬的外來務(wù)工人員。

袁興的班上有40％的學(xué)生是民工子弟，他說，這些學(xué)生家長五六千元的月收入已不可能在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)安家，而當(dāng)?shù)厮兄圃煨推髽I(yè)都在發(fā)愁年后勞工數(shù)量不足的難題。

有能力購置市區(qū)房產(chǎn)的本地人，相當(dāng)部分屬于市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村富裕的購房者，其中不少看中的是市區(qū)中學(xué)師資強(qiáng)勁的教育，學(xué)位房尤其緊俏，從陳華的房產(chǎn)可以得到印證。同時，相當(dāng)部分富裕人群，也樂意在市區(qū)為子女購置房產(chǎn)——他們接受高等教育的下一代更愿意在城區(qū)住公寓而不是享受鄉(xiāng)村自建的別墅生活，當(dāng)?shù)貜?qiáng)勁的民營經(jīng)濟(jì)，使得具備這個級別購買力的群體數(shù)量非常龐大。

2010年，陳昌興以每平方米2萬元的價格，為兒子在百合新城又購置了一套排屋，除此之外，為兒子和兒媳都購置了豪車。李敏(化名)夫婦也擁有百合新城一套約200萬元的高層公寓，房子是他岳父購買的，岳父是公務(wù)員，以岳母的名義辦了企業(yè)，同時，在臨近區(qū)縣開石場的父親為他添置了一輛50萬元左右的寶馬。

雖然不用做“房奴”，身為老師的李敏一樣壓力很大，高房價之后意味著高的維護(hù)成本，比如，百合新城每個月物業(yè)費(fèi)就是是2元／平方米，未來裝修或者修繕的投入會更大，到時候父輩已經(jīng)沒有義務(wù)再提供資助了。

陳昌興的兒子留學(xué)回老家后，曾經(jīng)在當(dāng)?shù)匾患掖笮推髽I(yè)做著小白領(lǐng)，月薪四五千元，現(xiàn)在不得不回到父親的企業(yè)，跟著學(xué)做生意，因為打工的收入根本不能養(yǎng)活自己。富裕的父輩們置辦了昂貴的資產(chǎn)，這些“富二代”們不見得可以安枕無憂，他要證明自己未來依然住得起這么貴的房子。