住宅70年產(chǎn)權(quán)的由來(lái)

葛江濤 周麗 羅敏

1986年，吉林省委副書(shū)記王先進(jìn)被調(diào)入北京，出任中國(guó)第一任國(guó)家土地管理局局長(zhǎng)，掌管960萬(wàn)平方公里土地的管理與改革。也就是從那時(shí)開(kāi)始，形成了今天的城鄉(xiāng)土地管理制度。日前，這位81歲的老人講述了20多年前制度設(shè)計(jì)的初衷和安排。以下就是王先進(jìn)的講述——

建國(guó)后30多年里，我國(guó)一直沒(méi)有專門的土地管理法律和管理機(jī)構(gòu)。城市土地歸國(guó)家所有，用地則由政府劃撥，誰(shuí)用誰(shuí)管；農(nóng)村土地集體所有，集體用集體管，各級(jí)政府都沒(méi)有專門的土地管理部門。土地是無(wú)償?shù)摹o(wú)限期的、不流動(dòng)的。

到上世紀(jì)80年代，隨著改革開(kāi)放的逐步推進(jìn)，一些新情況陸續(xù)出現(xiàn)，土地成為重要資產(chǎn)，實(shí)行“三無(wú)”顯然是不行的。當(dāng)時(shí)有一件事情，可以說(shuō)直接觸動(dòng)了中央領(lǐng)導(dǎo)決定成立國(guó)家土地管理部門。1984年我國(guó)糧食產(chǎn)量達(dá)到峰值后，在1985年產(chǎn)量突然下滑。而當(dāng)年我國(guó)耕地面積凈減少1500多萬(wàn)畝。這件事促使中央下定決心，1986年3月下發(fā)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》，并成立國(guó)家土地管理局作為組織保證。

在城市土地這個(gè)方面，1982年、1984年，深圳、撫順開(kāi)始征收土地使用費(fèi)以及試驗(yàn)在經(jīng)營(yíng)企業(yè)中開(kāi)征土地使用費(fèi)。國(guó)家土地管理局成立后不久，根據(jù)兩地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們向國(guó)務(wù)院遞交報(bào)告，提出全國(guó)普遍開(kāi)征土地使用費(fèi)。我們有3個(gè)理由：第一，國(guó)家對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入了大量資金，提高了土地使用價(jià)值，因此土地應(yīng)該有償使用。第二，要節(jié)約用地，保護(hù)耕地，只有法律手段不行，還要用經(jīng)濟(jì)手段，用地要付出高額成本，讓土地使用者建立自我約束機(jī)制；第三，馬克思地租理論也認(rèn)為，“消滅土地私有制并不要求取消地租”，收費(fèi)有據(jù)。

1987年2月，國(guó)務(wù)院組織召開(kāi)外資領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，我作為領(lǐng)導(dǎo)小組成員參加會(huì)議。時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理谷牧在會(huì)上傳達(dá)了國(guó)務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)同志的意見(jiàn)，提出能不能轉(zhuǎn)讓一部分城市土地，吸收一些外資，加快城市建設(shè)。當(dāng)時(shí)會(huì)議決定，由國(guó)家土地管理局和國(guó)務(wù)院法制辦組織試點(diǎn)。

1987年12月，深圳市首次公開(kāi)拍賣一幅面積8588平方米的地塊，使用權(quán)為50年，這就是新中國(guó)歷史上土地拍賣的第一槌。

土地使用權(quán)的制度確定下來(lái)，在城鎮(zhèn)一個(gè)是企業(yè)用地的使用期限，另一個(gè)就是住宅用地了。我們土地管理局一開(kāi)始提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán)。這個(gè)期限是根據(jù)境外經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況提出來(lái)的。

我們先定了50年，理由主要有3個(gè)：一是土地出讓歷史上沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，年限短點(diǎn)比較好調(diào)整；二是一個(gè)人的工作年限，一般為50年，假設(shè)從20歲開(kāi)始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經(jīng)營(yíng)，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期；三是過(guò)去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計(jì)算，50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價(jià)值來(lái)算，用了50年就沒(méi)什么價(jià)值了。

后來(lái)中央討論轉(zhuǎn)讓土地的問(wèn)題時(shí)，一位主要領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)年限長(zhǎng)一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果覺(jué)得50年時(shí)間短了，再增加幾十年也是可以的。后來(lái)制定法律時(shí)，就變成最高年限70年。

50年或者70年，甚至100年都沒(méi)問(wèn)題，這個(gè)數(shù)量的問(wèn)題不大，也沒(méi)有多大關(guān)系，關(guān)鍵是到期以后怎么處理。這不僅是大家都在關(guān)心的問(wèn)題，也是我認(rèn)為真正需要解決的問(wèn)題。最初討論產(chǎn)權(quán)期限的時(shí)候，已經(jīng)考慮到到期之后怎么辦的問(wèn)題，并提出到期之后“無(wú)償收回”，國(guó)家為了公共利益需要，就要把土地收回；如果國(guó)家不需要，使用者提出申請(qǐng)也可以續(xù)期。

“無(wú)償收回”也是學(xué)習(xí)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，目的是為了保護(hù)土地所有權(quán)者的利益考慮，對(duì)土地使用者也是公平的。而“無(wú)償收回”面臨的另外一個(gè)問(wèn)題，就是當(dāng)用到到達(dá)50年或者60年的時(shí)候，土地的使用期僅剩10年或剩5年，房子的買賣怎么辦？市場(chǎng)交易就出現(xiàn)問(wèn)題了。當(dāng)時(shí)我們已經(jīng)考慮到這個(gè)問(wèn)題，但因?yàn)闆](méi)有相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)，所以就沒(méi)有寫進(jìn)去。

當(dāng)時(shí)我們已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到地價(jià)的增值，但沒(méi)有預(yù)料到會(huì)像現(xiàn)在增值這么快。實(shí)際上房?jī)r(jià)增值就是地價(jià)增值引起的。地價(jià)的增值是因?yàn)檎麄€(gè)社會(huì)的投資引起變化，隨著科技經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)環(huán)境的改善，地價(jià)就越來(lái)越高。