房地產(chǎn)調(diào)控:拖累連鎖零售業(yè)

梁志堅(jiān)

在過去的幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)的紅火帶動(dòng)了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)。然而現(xiàn)時(shí)，投資需求被打壓，以房地產(chǎn)為依托的企業(yè)正在不同程度地受到政策的影響。

若論2011年的中國經(jīng)濟(jì)大事，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o疑名列首位。

隨著中央政府調(diào)控力度不斷加大，房價(jià)飛漲的局面得以遏制。雖然房價(jià)只是漲幅回落，并沒有出現(xiàn)真正意義上的房價(jià)下降，但消費(fèi)者觀望情緒濃重，給樓市及更廣泛的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域帶來日益沉重的沖擊。

從2003年央行出臺(tái)121號(hào)文件算起，針對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控8年多就沒有斷過。調(diào)控大致可分為三個(gè)大的階段，2003年到2008年上半年是第一階段，關(guān)鍵詞是防經(jīng)濟(jì)過熱；2008年下半年到2010年初是第二階段，關(guān)鍵詞是保經(jīng)濟(jì)增長；2010年初至今是第三階段，關(guān)鍵詞是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

相關(guān)產(chǎn)業(yè)受傷

作為依托樓市發(fā)展的行業(yè)，銷售正面臨嚴(yán)冬。

建材、水泥、鋼材、玻璃等房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)鏈中的幾十個(gè)行業(yè)，均已不同程度受到影響，僅就鋼鐵貿(mào)易而言至少下挫30%。下游的裝飾裝修、家電家具、櫥柜潔具等銷售的影響雖然有所滯后，但也已經(jīng)發(fā)生。

2011年下半年以來，家具行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)銷售增幅出現(xiàn)明顯回落，但成本卻同比上升了至少30個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)利潤大幅降低。成套家具的銷售量下降最多，因?yàn)槌商准揖咧饕N售給新買房的人群。據(jù)某家具公司負(fù)責(zé)人介紹，即便是在9、10月份的傳統(tǒng)裝修旺季，家具市場也是門可羅雀，盡管打折的幅度已然很大。

為應(yīng)對慘淡的市場，一些商家開始挖掘存量房市場。優(yōu)惠價(jià)、買一贈(zèng)一等促銷活動(dòng)不斷，居然之家還進(jìn)行了家具以舊換新補(bǔ)貼5%的活動(dòng)，但消費(fèi)者顯然沒有為之所動(dòng)。

家電業(yè)也是受影響較大的行業(yè)。即便是在家電下鄉(xiāng)、節(jié)能惠民、以舊換新等刺激內(nèi)需政策的促進(jìn)下，2011年，家用電器的銷售增幅仍出現(xiàn)大幅度回落。家電連鎖企業(yè)蘇寧、國美的股價(jià)下跌幅度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上證綜合指數(shù)的跌幅。

從家電生產(chǎn)企業(yè)看，近年來發(fā)展迅速的美的電器，2010年上半年，冰箱和洗衣機(jī)業(yè)務(wù)的營收增速是99.16%和100.38%，而2011年中報(bào)顯示，上半年這兩個(gè)品類增速分別為46.86%和22.57%。增幅大幅下滑。

2012年，一系列扶持政策的陸續(xù)結(jié)束，家電產(chǎn)品將會(huì)繼續(xù)受到消費(fèi)透支的影響而銷售放緩。通貨膨脹也使部分消費(fèi)者信心不足。

“沒人買房子，沙發(fā)和空調(diào)就賣不出去?！蹦臣揖吖矩?fù)責(zé)人無奈地說。

零售業(yè)整體受牽連

然而，受到房地產(chǎn)牽連的不僅僅是與房地產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)的家居家電等行業(yè)。事實(shí)上，整體零售業(yè)都受到了不同程度的影響。

圣誕、元旦、春節(jié)期間，商場促銷折扣一個(gè)比一個(gè)低。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，2011年零售業(yè)打折的頻率比往年高1-2倍，折扣也更多。

2011年零售業(yè)的業(yè)績?nèi)笨诳赡芨哌_(dá)10%-15%，屬于嚴(yán)重偏離的狀態(tài)。這與房地產(chǎn)調(diào)控有著重要的聯(lián)系。調(diào)控最后波及了零售業(yè)，而調(diào)控的延后影響還將持續(xù)在零售業(yè)上體現(xiàn)。

房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，導(dǎo)致大量的冗余資金流出，貨幣流動(dòng)性過剩，成為通脹的主要成因。國內(nèi)物價(jià)飛漲，食物和日常用品價(jià)格高企，導(dǎo)致非生活必需品的消費(fèi)減少。

2011全年，由商務(wù)部跟蹤監(jiān)測的重點(diǎn)零售企業(yè)銷售額同比增長15.9%，較2010年下滑2.2個(gè)百分點(diǎn)。家具、建筑及裝潢材料、五金電料、汽車、家用電器和通訊器材銷售額分別增長9.9%、9%、9.7%、12%和11%，增速分別較2010年下滑1.4、0.2、1.2、6.1和2.6個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在持續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，一些耐用品的銷售可能出現(xiàn)波動(dòng)。

在今后較為長期的一段時(shí)間，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)增長很可能出現(xiàn)停滯甚至倒退的局面，一些企業(yè)面臨倒閉。

商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)容導(dǎo)致競爭加劇

雖然銷售增幅回落，但零售業(yè)總體上還在增長。但業(yè)界的親身感受卻迥然不同，單店利潤下滑甚至虧損，是普遍的現(xiàn)象。

這種看似不可理解的現(xiàn)象，原因在于新店的迅速增加。

很多經(jīng)營者把利潤下滑的原因理解為，是受原材料成本、物流成本和人力成本上升的影響。這些的確是重要的因素，但無法解釋零售業(yè)銷售總體增長的實(shí)在數(shù)據(jù)。

合理的介紹解釋仍然與房地產(chǎn)調(diào)控直接相關(guān)——房地產(chǎn)調(diào)控使資金流向商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模激增，一些企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型企業(yè)，開始進(jìn)入連鎖零售業(yè)，連鎖零售業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，同業(yè)競爭加劇。

在政府對住宅地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的背景下，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)成為市場的主旋律，這讓商業(yè)地產(chǎn)在2011年得到了迅猛發(fā)展。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的2011年房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國商品房銷售額達(dá)59119億元，同比增長率為12.1%，其中住宅銷售額同比增長率僅10.2%，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率分別高達(dá)16.1%和23.7%。從銷售面積來看，2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比上年增長4.9%。其中，住宅銷售面積同比增長3.9%，辦公樓銷售面積同比增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長12.6%。

一項(xiàng)行業(yè)調(diào)查顯示，在北京租用高檔辦公場所的費(fèi)用已超過紐約，成為全球?qū)懽謽亲饨鹱钯F城市排行榜第五名。2011年北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）高檔寫字樓租金上漲75%，高于2010年48%的漲幅，成為全球租金上漲最快的城市。上海高檔寫字樓租金去年也大漲了24%。

終將促進(jìn)消費(fèi)

只有更多的中產(chǎn)階級消費(fèi)者能夠買得起房，才會(huì)有更多的人買洗衣機(jī)和冰箱。

從2003年至2011年，我國一二線城市房價(jià)均上漲了5倍以上，而GDP僅增漲了2.4倍，房價(jià)增幅遠(yuǎn)高于GDP增長速度，在GDP中超20%部分被兩級財(cái)政拿走后，人均GDP的增長幅度不足2倍，再去除少數(shù)人口擁有絕大多數(shù)社會(huì)財(cái)富這個(gè)基尼系數(shù)因素后，實(shí)際上的人均收入增幅也就能達(dá)到1倍，而與人均收入相比的生活用品平均價(jià)格漲幅卻超過了2倍。

供求之間、尤其是市民的需求和房地產(chǎn)市場的有效供給之間，存在著極大的不平衡。老百姓買得起房才會(huì)增加其他消費(fèi)，否則，拉動(dòng)內(nèi)需只能是一句空話。

從長遠(yuǎn)看，抑制房價(jià)瘋狂上漲，是促進(jìn)消費(fèi)的，而且會(huì)使經(jīng)濟(jì)更健康的發(fā)展。房價(jià)調(diào)整到位并穩(wěn)定后，家具家電等產(chǎn)品的銷售會(huì)迅速反彈。

國家計(jì)劃在2015年年底前新建3600萬套保障性住房，2011年已開工1000萬套。這一措施在遏制房價(jià)上漲的同時(shí)，也給相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來了希望。但由于建設(shè)周期的原因，保障性住房建設(shè)對連鎖零售業(yè)的拉動(dòng)作用至少要一年后才能顯現(xiàn)出來。