公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究

吳君民 張艾雯

【摘 要】 針對公允價(jià)值在擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司應(yīng)用較少的現(xiàn)狀，在進(jìn)行原因分析的基礎(chǔ)上，提出了相關(guān)對策建議：積極參與國際公允價(jià)值會(huì)計(jì)改革、著力改善公允價(jià)值

引 言

公允價(jià)值是近年來會(huì)計(jì)界研究的熱點(diǎn)之一，學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為使用公允價(jià)值可以提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性。2006年我國財(cái)政部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則）規(guī)定在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。當(dāng)時(shí)各界普遍認(rèn)為采用公允價(jià)值計(jì)量將大大增加擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的凈資產(chǎn)，同時(shí)給擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司帶來不菲的賬面收益，因此將會(huì)有很多擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司用公允價(jià)值模式來后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)。但是事實(shí)證明，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用對擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于外界預(yù)期。由表1可見，大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司仍然采用成本模式計(jì)量，公允價(jià)值應(yīng)用產(chǎn)生的影響較小。本文擬分析公允價(jià)值在擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司應(yīng)用較少的原因，并據(jù)此提出相關(guān)對策建議。

一、原因分析

（一）公允價(jià)值理論仍處于爭議中

2008年的全球金融危機(jī)將對公允價(jià)值理論的爭議急劇放大。以華爾街為代表的美國金融界率先向公允價(jià)值會(huì)計(jì)發(fā)難，得到了政界的大力支持。會(huì)計(jì)界雖堅(jiān)決抵制對公允價(jià)值的無端指責(zé)，但承認(rèn)公允價(jià)值計(jì)量需要改進(jìn)。后金融危機(jī)時(shí)代公允價(jià)值會(huì)計(jì)的改革正在如火如荼地進(jìn)行中，金融穩(wěn)定理事會(huì)（FSB）和金融危機(jī)咨詢組（FCAG）2009年發(fā)布了改革意見和建議，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）在2010年底前完成對第39號國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（IAS39）的替代并在2009年11月出臺了新的金融工具準(zhǔn)則和減值模型征求意見稿。雖然學(xué)術(shù)界大多贊同公允價(jià)值的應(yīng)用是大勢所趨，但是如何使用公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告仍處于激烈的爭論中。

（二）公允價(jià)值的市場條件限制

我國公允價(jià)值市場條件的不完善限制了公允價(jià)值的應(yīng)用。我國市場經(jīng)濟(jì)兼具了新興市場經(jīng)濟(jì)和轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的特征，有些區(qū)域尚不存在公允價(jià)值的活躍市場。我國擁有大量國有企業(yè)以及擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司之間存在大量的關(guān)聯(lián)方交易，這些都導(dǎo)致我國市場存在并非建立在公平競爭基礎(chǔ)上的交易，限制了公允價(jià)值的應(yīng)用。

（三）企業(yè)的自利選擇

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則給擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司提供了選擇空間，使擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司從自身的利益出發(fā)，不輕易使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。然而擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司為維護(hù)自身利益仍使用成本模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)。原因如下：一是投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對選擇使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的規(guī)定較為嚴(yán)格，其中包括：已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，這一規(guī)定斷了上市公司如果不適應(yīng)公允價(jià)值計(jì)量而轉(zhuǎn)回歷史成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后路。持續(xù)可靠取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值成本高、難度大，而且投資性房地產(chǎn)的價(jià)值并不穩(wěn)定，采用公允價(jià)值有可能對上市公司產(chǎn)生不利影響。二是采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)將減少上市公司的現(xiàn)金流。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)意味著不再計(jì)提折舊或攤銷，意味著上市公司因失去折舊抵稅而減少現(xiàn)金流。對于上市公司來說，現(xiàn)金流就是生命線，現(xiàn)金流告急，將面臨立刻倒閉的危險(xiǎn)。雖然使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)日益走高的情況下可以大幅增加上市公司的收益，但都是非現(xiàn)金的未實(shí)現(xiàn)收益，對業(yè)績良好的上市公司來說并不需要。三是加劇財(cái)務(wù)信息的波動(dòng)性。公允價(jià)值計(jì)量存在不穩(wěn)定性，有可能使上市公司價(jià)值出現(xiàn)較大波動(dòng)，不利于上市公司穩(wěn)定發(fā)展。房價(jià)的日益上漲與宏觀調(diào)控的相互作用，再加上經(jīng)濟(jì)危機(jī)的殘余影響，上市公司擔(dān)心使用公允價(jià)值會(huì)增加公司收益的不穩(wěn)定性，不利于公司健康持續(xù)地發(fā)展。四是增加上市公司提供財(cái)務(wù)信息的成本。公允價(jià)值的獲取難度大于歷史成本，需要聘請獨(dú)立的資產(chǎn)評估人員每年至少一次對投資性房地產(chǎn)價(jià)值評估，由此產(chǎn)生的評估費(fèi)用以及公司員工增加的工作量將增加公司的成本。

（四）專業(yè)人才尚不滿足實(shí)際需求

專業(yè)人才不能滿足我國快速增長的經(jīng)濟(jì)的需求，高素質(zhì)專業(yè)人才仍很缺乏（其中高素質(zhì)是指高級專業(yè)水平和高尚的職業(yè)道德），具體表現(xiàn)在：一是缺乏高素質(zhì)會(huì)計(jì)專業(yè)人才，應(yīng)用公允價(jià)值的前提是要對公允價(jià)值進(jìn)行專業(yè)估計(jì)，我國目前具備高級專業(yè)水平和高尚的會(huì)計(jì)職業(yè)道德的會(huì)計(jì)專業(yè)人才尚不多；二是缺乏專業(yè)資產(chǎn)評估人才，目前我國資產(chǎn)評估專業(yè)人才的水平參差不齊、職業(yè)道德水準(zhǔn)不一；三是缺乏專業(yè)的投資性房地產(chǎn)審計(jì)人才，雖然我國審計(jì)專業(yè)人員素質(zhì)在不斷提高，但是能夠根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特性有針對性地完成投資性房地產(chǎn)審計(jì)工作的還較少。

二、相關(guān)對策建議

公允價(jià)值較歷史成本能更真實(shí)、可靠地反映擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的真實(shí)狀況。歷史成本確實(shí)具有含義簡明、易于操作、成本較低、數(shù)據(jù)真實(shí)可核查的一些優(yōu)點(diǎn)，但是它的弊端也顯而易見，如信息的相關(guān)性較低，沒有考慮時(shí)間價(jià)值、物價(jià)變動(dòng)，不能體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略管理。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全國商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價(jià)格與2008年相比，僅一年時(shí)間上漲近1 000元/平方米。歷史成本計(jì)量不僅不能反映這些信息，反而要求在各期計(jì)提折舊，必要時(shí)還需計(jì)提減值準(zhǔn)備。在房價(jià)普遍上漲的大環(huán)境下，使用歷史成本計(jì)量與使用公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果將愈發(fā)懸殊。而公允價(jià)值以其注重未來信息的相關(guān)性，并考慮時(shí)間價(jià)值和物價(jià)變動(dòng)的優(yōu)勢，必然應(yīng)成為首選。本文分析了5家采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司，分析自2007年至2010年公允價(jià)值計(jì)量對其凈利潤產(chǎn)生的影響（見表2），可以看出：第一，公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)影響的絕對額比較大（自2007年以來，因投資性房地產(chǎn)引起的公允價(jià)值損益大多已超百萬元，甚至超千萬元），以歷史成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)因?yàn)槿找孀吒叩氖袌鰞r(jià)格嚴(yán)重影響了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的相關(guān)性和可靠性，因此有必要鼓勵(lì)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)；第二，公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)引起的公允價(jià)值變動(dòng)收益占凈利潤的比重較大，對擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的凈利潤產(chǎn)生了較大的影響；第三，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)需要信息使用者加以關(guān)注，關(guān)于使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的附注披露也應(yīng)加以規(guī)范。如2007年的深方大集團(tuán)營業(yè)總收入為640 246 886元，而營業(yè)總成本為677 081 305元，主營業(yè)務(wù)虧損36 834 419元，但因投資性房地產(chǎn)引起的公允價(jià)值變動(dòng)收益為42 321 760元，一舉實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。類似事件還發(fā)生在昆百大A上，2008年和2009年主營業(yè)務(wù)的虧損，均因投資性房地產(chǎn)引起的公允價(jià)值收益得到了轉(zhuǎn)變。有學(xué)者認(rèn)為這將為擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司盈余管理提供空間，但筆者認(rèn)為這正是使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)必要性的體現(xiàn)，其公允價(jià)值變動(dòng)收益可以幫助擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司扭虧為盈可見其影響之大。信息使用者有權(quán)利知道企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的真實(shí)價(jià)值，在準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)附注的披露加以規(guī)范的基礎(chǔ)上，信息使用者可以根據(jù)自己的需要篩選信息。因此，筆者認(rèn)為使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)能更真實(shí)可靠地反映擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的信息。以下將對公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用提出對策建議。

（一）積極參與國際公允價(jià)值會(huì)計(jì)改革

加快公允價(jià)值的理論建設(shè)，積極參與國際公允價(jià)值會(huì)計(jì)改革的研究。目前FASB、IASB正積極研究改革公允價(jià)值會(huì)計(jì)的意見和建議，我國應(yīng)抓住這一良好機(jī)遇，積極學(xué)習(xí)西方先進(jìn)的理論并思考、提供改革的意見和建議，同時(shí)結(jié)合我國的國情，建立公允價(jià)值理論體系，并頒布公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)則及應(yīng)用指南，尤其是提供不活躍市場上公允價(jià)值應(yīng)用的示例，以更好地指導(dǎo)公允價(jià)值的應(yīng)用。

（二）著力改善公允價(jià)值的市場條件

加快市場建設(shè)步伐，使其符合公允價(jià)值計(jì)量的條件。公允價(jià)值計(jì)量條件過于嚴(yán)苛，其主要原因是我國的公允價(jià)值市場條件尚不完善。所以，規(guī)范市場交易、深化市場經(jīng)濟(jì)改革，構(gòu)建一個(gè)完整、統(tǒng)一、充分競爭、有序公平的市場是保證公允價(jià)值良好應(yīng)用的當(dāng)務(wù)之急。

（三）詳細(xì)披露并解釋企業(yè)的選擇

在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中逐步細(xì)化對披露的規(guī)定，要求企業(yè)詳細(xì)披露并解釋是否使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的原因，如：要求擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司提供存在使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)條件的證據(jù)；擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司認(rèn)為使用公允價(jià)值計(jì)量的條件并不滿足的原因；在已具備采用公允價(jià)值計(jì)量的條件下，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司仍然采用成本模式計(jì)量的原因；擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司進(jìn)行公允價(jià)值估計(jì)的方法；每年聘請獨(dú)立的資產(chǎn)評估師進(jìn)行投資性房地產(chǎn)價(jià)值評估的評估報(bào)告等。

（四）大力培養(yǎng)專業(yè)人才

加大培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的力度。公允價(jià)值的應(yīng)用對會(huì)計(jì)人員、資產(chǎn)評估以及審計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)的要求大大提高，這就不可避免地要求專業(yè)人才跟上時(shí)代的步伐，抓緊學(xué)習(xí)，提高專業(yè)技能。同時(shí)，國家應(yīng)該加大力度對我國的專業(yè)人才進(jìn)行教育和培訓(xùn)，提高我國專業(yè)人才整體的職業(yè)水平。高等學(xué)校也應(yīng)積極提供相關(guān)專業(yè)學(xué)生實(shí)踐的平臺，注重公允價(jià)值、資產(chǎn)評估以及職業(yè)判斷水平的培養(yǎng)。不得不提的是，公允價(jià)值的應(yīng)用涉及大量的職業(yè)判斷和主觀估計(jì)，這對專業(yè)人才的職業(yè)道德有著很高的要求，職業(yè)道德是做好本職工作的前提，任何時(shí)候都應(yīng)該放在第一位來培養(yǎng)和提高?！?/p>

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